每(mei)經記者｜王(wang)佳(jia)飛(fei)    每(mei)經編輯(ji)｜魏文藝     

 “隨著疫情政策的逐(zhu)步放(fang)松,疊加高(gao)校(xiao)畢業生(sheng)數(shu)量繼續(xu)創新高(gao)，預計2023年租房需求規模增加，租賃(lin)市(shi)場先抑后揚，全年將恢復(fu)正增長。”

貝(bei)殼研究院高級分析師黃卉認為(wei)，雖然目(mu)前受市場層面影(ying)響(xiang)，租賃(lin)(lin)企業經營(ying)面臨的(de)挑戰加大，但(dan)2023年上半年租賃(lin)(lin)住(zhu)房供應規(gui)模會(hui)繼續保持增長，保租房也將(jiang)發揮(hui)示范、引領作用，成為(wei)租賃(lin)(lin)市場的(de)“穩定器”。

2022租賃企業經營挑戰加大

黃卉介(jie)紹，租賃(lin)(lin)市場層(ceng)面(mian)，今年(nian)租賃(lin)(lin)市場降(jiang)(jiang)溫，呈現量(liang)價齊跌(die)態(tai)勢。一方面(mian)是市場活躍度下降(jiang)(jiang)，據貝殼研(yan)究院數據，今年(nian)前11個月，全(quan)(quan)國(guo)(guo)重(zhong)(zhong)點40城租賃(lin)(lin)成交量(liang)較去年(nian)同比(bi)下降(jiang)(jiang)2.4%；另一方面(mian)是租金水平繼續下探，今年(nian)全(quan)(quan)國(guo)(guo)重(zhong)(zhong)點40城平均月租金同比(bi)下跌(die)3.2%。出租難度增加，房源成交周(zhou)期均呈現延長態(tai)勢，全(quan)(quan)國(guo)(guo)重(zhong)(zhong)點40城房源成交周(zhou)期為58.7天(tian)，同比(bi)延長8.3天(tian)。

具體到租(zu)(zu)賃企(qi)(qi)業(ye)(ye)層面(mian)，企(qi)(qi)業(ye)(ye)經營面(mian)臨的挑戰(zhan)加(jia)(jia)大。由(you)于(yu)租(zu)(zu)客(ke)收入預期不確定性增(zeng)(zeng)加(jia)(jia)，儲蓄意愿(yuan)增(zeng)(zeng)強，租(zu)(zu)客(ke)的租(zu)(zu)金(jin)可支付能力降(jiang)(jiang)低。租(zu)(zu)賃需(xu)求(qiu)減弱(ruo)，租(zu)(zu)客(ke)的新(xin)增(zeng)(zeng)、換租(zu)(zu)需(xu)求(qiu)減少。租(zu)(zu)賃機(ji)構面(mian)臨較大的出(chu)租(zu)(zu)壓力，企(qi)(qi)業(ye)(ye)出(chu)租(zu)(zu)率(lv)呈現明(ming)顯下(xia)降(jiang)(jiang)，多數(shu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)出(chu)租(zu)(zu)率(lv)下(xia)降(jiang)(jiang)了5-10個百分點；租(zu)(zu)賃企(qi)(qi)業(ye)(ye)收房(fang)速度下(xia)降(jiang)(jiang)，普遍(bian)放(fang)緩(huan)了拓展(zhan)新(xin)增(zeng)(zeng)房(fang)源的速度，注重在單店(dian)盈利(li)，逐步優化簽約房(fang)源質量。

具體(ti)來看(kan)，各個(ge)租(zu)賃(lin)企業(ye)在業(ye)務(wu)規模上仍舊處于高位。據統(tong)計，截(jie)至今(jin)年(nian)三季度(du)末，貝殼租(zu)房業(ye)務(wu)簽約口徑在管房源量超過8.5萬間，環比增(zeng)長100%。其中，分散式租(zu)賃(lin)業(ye)務(wu)“省心(xin)租(zu)”的(de)在管規模突(tu)破5萬套(tao)，環比增(zeng)長近70%，并已經進入(ru)13個(ge)城市(shi)。

2022年上半年典型集中式長租公寓品牌新增開業規模 來源：中指研究院

另據中指研究院統計，華潤有巢公寓新增開業規模為1.1萬間，整體規模迅速擴大;合景公寓、窩趣新增開業規模超5000間，旭輝瓴寓、上海城方、樂乎公寓等新增開業規模接近4000間。今年上半年，典型住房租賃企業開業規模增長率、管理規模增長率，相比2021年有明顯下降，但讓處于較高水平。

地域(yu)方面(mian)，核心一二線城(cheng)市是(shi)各品(pin)牌(pai)(pai)企業主要的布(bu)局區(qu)域(yu)。中指研究院(yuan)報(bao)告顯示，上海、深圳均有(you)20家住房租賃品(pin)牌(pai)(pai)進入，是(shi)品(pin)牌(pai)(pai)數量最多的兩個城(cheng)市。廣州、北京(jing)、杭州、南京(jing)、成都、蘇(su)州、天津等(deng)城(cheng)市排名也比(bi)較靠前(qian)，品(pin)牌(pai)(pai)數量均超過10家。

從項(xiang)目(mu)數量(liang)角度(du)出發(fa)，一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)新開業(ye)項(xiang)目(mu)占(zhan)(zhan)比超六(liu)成；二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)占(zhan)(zhan)比近三(san)成，其中濟(ji)南(nan)(nan)、蘇州、東莞、成都等正在成為集中式(shi)住房租賃品(pin)牌(pai)的(de)發(fa)力重點，聚焦城(cheng)市(shi)(shi)(shi)核心區域(yu)和產業(ye)園。此(ci)外，在今年上半年投入(ru)運(yun)營(ying)的(de)開業(ye)項(xiang)目(mu)中，佛山、南(nan)(nan)通、泉州、無(wu)錫等也陸續出現租賃品(pin)牌(pai)，下沉市(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)產品(pin)質(zhi)量(liang)也在逐漸提(ti)升。

2023全年恢復正增長

“隨(sui)著疫情政(zheng)策的(de)逐步放(fang)(fang)松，疊加高(gao)校畢業生數量繼續(xu)創新高(gao)，預計明年(nian)(nian)租(zu)房(fang)需求規模將增(zeng)加，租(zu)賃(lin)(lin)市場(chang)先抑后揚(yang)，全年(nian)(nian)恢復正增(zeng)長。房(fang)源供(gong)(gong)給持續(xu)優化(hua)，供(gong)(gong)應數量持續(xu)增(zeng)長，2023年(nian)(nian)將有(you)一大批新建租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)房(fang)源入(ru)市，受業主收(shou)入(ru)預期下降、房(fang)貸壓(ya)力(li)與購(gou)房(fang)市場(chang)成交(jiao)節奏放(fang)(fang)緩等影響，業主‘售(shou)轉租(zu)’的(de)比例增(zeng)加，2023年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)供(gong)(gong)應規模會繼續(xu)保持增(zeng)長，保租(zu)房(fang)也將發揮(hui)示范、引領(ling)作用，成為租(zu)賃(lin)(lin)市場(chang)的(de)‘穩定器’。”

黃卉表示，“從租(zu)(zu)賃機(ji)構化率(lv)來看，預計2023年(nian)分(fen)(fen)散(san)式租(zu)(zu)賃住房(fang)(fang)的(de)機(ji)構化滲透率(lv)有望加速提升。一方面隨著行業(ye)(ye)監(jian)管的(de)不(bu)斷完善，個人二(er)房(fang)(fang)東房(fang)(fang)源(yuan)或交由房(fang)(fang)東自行管理，或轉(zhuan)由專(zhuan)業(ye)(ye)機(ji)構進行合規化運營。另一方面，長沙、成(cheng)都(dou)、西安(an)等城市率(lv)先(xian)出臺‘以租(zu)(zu)換購’政策，開拓性地(di)將(jiang)保租(zu)(zu)房(fang)(fang)籌集渠(qu)道(dao)延伸至分(fen)(fen)散(san)式存(cun)量市場(chang)。分(fen)(fen)散(san)式租(zu)(zu)賃住房(fang)(fang)的(de)機(ji)構化滲透率(lv)的(de)提升將(jiang)大大提升我國租(zu)(zu)賃住房(fang)(fang)管理專(zhuan)業(ye)(ye)化、品質化水平，減(jian)少租(zu)(zu)賃市場(chang)亂象。”

此外，中指(zhi)研究(jiu)院(yuan)報告顯示，龐大的(de)流動(dong)人口(kou)規模(mo)將(jiang)催生(sheng)大量住房租(zu)(zu)賃(lin)需(xu)求，特別是在(zai)長三角(jiao)、珠三角(jiao)、粵(yue)閩浙(zhe)沿海城(cheng)市群(qun)等(deng)重(zhong)(zhong)點城(cheng)市群(qun)、核(he)心(xin)城(cheng)市，住房租(zu)(zu)賃(lin)需(xu)求將(jiang)更加旺盛。在(zai)此背(bei)景下(xia)，住房租(zu)(zu)賃(lin)企業應(ying)持續優化區域(yu)布局(ju)，重(zhong)(zhong)點關注區域(yu)核(he)心(xin)城(cheng)市的(de)住房租(zu)(zu)賃(lin)市場發展機會。

來源：中指研究院

融資創新助力租賃企業

談及租賃(lin)行業的(de)金融(rong)(rong)支持，黃卉表示，“當前我(wo)國住房(fang)租賃(lin)企(qi)業的(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)渠(qu)(qu)道主(zhu)要(yao)有五大(da)類融(rong)(rong)資(zi)(zi)渠(qu)(qu)道，分別呈現不同(tong)的(de)產品特性，不同(tong)的(de)融(rong)(rong)資(zi)(zi)渠(qu)(qu)道融(rong)(rong)資(zi)(zi)的(de)難易(yi)程度(du)不同(tong)，有股權融(rong)(rong)資(zi)(zi)、傳統債(zhai)券(quan)融(rong)(rong)資(zi)(zi)、資(zi)(zi)產證券(quan)化等渠(qu)(qu)道。”

“一是股(gu)權(quan)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)，這是行(xing)業(ye)早(zao)期(qi)(qi)的(de)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)模式，股(gu)權(quan)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)單次融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)規模大，對(dui)租(zu)賃(lin)企(qi)業(ye)盈利及發展空間要(yao)求較(jiao)高(gao)，早(zao)期(qi)(qi)的(de)創業(ye)型租(zu)賃(lin)機(ji)構獲(huo)得股(gu)權(quan)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)概率更大；二是傳統(tong)債券(quan)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)，主(zhu)要(yao)包括銀(yin)行(xing)貸款(kuan)和公司信用類債券(quan)。傳統(tong)債權(quan)的(de)門(men)(men)檻(jian)相對(dui)較(jiao)高(gao)，房(fang)企(qi)背景的(de)租(zu)賃(lin)企(qi)業(ye)占(zhan)比更高(gao)；三是資(zi)(zi)產證券(quan)化，以企(qi)業(ye)可預期(qi)(qi)的(de)租(zu)賃(lin)收入、資(zi)(zi)產回款(kuan)作(zuo)為主(zhu)要(yao)的(de)償(chang)債來源，發行(xing)可流通(tong)的(de)證券(quan)進(jin)行(xing)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)，有助于(yu)企(qi)業(ye)盤活存量資(zi)(zi)產，拓(tuo)寬融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)渠(qu)道(dao)；四是房(fang)地(di)產信托投資(zi)(zi)基金（REITs），今年華(hua)夏北京(jing)保障房(fang)REIT、中金廈門(men)(men)安居REIT和紅土深圳安居REIT和華(hua)潤有巢REIT上市發售(shou)，對(dui)企(qi)業(ye)融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)起到(dao)積極作(zuo)用；五是產業(ye)基金，投資(zi)(zi)于(yu)升值(zhi)潛(qian)力(li)較(jiao)高(gao)的(de)住房(fang)租(zu)賃(lin)企(qi)業(ye)項(xiang)(xiang)目(mu)，通(tong)過專業(ye)化運營提升項(xiang)(xiang)目(mu)價值(zhi)，來獲(huo)得項(xiang)(xiang)目(mu)投資(zi)(zi)的(de)資(zi)(zi)本(ben)收益退出方式。”

集中式長租公寓品牌分類 來源：中指研究院

黃(huang)卉表示，近年在政策(ce)引導、金(jin)融機構和長租企(qi)(qi)業不斷嘗試中，住房租賃融資(zi)(zi)環境有(you)所改善(shan)，但“目(mu)前信(xin)貸融資(zi)(zi)渠道(dao)主(zhu)要(yao)針(zhen)對做重資(zi)(zi)產的(de)房企(qi)(qi)，由于缺乏抵押(ya)物(wu)或其他金(jin)融產品，市場對新興(xing)行業企(qi)(qi)業資(zi)(zi)信(xin)評級不高、信(xin)心(xin)不足，多數租賃企(qi)(qi)業普遍面(mian)臨融資(zi)(zi)渠道(dao)窄、融資(zi)(zi)成本高的(de)問題”。

對于金融(rong)產品和(he)創新層面，黃卉(hui)建議提高租賃企業(ye)的融(rong)資支持。

“一是鼓勵銀(yin)行(xing)業加大對租賃住房項(xiang)目(mu)的信貸(dai)支(zhi)持(chi)力(li)度(du)，鼓勵發放20年(nian)以(yi)上的長期貸(dai)款(kuan)，貸(dai)款(kuan)利(li)率不(bu)高于當期基準利(li)率的0.8倍，并(bing)且可以(yi)支(zhi)持(chi)按(an)季度(du)或按(an)年(nian)度(du)分期償還，與企業租金收(shou)入的節奏相匹(pi)配。”

“二是可探索建(jian)立增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)進項發(fa)(fa)票交(jiao)易融資(zi)(zi)機制。允許(xu)保(bao)障性租賃(lin)住房企業(ye)將(jiang)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)進項發(fa)(fa)票轉換(huan)為可交(jiao)易的(de)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)抵(di)扣(kou)(kou)憑(ping)證(zheng)，通(tong)過憑(ping)證(zheng)交(jiao)易，撬(qiao)動社(she)會資(zi)(zi)金投資(zi)(zi)。企業(ye)將(jiang)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)進項抵(di)扣(kou)(kou)額度(du)，經稅(shui)(shui)務局審批后，轉換(huan)為可交(jiao)易的(de)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)抵(di)扣(kou)(kou)憑(ping)證(zheng)。投資(zi)(zi)者通(tong)過購買保(bao)障性住房租賃(lin)企業(ye)股權獲得逐年生效的(de)抵(di)扣(kou)(kou)額度(du)，用于降低自身企業(ye)的(de)增(zeng)(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)，以撬(qiao)動社(she)會資(zi)(zi)本發(fa)(fa)展(zhan)租賃(lin)。”

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封面圖片來(lai)源(yuan)：攝圖網-500884519