每(mei)經(jing)記(ji)者｜王佳飛    每(mei)經(jing)編輯｜陳夢妤 何小桃    

“今年京(jing)(jing)城最令人充滿(man)期(qi)待(dai)的高端住宅項目”“國貿稀(xi)世(shi)四居•時代偉大作品”“2022年，北京(jing)(jing)如何尋(xun)找穩贏的塔尖資產(chan)？”……

近(jin)(jin)期，在(zai)寸土寸金(jin)的(de)北京(jing)國貿附近(jin)(jin)，“北京(jing)國貿新盤入市”的(de)廣告頗為惹眼，“新城國際23”項(xiang)目(mu)以近(jin)(jin)乎全網鋪開的(de)態(tai)勢在(zai)北京(jing)市場(chang)展(zhan)開宣(xuan)發，除了廣告宣(xuan)傳中的(de)眾(zhong)多溢美之(zhi)詞，“被北京(jing)60%外(wai)資銀行分行和80%外(wai)資金(jin)融公司擁在(zai)正中間(jian)，方圓(yuan)1.5公里內(nei)，CCTV、人民日(ri)報、北京(jing)電(dian)視(shi)臺……國家級媒體總部環伺在側，近在咫尺”則成為其區位優勢的上(shang)佳表征(zheng)。

或許不少人會認為新(xin)城國際(ji)23是個嶄新(xin)項(xiang)(xiang)(xiang)目，而實際(ji)上，該項(xiang)(xiang)(xiang)目所在(zai)新(xin)城國際(ji)已竣(jun)工(gong)十余年，其中開(kai)發商當初自持的(de)部(bu)分房源經(jing)(jing)過重新(xin)包裝(zhuang)后又上市銷售，即(ji)現在(zai)的(de)新(xin)城國際(ji)23。《每日(ri)經(jing)(jing)濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者近日(ri)調查發現，該項(xiang)(xiang)(xiang)目背(bei)后的(de)一系(xi)列操(cao)作頗為“精(jing)彩”。

買房(fang)要簽“雙合同”

新城國(guo)(guo)際23位于十余年前已經開(kai)發建(jian)成的(de)新城國(guo)(guo)際社區(qu)23號樓，此次銷售的(de)72套住宅占據了該樓棟的(de)大部分房源(yuan)。新城國(guo)(guo)際23其實是開(kai)發商將從(cong)前自持的(de)房源(yuan)重(zhong)新包裝后入市(shi)銷售而起的(de)新名字。

11月10日，記(ji)者來(lai)到新城國際(ji)23項目現(xian)場，其售樓處(chu)就位于新城國際(ji)23號樓的(de)一層商務中心。記(ji)者注意到，售樓處(chu)現(xian)場的(de)工作(zuo)人(ren)員和看(kan)房人(ren)均比較少，前臺工作(zuo)人(ren)員甚至表示(shi)，“銷售人(ren)員不在，需要(yao)臨時趕(gan)回來(lai)。”

新城(cheng)國際項(xiang)目現(xian)場 每經記者 王(wang)佳飛(fei) 攝(she)

不久，銷售(shou)人(ren)員匆(cong)匆(cong)趕(gan)回，直接對記者說，“區域(yu)優勢不用特別介紹(shao)，我們是國(guo)貿(mao)一個新盤，也是國(guo)貿(mao)唯一一個帶園林綠(lv)化的小區。”

“我(wo)(wo)們(men)是民水(shui)民電帶燃(ran)氣。”銷售人員強調(diao)，“我(wo)(wo)們(men)雖然(ran)叫(jiao)公寓，但也(ye)(ye)是70年產權，落戶上(shang)學都沒問題，和一般的商(shang)品房也(ye)(ye)沒什么區別(bie)了。很多40年的公寓是商(shang)水(shui)商(shang)電的，也(ye)(ye)不能落戶。”

“現(xian)在的均(jun)價是13萬至15萬元，價(jia)格比同一個小區(qu)里的(de)(de)二(er)手房略高一些(xie)，我們提(ti)供精裝(zhuang)（原來同小區(qu)的(de)(de)公寓出售時只是毛坯房），標準為每平(ping)(ping)米1.2萬元。戶型從136平(ping)(ping)米到276平(ping)(ping)米的(de)(de)都(dou)有的(de)(de)，總價是小2000萬元(yuan)起。”

隨后，銷售人(ren)員又領(ling)著(zhu)記(ji)者去(qu)看樣(yang)板間，“我們裝(zhuang)修(xiu)了(le)一套房(fang)源作為樣(yang)板間，就是交付標準，您去(qu)看看就了(le)解了(le)。”

樣板(ban)間就在(zai)23號樓中(zhong)，還有進進出出的住戶，記者在(zai)電(dian)梯里(li)(li)便能聽(ting)到樓棟里(li)(li)一些住戶正在(zai)裝修的聲音。

樣(yang)板間的裝修(xiu)確實很豪(hao)華，滿眼流光溢彩，就像影視作品中豪(hao)宅的樣(yang)子。不僅如此，身處高層，國貿高樓林(lin)立的風景也是(shi)分外開闊。銷售(shou)人員(yuan)表示，“小戶(hu)型目前不多了(le)，選擇比較多的就是(shi)大戶(hu)型了(le)。”

新(xin)城國際(ji)23售樓處展示的戶型圖 每經記(ji)者 王佳飛 攝

據(ju)記者了(le)解，新城國際(ji)23的房源(yuan)總價在1700萬-4000萬元(yuan)之間，單價在12萬-15萬元(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)，其中136平方(fang)米(mi)(mi)兩居(ju)19套(tao)(tao)，138平方(fang)米(mi)(mi)一居(ju)10套(tao)(tao)，180平方(fang)米(mi)(mi)和275平方(fang)米(mi)(mi)各20套(tao)(tao)。

當記(ji)者詢問“購買這里是(shi)否能按揭(jie)貸(dai)款”時，銷售人(ren)員頓了一下(xia)說，“我們還是(shi)建議(yi)您(nin)全款，貸(dai)款也(ye)不(bu)是(shi)不(bu)行，只是(shi)我們這里的(de)備(bei)案單價是(shi)5.8萬元，您(nin)如(ru)果貸(dai)款只能以(yi)這個(ge)價格為標準(zhun)，實際上貸(dai)不(bu)出多少錢。”

也就是說，如果購買(mai)136平方(fang)米的戶型(xing)，實際總(zong)價在1800萬(wan)元以(yi)上，但只能以(yi)788萬(wan)元的總(zong)價來按揭貸(dai)款，即按六成貸(dai)款只能貸(dai)到(dao)473萬(wan)元左右。

關(guan)于合同的簽訂，銷售(shou)人員告訴(su)記者，“咱們簽兩份(fen)(fen)合(he)同，一份(fen)(fen)是購(gou)房合(he)同，按照(zhao)單(dan)價5.8萬(wan)元走(zou)；另一份(fen)(fen)是裝修合(he)同，把剩余的錢(qian)算在這里。”

記者(zhe)還了解到，其(qi)他銷售(shou)人員(yuan)的說法還有需要(yao)要(yao)簽三份合同(tong)，即(ji)購房合同(tong)、裝修(xiu)合同(tong)以(yi)及置業咨詢合同(tong)。

開發商去年已“易主”

“新城國(guo)際23”銷售人員介紹(shao)的“雙合同(tong)”購(gou)房情(qing)況(kuang)(kuang)雖然在北京個別新盤中也(ye)存在，但(dan)一(yi)般情(qing)況(kuang)(kuang)下(xia)也(ye)不會有(you)如此大(da)的價差。“裸房”價占總房款還(huan)不到一(yi)半的情(qing)況(kuang)(kuang)，表明該項目(mu)或(huo)另有(you)隱(yin)情(qing)。

記者經過調查發現，新城國際項目是一(yi)個“有故(gu)事”的樓盤。

公開資料顯(xian)示，2001年，香(xiang)港置(zhi)地(di)和萬(wan)通發(fa)(fa)展(SH600246，股價8.21元(yuan)，市值(zhi)168.63億(yi)元(yuan)）聯合(he)開發(fa)(fa)了(le)新城(cheng)國際項目。雙方合(he)資成立了(le)北京萬(wan)置(zhi)房地(di)產開發(fa)(fa)有限公(gong)司（以下簡稱萬(wan)置(zhi)地(di)產），企查查顯示(shi)，萬(wan)置(zhi)地產成立(li)于2001年(nian)5月(yue)22日，目前法(fa)定(ding)代表人為(wei)常海，2021年(nian)8月(yue)3日前為(wei)外商投資企業(ye)，2021年(nian)8月(yue)3日變(bian)更為(wei)內(nei)資企業(ye)。

此(ci)后，新城(cheng)國際正式開(kai)發，小區分為(wei)四期，先后于2002年(nian)、2003年(nian)、2005年(nian)、2006年(nian)開(kai)盤，并分別于2004年(nian)、2005年(nian)、2007年(nian)、2008年(nian)交付。

小區總占(zhan)地面積(ji)105000平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，總建筑面積(ji)320000平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，其(qi)中住宅面積(ji)300000平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，公建配(pei)套20000平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，綠地率42.7%，擁有(you)完善(shan)的生活(huo)配(pei)套。

新(xin)城國際(ji)項目的(de)(de)區位(wei)優勢的(de)(de)確突出，岀國貿(mao)地鐵站(zhan)向北走(zou)5分(fen)鐘左(zuo)右(you)便可達到達該項目。圓環形的(de)(de)分(fen)布設計使得小區內外部區隔更加明顯(xian)，即使是身(shen)處繁華熱(re)鬧的(de)(de)國貿(mao)區域，走(zou)入新(xin)城國際(ji)后，立即切換為(wei)鮮花綠樹的(de)(de)清幽(you)環境，一些底商(shang)和(he)帶娃的(de)(de)老人使得這里充滿了生活氣息(xi)。

彼(bi)時，香港(gang)置地剛進(jin)入內(nei)地不(bu)久，必(bi)然希望項目能足夠國際(ji)化，產品(pin)與(yu)眾不(bu)同，且(qie)萬通發(fa)展方面也(ye)希望依托香港(gang)置地(di)的(de)國(guo)際(ji)渠道，將住(zhu)宅銷(xiao)售給外(wai)國(guo)人。當年不(bu)少國(guo)外(wai)分銷(xiao)機(ji)構曾重點推介過新城國(guo)際(ji)項目，媒體也報道稱，很(hen)多國(guo)際(ji)友人選(xuan)擇(ze)購買新城國(guo)際(ji)項目。不(bu)過據記者了(le)(le)解，歷時近20年后，如(ru)今住(zhu)在新城國(guo)際(ji)的(de)人慢慢都換成(cheng)了(le)(le)國(guo)內業(ye)主和租戶。

由萬置地(di)產開發的新城國(guo)際(ji)可以算是(shi)“含著(zhu)金鑰匙”降(jiang)生，2002年前后該(gai)項目的銷售單價為2萬元左右，市場反應和口碑俱佳。

然(ran)而(er)，開發商并(bing)沒有(you)乘著當時的熱銷一口氣“售罄”，而(er)是選擇自持了23號樓的70余套公寓用于出租(zu)(zu)。這一租(zu)(zu)就是十多年(nian)，直到(dao)去(qu)年(nian)才收(shou)回停租(zu)(zu)。這便是今天“新城國際23”項目的由(you)來。

而此次出售“新(xin)城國際(ji)23”的持(chi)有企業雖然仍(reng)是萬置地產，卻早已物是人非。

2021年，萬(wan)(wan)通發展尋求(qiu)轉讓自己所持有(you)的(de)萬(wan)(wan)置(zhi)地產(chan)60%股份(fen)，根(gen)據(ju)資(zi)產(chan)評(ping)估(gu)報告，萬(wan)(wan)置(zhi)地產(chan)旗下資(zi)產(chan)還(huan)有(you)一期車位184個(ge)、一期會所4套(tao)、二期車位2個(ge)、三期車位75個(ge)、三期底商4套(tao)、三期公(gong)寓72套(tao)，還(huan)有(you)其他若干(gan)資(zi)產(chan)。主要資(zi)產(chan)則為此次入市的(de)72套(tao)公(gong)寓，共1.4萬(wan)(wan)平方米。

但轉讓過程并不順利(li)。2021年6月8日，萬(wan)(wan)通發展(zhan)發布公告稱，以6.3億元的價格將萬(wan)(wan)置地產(chan)60%股(gu)(gu)權轉讓給與開普方(fang)熙（北京(jing)）控(kong)股(gu)(gu)有限公司(si)，但僅僅到了(le)當年的6月15日，萬(wan)(wan)通表示，“公司(si)在未按期分筆收到方(fang)熙控(kong)股(gu)(gu)支付的第一期股(gu)(gu)權轉讓價款”，并且已經單(dan)方(fang)面解(jie)除了(le)合同。

而一周后(hou)的2021年6月15日，萬通發展和(he)湖(hu)州融(rong)(rong)(rong)匯嘉恒(heng)融(rong)(rong)(rong)資租賃有限公司(si)（以(yi)下簡稱融(rong)(rong)(rong)匯嘉恒(heng)）簽署了(le)6.3億(yi)元的萬置地產60%股權轉讓協議。

據企(qi)查查，到(dao)了2021年8月3日，萬置地產完成了股權變更，原香港置地方面的(de)股份(fen)也一并撤(che)出，目前萬置地(di)產的唯一股東便是融匯嘉恒。企查(cha)查(cha)顯(xian)示，融匯嘉恒隸屬于在資本市場上長(chang)袖善舞的中植集團(tuan)。

中植系入(ru)主后，選擇將新城國際剩余(yu)房源(yuan)重(zhong)新包裝出售，但不可能再按(an)十年(nian)前(qian)北京市住建委批復的(de)售價銷(xiao)售，于是就有了上(shang)述(shu)銷(xiao)售人員所說的(de)“雙合同(tong)”。

那么，融匯嘉恒為(wei)何不選擇(ze)“光明正大”的按市場(chang)價賣(mai)房(fang)呢？

新城國際23樣板間(jian)視野極佳 每經記(ji)者 王佳飛(fei) 攝

土地增值稅清算了嗎？

記者查詢了新城(cheng)國際(ji)以(yi)往(wang)的(de)預售證(zheng)。北京(jing)(jing)市(shi)住建委官(guan)網顯(xian)示，新城(cheng)國際(ji)分別于(yu)2002年、2003年、2005年和(he)2006年取得了5批次預售證(zheng)，最(zui)近一次發預售證(zheng)的(de)日期為2007年9月18日，信息為X京(jing)(jing)房權證(zheng)市(shi)涉外(wai)字第002579號，土地使用權證(zheng)號京(jing)(jing)市(shi)朝涉外(wai)國用（2004出）第10339號。

如今，新城國際23在(zai)各(ge)種宣傳資料中使用的預(yu)售證(zheng)是京房售證(zheng)字(2005)702號，但如今這份預(yu)售證(zheng)已經轉為現房銷售，產(chan)權證(zheng)號為X京房權證(zheng)市涉外字第018215號。

記者(zhe)從北京市建委網(wang)站查詢發現，從2002年(nian)至2008年(nian)期間，新城國際項目先后多次(ci)取得預售證，不同批次(ci)公寓的(de)預售均價分別(bie)為1.46萬(wan)元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)、2.02萬(wan)元(yuan)(yuan)/平米(mi)(mi)及5.3萬(wan)元(yuan)(yuan)/平方(fang)米(mi)(mi)。

也就是說(shuo)，開發(fa)商在此期(qi)間，按照施(shi)工進度分期(qi)分批申請預售，期(qi)間也逐(zhu)漸提高了預售價格。到(dao)2008年時(shi)，該項目已全面(mian)完工，轉為現房。

北(bei)京市住建委(wei)網(wang)站顯示，新城國(guo)際23號樓的72套公(gong)寓(yu)，其“擬售價”顯示為(wei)(wei)8萬元/平米，狀態(tai)為(wei)(wei)“正在銷售”，批準(zhun)時(shi)間為(wei)(wei)2008年6月26日。

來源：北京市住建委(wei)官網(wang)

巧合(he)的(de)是(shi)，10余年(nian)后重新以“新城國際23”亮相的(de)72套(tao)公寓也正好位于(yu)23號樓。根據(ju)北京市住建委官網(wang)信息，新城國際23號樓72套(tao)公寓中，目前已售的(de)有24套(tao)，剩余48套(tao)尚(shang)未出售，目前公寓還沒(mei)有顯(xian)示出網(wang)簽價格。

本月初(chu)，記者向相(xiang)關(guan)政府(fu)部門工作人員詢問了老項(xiang)目重新開盤(pan)上市可否(fou)調價的問題。對方解釋稱，“只要(yao)是進(jin)行了(le)現房銷(xiao)售備案(an)，再根(gen)據周邊(bian)市場進(jin)行合理定價，一般就沒什(shen)么問題。”

然而，稅(shui)務專(zhuan)業人(ren)士卻另有(you)解釋，“如果(guo)再次(ci)申請的(de)(de)售價明顯提升的(de)(de)話，會涉及補繳土地增(zeng)值(zhi)稅的(de)(de)問題。”

北京(jing)此(ci)前也有(you)(you)銷(xiao)售(shou)(shou)周(zhou)期超過(guo)10年的(de)大(da)盤，就是(shi)分期分批申請銷(xiao)售(shou)(shou)許可證，而售(shou)(shou)價也是(shi)逐年提升，有(you)(you)些(xie)甚至漲(zhang)了好(hao)幾(ji)倍。這中間有(you)(you)一(yi)個(ge)不可回避的(de)問題(ti)——土(tu)地(di)(di)(di)增值(zhi)稅(shui)。根據《中華(hua)人民(min)共和(he)國(guo)土(tu)地(di)(di)(di)增值(zhi)稅(shui)暫行條例》，“轉讓(rang)國(guo)有(you)(you)土(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用權、地(di)(di)(di)上的(de)建(jian)筑(zhu)物及其附著(zhu)物(以下(xia)簡稱(cheng)轉讓(rang)房地(di)(di)(di)產)并取得(de)收入的(de)單(dan)位和(he)個(ge)人，為土(tu)地(di)(di)(di)增值(zhi)稅(shui)的(de)納稅(shui)義(yi)務人，應當依照本條例繳納土(tu)地(di)(di)(di)增值(zhi)稅(shui)。”

此外(wai)，根(gen)據(ju)《關于房地(di)(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)企業土地(di)(di)(di)增值稅清算(suan)管理(li)有(you)關問(wen)題的通(tong)知(zhi)》，“整體轉讓(rang)未(wei)竣工決算(suan)房地(di)(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)項目(mu)的”，納稅人應(ying)進行土地(di)(di)(di)增值稅的清算(suan)。

某稅(shui)(shui)務(wu)師事(shi)務(wu)所合伙人鄭先生12月14日通過微信告訴(su)記者，“如果建成多年后才(cai)交(jiao)易，增(zeng)值的(de)部分是(shi)(shi)需要(yao)繳(jiao)納土(tu)地增(zeng)值稅(shui)(shui)的(de)。土(tu)地增(zeng)值稅(shui)(shui)是(shi)(shi)上(shang)世紀90年代為了(le)打(da)壓炒房暴利(li)出臺的(de)一個稅(shui)(shui)種，主要(yao)是(shi)(shi)針對(dui)房地產交(jiao)易的(de)增(zeng)值額（即房產交(jiao)易的(de)獲利(li)金額）進行征(zheng)稅(shui)(shui)的(de)一個稅(shui)(shui)種。”

鄭先生表示，“其(qi)中很復雜，通(tong)俗地講，大概(gai)的(de)邏輯就有點像常規理(li)解的(de)利潤，它(ta)有兩個(ge)比(bi)較鮮明的(de)特點。首先，它(ta)是(shi)一個(ge)超率(lv)(lv)累進的(de)稅率(lv)(lv)，即增(zeng)(zeng)值率(lv)(lv)越(yue)高，稅率(lv)(lv)就越(yue)高，根據增(zeng)(zeng)值率(lv)(lv)的(de)差異稅率(lv)(lv)在30%到60%之間。”

“第二(er)，它可以在收入里扣(kou)除(chu)的項目(mu)要(yao)求與交(jiao)易直接相(xiang)關(guan)，不(bu)管是(shi)成(cheng)本、費(fei)(fei)(fei)用、稅金(jin)，與項目(mu)不(bu)直接相(xiang)關(guan)的管理費(fei)(fei)(fei)用、財務費(fei)(fei)(fei)用、營銷(xiao)費(fei)(fei)(fei)用及營業(ye)外支出一般情況下不(bu)予扣(kou)除(chu)。對于企業(ye)而言(yan)，如果不(bu)符合特定的免稅條(tiao)件，只要(yao)交(jiao)易的房地產有(you)增值(zhi)額，就需要(yao)繳納土地增值(zhi)稅。具體到新城(cheng)國際23這種(zhong)樓盤，也是需要繳納土地增值(zhi)稅(shui)的(de)，而且稅(shui)率應該(gai)很高。”

此前做“超(chao)級大盤”的(de)開發商，由于項(xiang)目開發周(zhou)期很長(chang)，其間雖然能夠獲(huo)得地價增(zeng)值的(de)紅(hong)利，但(dan)要(yao)按不同的(de)售價繳納相應的(de)土(tu)地增(zeng)值稅。

關(guan)于(yu)新城(cheng)國際23的(de)售價“雙合同”和(he)土(tu)地(di)增值(zhi)稅問題，記者(zhe)曾兩次(ci)致電萬置地(di)產，對方(fang)表示(shi)會轉達相(xiang)關(guan)負責人，但截(jie)至記者(zhe)發稿(gao)未(wei)獲得(de)對方(fang)回復。

記者(zhe)在調查中發現，近(jin)期北京又出現多個(ge)“老(lao)盤新(xin)售”的現象。業內人士(shi)認為(wei)，這是由于近(jin)期樓(lou)市波動(dong)較(jiao)大，出現“多”、“空”博(bo)弈。既有些老(lao)開發商將(jiang)手中的舊(jiu)項(xiang)目清盤脫手，也有新(xin)資本(ben)方接盤入局。在這個(ge)新(xin)老(lao)交替(ti)的過程中，就會出現類似“新(xin)城國際23”的情況。

 

記者|王(wang)佳(jia)飛

編輯|陳夢妤 何(he)小桃 杜恒峰

校對|孫志成

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