12月15日，遠(yuan)(yuan)洋集(ji)團（03377.HK）、遠(yuan)(yuan)洋服務（06677.HK）發布公(gong)告，將分階段轉讓成都遠(yuan)(yuan)洋太(tai)古里50%股(gu)權及物管(guan)公(gong)司(si)50%股(gu)權，由合作方太(tai)古地產(chan)接手，其(qi)中遠(yuan)(yuan)洋集(ji)團在(zai)該(gai)項(xiang)目(mu)50%的股(gu)權總對價(jia)為54.65億元。整個交易完成后，遠(yuan)(yuan)洋集(ji)團將不再持有成都遠(yuan)(yuan)洋太(tai)古里的任(ren)何(he)股(gu)權。

作為(wei)全國性的(de)知名(ming)商業地(di)標(biao)項目(mu)，成(cheng)都遠(yuan)洋(yang)太(tai)古里的(de)股權變(bian)更引發了不小的(de)關注。這其中既有支持，亦不乏困(kun)惑(huo)。大量業內人士看來，在當前行業洗(xi)牌關鍵時期(qi)，該(gai)交易讓(rang)遠(yuan)洋(yang)實現大量現金回流，不但鞏固了自(zi)身安全，也為(wei)其聚焦住宅開發賽(sai)道創(chuang)造了更多條件(jian)。

遠洋擇機換倉 階段性任務或已完成

為(wei)何選擇(ze)此時退(tui)出成都遠洋太古(gu)里？這或許是坊(fang)間(jian)的第一(yi)個疑惑(huo)。

從2010年獲(huo)取地塊至(zhi)今，遠洋集團與太古地產密(mi)切合作，共同將遠洋太古里打造成全國知名的商業(ye)標桿，在國內激烈的商業(ye)地產搏殺(sha)中(zhong)走出了(le)一條差(cha)異(yi)化道路(lu)。

成都遠(yuan)洋太古(gu)里從2015年(nian)開始分階段(duan)運(yun)營，2021年(nian)銷(xiao)出租率96%。公(gong)開資料顯示，2018年(nian)、2019年(nian)、2020年(nian)，租金收入分別為(wei)：9.56億元(yuan)、10.56、10.75億元(yuan)。

遠(yuan)洋(yang)強在開發建造，項目前(qian)期(qi)由(you)遠(yuan)洋(yang)主導；太古精(jing)于(yu)商業運營(ying)，后期(qi)則(ze)由(you)太古主導。雙方分(fen)工明確、在不同階(jie)段發揮各(ge)自優勢。分(fen)析人士指出(chu)，隨著遠(yuan)洋(yang)太古里成為川西(xi)知名商業地標，并進(jin)入(ru)穩(wen)定運營(ying)時期(qi)，遠(yuan)洋(yang)已階(jie)段性(xing)完成了自身的使(shi)命與任務，或許一(yi)直在尋找(zhao)一(yi)個恰當的退(tui)出(chu)時機，以實現換倉。

當前，房地(di)產行業以及(ji)(ji)國內商(shang)業環境(jing)都發生了深(shen)刻變(bian)化。從(cong)整(zheng)體(ti)(ti)趨勢(shi)來看，2018年(nian)(nian)(nian)以來商(shang)業收(shou)入(ru)增速持(chi)續下行。據(ju)克而瑞資管數據(ju)，2022上半(ban)年(nian)(nian)(nian)，23家典型企業整(zheng)體(ti)(ti)商(shang)業收(shou)入(ru)588.5億元，同比(bi)微增長2%，遠不(bu)及(ji)(ji)2021年(nian)(nian)(nian)18%的(de)增速。依托地(di)段和運(yun)營優勢(shi)，成都遠洋太(tai)古里雖然仍有著(zhu)穩定的(de)租金收(shou)入(ru)，但考慮到商(shang)業地(di)產整(zheng)體(ti)(ti)環境(jing)，持(chi)有成本，以及(ji)(ji)企業自身發展需(xu)求，提前退出未(wei)嘗(chang)不(bu)是一個“最優解”。

是選(xuan)擇繼續持有重(zhong)資產、細水(shui)長(chang)流安(an)心做個“包租公”，還(huan)是把(ba)未(wei)來的收益一(yi)次(ci)性兌現，以便未(wei)來投入到更擅長(chang)的住(zhu)宅(zhai)主業？顯然，遠洋選(xuan)擇了后者。

輕裝減負 手握現金應對未來

隨(sui)著項目的轉讓，遠洋的現金流安全也再次被放至行(xing)業聚光燈(deng)下。開年以(yi)來，房(fang)地產行(xing)業持(chi)續低迷，境外融資不暢、市(shi)場信心不足，房(fang)企稍(shao)有風吹(chui)草動(dong)都會被高度關注和解(jie)讀。

有鑒(jian)于此，遠(yuan)(yuan)(yuan)洋很早就將(jiang)“現(xian)金”作(zuo)(zuo)為重(zhong)中之(zhi)重(zhong)，如加大(da)銷(xiao)售和回(hui)款力(li)度、積極(ji)推(tui)進持有物業的(de)輕資產(chan)化，成為目(mu)前(qian)行業內少數仍然“站著”的(de)房企(qi)。有資深(shen)業內人士就表(biao)示，無論是資本市場所關(guan)注的(de)融資、償(chang)債情況，還(huan)是客戶關(guan)注的(de)“交(jiao)付”領域，遠(yuan)(yuan)(yuan)洋的(de)整體表(biao)現(xian)超出市場預期。在(zai)成都遠(yuan)(yuan)(yuan)洋太古里轉讓公告發布之(zhi)前(qian)，遠(yuan)(yuan)(yuan)洋剛(gang)剛(gang)完(wan)成了(le)一筆10億信(xin)用債的(de)兌付，年內信(xin)用債已(yi)全部償(chang)還(huan)。12月15日，遠(yuan)(yuan)(yuan)洋集團還(huan)獲工(gong)商銀行500億元綜合授信(xin)支持，并簽署全面戰略合作(zuo)(zuo)協議(yi)。同日，遠(yuan)(yuan)(yuan)洋還(huan)完(wan)成了(le)10.42億元ABS產(chan)品兌付。

在行業(ye)融資(zi)(zi)環(huan)境(jing)艱難的(de)情況下，遠洋(yang)集(ji)(ji)團(tuan)已完成多筆公開市(shi)場再(zai)融資(zi)(zi)。10月，遠洋(yang)集(ji)(ji)團(tuan)13.03億元ABS項(xiang)目狀態更新為“已反饋”。同(tong)時，遠洋(yang)還(huan)擁(yong)有多個位于一(yi)二(er)線城市(shi)的(de)持(chi)有物(wu)業(ye)項(xiang)目，可用于抵押(ya)再(zai)融資(zi)(zi)。國際(ji)評級(ji)機(ji)構惠譽預(yu)計，截(jie)至(zhi)2022上半年末(mo)，遠洋(yang)未(wei)予(yu)抵押(ya)物(wu)業(ye)凈(jing)(jing)資(zi)(zi)產(chan)（不含合(he)資(zi)(zi)項(xiang)目凈(jing)(jing)權益(yi)）約為430億元，未(wei)予(yu)抵押(ya)的(de)合(he)聯營投資(zi)(zi)物(wu)業(ye)逾200億元。惠譽還(huan)表示，“遠洋(yang)集(ji)(ji)團(tuan)的(de)銀行融資(zi)(zi)渠道仍(reng)保持(chi)通暢”“財務靈活性(xing)足以支撐其(qi)評級(ji)”。

換句(ju)話說，遠洋的貨架上，有著數百億元的不動(dong)產(chan)項目可以隨時變現。

事實上，在當前的(de)市場(chang)環(huan)境下(xia)，沒有(you)一(yi)家(jia)房(fang)企處于絕對安全的(de)地位。單純以一(yi)個項目的(de)股(gu)權(quan)轉(zhuan)讓，去揣測一(yi)家(jia)房(fang)企的(de)現金流狀(zhuang)況，既不(bu)(bu)客觀，也有(you)失偏頗(po)。2022年以來(lai)，為(wei)應對行業深度(du)調整帶來(lai)的(de)沖擊(ji)和挑戰，各(ge)類房(fang)企均(jun)在積極調整經營策略，處置資產(chan)、積極換(huan)倉，其中亦(yi)不(bu)(bu)乏大牌(pai)央企。

5月(yue)(yue)，華(hua)潤(run)(run)置(zhi)地(di)以19.9億(yi)元掛(gua)(gua)牌轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)杭州(zhou)蕭山萬象匯100%股(gu)權(quan)(quan)(quan)；10月(yue)(yue)底，華(hua)潤(run)(run)掛(gua)(gua)牌華(hua)潤(run)(run)新(xin)鎮置(zhi)業100%股(gu)權(quan)(quan)(quan)，轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)底價33.93億(yi)；11月(yue)(yue)初，華(hua)潤(run)(run)掛(gua)(gua)牌長沙(sha)潤(run)(run)都(dou)地(di)產100%股(gu)權(quan)(quan)(quan)及債權(quan)(quan)(quan)，轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)底價8.85億(yi)。10月(yue)(yue)，保利及其子公司一口氣轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)7家公司100%股(gu)權(quan)(quan)(quan)及相關債權(quan)(quan)(quan)。

如今，行(xing)業(ye)利好政(zheng)策增多(duo)，“第(di)二支(zhi)箭(jian)”擴(kuo)容(rong)，民營企業(ye)的境內融(rong)資(zi)渠道持(chi)續改善，涉及股權融(rong)資(zi)的“第(di)三支(zhi)箭(jian)”射出后，多(duo)家房企已(yi)宣布定增計劃。這(zhe)意味(wei)著(zhu)，行(xing)業(ye)有望邁(mai)向健康(kang)發展階段(duan)。遠洋(yang)輕裝(zhuang)減負，積極優化資(zi)產資(zi)金配置，顯然不僅僅是著(zhu)眼(yan)于當(dang)下(xia)，而是面對(dui)未(wei)來的主動求變之舉。

契合持有物業輕資產化戰略 聚焦住宅開發主業

退出成都遠洋太古里，也(ye)意味著遠洋在(zai)“減少重資產持有”道(dao)路上又邁出重要一步。

眾所(suo)周知，購物中(zhong)心及寫字樓作(zuo)為重(zhong)資(zi)產，很容易(yi)有(you)大量資(zi)金沉(chen)淀。行(xing)業(ye)主流房企如萬科、保利、華潤置地均提出了“輕資(zi)產化”運營，變重(zhong)為輕，以(yi)加強現金流入和(he)管理輸出。

早(zao)在2020年，基(ji)于(yu)對房地產行業(ye)的(de)(de)判斷，遠洋(yang)集團便已做出(chu)“聚焦住(zhu)宅(zhai)開發主業(ye)、穩步推進持(chi)有物(wu)業(ye)輕資(zi)產化(hua)”的(de)(de)戰略調整，明確(que)提出(chu)降低(di)重(zhong)資(zi)產持(chi)有，加(jia)強運營、管理能(neng)力輸出(chu)。2021年10月，遠洋(yang)集團引入(ru)多(duo)家主權基(ji)金(jin)作(zuo)為LP投資(zi)人(ren)，成立14億(yi)美元寫字樓物(wu)業(ye)基(ji)金(jin)。

進入(ru)2022年，遠洋集團在持有物業的輕資(zi)產化道路愈發明確。如4月(yue)，與中國(guo)人(ren)壽就頤堤港一期展開合作(zuo)，規模約30億元；6月(yue)，將北京銳中心項目(mu)轉讓給平安保險(xian)，回(hui)流逾50億元現金。自(zi)2021年12月(yue)以來，遠洋集團通(tong)過(guo)持有物業的輕資(zi)產化模式，已(yi)回(hui)籠資(zi)金逾百億元。

調整是為了聚(ju)焦(jiao)。分析人士稱，遠(yuan)(yuan)洋(yang)(yang)(yang)退出成(cheng)都(dou)遠(yuan)(yuan)洋(yang)(yang)(yang)太古里項目，契合其一(yi)直踐行的(de)“輕(qing)資(zi)產化戰略”，因(yin)此這次操作并(bing)不意外。此舉(ju)可以(yi)讓遠(yuan)(yuan)洋(yang)(yang)(yang)回(hui)籠大量(liang)資(zi)金，深度聚(ju)焦(jiao)住宅開發(fa)主業，并(bing)通過以(yi)“健康”為特色(se)的(de)產品力(li)，發(fa)力(li)住宅市場。

截至2022年(nian)6月，遠洋集團(tuan)二(er)級(ji)開發(fa)(fa)土(tu)地儲備近5000萬平方(fang)米(mi)，較2020年(nian)末新增1100余萬平方(fang)米(mi)。遠洋土(tu)儲高度聚焦一二(er)線核心城市，抗(kang)風險能力強，且能夠滿足企(qi)業3-4年(nian)的發(fa)(fa)展(zhan)。2022年(nian)1-11月，遠洋集團(tuan)銷(xiao)售額895億元，重回TOP20之列(lie)，排名較去年(nian)同期提升了8個名次，顯(xian)示出公司聚焦住宅(zhai)開發(fa)(fa)主業已取得積(ji)極進展(zhan)。

一(yi)進一(yi)退之間(jian)，遠洋的未來發展(zhan)道路也更加明確(que)。

1+1＞2的遠洋太古模式還在繼續

在遠洋(yang)太(tai)(tai)古(gu)里的(de)(de)打(da)造中，遠洋(yang)可(ke)(ke)謂是傾注(zhu)了(le)不少的(de)(de)心血。“事(shi)了(le)拂衣去”之前，如何盡可(ke)(ke)能保證項目的(de)(de)運營的(de)(de)平穩？最(zui)終(zhong)，遠洋(yang)決定將(jiang)持有(you)的(de)(de)成都遠洋(yang)太(tai)(tai)古(gu)里50%股(gu)權轉讓給太(tai)(tai)古(gu)地產，顯示出這對老搭檔之間的(de)(de)某種默(mo)契，以及對太(tai)(tai)古(gu)運營能力(li)的(de)(de)認可(ke)(ke)。

據了解，從2007年簽署框架協議，遠洋與太古(gu)地產的合作已持續15年。期間，雙方(fang)充分發(fa)揮(hui)各自優勢(shi)，打(da)造(zao)出多個享譽全國(guo)的商業項目和城(cheng)市地標(biao)。

2008年(nian)(nian)，遠洋(yang)集團攜(xie)手太(tai)古地(di)產獲取北京(jing)頤堤港地(di)塊(kuai)，經過數年(nian)(nian)時間精心打造，于(yu)2012年(nian)(nian)正式(shi)開(kai)業，并迅速成(cheng)為北京(jing)標桿性商業項目。今年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)，北京(jing)頤堤港整體出租率97%，其(qi)多(duo)元(yuan)業態組合、高品質購(gou)物(wu)空間持(chi)續(xu)吸(xi)引(yin)著北京(jing)消(xiao)費客群。2020年(nian)(nian)12月，遠洋(yang)宣布與太(tai)古地(di)產共同擴(kuo)建(jian)北京(jing)頤堤港二(er)期(qi)項目。據(ju)悉，頤堤港二(er)期(qi)項目計劃分兩個(ge)階段，分別于(yu)2025年(nian)(nian)及(ji)2026年(nian)(nian)落成(cheng)。

太(tai)古地(di)(di)(di)(di)產(chan)亦在頤堤港(gang)開業十周年(nian)會上(shang)公開表示(shi)，遠洋集團(tuan)是太(tai)古地(di)(di)(di)(di)產(chan)在內(nei)地(di)(di)(di)(di)的長期(qi)合作伙伴，雙方有共同的合作愿景，緊密合作、各盡所(suo)長，實現(xian)了1+1＞2的合作效(xiao)果。此外，根據太(tai)古地(di)(di)(di)(di)產(chan)的規劃，未來(lai)10年(nian)，太(tai)古地(di)(di)(di)(di)產(chan)將有逾500億港(gang)元投(tou)資(zi)在中國內(nei)地(di)(di)(di)(di)核心市場。

在深刻變革之下，房地產行(xing)業(ye)(ye)正(zheng)進入“剩者(zhe)為(wei)王”時代(dai)。正(zheng)如(ru)李(li)明所(suo)說，“未來(lai)房地產行(xing)業(ye)(ye)仍是國(guo)民(min)經濟支(zhi)柱產業(ye)(ye)，中長(chang)期看，行(xing)業(ye)(ye)未來(lai)清晰明朗，有規模、可持續，走向良性循環和健康發(fa)展的新階段，企業(ye)(ye)競爭圍繞產品品質、客戶服(fu)務(wu)、健康安(an)全”。

而歷經市(shi)場重(zhong)重(zhong)考驗之后的遠洋集(ji)團，顯然已經做好了準備。

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