每(mei)經(jing)記者｜陳利    每(mei)經(jing)編輯｜魏文(wen)藝(yi)    

物業行業正(zheng)逐(zhu)步回歸理(li)性。

中指研究院數(shu)(shu)據(ju)顯示，2022年(nian)(nian)，物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)IPO節奏明顯放緩(huan)，成功在(zai)港股上市(shi)企業(ye)(ye)共6家，企業(ye)(ye)IPO融(rong)資總額(e)為(wei)74.4億港元，新增上市(shi)企業(ye)(ye)數(shu)(shu)量及融(rong)資水(shui)(shui)平均(jun)收(shou)縮至2018年(nian)(nian)水(shui)(shui)平。

與之相對(dui)應的是，2022年以來市場(chang)上大宗收并購數量和(he)金額也出現大幅下降，更(geng)多具備國資(zi)背景(jing)的物業企業扛(kang)起(qi)了并購市場(chang)大旗，活躍度提升，如(ru)華潤萬象(xiang)生活、招商(shang)積余等。2023年物業行業還有哪些(xie)機會(hui)？物企將如(ru)何謀求新(xin)的資(zi)本路徑(jing)？

行業回歸理性

9月29日，萬物云正(zheng)式(shi)登陸港交所(suo)主板，成為今年第六(liu)家上市物企。萬物云也(ye)是年內港股最大IPO。

中指(zhi)研(yan)究院數據顯示，2022年(nian)(nian)，物(wu)業(ye)服務(wu)(wu)(wu)企業(ye)IPO節(jie)奏明顯放緩，截至(zhi)目前成功在港股上市企業(ye)共6家，除萬物(wu)云(yun)外(wai)，還有金(jin)茂服務(wu)(wu)(wu)、力高健康生(sheng)活(huo)、東原仁知、魯商生(sheng)活(huo)服務(wu)(wu)(wu)和蘇新(xin)服務(wu)(wu)(wu)。2022年(nian)(nian)企業(ye)IPO融(rong)資(zi)總額為74.4億港元，新(xin)增上市企業(ye)數量(liang)及融(rong)資(zi)水平(ping)均收縮至(zhi)2018年(nian)(nian)水平(ping)。

“伴隨(sui)著(zhu)市場環境改(gai)善，物(wu)業(ye)(ye)價(jia)值(zhi)加速回歸，2020-2021年上(shang)半年，港股物(wu)業(ye)(ye)板塊(kuai)在整體處于上(shang)升趨勢(shi)板塊(kuai)總市值(zhi)一度突破萬億港元，而后受(shou)地產關聯方(fang)拖累(lei)，物(wu)業(ye)(ye)板塊(kuai)估(gu)值(zhi)回歸理(li)性。”在中指研究院物(wu)業(ye)(ye)事(shi)業(ye)(ye)部總經理(li)牛曉娟看來，近期隨(sui)著(zhu)國(guo)家對房地產調(diao)控政策的(de)改(gai)善，物(wu)業(ye)(ye)受(shou)地產關聯方(fang)拖累(lei)影響(xiang)有所(suo)緩解(jie)，港股物(wu)業(ye)(ye)板塊(kuai)開啟(qi)反(fan)彈(dan)模式。

“目前港股物業板塊市(shi)盈(ying)率均值約為11倍，較(jiao)近三年板塊估值PE均值的33倍，仍(reng)有較(jiao)大(da)提(ti)升空間，未來將加速實現價值回歸。”

事實上，放緩(huan)的不僅有物企上市進程，還有行業收(shou)并(bing)購。

克爾(er)瑞物管數據顯示(shi)，截至2022年9月23日，上市物企共(gong)發起(qi)39起(qi)并(bing)購(gou)，并(bing)購(gou)交(jiao)(jiao)易總金(jin)額為(wei)(wei)99.7億(yi)元(yuan)(yuan)，僅為(wei)(wei)2021年同期(qi)（261.3億(yi)元(yuan)(yuan)）的四成(cheng)(cheng)；而(er)從披(pi)露并(bing)購(gou)交(jiao)(jiao)易金(jin)額來看，2021年全年國央(yang)企披(pi)露并(bing)購(gou)交(jiao)(jiao)易金(jin)額僅3.2億(yi)元(yuan)(yuan)，占比(bi)1% ，到了(le)2022年前三季(ji)度國央(yang)企披(pi)露交(jiao)(jiao)易總金(jin)額達58.5億(yi)元(yuan)(yuan)，占比(bi)近(jin)六成(cheng)(cheng)，其中(zhong)華潤(run)萬(wan)象(xiang)生活(huo)就收購(gou)了(le)3家遞表(biao)物企。

“2022年(nian)大(da)宗交易數量減少，整體市場趨(qu)于謹慎。”牛曉娟指出，國資背景企業交易受市場認可程度(du)高，與資本市場表現出相似性，這(zhe)與國企良好(hao)(hao)的信譽背書有密不可分的關系，并且多(duo)種(zhong)經營(ying)收入(ru)(ru)金(jin)額保持(chi)正增(zeng)長。“雖然收入(ru)(ru)占(zhan)比(bi)出現下滑，但不改長期向好(hao)(hao)趨(qu)勢。”

此外，從行(xing)業(ye)(ye)規(gui)模(mo)來看，根(gen)據半年報(bao)披露(lu)的數據顯示(shi)，雖然行(xing)業(ye)(ye)整體規(gui)模(mo)仍在持(chi)續擴展(zhan)，但增長速度有所放緩，在經(jing)過前期(qi)快速業(ye)(ye)務(wu)拓展(zhan)后，物(wu)業(ye)(ye)企業(ye)(ye)現在追求有質量的增長，不再(zai)盲目追尋業(ye)(ye)務(wu)規(gui)模(mo)。

而在資本(ben)市場，盡管上半年承壓情況依(yi)舊明(ming)顯，但近期(qi)隨著(zhu)房(fang)地產政策改(gai)善(shan)，港股物(wu)業(ye)開啟反彈(dan)模式，物(wu)業(ye)價值(zhi)得以(yi)(yi)加速回(hui)歸。基于此，在牛曉娟看來，2022年物(wu)業(ye)行業(ye)整體表現可以(yi)(yi)用“理(li)性回(hui)歸”來形容。

長期價值可期

不過另一(yi)方面，“2022年物企(qi)(qi)品牌表現缺乏獨立性，波動(dong)市(shi)場環境中(zhong)更易受(shou)關(guan)聯(lian)方拖累(lei)。”中(zhong)指研究院(yuan)數據統(tong)計顯示，在(zai)港股(gu)(gu)和A股(gu)(gu)的物業(ye)(ye)服務上(shang)市(shi)公司(si)中(zhong)，第一(yi)大(da)股(gu)(gu)東持(chi)股(gu)(gu)比例超過50%的約有(you)40家(jia)，控股(gu)(gu)股(gu)(gu)東基本(ben)上(shang)是關(guan)聯(lian)房地產企(qi)(qi)業(ye)(ye)及其(qi)附(fu)屬企(qi)(qi)業(ye)(ye)。

“房企(qi)作為(wei)第(di)一大股(gu)東持股(gu)比例高，對(dui)物(wu)業(ye)服(fu)務企(qi)業(ye)的(de)經(jing)營決策具(ju)有絕對(dui)的(de)話語權，直(zhi)接導致(zhi)物(wu)企(qi)業(ye)品牌(pai)缺乏獨立(li)性。”牛曉娟指出，特(te)別(bie)是在今年(nian)房地(di)產市場(chang)承(cheng)壓下(xia)行環境下(xia)，可能導致(zhi)出現物(wu)企(qi)存在為(wei)關聯(lian)方(fang)“輸血”的(de)可能，進而受到市場(chang)的(de)“錯(cuo)殺(sha)”。同時，由于關聯(lian)方(fang)的(de)信用危機會傳導至物(wu)業(ye)服(fu)務企(qi)業(ye)，導致(zhi)物(wu)業(ye)品牌(pai)發展收到拖累。

一個可供參考的(de)例子是，今(jin)年7月金科(ke)服(fu)務發布了一則借款公告稱，與當(dang)時的(de)控股股東(dong)金科(ke)股份(fen)簽訂了一份(fen)借款合(he)同，計劃為(wei)后者(zhe)提供不超過15億元的(de)借款，年利率(lv)8.6%。

雖(sui)然(ran)當(dang)時金科服(fu)務給出的(de)理由是，借(jie)出這(zhe)筆資金有助于(yu)金科股份確(que)保在(zai)建物業的(de)建設和交付，并聘(pin)請其進行物業管理，8.6%的(de)年利(li)率也有利(li)于(yu)增加公司(si)收(shou)入，而金科股份為這(zhe)筆借(jie)款提供了總(zong)價值約27億元的(de)抵押物。但不少機構以(yi)及個人投資者均將(jiang)這(zhe)份借(jie)款合(he)同視為利(li)空。

“物企(qi)(qi)獨立(li)迫在眉睫(jie)。”在牛曉(xiao)娟(juan)看來，獨立(li)于地(di)產，雖然短期內會對(dui)物企(qi)(qi)在關聯方供(gong)給(gei)面積上有(you)所影(ying)響，但從長(chang)遠(yuan)發展來看確實十分(fen)必要的。

具體來(lai)看，在當前市(shi)場(chang)環境下，一(yi)(yi)(yi)方(fang)(fang)(fang)面，資本市(shi)場(chang)高度關注物(wu)企(qi)的獨(du)立性問題，關聯方(fang)(fang)(fang)的經營問題實際(ji)上(shang)(shang)已經拖累了上(shang)(shang)市(shi)物(wu)企(qi)在資本市(shi)場(chang)上(shang)(shang)的估值(zhi)(zhi)；另一(yi)(yi)(yi)方(fang)(fang)(fang)面，關聯方(fang)(fang)(fang)對物(wu)企(qi)的業務(wu)輸(shu)送能力持續弱化，物(wu)企(qi)的非業主(zhu)增值(zhi)(zhi)服務(wu)收入(ru)降幅較大，如第一(yi)(yi)(yi)服務(wu)控股(gu)、正榮服務(wu)、康橋悅生活，今年中期非業主(zhu)增值(zhi)(zhi)服務(wu)收入(ru)分別(bie)同比降低高達93.75%、57.02%、54.07%。

不過(guo)，一個值得注意(yi)的(de)(de)現象(xiang)是，12月12日，旭輝控股發布公(gong)告稱，擬出(chu)售其持有的(de)(de)所有旭輝永(yong)升服(fu)務(wu)股份。而在此之(zhi)前，德信服(fu)務(wu)、奧園健康(kang)、雅生活服(fu)務(wu)、金科服(fu)務(wu)等多家物企股份被關聯方擺(bai)上(shang)貨架。

“搶先布(bu)局獨(du)(du)立化發(fa)展的(de)物企(qi)(qi)能夠獲得(de)(de)資本市場的(de)青睞(lai)、企(qi)(qi)業外拓能力的(de)提(ti)(ti)升等優勢。”牛曉娟分析認(ren)為，目(mu)前(qian)市場正倒逼物企(qi)(qi)提(ti)(ti)供質優價(jia)(jia)廉的(de)服(fu)(fu)務(wu)(wu)。物業服(fu)(fu)務(wu)(wu)存在(zai)收費(fei)剛(gang)性強(qiang)提(ti)(ti)價(jia)(jia)難、存量合約(yue)項目(mu)流轉度(du)低(di)等特(te)點，特(te)別是(shi)隨(sui)著企(qi)(qi)業競(jing)爭加(jia)劇，物企(qi)(qi)必須提(ti)(ti)供質優價(jia)(jia)廉的(de)服(fu)(fu)務(wu)(wu)才能贏得(de)(de)市場，而提(ti)(ti)升服(fu)(fu)務(wu)(wu)密(mi)度(du)又是(shi)實現質優價(jia)(jia)廉服(fu)(fu)務(wu)(wu)的(de)重(zhong)要途徑，以此來看“提(ti)(ti)升服(fu)(fu)務(wu)(wu)密(mi)度(du)是(shi)物企(qi)(qi)獨(du)(du)立化發(fa)展的(de)首要目(mu)標。

“隨著服務密(mi)度(du)的(de)提升(sheng)，物(wu)企可進行(xing)科技化(hua)改造，以實現人效提升(sheng)、人力節約，起到托舉基(ji)(ji)礎物(wu)管利潤率(lv)的(de)效果，此外，基(ji)(ji)于密(mi)度(du)可以更(geng)好開(kai)展合適(shi)的(de)增(zeng)值(zhi)服務，強化(hua)企業競爭力。”

至(zhi)于物(wu)業行業未來的(de)投(tou)資發展情(qing)況，牛曉娟坦言，“物(wu)業管(guan)理行業具有弱周(zhou)期性、成長性好、現金流(liu)比(bi)較穩定的(de)特點，仍具備投(tou)資價值。”

具體從(cong)盈利(li)能力看，根據(ju)(ju)2021年物業(ye)服(fu)務上市公司的年報數據(ju)(ju)，毛利(li)潤均(jun)值為(wei)9.1億元，同(tong)比(bi)增長(chang)44.1%，毛利(li)率和凈(jing)利(li)率均(jun)值分別為(wei)29.1%和13.2%，盈利(li)能力遠(yuan)超行(xing)業(ye)均(jun)值；

從成長性看，2022年中(zhong)期，物業服(fu)務上市公司在管面積(ji)均(jun)值(zhi)1.25億平方米(mi)(mi)，同(tong)比(bi)增長24.04%，合約面積(ji)均(jun)值(zhi)1.69億平方米(mi)(mi)，同(tong)比(bi)增長17.84%，

從行(xing)業(ye)屬性(xing)上看，物業(ye)板(ban)塊長期(qi)投資價值可(ke)期(qi)——成長好、弱周期(qi)、低風(feng)險、現金牛(niu)。此(ci)外，諸(zhu)多(duo)特色賽道如高端服務(wu)、商業(ye)運營、城市服務(wu)、TOD物業(ye)管理、綠色物業(ye)、工地(di)物業(ye)等逐步打開，為行(xing)業(ye)開辟更多(duo)細分(fen)藍海市場。

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來(lai)源：攝(she)圖網-500505877