每經編(bian)輯｜畢陸名

農歷(li)新春后，多地房貸(dai)利率開始密集下調，不少重點城市小步(bu)快跑進入“3”時(shi)代，首(shou)套房貸(dai)利率最低降(jiang)至3.7%。最近，“提(ti)前還貸(dai)”的(de)熱度再次上(shang)漲，頻頻有相關話題登上(shang)微博(bo)熱搜榜。

同時，#提(ti)前還房貸預約爆(bao)了(le)有銀(yin)行已(yi)經(jing)排到10月(yue)！#還登上每經(jing)熱榜(bang)。據多(duo)家媒(mei)體(ti)報道，居民(min)在(zai)提(ti)前還貸時遇到了(le)排隊時間長、申請門(men)檻(jian)高等問題。

據杭州日報報道，余杭姑娘小王最近急得團團轉，為了能提前還貸，自己四處托人都不行。90后的小王說，“兜里揣著50萬，花都花不掉！每晚一天都感覺自己在虧錢！”。小(xiao)(xiao)王還表示，2022年(nian)6月(yue)份，剛(gang)有些閑錢的小(xiao)(xiao)王看身邊有人提前還貸省下了不(bu)少利息(xi)，便成了當時第(di)一批吃螃蟹的人。

據都市快報報道，“高位站崗”、“感覺虧了”，多位采訪對象向記者提到。說的不是房價，而是存量貸款利率和新增貸款利率之間的懸殊差距。尤其是前兩年買房的貸款人，多數扛著高利率，即便在LPR下調后，房貸利率仍達5個點。對比現在4.1%的首套利率，不光光忍受心理上的“落差感”，還有每個月“多還”幾百塊的月供壓力。

那么，申請提(ti)(ti)前還貸為何成為“熱潮”？銀行為何提(ti)(ti)高提(ti)(ti)前還貸門檻(jian)、扎堆提(ti)(ti)前還款又(you)有何影響(xiang)？

購房人的“怨”：線下排隊久，還有違約金

“這波‘提前(qian)還貸(dai)潮’太恐怖(bu)了(le)，預約還款的人多到‘爆’！”成都某國有銀行住房(fang)貸(dai)款中心經(jing)理對《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者感嘆(tan)道。

王女(nv)士對(dui)記(ji)者表示，她(ta)于近日在(zai)某(mou)國有(you)大行手機APP上申(shen)請(qing)提前(qian)(qian)還貸，提交申(shen)請(qing)后，下午(wu)收(shou)到(dao)銀行短信(xin)稱提前(qian)(qian)還款申(shen)請(qing)已審批通(tong)過(guo)，但(dan)還款的日期已排到(dao)了(le)4月份。王女(nv)士向記(ji)者無(wu)奈地攤了(le)攤手，“沒想到(dao)，現(xian)在(zai)怎么這么多人(ren)排隊還貸。”

記者(zhe)(zhe)曾在去年(nian)對“提前還(huan)(huan)貸(dai)潮”進(jin)行過走(zou)訪(fang)調查。當時，互聯網(wang)從(cong)業者(zhe)(zhe)小金對記者(zhe)(zhe)表示，自己購房較早，貸(dai)款(kuan)利率低，目(mu)前月(yue)供只有(you)一千余元。“要(yao)是還(huan)(huan)進(jin)去想(xiang)再貸(dai)出來(lai)就沒門(men)了，提前還(huan)(huan)款(kuan)還(huan)(huan)要(yao)收(shou)罰息，權衡后(hou)我打算將閑置資金用于(yu)理財(cai)。”

購房者小金打開手機銀行發現提(ti)前還款需要審批資(zi)料來源：受訪者提(ti)供

近期，小金的想法有所改變，打算提前(qian)還一部分。然(ran)而當(dang)他(ta)打開(kai)手機銀行卻發現，提前(qian)還款需要審批，“最終結果以審批為準(zhun)”。

詢問銀(yin)行得知，提(ti)前(qian)(qian)還款不僅(jin)需要排隊到4月，還有違約金。“過去，提(ti)前(qian)(qian)還款的(de)違約金基本可以協(xie)商免除；現在，提(ti)前(qian)(qian)還款的(de)違約金需要全(quan)額賠付，嚴格按合同(tong)來。”小金無奈地說。

更(geng)有甚者(zhe)，“某國有銀行提(ti)前還貸的業務已(yi)經排到(dao)今年十月份了”，一位該(gai)行員工表(biao)示，該(gai)行曾專門開會討論如何應(ying)對“還款激增”問題(ti)。

不(bu)(bu)止“排隊”，一些銀行的手(shou)機銀行提(ti)前還款的預約通道悄然(ran)關(guan)閉，也引起了(le)廣大購房者熱議。有人表(biao)示(shi)這一功能的下線(xian)帶來諸多(duo)不(bu)(bu)便，如異地工作人群想要提(ti)前還款，則不(bu)(bu)得不(bu)(bu)前往貸款行所在地辦理(li)。

小林是一名金融從業人員(yuan)，去年9月，眼見所投資(zi)的理財產品收益率與“高(gao)高(gao)在(zai)上”的房(fang)貸利(li)率漸(jian)行(xing)漸(jian)遠，遂(sui)將理財資(zi)金贖回(hui)，提前(qian)還了一部分(fen)房(fang)貸。近期，當小林想再還一部分(fen)房(fang)貸時，卻發現手機銀行(xing)上的“提前(qian)還款申請(qing)”選項已然無蹤。

“一些(xie)(xie)購(gou)房者(zhe)反映，部(bu)分(fen)銀行(xing)關(guan)閉了手機APP上(shang)提前還款的(de)功能。而這些(xie)(xie)購(gou)房者(zhe)就(jiu)算(suan)申請(qing)成功，也要(yao)賠付違(wei)約金。例如，最高賠付6個月利息等。”小(xiao)林對記者(zhe)表(biao)示。

提(ti)前(qian)還(huan)貸為(wei)何越(yue)來越(yue)難？易居研究(jiu)院(yuan)智(zhi)庫中心研究(jiu)總監嚴躍(yue)進表示，提(ti)前(qian)還(huan)貸的原(yuan)因主(zhu)要集中在兩方面：

一是由于此(ci)前貸(dai)款的(de)利息(xi)較高(gao)，購(gou)房者希望通過提前還貸(dai)來降(jiang)低成本；

二是去年理(li)財產品(pin)的波(bo)動(dong)較大，收(shou)益也遠不及預期，房(fang)貸和理(li)財之間的收(shou)益倒掛(gua)，讓一些購房(fang)者產生了提前還貸的愿望。

大源(yuan)按揭總經理鄭大源(yuan)也表示(shi)，近(jin)期出現還貸出現小高潮還可能是因為歲末年初不少人(ren)收到年終(zhong)獎，家庭(ting)閑置資金增(zeng)加。

借款人追著還錢，銀行“拒絕三連”

據都市快報4日報道，杭州業主余先生，早在去年11月向銀行預約提前還貸，銀行上演“拖字訣”，原本承諾12月底給反饋，直到今年1月中旬才松口，通知余先生可以在5月1日還款。

還錢比借錢還難，面對這個情況，購房者李先生也只能無奈苦笑。李先(xian)生在(zai)2021年(nian)2月置換(huan)了一套(tao)大關(guan)的二手房，彼時杭州房地產市場一片熱情高漲(zhang)，作為(wei)(wei)樓市調節劑的房貸市場也很快亮起了“紅燈(deng)”，申請的第一家貸款行(xing)因為(wei)(wei)房貸額度受限，放(fang)款審批遲遲不通(tong)過，輾轉托關(guan)系，好不容易在(zai)另(ling)一家銀行(xing)拿到(dao)了款項。

最近，他手有閑錢，第二次向銀行預約還貸，距離上一次提前還款還不到9個月。“兩次還貸的想法不同。上一次想降低月供壓力，選了還貸期數不變，每月還貸額度降低。這次我選的是每月還貸額度不變，減少還貸期數，為了多還點本金，提高資金效率。”

有浙江購房者反映已經排到了9月份

看到(dao)頻上熱搜的“提前還貸(dai)”，劉云(yun)慶(qing)幸自己在(zai)年前就狠下心，一次性結清(qing)了(le)貸(dai)款。

2019年(nian)(nian)，劉云(yun)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)150萬元買了(le)首套剛(gang)需，首付比例壓到最低的(de)3成，貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率5.8%。去年(nian)(nian)底(di)，她向(xiang)銀行(xing)申(shen)請提前(qian)(qian)還貸(dai)(dai)，一次性結清。按照貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)合同規(gui)定，還款(kuan)(kuan)滿一年(nian)(nian)后即可(ke)申(shen)請提前(qian)(qian)還貸(dai)(dai)，借款(kuan)(kuan)人只(zhi)需向(xiang)銀行(xing)提出申(shen)請，提前(qian)(qian)十個工(gong)作日把錢存進賬戶即可(ke)。

實際操作起來卻困難重重，劉云主動聯系網點，遭銀行拒絕“三連”。“柜員說因為那個眾所周知的原因，當月排不進，估計要等一個多月，具體時間不好保證。貸款經理還勸我，接下來LPR可能大幅下調，現在還款不劃算。”劉云說。

“眾所周知的原因”就是提前還貸的人太多了，銀行沒了額度。劉云當即翻出合同條款提出質疑，協商無果，無奈撥打了電話投訴維權。幾天后銀行主動聯系，承諾會按照合同執行，在第八天完成了扣款。

據(ju)紅星資本局報道，建(jian)(jian)設銀行某(mou)分行的(de)(de)工(gong)作人員(yuan)向記者透露(lu)稱，在成都市，建(jian)(jian)設銀行的(de)(de)線上預約額度已滿，需要線下預約，“現在預約還款的(de)(de)人太多(duo)了，額度都很緊(jin)張。”

當記者問(wen)及線下預約后大(da)概需要(yao)等待多(duo)長(chang)時間，該工作人(ren)員稱，每個貸款(kuan)行都(dou)有區(qu)別，但(dan)大(da)部分的等待時間都(dou)在半年以(yi)上，“我(wo)有同(tong)事(shi)要(yao)還，內部員工也(ye)是(shi)要(yao)排(pai)隊。”

中國銀(yin)行(xing)(xing)首席經濟學家曹遠征曾告(gao)訴(su)紅星資本(ben)局(ju)，提前還貸的現象并不是(shi)一個大眾(zhong)普遍(bian)行(xing)(xing)為。原(yuan)本(ben)房貸就是(shi)因為個人手上沒(mei)有那么多錢，所以向銀(yin)行(xing)(xing)借貸逐月還款，減(jian)輕資金(jin)壓力。如果這樣的行(xing)(xing)為過多，會(hui)對金(jin)融跨期安排帶來很多問題(ti)。

這些情況提前還款不劃算

據(ju)中新(xin)社報道，“對個(ge)人來說(shuo)，判斷是(shi)否(fou)需要提前(qian)償還個(ge)人貸(dai)(dai)款(kuan)，最直接的方式是(shi)看投資(zi)(zi)收益是(shi)否(fou)可以(yi)覆蓋貸(dai)(dai)款(kuan)利息。如果投資(zi)(zi)收益率高于貸(dai)(dai)款(kuan)利率，則考(kao)慮(lv)將資(zi)(zi)金更多用于投資(zi)(zi)；反之則可以(yi)考(kao)慮(lv)部(bu)分或(huo)全(quan)部(bu)償還貸(dai)(dai)款(kuan)。當然，還需要為日常生(sheng)活支出(chu)與未來養(yang)老、醫療等留足資(zi)(zi)金。”招聯金融(rong)首席研究員董希淼說(shuo)。

中原地產也指出，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3等。

圖片來源：視覺中國

媒體：“還錢比借錢難”，還貸潮的“鍋”不能全讓購房者扛

紅星新聞4日刊發題為(wei)《“還(huan)錢比(bi)借錢難”，還(huan)貸(dai)潮的“鍋”不能全讓(rang)購(gou)房者扛》的評論(lun)文章。文章指出(chu)，為(wei)何出(chu)現排隊提前(qian)還(huan)貸(dai)潮？其背(bei)后原(yuan)因可(ke)以歸結為(wei)一個關鍵詞(ci)：收益(yi)倒(dao)掛。前(qian)些年，房地(di)產是(shi)優質投資(zi)品，高峰期(qi)部分(fen)(fen)地(di)區房價年漲幅達百(bai)分(fen)(fen)之(zhi)十、二(er)十。而為(wei)了拉動(dong)市場(chang)，開發商(shang)聯合銀行，推出(chu)首(shou)付較(jiao)低的寬(kuan)松標準，帶動(dong)了更多人貸(dai)款買房。畢竟，相比(bi)于房價高漲幅，百(bai)分(fen)(fen)之(zhi)三(san)、四左右的房貸(dai)利(li)率可(ke)以忽略不計。

當房(fang)地產不再穩增(zeng)值，購房(fang)者卻背負了高昂的(de)房(fang)貸(dai)和(he)利息(xi)(xi)，房(fang)貸(dai)占比越高、還(huan)款周期越長，其利息(xi)(xi)支出越多(duo)。從經(jing)濟理(li)性人的(de)角(jiao)度而言，提(ti)前(qian)還(huan)貸(dai)可以縮短還(huan)款周期，減少利息(xi)(xi)支出。

文章(zhang)表示，收(shou)益倒掛成(cheng)為(wei)購房(fang)者(zhe)提前還(huan)貸(dai)積極性(xing)高漲(zhang)、而銀行對此(ci)推三阻四的關鍵所在。但(dan)是，收(shou)益倒掛的“鍋”不能(neng)全由購房(fang)者(zhe)扛，銀行基于(yu)助力國民(min)經(jing)濟(ji)復蘇、民(min)眾支出結構改(gai)善、社會責任承擔等(deng)方面(mian)，應當進一步優化服務，切實降低(di)提前還(huan)貸(dai)門(men)檻。

房貸(dai)(dai)占比過高(gao)，會對人們日常生(sheng)活、消費(fei)等構成沉重壓(ya)(ya)力，提前還貸(dai)(dai)能夠部(bu)分緩解(jie)這一壓(ya)(ya)力，也能讓人們在利息(xi)支出減少后有更(geng)多余錢用于(yu)其他消費(fei)領域，從而帶動內需(xu)增長，并推動服務(wu)(wu)業等相(xiang)關產業發(fa)展。銀行業應服務(wu)(wu)于(yu)我(wo)國經濟(ji)高(gao)質量發(fa)展大(da)局，承擔更(geng)多社(she)會責任，或可將(jiang)之前從房貸(dai)(dai)業務(wu)(wu)獲取的收(shou)益(yi)中拿(na)出一部(bu)分，回(hui)饋給購房者(zhe)。

每日經濟新聞綜合紅星新聞、每經網、都市快報、中新社

封面圖片(pian)來源：視覺(jue)中國