每(mei)經(jing)記者｜陳利    每(mei)經(jing)編輯(ji)｜王月龍(long) 陳夢妤 易啟江    

2023年1月30日，在(zai)等(deng)待了(le)近10年后，云南昆明網紅盤別樣幸福城小(xiao)區4號(hao)地，迎來了(le)集中交付。

至此，歷(li)經波折的業主(zhu)們終于可(ke)以(yi)結束“爛尾樓生活”，搬進“新家”。

還有昆明五華區(qu)爛(lan)尾樓西錦里。

根(gen)據云(yun)南建(jian)投第五建(jian)設(she)有限公司在官網發(fa)布(bu)的消息，中(zhong)標云(yun)南建(jian)發(fa)曦城商業廣(guang)場(chang)（黑林鋪城中(zhong)村(cun)改(gai)造項(xiang)目A7地(di)塊，即西錦里）續建(jian)工(gong)程設(she)計(ji)施工(gong)總承包并舉行了開工(gong)儀式(shi)，明確(que)2023年12月底前項(xiang)目交付(fu)。　

業主們(men)終于看到了(le)交房的希望。

“?

2022年下半年起，從中央到地方，先后出臺上百條政策助力保(bao)交(jiao)樓(lou)，鄭(zheng)州、武(wu)漢、長沙、昆明等多個(ge)城市也開(kai)啟了(le)轟(hong)轟(hong)烈烈的保(bao)交(jiao)樓(lou)行動，身(shen)為交(jiao)付(fu)主體的房企更是將保(bao)交(jiao)樓(lou)提到了(le)核心位置(zhi)。

引入資本、找開發商接盤

2022年7月，一場由業主(zhu)自發形成(cheng)，試圖通過強制停貸，以(yi)獲得外界解決(jue)樓盤(pan)爛尾停工問(wen)題的(de)“停貸潮”席卷(juan)全國(guo)。

河南鄭州(zhou)名(ming)門(men)翠園，就(jiu)是最早一(yi)批加入(ru)其中的項(xiang)目(mu)。

公開信息顯示，位于(yu)鄭州金(jin)(jin)水區三全路豐慶路西(xi)、金(jin)(jin)杯路東的名門(men)翠(cui)園項(xiang)目(mu)，占據了金(jin)(jin)水區北(bei)部(bu)核心位置。項(xiang)目(mu)是金(jin)(jin)水北(bei)最大(da)的城中村改(gai)造(zao)綜合體項(xiang)目(mu)，總占地(di)約604畝，總建筑面(mian)積約200萬平方米(mi)，共分為9個地(di)塊開發(fa)，已(yi)開發(fa)和銷售6個地(di)塊，總戶數6000多戶。按照合同(tong)約定，最晚(wan)交付的1號地(di)也已(yi)逾期1年多。

項目(mu)(mu)最早于(yu)2017年底(di)開盤(pan)，盡管當時15500元/平方米(mi)的(de)均價高出周邊其(qi)他項目(mu)(mu)近1000元/平方米(mi)，但仍阻止不(bu)了(le)購房者的(de)熱情，2018年還(huan)奪(duo)得(de)了(le)鄭州樓盤(pan)銷冠。那時候，憑借(jie)著名(ming)門翠園等項目(mu)(mu)的(de)熱銷，名(ming)門地(di)產也(ye)在(zai)(zai)鄭州聲名(ming)鵲起，一時風光無兩。市民張先生就(jiu)是趕著名(ming)門翠園在(zai)(zai)2017年12月首次開盤(pan)時候買的(de)，2018年開始還(huan)貸，本應該于(yu)2019年12月收房，卻(que)接連收到了(le)3次逾(yu)期通知。

曾被佳源接手(shou)的鄭州名門(men)翠園項目 每日經濟(ji)新聞資料圖

事實上，名(ming)門(men)翠(cui)園(yuan)的建設過程頗為曲折。項(xiang)目(mu)最早(zao)出(chu)現停工發生在2019年(nian)底(di)，當時一期逾期交房，陷入資金鏈危局的名(ming)門(men)地(di)產開始(shi)尋(xun)求外(wai)援。一年(nian)后，名(ming)門(men)地(di)產找來上市(shi)公司佳源(yuan)(yuan)地(di)產合(he)作開發，然而2021年(nian)8月，佳源(yuan)(yuan)地(di)產撤(che)出(chu)，項(xiang)目(mu)徹底(di)停工。

“這個(ge)項目(mu)之前一直(zhi)是名(ming)門地(di)(di)產與中(zhong)(zhong)融國(guo)際信托合作的，但名(ming)門地(di)(di)產資(zi)(zi)金出問(wen)題后，中(zhong)(zhong)融信托就是控(kong)股一方了。”張先(xian)生告訴(su)《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)，項目(mu)停工以來，他們曾寄希望于中(zhong)(zhong)融信托盡快注資(zi)(zi)復工，但其卻(que)將名(ming)門翠園多個(ge)地(di)(di)塊進行了抵押。

為了推進項目復工(gong)，鄭州(zhou)市金水區政(zheng)府成立工(gong)作組，與(yu)中融信托數次協商解押(ya)在建工(gong)程。

事實(shi)上(shang)，就在業主(zhu)們發(fa)出停貸告知書一周后，名門(men)翠園實(shi)控方中融(rong)信托已經同意解除其抵押的在建工程，用于申請開(kai)發(fa)貸和(he)項目復(fu)工復(fu)建；施工方中建七局和(he)中天建設也(ye)表示(shi)會積極(ji)配(pei)合政府復(fu)工；鄭(zheng)州(zhou)市金(jin)(jin)水區下屬平(ping)臺公(gong)司(si)、中融(rong)信托、河南圣(sheng)鴻置業有限公(gong)司(si)（名門(men)翠園開(kai)發(fa)商(shang)，由中融(rong)信托實(shi)控）成立專用資金(jin)(jin)賬戶，用于項目復(fu)工復(fu)產。

時至2022年(nian)9月(yue)，鄭州市(shi)安置房建設和問題樓盤(pan)攻(gong)堅化解工(gong)作領導小(xiao)組發(fa)布《大(da)干30天，確(que)保(bao)全(quan)市(shi)停工(gong)樓盤(pan)全(quan)面復(fu)工(gong)》通知(zhi)，要求(qiu)在10月(yue)6日前，實(shi)現鄭州全(quan)市(shi)所有(you)停工(gong)問題樓盤(pan)項目全(quan)面持(chi)續實(shi)質性復(fu)工(gong)。

名門翠園在此期間(jian)也開始復(fu)工。“是復(fu)工了(le)一段時(shi)間(jian)，但復(fu)工人數比較少”，張先生表示，之后又(you)因疫(yi)情(qing)影(ying)響(xiang)，項目施工呈現間(jian)歇(xie)性復(fu)工狀態，“年后還沒看到有(you)人上工，只有(you)等真(zhen)正(zheng)交房辦證了(le)才能放心。”

業主自救：又交了500元/平

張文（化(hua)名(ming)）是昆明奧(ao)宸(chen)中央(yang)廣(guang)場的業主，他的微信朋友圈所有動態都是關于奧(ao)宸(chen)中央(yang)廣(guang)場的：

從2018年10月13日(ri)發出第一條“團結一致，爭(zheng)取復(fu)工”，到2022年8月14日(ri)的復(fu)工現場照片，210條動態詳(xiang)細記錄了4年來張文和奧(ao)宸中央廣場其余900多戶業主為爭(zheng)取項目復(fu)工所(suo)付出的行動、努力。

“這(zhe)些只(zhi)展示(shi)出(chu)了奧宸(chen)中央廣(guang)場爛(lan)尾8年，我們業主做(zuo)的所(suo)有努(nu)力中極少一部分。”

占地(di)136畝的(de)奧宸(chen)中(zhong)央廣場，是奧宸(chen)地(di)產在(zai)昆明打造的(de)一個商業項(xiang)目，包含寫字樓(lou)、公寓和商鋪(pu)，其中(zhong)公寓數(shu)量最多，原計劃(hua)2014年12月交(jiao)房，但在(zai)主(zhu)體建(jian)筑封頂、寫字樓(lou)外立面均(jun)已(yi)呈(cheng)現(xian)后，開發商資金鏈(lian)斷裂，項(xiang)目于2014年初停工爛尾。

在項目爛(lan)尾(wei)的前一年(nian)，即(ji)2013年(nian)，張文以(yi)總價(jia)39萬元買下一套兩居室，“當時想著可(ke)以(yi)讓孩子上附(fu)近的小學，但誰能想到最后(hou)爛(lan)尾(wei)了。”此后(hou)張文就踏(ta)上了漫漫維權路。

在(zai)(zai)這期間，一(yi)家三口一(yi)直(zhi)在(zai)(zai)外租房(fang)(fang)。然而(er)每個(ge)月2000多元的(de)房(fang)(fang)租，2400元的(de)銀行房(fang)(fang)貸，以及(ji)一(yi)家人的(de)生(sheng)活開(kai)銷，讓其壓力越(yue)來越(yue)大。不(bu)得已之下，2019年年中(zhong)，張(zhang)文一(yi)家搬進了爛尾樓。

張文家住(zhu)在13樓，每(mei)天進(jin)出(chu)都是打著(zhu)手電筒上下樓梯，彼時樓道還是毛坯(pi)墻(qiang)，一(yi)摸粗(cu)粒的砂灰就會(hui)掉落，“前后(hou)住(zhu)進(jin)來的業(ye)主總(zong)共有100戶左右(you)。”

因為有著(zhu)同(tong)樣的(de)遭遇(yu)，所以業主(zhu)之間關系很好：大(da)(da)家(jia)一(yi)(yi)(yi)起做飯，一(yi)(yi)(yi)起圍(wei)著(zhu)桌子(zi)聊天，哪家(jia)裝修大(da)(da)家(jia)也會一(yi)(yi)(yi)起去幫忙；1樓(lou)也是業主(zhu)活動的(de)大(da)(da)本營，搭了一(yi)(yi)(yi)些帳篷，提供給正在裝修或者(zhe)無家(jia)可歸的(de)業主(zhu)暫住(zhu)。

爛尾的8年(nian)時間(jian)里，業主(zhu)們也一(yi)度寄希望于(yu)政(zheng)府能引入(ru)其他(ta)開發(fa)商接盤，或奧宸(chen)地產破(po)產重(zhong)整進行(xing)清(qing)算(suan)，以實現項目的復工，但這種期盼一(yi)次(ci)次(ci)落空。

眼見“借力”無望，業主們開(kai)始了“自救”。

2021年(nian)11月，奧宸(chen)(chen)中央廣(guang)場(chang)召(zhao)開業主(zhu)大會籌(chou)備會，共同商議自救(jiu)計劃。根據(ju)方案，奧宸(chen)(chen)中央廣(guang)場(chang)將先行解決6棟公寓樓(lou)(lou)的復(fu)工(gong)問題(ti)，所需資金(jin)由政(zheng)府(fu)和(he)業主(zhu)共同籌(chou)集。按照評估，奧宸(chen)(chen)中央廣(guang)場(chang)1-6棟公寓樓(lou)(lou)完工(gong)交付(fu)需1.36億(yi)元資金(jin)。

已(yi)盤(pan)活的奧宸中央廣(guang)場 每(mei)經記者 陳利(li)?

“昆明市(shi)政(zheng)府和呈貢(gong)區政(zheng)府落實爭取到了8000萬元(yuan)，還剩下5000萬元(yuan)缺口。”張文告訴《每日經濟新聞》記者，但(dan)其中2500萬元(yuan)涉(she)及奧宸中央廣場整個項目的(de)供電方案支出，“這部分暫時不用募(mu)集(ji)，由奧宸滇池(chi)星城商業區G07地塊統一考慮(lv)，因此真正(zheng)需要(yao)由我(wo)們業主(zhu)募(mu)集(ji)的(de)資金是2500萬元(yuan)，按照已出售房屋總面積(ji)59182.98平(ping)方米（990套）計算，每平(ping)方米至少募(mu)集(ji)資金440.2元(yuan)。”

“我們又交了3.6萬(wan)多元”，張文說，此(ci)次補交費用按500元/平方米(mi)計算(suan)，一般每(mei)戶在2萬(wan)-4萬(wan)元，“主(zhu)要是(shi)根據(ju)房子(zi)面(mian)積大(da)小(xiao)來(lai)的(de)。”

公開信息顯示，當(dang)年奧宸中央廣場(chang)公寓(yu)的(de)售價在5000元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)左右，如(ru)果(guo)再加上(shang)自救繳(jiao)納的(de)500元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，最(zui)終付出(chu)的(de)代價達到了5500元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)以(yi)上(shang)。這(zhe)一價格，明顯高于目(mu)前呈貢區(qu)域內不時曝出(chu)的(de)“3字頭(tou)”“4字頭(tou)”公寓(yu)價格，但是，“相比于爛尾既(ji)損(sun)失錢又(you)沒房來說，這(zhe)已經是個很好(hao)的(de)結果(guo)了。”

2022年4月(yue)底，《每(mei)日經濟新聞》記者在現場(chang)(chang)實地走訪時看(kan)到，工(gong)(gong)(gong)人正在轉運(yun)建筑垃圾，“復工(gong)(gong)(gong)續(xu)建單(dan)位3月(yue)25日就已經進(jin)(jin)場(chang)(chang)了(le)，待這些前期整理工(gong)(gong)(gong)作做(zuo)完(wan)，施(shi)(shi)工(gong)(gong)(gong)電梯、施(shi)(shi)工(gong)(gong)(gong)吊籃安裝調試完(wan)成，消防、通風(feng)材料進(jin)(jin)場(chang)(chang)后，工(gong)(gong)(gong)人就能(neng)大批(pi)進(jin)(jin)場(chang)(chang)復工(gong)(gong)(gong)了(le)。”彼時，項目工(gong)(gong)(gong)作人員如是告訴記者。

根據項(xiang)目招標(biao)公告計(ji)劃(hua)，奧宸中央(yang)廣(guang)場工期為8個月，然(ran)而今年(nian)2月7日，記者再次微(wei)信聯系(xi)張(zhang)文(wen)詢(xun)問交房進展時，對方無奈表示：“還不知道(dao)什么時候能交房，現在又(you)是(shi)計劃性復工。”

至(zhi)于原因，據(ju)施工方和業主介紹，則是由(you)政府落實解(jie)決的8000萬元(yuan)資(zi)金遲遲不能到位(wei)，從而導致復工也一再耽誤(wu)。“現在只能等(deng)著了。”

“比白紙上畫東(dong)西(xi)難(nan)多(duo)了”

爛(lan)尾樓的(de)化(hua)解并不(bu)容易，特別是類似(si)于奧(ao)宸中央(yang)廣場這(zhe)樣爛(lan)尾多年的(de)，難度更甚。

昆(kun)明(ming)市政府(fu)相(xiang)關(guan)部門一知(zhi)情(qing)人士(shi)此(ci)前在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時就明(ming)確表示，昆(kun)明(ming)已入庫(ku)的112個爛尾樓中有(you)90%以上存在司(si)法查封(feng)、司(si)法訴訟，“這(zhe)些非常麻(ma)煩，解決(jue)過程是很痛苦(ku)的。”

該(gai)知情(qing)(qing)人士表示(shi)，在(zai)(zai)已化解的樓盤中，還會有類似這樣(yang)的情(qing)(qing)況存在(zai)(zai)。

“業主可能希望的是政府這邊說化解復工了，馬上就能有幾百上千工人進場，大規模復工，馬上能拿到房子，但實質上我們所說的化解是已經有化解途徑了，投資解決了，也找到相關方來接盤做這件事了。”

他指出，從(cong)找(zhao)到(dao)化解途徑到(dao)實質上大規模復工(gong)，這期間可能會有(you)一(yi)個時間和過程。

“因(yin)為涉(she)及到要處(chu)理(li)前期(qi)遺留問(wen)題”，早(zao)一(yi)點(dian)(dian)晚一(yi)點(dian)(dian)都(dou)有(you)可能。與此同(tong)時，爛尾業(ye)主普遍訴求是能盡(jin)快收到房，但實際(ji)上業(ye)主收房至(zhi)少會有(you)1-2年滯后(hou)，“這就(jiu)導致了(le)和(he)業(ye)主所理(li)解的化解存(cun)在一(yi)定差距。”

而要(yao)化解爛(lan)尾多年的(de)樓盤(pan)(pan)，業主(zhu)自救(jiu)、引入資本、找開發商接盤(pan)(pan)都是一些常見的(de)主(zhu)要(yao)手(shou)段。最(zui)受(shou)外界(jie)關注的(de)，當(dang)屬(shu)引入開發商接盤(pan)(pan)。

一個典型的(de)例(li)子就是云南(nan)碧桂園。作為接盤(pan)昆(kun)明爛尾項目最(zui)多的(de)開發商之一，碧桂園2016年(nian)年(nian)初(chu)才正(zheng)式(shi)進(jin)入昆(kun)明，但不到兩年(nian)的(de)時間，在昆(kun)明面世的(de)樓(lou)盤(pan)已達10個，其(qi)中大多數都是接手的(de)樓(lou)盤(pan)。

如昆明碧桂(gui)園(yuan)(yuan)北(bei)城映(ying)像，原為(wei)天(tian)宇時(shi)代(dai)廣場(chang)（羊腸小村(cun)城改項(xiang)目(mu)），曾號稱“昆明十大爛(lan)尾樓(lou)之一”，2014年(nian)(nian)由神州天(tian)宇接(jie)手(shou)，于2015年(nian)(nian)年(nian)(nian)底全(quan)(quan)面(mian)停(ting)工，直至(zhi)碧桂(gui)園(yuan)(yuan)接(jie)手(shou)；碧桂(gui)園(yuan)(yuan)桂(gui)園(yuan)(yuan)，原為(wei)下馬村(cun)城中村(cun)改造項(xiang)目(mu)，此前案名為(wei)沸城，2014年(nian)(nian)5月全(quan)(quan)面(mian)停(ting)工，2018年(nian)(nian)碧桂(gui)園(yuan)(yuan)接(jie)盤并完(wan)成開發(fa)；現已(yi)改名為(wei)碧桂(gui)園(yuan)(yuan)·KCC·云南(nan)映(ying)象(xiang)的(de)項(xiang)目(mu)，此前也曾停(ting)工多年(nian)(nian)……據悉(xi)，目(mu)前碧桂(gui)園(yuan)(yuan)接(jie)手(shou)的(de)這(zhe)些項(xiang)目(mu)基本已(yi)完(wan)成了開發(fa)和交付(fu)。

碧(bi)桂園接手(shou)的昆(kun)明某(mou)項目，已交付 每經記者 陳利 攝

“房(fang)企(qi)(qi)在(zai)決定(ding)接(jie)手(shou)爛尾樓(lou)時，核心(xin)就(jiu)在(zai)于有(you)沒有(you)勇氣、有(you)沒有(you)相應法律手(shou)段和措(cuo)施、能(neng)否算得過(guo)賬”。某頭部房(fang)企(qi)(qi)云南區(qu)域相關負責(ze)人王磊(lei)（化名）在(zai)接(jie)受記者采訪時就(jiu)表示，“無論是(shi)建(jian)設成本、運(yun)(yun)營(ying)，還(huan)是(shi)銷售價格，其實就(jiu)是(shi)供銷回三個角度，開發商能(neng)否把帳算過(guo)來，這些都對企(qi)(qi)業的整體運(yun)(yun)營(ying)能(neng)力要(yao)求很高。”

建誠晟業(ye)總經理(li)苑承建在微信接受記(ji)者采訪(fang)時也表(biao)示(shi)，開發(fa)商接盤爛尾樓，一方(fang)面(mian)要盤清項目的(de)情(qing)況(kuang)，包括可售貨值、債務特(te)別是隱藏(zang)債務、資(zi)金、工程施(shi)工情(qing)況(kuang)等情(qing)況(kuang)；另一方(fang)面(mian)要對(dui)市場進行(xing)合理(li)預判。

“一些爛尾樓盤在(zai)接盤后(hou)可能出現市(shi)場不及預(yu)期(qi)等(deng)情況，無法順利銷售(shou)；項目監管資金(jin)挪(nuo)用嚴(yan)重，建(jian)設(she)資金(jin)不足，隱(yin)藏(zang)債務放大；規劃(hua)建(jian)設(she)存在(zai)問題，導致項目無法正常施工或者存在(zai)隱(yin)藏(zang)損失等(deng)，這些都是需要注意的。”

不(bu)過，承接(jie)爛尾樓后(hou)也(ye)可能面臨更多開(kai)發(fa)問題。某(mou)全國性房企云南區域(yu)營銷負責人張(zhang)雪(xue)（化名）在接(jie)受《每日經濟新聞》記者(zhe)采訪時就(jiu)(jiu)表示，公(gong)司此前就(jiu)(jiu)接(jie)手了一爛尾樓盤(pan)的后(hou)續開(kai)發(fa)，“比白紙上畫東西難(nan)多了。”

張(zhang)雪告(gao)訴(su)記者，其公司(si)當(dang)時(shi)所接手的(de)項(xiang)目已經(jing)爛尾近10年，“我們(men)用了近兩(liang)年時(shi)間來解決前期問題。”

“?

首(shou)先，對項目進行(xing)重新(xin)評(ping)估(gu)，包括已(yi)建主體(ti)部(bu)分(fen)質量評(ping)估(gu)，評(ping)估(gu)完之后(hou)的工程修復、新(xin)的招(zhao)投標等；

其(qi)次，是(shi)要在已有基礎上進行統籌規劃，以及接下來的工(gong)程施工(gong)策(ce)劃、交樓策(ce)劃、資金策(ce)劃等；

最(zui)后，涉及(ji)購房(fang)者方面，包括與已購房(fang)的(de)客戶(hu)聯系(xi)溝(gou)通(tong)、跟政(zheng)府對接等。

“這些都需要公司(si)先投入資(zi)金去解(jie)決，至于接盤項目后(hou)怎(zen)樣保證(zheng)公司(si)利潤，則要根據后(hou)續項目價格定位以及團隊的營(ying)銷運營(ying)能力再(zai)來綜合研判。”

當然(ran)張雪也(ye)承認，對接盤企業來說(shuo)是(shi)有一定益處(chu)的。

“一(yi)般(ban)來說(shuo)，政(zheng)府(fu)方會事先(xian)就爛(lan)尾樓(lou)盤的糾紛(fen)(fen)包括經濟糾紛(fen)(fen)、土地糾紛(fen)(fen)等(deng)(deng)整(zheng)理清楚，企(qi)業(ye)入駐開發(fa)(fa)，和拿(na)地開發(fa)(fa)一(yi)樣(yang)，就是可能少了(le)土地平整(zheng)等(deng)(deng)環節，直接進入開發(fa)(fa)銷(xiao)售環節；同(tong)時政(zheng)府(fu)還會給予(yu)接盤企(qi)業(ye)一(yi)定(ding)的稅收支持，這對(dui)企(qi)業(ye)后續在當地發(fa)(fa)展是有好處的。”

對(dui)于房(fang)企來說，到(dao)底是通過招拍掛(gua)拿(na)地(di)利潤(run)更(geng)(geng)高，還是入主舊(jiu)改或接(jie)手爛尾項目利潤(run)更(geng)(geng)高？張(zhang)雪表示(shi)，“不(bu)好說，得(de)根據具體情況來定標分析。”

她(ta)向記(ji)者計算了一筆賬，如果拿(na)地價格特別高(gao)，在(zai)如今(jin)市場環(huan)境下，價格又賣(mai)不上(shang)，可能(neng)最后(hou)項目(mu)利潤只(zhi)有1%；但類似舊改(gai)這樣的(de)，如果政府給的(de)條(tiao)件特別好，則有可能(neng)實現5%以上(shang)的(de)利潤。

“不過有(you)一(yi)點是(shi)肯定(ding)的(de)(de)：通過招牌掛(gua)新拿地塊，不會涉及(ji)那么(me)多糾紛，開(kai)發速(su)度一(yi)定(ding)快，資金回轉的(de)(de)速(su)度效率一(yi)定(ding)高；但如果從社會責(ze)任感、從民生(sheng)的(de)(de)角(jiao)度而言，那兩(liang)者之間的(de)(de)效果自(zi)是(shi)不言而喻。”

需(xu)要注(zhu)意的是，“現在受行業整體形勢影響(xiang)，本(ben)來開發商就(jiu)已經減少拿(na)地了，接盤爛尾樓的情況就(jiu)更少了。”王(wang)磊就(jiu)曾明確向(xiang)記者表示(shi)，公司暫(zan)時不會考慮(lv)接爛尾樓，也不會拿(na)地，“待目前項目開發完再說。”

從(cong)上到下(xia)保交樓

近兩(liang)年受(shou)行業整(zheng)體環境影響，多家房(fang)企(qi)相(xiang)繼出(chu)(chu)現債(zhai)務違約(yue)，陸續有(you)項目出(chu)(chu)現停工跡(ji)象(xiang)，交(jiao)付風(feng)險(xian)不斷加劇。

面對問題樓盤的增加，從中央(yang)到地(di)方(fang)已先后出(chu)臺了一(yi)系列保交(jiao)樓措施。

2022年7月，“保交樓、穩(wen)民生(sheng)”被首次寫入(ru)中(zhong)央政治局會議內容(rong)；而后的(de)８月、11月，中(zhong)央相繼推出2000億(yi)元專項借款和2000億(yi)元再貸款，為保交樓提供(gong)資(zi)金支(zhi)持。

此后鄭州、重慶、西安、合肥、太原、深圳、濟南、洛(luo)陽等上百城(cheng)先后出臺保交樓(lou)措施，包括(kuo)對問題項(xiang)目(mu)(mu)“一盤(pan)一策(ce)”及時(shi)協調處置(zhi)，各(ge)級(ji)領導對項(xiang)目(mu)(mu)掛聯兜底(di)，加強預售資金(jin)監管，協調引(yin)入(ru)區域國企和金(jin)融機構來盤(pan)活項(xiang)目(mu)(mu)等。

2022年11月(yue)至12月(yue)各地出臺的保交(jiao)樓(lou)政策

中(zhong)指研究院分析認(ren)為，短期內，多(duo)地紓困基金(jin)(jin)通(tong)過推動(dong)(dong)出險(xian)項(xiang)目的(de)收(shou)并購，解決了項(xiang)目層面的(de)風險(xian)問題。長(chang)期來(lai)看(kan)，紓困基金(jin)(jin)最主(zhu)要的(de)作用(yong)是通(tong)過聯動(dong)(dong)市場盤活(huo)(huo)項(xiang)目之后，為相關房(fang)企(qi)注(zhu)入流動(dong)(dong)性(xing)，企(qi)業(ye)可(ke)將回(hui)籠的(de)現金(jin)(jin)注(zhu)入其他項(xiang)目，進而重(zhong)新盤活(huo)(huo)集團的(de)整體流動(dong)(dong)性(xing)。當(dang)各地的(de)基金(jin)(jin)推動(dong)(dong)本地項(xiang)目逐步(bu)解困，出險(xian)企(qi)業(ye)也(ye)有(you)望重(zhong)振(zhen)旗鼓，為行業(ye)再度穩(wen)定起到支撐作用(yong)。

不過，苑承建表示，停(ting)工項目的(de)化(hua)(hua)解要從兩方面入(ru)手：一(yi)方面理清(qing)項目當(dang)前問題，明確項目潛在損失(shi)以及(ji)風險(xian)，劃清(qing)當(dang)前責任；另(ling)一(yi)方面，設計好新的(de)投(tou)資(zi)方進入(ru)后的(de)權責以及(ji)退出(chu)機制，使得(de)當(dang)前損失(shi)有(you)人承擔、新的(de)投(tou)資(zi)價(jia)格(ge)合理、未來退出(chu)先后有(you)序，這樣(yang)才(cai)能在政府的(de)支持下快速(su)有(you)效(xiao)化(hua)(hua)解問題。

2023保交樓有(you)了(le)新目標

在國(guo)家、地方政策的支持下，保(bao)交樓確實取得了階段性(xing)成果(guo)。

據克而瑞，截至2022年12月(yue)31日，在32個典型城市重點監(jian)測的290個停(ting)工(gong)項(xiang)目中，有(you)62個項(xiang)目全面復工(gong)、86個項(xiang)目部分復工(gong)。但(dan)仍有(you)126個項(xiang)目處于停(ting)工(gong)狀態，涉及的尚未交付(fu)總建面達4532萬平方米，尚未交付(fu)總套數約(yue)40.80萬套。

克(ke)而(er)瑞研究中心(xin)指出，在停(ting)工(gong)項(xiang)(xiang)目中，二(er)線城(cheng)市占(zhan)(zhan)比(bi)近(jin)8成(cheng)，停(ting)工(gong)項(xiang)(xiang)目套(tao)數約30.78萬套(tao)，因購房者按揭(jie)比(bi)重較高(gao)(gao)，銷(xiao)售和房價下行壓力更大(da)；三四線城(cheng)市一次性付款占(zhan)(zhan)比(bi)較高(gao)(gao)，因而(er)整體停(ting)工(gong)項(xiang)(xiang)目數量遠不及(ji)二(er)線城(cheng)市。

而從(cong)各地披露的戰報來(lai)看，目前成效較為顯著。

2023年(nian)(nian)1月(yue)4日，鄭(zheng)州(zhou)市(shi)政府工(gong)作(zuo)報(bao)告(gao)顯示，2022年(nian)(nian)，鄭(zheng)州(zhou)落實支持(chi)資金300多億元，全市(shi)保交樓(lou)(lou)項(xiang)目實質性復工(gong)95%以(yi)上(shang)，已(yi)建成交付(fu)9500多套(tao)；列入省問(wen)(wen)題(ti)樓(lou)(lou)盤臺賬(zhang)的“辦證難”“配套(tao)設施不(bu)完善(shan)”兩類項(xiang)目全部化解。今(jin)年(nian)(nian)，鄭(zheng)州(zhou)將持(chi)續推(tui)進問(wen)(wen)題(ti)樓(lou)(lou)盤化解及保交樓(lou)(lou)工(gong)作(zuo)，力爭(zheng)今(jin)年(nian)(nian)年(nian)(nian)底前，147個商品住宅項(xiang)目交付(fu)大頭落地。

來源：河南省人民(min)政(zheng)府(fu)官網

1月12日(ri)，西安市住建(jian)局發布數據顯示，截至2022年12月，西安保交樓工(gong)(gong)作已有42個(ge)項目完(wan)工(gong)(gong)或部分完(wan)工(gong)(gong)，共計交付房屋48000余套。

來源：西安市(shi)住(zhu)房和城鄉建設局官網

1月13日，廣西南(nan)寧(ning)市住建委官網顯(xian)示，截至(zhi)目前，南(nan)寧(ning)市已實現16550套住(zhu)宅(zhai)竣工交付(fu)，2023年春節前，計劃交付(fu)4107套。2月(yue)6日，在人民銀行南寧中心支行、交通銀行、廣(guang)(guang)西銀保(bao)監、市(shi)(shi)住(zhu)建局等(deng)單(dan)位的(de)合力推動(dong)下，南寧市(shi)(shi)率先獲得(de)廣(guang)(guang)西首筆保(bao)交樓項目(mu)新增(zeng)配(pei)套房地產開(kai)發貸款(kuan)5100萬元。

來源(yuan)：廣西南寧市住房和城鄉建(jian)設局官網

作為保(bao)交(jiao)(jiao)樓的(de)(de)主體，房(fang)企也將保(bao)交(jiao)(jiao)樓作為了2022年(nian)的(de)(de)工作重點。

億翰智庫數據顯(xian)示，2022年，其(qi)跟蹤(zong)的50家典型(xing)房企(qi)累計(ji)交付(fu)超400萬套(tao)。其(qi)中，銷售規(gui)模(mo)(mo)居于行業頭部的碧桂園、萬科、綠地(di)、保利(li)等房企(qi)，交付(fu)規(gui)模(mo)(mo)也遙(yao)遙(yao)領先，累計(ji)交付(fu)套(tao)數分別約70萬套(tao)、27.99萬套(tao)、26萬套(tao)、25.9萬套(tao)；而交付(fu)面(mian)積最高的10家企(qi)業的總交付(fu)面(mian)積超過2.7億平方米，占全國交付(fu)面(mian)積的40%以上。

2022年(nian)典型房企交付(fu)面積(ji)前十(shi) 來源：億翰智庫

“這也在一定程度上說明了(le)頭(tou)部(bu)房企(qi)對于保(bao)交(jiao)樓(lou)工作(zuo)的重視程度。”億翰(han)智庫分析指出，預計后續(xu)頭(tou)部(bu)房企(qi)將繼續(xu)得到政(zheng)策的大力(li)支持(chi)，以確保(bao)交(jiao)付。

但從目前來看(kan)，保交樓(lou)形勢仍然較(jiao)為嚴峻。據國家統(tong)計局數(shu)據顯示(shi)，2022年(nian)，房屋竣工面積8.62億平方米(mi)，下降15.0%。其中，住(zhu)宅竣工面積6.25億平方米(mi)，下降14.3%。

1月17日召開(kai)的全國(guo)住房(fang)和城鄉建設工作會議(yi)就提到，2023年要繼續(xu)推(tui)進保交樓保民(min)生保穩定工作，要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣(qi)”的方式，防范(fan)化解企業資(zi)金鏈風險。

其中“一(yi)頭”抓出(chu)險(xian)房(fang)企(qi)，一(yi)方(fang)面幫助(zhu)企(qi)業自(zi)救，另(ling)一(yi)方(fang)面依法(fa)依規(gui)處置，該破(po)產(chan)(chan)的破(po)產(chan)(chan)，該追責的追責，不(bu)讓(rang)違法(fa)違規(gui)者“金(jin)蟬脫殼”；切實(shi)維護購房(fang)人合(he)法(fa)權益，做好(hao)保交樓工作(zuo)。另(ling)“一(yi)頭”抓優質房(fang)企(qi)，一(yi)視(shi)同仁(ren)支(zhi)持(chi)優質國企(qi)、民企(qi)改(gai)善資產(chan)(chan)負債狀(zhuang)況。

對此，中(zhong)指(zhi)研究(jiu)院指(zhi)數研究(jiu)部市場(chang)研究(jiu)總監(jian)陳(chen)文靜(jing)表示，保(bao)交(jiao)(jiao)(jiao)樓(lou)對于穩定(ding)購房者(zhe)預期至(zhi)關(guan)重要，也是(shi)穩民(min)生的(de)關(guan)鍵之(zhi)一(yi)，近(jin)期相關(guan)部門正在加速推進新(xin)增(zeng)1500億(yi)元保(bao)交(jiao)(jiao)(jiao)樓(lou)專項(xiang)借(jie)款投(tou)放、設立(li)2000億(yi)元保(bao)交(jiao)(jiao)(jiao)樓(lou)貸款支持計劃、加大保(bao)交(jiao)(jiao)(jiao)樓(lou)專項(xiang)借(jie)款配(pei)套(tao)融資(zi)(zi)力度(du)、強化保(bao)交(jiao)(jiao)(jiao)樓(lou)司法保(bao)障等一(yi)系(xi)列(lie)舉(ju)措。2023年保(bao)交(jiao)(jiao)(jiao)樓(lou)配(pei)套(tao)資(zi)(zi)金有(you)望加快落實，資(zi)(zi)金規模亦(yi)有(you)望明(ming)顯增(zeng)加。

而在(zai)近期，河(he)南、河(he)北(bei)等地也均(jun)召開會議，再次(ci)重申保交樓。

如河南表示，將(jiang)圍繞(rao)第一(yi)批專(zhuan)(zhuan)項(xiang)借(jie)款(kuan)項(xiang)目(mu)(mu)10月(yue)底(di)前(qian)全部建成交付(fu)(fu)、第二批年(nian)底(di)前(qian)交付(fu)(fu)50%目(mu)(mu)標，發揮“一(yi)樓一(yi)策一(yi)專(zhuan)(zhuan)班一(yi)銀行(xing)”機制作用，以周保(bao)月(yue)、以月(yue)保(bao)季、以季保(bao)年(nian)，確保(bao)按(an)時(shi)間(jian)節(jie)點(dian)完(wan)成目(mu)(mu)標任務。加快推進項(xiang)目(mu)(mu)資產變現，促進專(zhuan)(zhuan)項(xiang)借(jie)款(kuan)資金快進快出、循環(huan)使用。推動有關金融機構逐個落實保(bao)交樓項(xiang)目(mu)(mu)配套融資，提供金融信貸支(zhi)持。

“整體(ti)(ti)來看，2023年國(guo)家會有更多的政策落地，支持保交樓工作的順(shun)利(li)進行(xing)，而整體(ti)(ti)的交付情況將呈現出邊(bian)際(ji)向好的趨勢。”億翰智庫也表示(shi)。

記者|陳利

編輯|王月龍 陳夢妤 易啟江 杜波

校對|盧祥勇

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