每(mei)經記者｜陳榮(rong)浩   ; 每(mei)經編輯｜魏文藝     

3月21日(ri)，招商蛇口(SZ001979，股價13.49元(yuan)(yuan)，市值1044億元(yuan)(yuan)）發(fa)布2022年度業(ye)(ye)績報告(gao)，并舉行業(ye)(ye)績發(fa)布會暨(ji)投(tou)資者(zhe)交流會，公司(si)董(dong)(dong)事長許永軍、董(dong)(dong)事總經理(li)蔣(jiang)鐵峰、財務總監黃均(jun)隆、董(dong)(dong)事會秘(mi)書余(yu)志(zhi)良等出席會議。

年報顯(xian)示，2022年招商蛇口實現(xian)營業收入(ru)1830.03億(yi)(yi)元(yuan)，同(tong)比增長13.92%；歸母凈(jing)利潤42.64億(yi)(yi)元(yuan)，同(tong)比下降(jiang)58.89%；基本每股收益(yi)0.41元(yuan)，同(tong)比減少(shao)64.66%；累計(ji)實現(xian)銷售(shou)(shou)面積1193.65萬平方米，銷售(shou)(shou)金額2926.02億(yi)(yi)元(yuan)。

談及行業(ye)發展(zhan)，許永(yong)軍表示(shi)，“隨著(zhu)地產行業(ye)四個紅利消(xiao)失和逐漸減(jian)弱，地產行業(ye)的運營(ying)邏(luo)輯已發生根本改(gai)變，‘三新(xin)一高’（即(ji)新(xin)發展(zhan)階段、新(xin)發展(zhan)理(li)念、新(xin)發展(zhan)格局及推進(jin)高質量發展(zhan)）成為(wei)房(fang)地產行業(ye)新(xin)的方向，這也將成為(wei)未來3到5年決(jue)策的依據。”

招商蛇口業績(ji)會現場 圖(tu)片來源：每經記(ji)者(zhe) 陳榮(rong)浩 攝(she)

多維度調整以適應行業變化

“招商蛇口基本的判(pan)斷是(shi)(shi)整個房地產行業的發展邏輯方(fang)法(fa)發生(sheng)變化，但是(shi)(shi)以(yi)美好生(sheng)活(huo)作(zuo)為需求(qiu)，尤(you)其是(shi)(shi)空間生(sheng)活(huo)需求(qiu)的市場砥望仍然不變，需求(qiu)量非常大。”

許永軍在(zai)業績會上表示，“我在(zai)很(hen)多場合說過(guo)，上千年來‘安得廣(guang)廈千萬(wan)間，大庇天下寒士俱歡顏’這種(zhong)訴求(qiu)一直(zhi)沒(mei)有變過(guo)。”

那么，企業該如何(he)適應行業變(bian)化？許永軍(jun)給出(chu)的答復是，招商蛇(she)口接下來將從“三大(da)改(gai)變(bian)”“三大(da)業務”“四(si)大(da)抓手(shou)”“一大(da)驅動”四(si)大(da)綜合維度進行調整。

“業務模式的變(bian)化(hua)，是我(wo)們適應行業變(bian)化(hua)做(zuo)出的選擇(ze)之一(yi)。”許永軍表示，招(zhao)商蛇口通過(guo)(guo)對(dui)過(guo)(guo)去8年(nian)進(jin)(jin)行復盤，對(dui)過(guo)(guo)往業務進(jin)(jin)行了(le)重新劃分(fen)，歸納出了(le)三大核(he)心業務，包(bao)括(kuo)開發業務、資產(chan)經營業務和城市服務業務。

“其中，開發業(ye)務是以住(zhu)宅為(wei)主的可售(shou)型(xing)產(chan)品，資(zi)產(chan)運營包括(kuo)商業(ye)辦公(gong)(gong)、公(gong)(gong)寓(yu)、酒店、產(chan)業(ye)園區等(deng)(deng)持有物業(ye)管(guan)理與資(zi)產(chan)管(guan)理，而城市服務包括(kuo)物業(ye)管(guan)理、游輪產(chan)業(ye)、康養等(deng)(deng)城市運營服務。”

除了在(zai)業(ye)務(wu)劃分上進行調整外，招商蛇口在(zai)業(ye)務(wu)聚(ju)(ju)(ju)焦(jiao)上也發生(sheng)了改變。“所謂的(de)四個聚(ju)(ju)(ju)焦(jiao)，是指區域聚(ju)(ju)(ju)焦(jiao)、業(ye)務(wu)聚(ju)(ju)(ju)焦(jiao)、管(guan)理聚(ju)(ju)(ju)焦(jiao)和風控聚(ju)(ju)(ju)焦(jiao)。”

據許(xu)永軍介(jie)紹，“業務(wu)和區(qu)域聚(ju)焦(jiao)，是為了(le)積極把(ba)握空間(jian)布局的結(jie)構機會，把(ba)資源投向重點城市，在國家戰略重點區(qu)域聚(ju)焦(jiao)，積極有(you)為產業集聚(ju)，去改善公司當前業務(wu)多而不強的現狀(zhuang)，以市場導向發展(zhan)效益(yi)。”

“管理聚(ju)(ju)(ju)焦就是聚(ju)(ju)(ju)焦核(he)心(xin)區域核(he)心(xin)業務，進行(xing)人力資源、組(zu)織架構、激勵機制(zhi)的(de)(de)優化(hua)(hua)調配，強(qiang)化(hua)(hua)內部效力；而(er)風(feng)險聚(ju)(ju)(ju)焦更不(bu)用說(shuo)了，招商蛇口(kou)是一家央(yang)企，對風(feng)險控制(zhi)還是很(hen)看重的(de)(de)，大(da)家知(zhi)道這三(san)年來對我們(men)最(zui)大(da)的(de)(de)評(ping)價就是一個穩字(zi)，這也是我們(men)未來發展的(de)(de)基礎(chu)，也是這幾年我們(men)好于(yu)同行(xing)、優于(yu)大(da)勢的(de)(de)重要原(yuan)因。而(er)防風(feng)險的(de)(de)核(he)心(xin)是從資產和負債兩端入手，嚴(yan)防流動性(xing)風(feng)險，負債端嚴(yan)守三(san)道防線。”

充(chong)分利用REITS盤活(huo)存量資產(chan)

談及公司未來的(de)發展(zhan)方向(xiang)，許永軍提(ti)到，招商(shang)蛇(she)口目(mu)前正(zheng)處(chu)于中長期業(ye)務結構轉型的(de)換擋期。

“我(wo)們需要加強安(an)全(quan)生產長(chang)效機制，其中開發業務是招(zhao)商蛇口的基(ji)本盤，是規模(mo)和(he)利潤的主要保障(zhang)。”許永(yong)軍表示，在當下招(zhao)商蛇口將穩(wen)固基(ji)本盤，為第二增長(chang)曲(qu)線的培(pei)育(yu)提供緩沖和(he)支持。

“所以(yi)，我(wo)們的(de)社(she)區(qu)開發業務(wu)必須要穩住(zhu)營(ying)收規(gui)模，提(ti)升利潤水平。將繼(ji)續堅(jian)持(chi)以(yi)銷(xiao)定產，保持(chi)區(qu)域聚焦、城(cheng)市(shi)生(sheng)根，堅(jian)定執行以(yi)市(shi)場為導(dao)向，牽引公司(si)資源的(de)優化配置(zhi)，持(chi)續提(ti)升我(wo)們在重(zhong)點城(cheng)市(shi)的(de)市(shi)場份(fen)額。”

此外，許永軍(jun)還介紹(shao)了招商(shang)蛇(she)口(kou)在(zai)資產運(yun)營(ying)方向的側重(zhong)點。他(ta)表示，資產運(yun)營(ying)業務作為(wei)招商(shang)蛇(she)口(kou)重(zhong)要的新動能和業務之一，將堅持雙百(bai)戰略，持續推進(jin)業務聚焦有(you)進(jin)有(you)退和主仆有(you)別、輕重(zhong)并舉的發展策略，堅定不移(yi)地實現百(bai)億經(jing)營(ying)收入目標。

“其中(zhong)(zhong)，集(ji)中(zhong)(zhong)商(shang)業(ye)(ye)、產(chan)業(ye)(ye)園區、長租公寓是招商(shang)蛇口資(zi)產(chan)運(yun)營的三個重(zhong)要賽道，集(ji)中(zhong)(zhong)商(shang)業(ye)(ye)以能力提(ti)升(sheng)為(wei)前提(ti)，聚焦核心市(shi)場，完成集(ji)中(zhong)(zhong)商(shang)業(ye)(ye)城(cheng)市(shi)布局，夯實核心資(zi)產(chan)培(pei)育(yu)。”

在許永(yong)軍看來(lai)，產(chan)業(ye)(ye)園(yuan)區未(wei)來(lai)的發展方向將是圍繞增量做存(cun)量，實(shi)現(xian)從物業(ye)(ye)空間運(yun)營(ying)到產(chan)業(ye)(ye)發展運(yun)營(ying)的轉變，做強(qiang)產(chan)業(ye)(ye)投資能(neng)力(li)。而公寓的定位是輕重結(jie)合，打造租賃公寓全程(cheng)專業(ye)(ye)運(yun)營(ying)商，堅持有規劃有選擇的投資發展原(yuan)則(ze)，關(guan)注重點城市租賃用地。

在談到招(zhao)商(shang)(shang)蛇口所布局的租賃公(gong)寓的條件時，許永軍表示，“我們都要以REITs退出為剛性條件，充(chong)分利(li)用(yong)REITS盤活(huo)存量(liang)資產，形成商(shang)(shang)業邏輯的閉環，助(zhu)力(li)資產運(yun)營業務和城市服務業務發展壯(zhuang)大，引領行業新發展模(mo)式。”

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝