每(mei)經記者｜王佳飛    每(mei)經編(bian)輯(ji)｜魏文藝     

3月17日，龍湖集(ji)團（HK00960，股價21.850港元，市值1386億(yi)港元）公布了2022年(nian)度業績報告。年(nian)報顯示，龍湖在2022年(nian)全年(nian)實現(xian)合同銷(xiao)售額(e)(e)2015.9億(yi)元（人民幣，下(xia)同），對應銷(xiao)售總建筑面(mian)積為1304.7萬平方米，營業額(e)(e)同比增長12.2%，達2505.7億(yi)元。

在(zai)當日舉行的業(ye)績發(fa)布會(hui)上，龍湖(hu)集團三位(wei)高(gao)(gao)管出席(xi)，分別是公司董事(shi)會(hui)主(zhu)席(xi)兼(jian)首(shou)席(xi)執行官陳(chen)(chen)序平、執行董事(shi)兼(jian)首(shou)席(xi)財務官趙軼(yi)和執行董事(shi)兼(jian)高(gao)(gao)級副(fu)總裁張旭(xu)忠。這也是陳(chen)(chen)序平去年(nian)接替吳(wu)亞軍的角(jiao)色后“首(shou)秀”業(ye)績會(hui)。

談到公司的“變與不(bu)變”，陳序平表示，“龍湖的‘空間即服務’、穩健(jian)財務等(deng)底色不(bu)會變，即使在(zai)行業最(zui)困難的時候也沒有(you)變。”

龍湖集團業績發布現場 圖片來源：企業提供

在降負債的同時增加利潤

在2022年房地產市場總體平(ping)淡的背(bei)景下(xia)，龍湖集團實(shi)現(xian)營業額2505.7億元(yuan)，同比增(zeng)長12.2%；歸屬于股東(dong)的凈利潤243.6億元(yuan)；剔除公平(ping)值變(bian)動(dong)等影(ying)響(xiang)后的股東(dong)應(ying)占核(he)心溢利同比實(shi)現(xian)正向增(zeng)長達225.4億元(yuan)；毛利額530.4億元(yuan)，毛利率(lv)21.2%。

這其中(zhong)，陳序(xu)平的(de)關(guan)注點更多的(de)是公司經營性(xing)業務，回答(da)的(de)問題也多與之相關(guan)。“目(mu)前(qian)龍湖經營性(xing)利潤占比(bi)大約為27%，對未來5年(nian)非(fei)地產開發利潤占比(bi)預(yu)計能(neng)達到50%以上還是很有信心的(de)。”

據龍湖年(nian)報，2022年(nian)該公司(si)運營(ying)業務不含稅租(zu)金(jin)收(shou)入為(wei)118.8億(yi)元，較上年(nian)增長14.1%；商場(chang)、租(zu)賃(lin)住房、其(qi)他收(shou)入的占比分(fen)別為(wei)78.1%、20.2%和1.7；運營(ying)毛利率為(wei)75.6%，較上年(nian)增長0.9%。

陳(chen)序平還提到，“在核(he)心(xin)城市和核(he)心(xin)地段，租賃是(shi)有需求的，龍湖在長(chang)租公(gong)寓(yu)領域(yu)發力較早，去年已經盈(ying)利，2023年預計將(jiang)有良性(xing)的盈(ying)利增長(chang)。”

從年(nian)報來(lai)看，龍湖冠寓已開業11.6萬間，整體出(chu)租率為(wei)88.5%，其(qi)中開業超過(guo)6個月的項目(mu)出(chu)租率為(wei)91.1%。

談及自己接任董事長后龍湖(hu)的(de)“變與不變”時，陳(chen)序(xu)平(ping)表示(shi)，“龍湖(hu)‘空間即服務’、穩健(jian)財務等底色不會變，即使在(zai)最困(kun)難的(de)時候也(ye)沒有(you)變。變的(de)是對我(wo)們(men)(men)的(de)業(ye)務重(zhong)構做出了調整，行業(ye)靠(kao)債務擴張不可持(chi)續，龍湖(hu)對總(zong)負債下(xia)降有(you)要求。在(zai)航(hang)道方面(mian)變為1+2+2航(hang)道，這個(ge)調整在(zai)一個(ge)龍湖(hu)的(de)體(ti)系下(xia)，即使面(mian)臨市場沖擊也(ye)沒有(you)被(bei)稀釋。我(wo)們(men)(men)選擇了一條更(geng)為辛(xin)苦的(de)路(lu)，在(zai)降負債的(de)同時增加(jia)利潤(run)，相當于在(zai)體(ti)重(zhong)不增的(de)情況下(xia)去增肌，這需要更(geng)加(jia)的(de)自律，更(geng)加(jia)注(zhu)重(zhong)資產質(zhi)量。”

吳亞軍仍是龍湖最大股東

張(zhang)旭忠回答了(le)房產開發方面的(de)問題，他表示，“目(mu)前市場還是(shi)分化的(de)，并(bing)非所有城市都在回暖。從龍湖的(de)數據看(kan)，一(yi)線(xian)城市和(he)高能級(ji)的(de)一(yi)些二線(xian)城市相(xiang)對來講比(bi)(bi)較(jiao)(jiao)穩定，1-2月份，杭州(zhou)、成(cheng)都、武漢、西安等(deng)(deng)城市簽約成(cheng)交金額整體同(tong)比(bi)(bi)上漲了(le)20%。相(xiang)對能級(ji)比(bi)(bi)較(jiao)(jiao)低(di)、比(bi)(bi)較(jiao)(jiao)弱的(de)城市還是(shi)繼續在承壓，如常州(zhou)、大連、紹興、臺(tai)州(zhou)等(deng)(deng)城市，成(cheng)交金額是(shi)下跌超過20%。”

對于(yu)2023年(nian)(nian)銷(xiao)售目標(biao)，張旭忠表示(shi)(shi)，龍湖按(an)照目前的(de)節(jie)奏，預判全(quan)年(nian)(nian)銷(xiao)售相比去(qu)年(nian)(nian)穩中(zhong)有升，但(dan)并未透露具體數據。他還(huan)表示(shi)(shi)，今年(nian)(nian)龍湖的(de)拿地節(jie)奏也還(huan)是會是以銷(xiao)定產。

趙軼(yi)則表示，龍湖不存在減(jian)值準備。

年報(bao)顯(xian)示，截至2022年底，龍湖的(de)土地(di)(di)儲(chu)備合(he)計5795萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，權益面積為(wei)3975萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)。土地(di)(di)儲(chu)備的(de)平(ping)(ping)均成本為(wei)每平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)5221元，為(wei)當(dang)期簽(qian)約單價(jia)的(de)33.8%。按地(di)(di)區來(lai)看，環渤(bo)海地(di)(di)區、西部地(di)(di)區、長(chang)三角地(di)(di)區、華中地(di)(di)區及華南地(di)(di)區的(de)土地(di)(di)儲(chu)備分別占土地(di)(di)儲(chu)備總面積的(de)31.8%、24.8%、19.7%、13.8%及9.9%。

對于媒體關(guan)心的(de)(de)龍湖創始人吳亞軍，陳序(xu)平表(biao)示，“吳總(zong)目前(qian)仍然是(shi)龍湖最大的(de)(de)股(gu)東，也是(shi)戰略顧問，她幾次以(yi)股(gu)代息就展現了對公司的(de)(de)信心。”

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封面圖片來源：企業提(ti)供(gong)