每經記者｜甄素靜    每經編輯｜陳(chen)夢(meng)妤(yu)    

繼佛山之后(hou)，東莞12月26日(ri)正式宣布全域取消限購，引發市場熱議。

12月26日午(wu)間，東(dong)莞(guan)市住房(fang)和城鄉建設(she)局(ju)發布《關于進一步(bu)優化房(fang)地產(chan)調控政策(ce)的通(tong)知（東(dong)建房(fang)〔2022〕23號）》，確(que)認從通(tong)知發布之(zhi)日起，莞(guan)城街道(dao)(dao)、東(dong)城街道(dao)(dao)、南城街道(dao)(dao)、萬江街道(dao)(dao)、松山湖高(gao)新(xin)技(ji)術產(chan)業開發區全面(mian)暫停實施商(shang)品住房(fang)限購政策(ce)。

數據來源：東莞市住(zhu)房(fang)和城鄉建設局、諸葛(ge)研究院整(zheng)理楊靖制圖、視(shi)覺(jue)中國圖

至此，在東(dong)莞實施6年(nian)之久(jiu)的限購(gou)政策全面取消。

確保市場平穩發展

通知提(ti)及，前述街道(dao)、區域的(de)新(xin)建商(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)房和二手(shou)商(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)房，須(xu)自(zi)商(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)房買賣合同（或房地產買賣合同）網簽(qian)備案之(zhi)日起(qi)滿(man)3年(nian)或取得不動(dong)產權(quan)證滿(man)2年(nian)方可上市(shi)交易(yi)(yi)。東莞其他區域的(de)新(xin)建商(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)房須(xu)自(zi)商(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)房買賣合同網簽(qian)備案之(zhi)日起(qi)滿(man)3年(nian)方可上市(shi)交易(yi)(yi)，二手(shou)商(shang)品(pin)(pin)(pin)(pin)住(zhu)(zhu)房暫停實行限(xian)售政策。

《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者梳理過(guo)往政(zheng)策發現，東莞(guan)市(shi)在2016年時開始實(shi)施全市(shi)住房(fang)限(xian)購(gou)政(zheng)策，2017年時頒布(bu)限(xian)售政(zheng)策。此后多(duo)年限(xian)購(gou)限(xian)售政(zheng)策實(shi)施過(guo)多(duo)次微調，但2022年的政(zheng)策調整最為密集，且整體(ti)來看幅(fu)度最大。

今年4月，東莞出臺的放(fang)松調控政(zheng)策主(zhu)要以提(ti)振市場信心為主(zhu)，在(zai)恢復個(ge)稅購房(fang)政(zheng)策、社保(bao)及(ji)個(ge)稅可累計(ji)繳(jiao)納、取消新入(ru)戶購房(fang)“雙半年”限制等(deng)方面進行(xing)放(fang)松，降低限購門檻，鼓勵加快購房(fang)者(zhe)入(ru)市步伐。

5月(yue)(yue)，東(dong)莞調(diao)(diao)控政(zheng)策再次(ci)放松(song)，二手房(fang)增值稅的免征(zheng)年(nian)(nian)(nian)(nian)限(xian)(xian)從5年(nian)(nian)(nian)(nian)縮短至(zhi)2年(nian)(nian)(nian)(nian)，商品住房(fang)限(xian)(xian)售由3年(nian)(nian)(nian)(nian)調(diao)(diao)整為2年(nian)(nian)(nian)(nian)，取消了夫(fu)妻離異購(gou)房(fang)限(xian)(xian)制條件。7月(yue)(yue)，政(zheng)策將原本(ben)全市的限(xian)(xian)購(gou)區(qu)(qu)(qu)域，劃分了限(xian)(xian)購(gou)區(qu)(qu)(qu)和非限(xian)(xian)購(gou)區(qu)(qu)(qu)，其中限(xian)(xian)購(gou)區(qu)(qu)(qu)域為莞城街道(dao)(dao)、東(dong)城街道(dao)(dao)、南城街道(dao)(dao)、萬江街道(dao)(dao)、松(song)山湖(hu)高新技術(shu)產(chan)業開(kai)發(fa)區(qu)(qu)(qu)等。除上述(shu)5個鎮（區(qu)(qu)(qu)）以外，東(dong)莞其他鎮（區(qu)(qu)(qu)）正(zheng)式解除限(xian)(xian)購(gou)。

8月(yue)底，東(dong)莞下調了(le)(le)限購區的(de)購房(fang)首付比例(li)，首套非普通住房(fang)，首付比例(li)由40%調整為30%。值得一提的(de)是，7月(yue)部(bu)分區域取(qu)消限購后(hou)，東(dong)莞樓市出(chu)現了(le)(le)短時(shi)回暖，機構統計成(cheng)交達到了(le)(le)階(jie)段性高峰。不過，進入“金九銀十(shi)”階(jie)段后(hou)，市場表現疲(pi)軟成(cheng)交有所(suo)回落(luo)。

據《每(mei)日(ri)經濟新聞》此前報道，7月新政發布后(hou)，東莞(guan)樓(lou)市熱度普遍(bian)提升，項目(mu)營銷力(li)度大幅加大，花式促銷琳瑯(lang)滿目(mu)，諸多樓(lou)盤快速承接敏銳的(de)異地團體置業需求(qiu)，啟動“深圳客團購專(zhuan)場(chang)”，針對“不限購、無社(she)保(bao)，低首(shou)付”等主題(ti)的(de)噱(xue)頭類特惠房源隨處可見(jian)。比如，“首(shou)付0.5成(cheng)買(mai)房，剩(sheng)下1.5成(cheng)直接送(song)”等。

對于此次政策，東莞市(shi)住建局表(biao)示，是為切(qie)實貫徹黨中(zhong)央、國務院決策部署，堅持房(fang)子是用來(lai)住的(de)、不是用來(lai)炒(chao)的(de)定位，因城施策，支持剛性和改善性住房(fang)需求，確保房(fang)地(di)產市(shi)場平穩(wen)發(fa)展(zhan)，推動房(fang)地(di)產業(ye)向新發(fa)展(zhan)模式(shi)平穩(wen)過渡。

美聯物業全國研究中(zhong)心總監何倩茹在(zai)接受《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)微信采訪(fang)時表示，目(mu)前是最好的政(zheng)策出臺時間，首先中(zhong)央(yang)各(ge)部委都已發(fa)出提振市(shi)場的指(zhi)示，其(qi)次(ci)東(dong)莞市(shi)場已調整了兩年，房價(jia)趨穩定，成(cheng)交量又(you)在(zai)低位，可謂(wei)天時地(di)利人和。

預計春節后市場將回暖

業內普遍認為(wei)，雖(sui)然此次放松(song)調控力度很大(da)，但短(duan)期內效果(guo)或式(shi)微，提振作用或將延后(hou)顯(xian)現，預計(ji)春節后(hou)市(shi)場(chang)將有(you)所回暖。

中(zhong)指(zhi)研究(jiu)院指(zhi)出(chu)，這是(shi)因為東莞(guan)今年7月(yue)的(de)“解限”政(zheng)(zheng)策力度較(jiao)大(da)，短(duan)期(qi)內也帶動了市場(chang)成交的(de)回升，消化(hua)了大(da)量(liang)購房需求(qiu)，商(shang)品住宅成交量(liang)也創下年內新高的(de)3689套(tao)，但進入到傳統“金(jin)九(jiu)銀十”階段，市場(chang)成交不但沒有持(chi)續走高，反而在政(zheng)(zheng)策利好消化(hua)后持(chi)續走低(di)，10月(yue)份商(shang)品住宅成交套(tao)數不足2000套(tao)。

此次(ci)政策的出(chu)臺，也(ye)與當(dang)前東莞樓(lou)市持續低(di)迷有很(hen)大關系。據克而瑞地產(chan)研(yan)究(jiu)統(tong)計，截至11月底，東莞新房(fang)成交量243萬平(ping)方米(mi)，同比(bi)下(xia)滑44%，庫存(cun)去(qu)化周(zhou)期攀(pan)升至21個(ge)月，新房(fang)市場(chang)萎(wei)縮嚴重(zhong)。

克(ke)而(er)瑞深圳區域總經理陳洪海在接受記者微(wei)信采訪時表示，東莞(guan)從認個稅到28鎮街放(fang)松(song)限購，再到目前(qian)全部放(fang)松(song)限購，是當前(qian)市場形勢逼迫下的(de)救市行為。

廣東省城(cheng)規院住房政策研究中心(xin)首席研究員(yuan)李宇嘉表(biao)示，東莞前期政策紓困盡管很(hen)頻繁，但從市(shi)場(chang)銷售和需(xu)求端來看，房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)仍(reng)舊比(bi)(bi)較(jiao)(jiao)疲弱(ruo)。特別是像東莞這樣外來人口(kou)占(zhan)比(bi)(bi)非常大的城(cheng)市(shi)，生(sheng)(sheng)產(chan)和生(sheng)(sheng)活服務業比(bi)(bi)重比(bi)(bi)較(jiao)(jiao)大，生(sheng)(sheng)產(chan)制造(zao)型民(min)企、私企很(hen)多，受疫(yi)情、出口(kou)下(xia)降、內需(xu)疲弱(ruo)的影響比(bi)(bi)較(jiao)(jiao)嚴重。

“限(xian)購(gou)(gou)區(qu)(qu)(qu)的放開(kai)，一方面可以(yi)吸引非(fei)限(xian)購(gou)(gou)區(qu)(qu)(qu)客(ke)戶回流至限(xian)購(gou)(gou)區(qu)(qu)(qu)，預計南(nan)城(cheng)和(he)松山湖片(pian)區(qu)(qu)(qu)客(ke)戶量會增多，改善需(xu)求進一步釋放，莞城(cheng)由(you)于(yu)學區(qu)(qu)(qu)房原因也會有較快的回暖表現。此外，放開(kai)限(xian)購(gou)(gou)盤活市場的同時，片(pian)區(qu)(qu)(qu)樓市分化也會進一步加劇，而且非(fei)限(xian)購(gou)(gou)區(qu)(qu)(qu)二手房限(xian)售取消也會對(dui)片(pian)區(qu)(qu)(qu)新房造成(cheng)沖擊(ji)。”陳洪(hong)海表示(shi)。

實際(ji)上，在多部門(men)密集發(fa)(fa)聲，支持房地(di)產(chan)市(shi)(shi)場平穩發(fa)(fa)展，促進住房消費的暖(nuan)風下，不止佛(fo)山(shan)、東(dong)莞近期在陸續退出或收(shou)縮樓市(shi)(shi)的行(xing)政(zheng)干預政(zheng)策，根據中指研究(jiu)院統計(ji)，截至12月26日，全國已有超330個省市(shi)(shi)（縣）發(fa)(fa)布樓市(shi)(shi)寬松(song)政(zheng)策超千(qian)條。

封面圖片來源(yuan)(yuan)：數據(ju)來源(yuan)(yuan)：東莞(guan)市住房和城(cheng)鄉建設局、諸(zhu)葛研究院(yuan)整(zheng)理楊靖制圖、視覺中國(guo)圖