每(mei)經(jing)記者｜劉頌輝    每(mei)經(jing)編輯｜陳夢妤    

12月8日上午，證監會副主席(xi)李(li)超在“首屆(jie)長(chang)三角REITs論(lun)壇暨(ji)中國REITs論(lun)壇2022年會”論(lun)壇上介紹，我國基礎設(she)施REITs試點(dian)啟動以(yi)來，各項(xiang)工作(zuo)平穩(wen)有序推進，市場認可度較高(gao)，形成(cheng)了良(liang)好示(shi)范效應(ying)。

李超表(biao)示，下一步，證監會(hui)將(jiang)繼續(xu)推(tui)動(dong)(dong)更多優質項目發(fa)行上市(shi)(shi)，擴大REITs試點范(fan)(fan)圍，盡快覆蓋(gai)到(dao)新能源(yuan)、水(shui)利、新基建等基礎設施領域(yu)，打(da)造REITS市(shi)(shi)場(chang)的(de)保障性(xing)租(zu)賃住房(fang)板塊，研究(jiu)推(tui)動(dong)(dong)試點范(fan)(fan)圍拓(tuo)展到(dao)市(shi)(shi)場(chang)化的(de)長租(zu)房(fang)及商業不(bu)動(dong)(dong)產等領域(yu)。

截至午盤，從申萬行業(ye)看，房地產板塊漲幅最(zui)大，為(wei)2.4%，其中財信發展、大悅城、空港股份等(deng)漲幅居前。

保租房REITs社會經濟效用初現

據李超介(jie)紹，自2020年4月(yue)基礎設施(shi)REITs試點(dian)啟動(dong)以(yi)來，截至今年11月(yue)底，我國(guo)共批準(zhun)基礎設施(shi)REITs產品24只，已上市22只，募(mu)集資金超過750億元，總市值(zhi)約(yue)830億元。

項目涵蓋(gai)了收費公路、產(chan)業園(yuan)區、污(wu)水處(chu)理、倉儲物(wu)流、清潔(jie)能源、保障性租賃住(zhu)房等多種(zhong)資(zi)產(chan)類型(xing)，募(mu)集資(zi)金(jin)主要用(yong)于科技創新、綠色(se)發(fa)展和民(min)生等補短(duan)板領域。

李超表示，在服務方向方面，境外成熟市場(chang)REITs普(pu)遍在房(fang)地產(chan)市場(chang)低迷時期推(tui)(tui)出，基本(ben)從商(shang)業地產(chan)領域(yu)(yu)起步發展。實踐表明，推(tui)(tui)進(jin)多層次REITs市場(chang)建(jian)設(she)，有利于(yu)促進(jin)盤(pan)活(huo)交通、能源(yuan)、園區、倉儲物流、市政、生態(tai)環保(bao)、保(bao)障性租賃(lin)住房(fang)等基礎設(she)施領域(yu)(yu)資產(chan)，支持房(fang)地產(chan)市場(chang)平穩健(jian)康發展。

住(zhu)建部亦在完善保(bao)障(zhang)性租賃住(zhu)房(fang)(fang)REITs相關政策(ce)。住(zhu)建部住(zhu)房(fang)(fang)保(bao)障(zhang)司副(fu)司長(chang)潘偉表(biao)示，保(bao)障(zhang)性租賃住(zhu)房(fang)(fang)REITs是以保(bao)障(zhang)性租賃住(zhu)房(fang)(fang)為(wei)基礎資(zi)產(chan)，主要(yao)通過(guo)未來(lai)運營產(chan)生的租金作為(wei)投(tou)資(zi)收益，向投(tou)資(zi)人發行的的資(zi)產(chan)證券化(hua)產(chan)品。發展(zhan)(zhan)保(bao)障(zhang)性租賃住(zhu)房(fang)(fang)REITs，是積(ji)極(ji)推動(dong)REITs市場平(ping)穩健康(kang)發展(zhan)(zhan)、通過(guo)金融(rong)支持保(bao)障(zhang)性租賃住(zhu)房(fang)(fang)市場建設的重(zhong)要(yao)舉措。

潘偉(wei)認為，目前，保(bao)(bao)障(zhang)性租賃(lin)住(zhu)房(fang)REITs的良好(hao)社會(hui)經濟效用(yong)已初步(bu)顯現。租賃(lin)住(zhu)房(fang)市場(chang)規(gui)模龐(pang)大，發(fa)展(zhan)前景(jing)廣闊，保(bao)(bao)障(zhang)性租賃(lin)住(zhu)房(fang)REITs發(fa)展(zhan)大有可為。但仍有地方反映(ying)，為更有效推動(dong)保(bao)(bao)障(zhang)性租賃(lin)住(zhu)房(fang)REITs工作，還(huan)需(xu)要繼續拓寬發(fa)行主體，進一步(bu)完(wan)善保(bao)(bao)障(zhang)性租賃(lin)住(zhu)房(fang)稅收優(you)惠政策等。

以上(shang)海(hai)為例，作為長三角一體化發展(zhan)的龍頭(tou)和國際金融中心城市(shi)，在去(qu)年首批REITs項目上(shang)市(shi)當日(ri)即(ji)制(zhi)定出臺了“上(shang)海(hai)REITs20條”。

據上(shang)(shang)海(hai)市(shi)發(fa)展改革委副(fu)主任王華杰介(jie)紹，上(shang)(shang)海(hai)張(zhang)江光(guang)大園(yuan)(yuan)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)入(ru)圍了(le)全國(guo)首(shou)(shou)批(pi)REITs項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，上(shang)(shang)市(shi)一(yi)(yi)年(nian)多(duo)(duo)來累計漲(zhang)幅近40%。臨港創(chuang)新產(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)和東久新經濟產(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)于(yu)今年(nian)10月份上(shang)(shang)市(shi)，成為全國(guo)首(shou)(shou)批(pi)以標(biao)準(zhun)工業(ye)廠(chang)房(fang)為底層(ceng)資(zi)產(chan)的公(gong)募(mu)REITs項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)。下一(yi)(yi)步，上(shang)(shang)海(hai)將持續做好(hao)基礎設(she)施(shi)REITs試點各項(xiang)(xiang)工作(zuo)，聚焦(jiao)R4用地(di)、保障(zhang)性租賃住房(fang)和產(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)區等(deng)領域，推動(dong)更多(duo)(duo)優(you)質項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)發(fa)行上(shang)(shang)市(shi)。

底層資產擴容利好房地產企業

不(bu)容忽視的是，我國REITs市場尚(shang)處于(yu)起步階(jie)段(duan)，其發(fa)展(zhan)成熟仍需要一段(duan)時期(qi)。

北京大學光華管理學院院長(chang)、金(jin)融(rong)學教授劉俏認為，下(xia)一階段，中國REITs市(shi)場需要注意的關鍵點在于，產(chan)(chan)品結構(gou)較為復雜，產(chan)(chan)融(rong)結合不充分，流動性相對不足等。

建議啟動(dong)戶籍制(zhi)度改(gai)(gai)(gai)革(ge)、公(gong)積金(jin)制(zhi)度改(gai)(gai)(gai)革(ge)和租(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)(fang)建設，三者結合(he)在一起，REITs作為一個機(ji)制(zhi)，為解決這些問題提供(gong)(gong)一些可行的思(si)路和方案。新一輪(lun)改(gai)(gai)(gai)革(ge)的關鍵點(dian)在于(yu)，住(zhu)房(fang)(fang)(fang)公(gong)積金(jin)從供(gong)(gong)給端發力，利用社會(hui)資本(ben)（公(gong)募REITs或其他長期資本(ben)），結合(he)市場(chang)機(ji)構成立運(yun)營(ying)主體(ti)，聯合(he)收購、運(yun)營(ying)、新建地(di)方保障性住(zhu)房(fang)(fang)(fang)、人才公(gong)寓、租(zu)賃住(zhu)房(fang)(fang)(fang)，為公(gong)積金(jin)繳納者提供(gong)(gong)多(duo)層次服(fu)務。

同時(shi)，政府以(yi)劃(hua)撥(bo)地出(chu)資，“地價折扣(kou)”視為地方政府對租賃住房的支(zhi)持，既(ji)不增加地方政府財務壓力，又有利于盤(pan)活(huo)存量(liang)資產，幫助化(hua)解(jie)地方債(zhai)務風險。

復旦大學(xue)泛(fan)海國(guo)際金融學(xue)院(yuan)院(yuan)長錢軍則指出，目(mu)前(qian)REITs市場的特點在于底(di)層資產較(jiao)為單一，亟(ji)需處理的是將底(di)層資產擴容，尤其包括(kuo)城市的保障性租賃住房(fang)(fang)和各類商業房(fang)(fang)地(di)產。

“以基(ji)(ji)建為底層資(zi)產的(de)REITs收(shou)益雖然(ran)穩定，但收(shou)益率較低(di)。從收(shou)益和風險(xian)上來(lai)看，都與基(ji)(ji)礎(chu)設施建設發行(xing)的(de)債券類(lei)似。”在錢軍看來(lai)，REITs對基(ji)(ji)礎(chu)設施建設進(jin)行(xing)投資(zi)的(de)試點逐步(bu)完善，也應(ying)該(gai)鼓勵REITs加大對保障性租賃住房的(de)投資(zi)，“增加REITs對保障性租賃住房的(de)投資(zi)，符合‘租購并舉’的(de)政策要求。”

此外，錢軍還(huan)提到，對(dui)(dui)于(yu)當前我國商業(ye)性房(fang)(fang)地(di)產存量空置率高的情(qing)況，鼓勵REITs投資(zi)商業(ye)性房(fang)(fang)地(di)產，將(jiang)有助于(yu)商業(ye)性房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場恢復(fu)。對(dui)(dui)辦公樓(lou)和(he)商場等進行投資(zi)，則(ze)將(jiang)促(cu)使(shi)REITs底層資(zi)產多元化(hua)，收(shou)益多元化(hua)，特別是將(jiang)緩解房(fang)(fang)地(di)產企業(ye)的資(zi)金壓力。

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