每經記(ji)者(zhe)｜劉頌輝    每經編輯｜魏文(wen)藝    

面對發展環境的(de)高度不確(que)定(ding)性，盡管投資者傾向于回避全球很多市場的(de)商業房地產，但是(shi)寫字樓在(zai)中國(guo)內(nei)地的(de)投資份額仍(reng)然保(bao)持(chi)領先(xian)地位。

戴德梁行的研報數據顯示(shi)，2022年前三個季度(du)，寫字樓投資占所有(you)資產類(lei)別總投資額的55%，較疫情前2019年48%的占比仍有(you)小幅(fu)上升(sheng)。

多位業(ye)內人士表示，今年以(yi)來，企(qi)業(ye)客戶對(dui)辦公樓的(de)需求(qiu)發生了(le)較大變(bian)化(hua)，商業(ye)地產運(yun)營和(he)存(cun)量資產管理業(ye)務(wu)面臨著的(de)挑戰和(he)沖擊。而(er)伴(ban)隨長(chang)租房(fang)和(he)商業(ye)不動產納(na)入公募REITs試點范圍的(de)方向進一(yi)步被明確(que)，市場將(jiang)迎來新的(de)發展機(ji)遇(yu)。

市場變局

萬(wan)物梁行首席執行官葉世源認為(wei)，國內經濟形勢發生變化，行業發展在逐(zhu)步洗牌，特別是新型行業對辦公環境與以往有很大差異，有更高更精細化的需求。

“教育和旅游等行業今年(nian)發展形勢都不容易，反過來，一些行業則有很(hen)大(da)的(de)發展勢頭(tou)，比如(ru)互聯網行業、TMT和大(da)健康等等。”據葉世源介紹，商(shang)務服務類企(qi)業成(cheng)了今年(nian)商(shang)業地產(chan)租賃的(de)主(zhu)角，以TMT為主(zhu)的(de)新型行業在快速擴張(zhang)。

房地產研究(jiu)機(ji)構也同樣關注到了這一行業特征。戴德梁行環球(qiu)董事、大中華區副總裁、大中華區資本市場部主管李志榮在接受《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者采訪時表(biao)示，“最(zui)近寫字樓購買(mai)者類型(xing)發生了變化(hua)。業主自用需求日(ri)益增大，尤其是(shi)來自TMT、金融(rong)服務業、能源和物流等領域的買(mai)家。”

李志榮表示，從2020年到2022年第(di)三季度，自用(yong)類的交易(yi)占(zhan)中國內(nei)地寫字樓總交易(yi)額的近50%，較新冠疫(yi)情前五年平均水平（僅18%）呈大幅提升(sheng)。

根(gen)據世邦魏(wei)理仕發布的(de)(de)《2022年中國(guo)辦(ban)公(gong)樓(lou)租戶調查》，有(you)36%的(de)(de)受訪者表示(shi)未來18個月(yue)將(jiang)增(zeng)加辦(ban)公(gong)面(mian)積(ji)，另有(you)37%表示(shi)維持現有(you)辦(ban)公(gong)面(mian)積(ji)。需求增(zeng)加的(de)(de)熱(re)點市(shi)場來看(kan)，四個一(yi)線城市(shi)成為辦(ban)公(gong)樓(lou)主力租戶行業（金融業、專(zhuan)業服務業和科技(ji)行業）的(de)(de)重點擴(kuo)張區域(yu)。生物醫藥企(qi)業未來將(jiang)重點布局京滬市(shi)場，計劃增(zeng)設(she)辦(ban)公(gong)面(mian)積(ji)的(de)(de)受訪企(qi)業均表示(shi)將(jiang)落(luo)子北京或上(shang)海。

“企業(ye)對于彈性辦(ban)公(gong)模式的接納(na)度(du)提升，現(xian)代化辦(ban)公(gong)場(chang)景下協作與溝通的重要性更為突出(chu)，這都(dou)持續影(ying)響著辦(ban)公(gong)場(chang)所的布(bu)局。”世邦魏理仕方面認為。

數據來源：世邦魏理仕研究部

規模龐大

過去的(de)(de)10余年里，中國商業地產經歷了“大干快上”的(de)(de)黃金(jin)時(shi)代，也面(mian)臨著潮水(shui)退去的(de)(de)黑鐵時(shi)代。企業遭(zao)遇資(zi)金(jin)壓(ya)力大，融資(zi)渠(qu)道有限，競爭(zheng)愈(yu)發激烈的(de)(de)市場(chang)局面(mian)。

在中(zhong)國房地產業(ye)(ye)協會(hui)商(shang)業(ye)(ye)文化(hua)旅游地產委(wei)員(yuan)會(hui)秘(mi)書(shu)長(chang)蔡(cai)云看來，商(shang)業(ye)(ye)地產行業(ye)(ye)走過這么多(duo)年風(feng)風(feng)雨雨，體(ti)驗(yan)性商(shang)業(ye)(ye)項目經歷(li)過電商(shang)的(de)(de)沖擊，也(ye)受到(dao)疫情影響。然而，我國的(de)(de)消費空間巨大(da)，能夠為(wei)存(cun)量資(zi)產項目提供持續(xu)的(de)(de)現金流，這將是開發運營企(qi)業(ye)(ye)最大(da)的(de)(de)把握(wo)，也(ye)是商(shang)業(ye)(ye)地產可(ke)持續(xu)發展的(de)(de)堅實基礎。

蔡云認為(wei)，城市化進(jin)程促進(jin)商業(ye)(ye)地產的發(fa)展，從(cong)最新的人(ren)口普(pu)查數(shu)據來(lai)看，城鎮(zhen)人(ren)口增加(jia)2.3億人(ren)，這(zhe)是行業(ye)(ye)發(fa)展很重要(yao)的人(ren)口基(ji)礎。

再者(zhe)，根據住建部(bu)的(de)(de)資料，截至2021年底，全國有411個城市(shi)開展(zhan)(zhan)2.3萬個城市(shi)更新(xin)項目。城市(shi)更新(xin)過程(cheng)中，大量老舊(jiu)低效的(de)(de)物業(ye)提(ti)升改造，形成完整的(de)(de)新(xin)商(shang)業(ye)形態(tai)，也(ye)給(gei)商(shang)業(ye)地產企業(ye)發展(zhan)(zhan)的(de)(de)無限可能(neng)和空間。“城市(shi)更新(xin)給(gei)我們(men)商(shang)業(ye)地產插上了翅膀(bang)，”蔡云說。

商(shang)業地產是(shi)城市(shi)繁榮的重(zhong)要角色，一幢幢高樓大廈(sha)為城市(shi)注(zhu)入活(huo)力，商(shang)場和(he)購物中心給(gei)城市(shi)帶來了煙火(huo)氣。

旭(xu)輝商業(ye)(ye)(ye)副總(zong)裁、旭(xu)輝商管總(zong)裁韓石表示(shi)，目前來看，商業(ye)(ye)(ye)項目依然(ran)是(shi)房地產企(qi)業(ye)(ye)(ye)的壓艙石。2021年，旭(xu)輝商業(ye)(ye)(ye)的客流(liu)量同比提(ti)升了98%，收入(ru)同比提(ti)升65%，為(wei)集團業(ye)(ye)(ye)績提(ti)供(gong)著重要(yao)支(zhi)撐(cheng)。

近日，中(zhong)共中(zhong)央、國(guo)(guo)務院印發(fa)《擴(kuo)大內需戰略(lve)規(gui)劃綱要（2022~2035年）》，明確提(ti)出了堅(jian)定實施(shi)擴(kuo)大內需戰略(lve)、培育(yu)完整內需體系，是加快構建(jian)以國(guo)(guo)內大循環為主體、國(guo)(guo)內國(guo)(guo)際雙(shuang)循環相互促(cu)進的新發(fa)展(zhan)格局的必然選擇(ze)，是促(cu)進我(wo)國(guo)(guo)長遠發(fa)展(zhan)和長治久安的戰略(lve)決策(ce)。

實施擴大內(nei)需戰略，其中的一項重點就是要拓展投資空間(jian)，發揮投資對優化供給結構的關鍵性(xing)作用。

融資破局

“打造REITS市場的(de)保(bao)障性租賃住房板塊(kuai)，研(yan)究推動(dong)試點(dian)范圍拓(tuo)展到市場化的(de)長租房及商業不(bu)動(dong)產(chan)等領域(yu)。”12月8日，證監(jian)會副(fu)主席李超在公(gong)開(kai)場合的(de)發言引(yin)起了不(bu)少地產(chan)商的(de)注意。此(ci)番表(biao)態后，當日資本(ben)市場的(de)房地產(chan)股票(piao)聞風而動(dong)，領漲各行業板塊(kuai)。

要(yao)知道的是(shi)，自2020年(nian)4月基(ji)礎(chu)設施公募REITs試點啟動(dong)以來(lai)，截至今年(nian)11月底，我國(guo)共(gong)批準基(ji)礎(chu)設施REITs產品24只，已上市22只，募集資(zi)金超(chao)過750億(yi)元，總市值約830億(yi)元。 我國(guo)有(you)著高達(da)數十億(yi)平(ping)方米的商(shang)業物業，價值高達(da)數十萬億(yi)元。這(zhe)筆重要(yao)的經(jing)濟資(zi)源，一直因未與資(zi)本市場(chang)有(you)效結(jie)合(he)，被(bei)投資(zi)方認定為“重資(zi)產”。在此之前，不(bu)少聲音希望商(shang)業不(bu)動(dong)產納入(ru)到REITs試點范圍，均沒有(you)得到官方響應。

來源：戴德梁行

上海百(bai)聯資(zi)產控股有限公司副總裁、上海百(bai)聯百(bai)世(shi)資(zi)管有限公司董(dong)事(shi)長楊斌表示，對于國資(zi)企業(ye)來(lai)說(shuo)，賣(mai)商(shang)業(ye)資(zi)產的(de)方式(shi)不(bu)大(da)可取，但是(shi)要爭取進一步(bu)變現，REITs一定是(shi)發展的(de)方向，“REITs是(shi)我們(men)商(shang)業(ye)不(bu)動產商(shang)的(de)未來(lai)，大(da)家要重視。”

美國(guo)富尚資產集團董(dong)事長、越秀REITs獨立董(dong)事陳(chen)曉歐也預測道(dao)，目(mu)前(qian)基(ji)礎(chu)設施類公(gong)募REITs主(zhu)要服務于大(da)型國(guo)企投入(ru)的基(ji)礎(chu)設施。但是在未來發展中，公(gong)募REITs勢必會(hui)引入(ru)房地產。

“如(ru)果REITs市場進入良性發展的(de)賽道，我認(ren)為(wei)會廣泛納入不同的(de)領域，包括商(shang)業不動產(chan)(chan)。對投(tou)資(zi)人來說，這(zhe)個市場會成為(wei)介于(yu)股債之間(jian)的(de)投(tou)資(zi)市場，也將是很好的(de)中(zhong)高端收益產(chan)(chan)品(pin)，是資(zi)產(chan)(chan)配置中(zhong)很重要的(de)方向。”陳(chen)曉歐最后說。

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封面圖片來源(yuan)：每經記者 朱萬平 攝