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春節過(guo)后，房(fang)地產市場出現回暖，尤其是二手房(fang)成(cheng)交量反彈明顯。

據諸葛找房(fang)，今年第11周（3月6日(ri)-3月12日(ri)）重點(dian)10城（北京、深圳、蘇州(zhou)(zhou)、南京、青島、成(cheng)(cheng)都、杭州(zhou)(zhou)、廈門、東莞、佛山）二(er)手住宅(zhai)成(cheng)(cheng)交量為23408套，環(huan)比(bi)上漲(zhang)3.75%，連續6周上漲(zhang)。雖然上周（3月13日(ri)-3月19日(ri)）成(cheng)(cheng)交量環(huan)比(bi)下(xia)降4.99%，但仍(reng)處于歷史高位水平。

易居研究院數據(ju)顯示，2月份全國8個重(zhong)點城(cheng)市(shi)（北京、上(shang)海(hai)、廣州、深圳(zhen)、成都、杭州、南京和廈門）二手住(zhu)宅成交套(tao)數為79438套(tao)，環比(bi)增長(chang)78％，同比(bi)增長(chang)96％。觀察歷(li)史數據(ju)，當前成交數據(ju)創下了20個月來的新高，即2021年(nian)7月份以來的月度最高值。從這個角(jiao)度看，二手房交易行情明(ming)顯好于市(shi)場預期。

不過值得注意的是，在多地二(er)手房成交量(liang)(liang)反彈的同時，二(er)手房掛牌(pai)量(liang)(liang)也不斷攀升。鏈家平臺顯示，2月北京、佛山等十余城(cheng)二(er)手房掛牌(pai)量(liang)(liang)超過10萬(wan)套，其中蘇(su)州、南京、天津、重慶4個城(cheng)市的掛牌(pai)量(liang)(liang)更是突破(po)15萬(wan)套。

多(duo)位業(ye)(ye)內(nei)專家在(zai)接受《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者采訪時(shi)(shi)表示(shi)，當前掛牌的(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)一(yi)部(bu)分(fen)為(wei)有換房(fang)(fang)需求(qiu)的(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)，通過(guo)“賣一(yi)買一(yi)”的(de)(de)方式置(zhi)換名(ming)下房(fang)(fang)產再購買新(xin)房(fang)(fang)進行改善。另有一(yi)部(bu)分(fen)為(wei)早前高位買入(ru)的(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)，在(zai)市場活躍度提升的(de)(de)當下，以期賣出房(fang)(fang)產置(zhi)換資金(jin)。“在(zai)消費端(duan)還沒有及時(shi)(shi)跟上時(shi)(shi)，會出現(xian)在(zai)售房(fang)(fang)源量較多(duo)的(de)(de)情(qing)況(kuang)。二手(shou)房(fang)(fang)的(de)(de)市場交易機制與(yu)新(xin)房(fang)(fang)不同，不能(neng)用新(xin)房(fang)(fang)庫存的(de)(de)思維來看待二手(shou)房(fang)(fang)在(zai)售房(fang)(fang)源的(de)(de)增加。”

多城二手房掛牌量超10萬套

春節過(guo)后(hou)，去年(nian)以來的樓(lou)市利好政(zheng)策逐步發酵，前期積(ji)壓的購房需求逐步釋放，疊(die)加(jia)今年(nian)以來多城貸款(kuan)額度相對寬松、貸款(kuan)利率下調以及(ji)部(bu)分城市松綁限售(shou)等，看房熱度回升，帶動二(er)手房成(cheng)交連(lian)續6周上升，多次(ci)刷新近(jin)兩年(nian)成(cheng)交峰值。

據諸葛(ge)找房統計，上周（3月13日-3月19日）重點10城二(er)手(shou)住宅成(cheng)交量為22239套，環比下降(jiang)4.99%，雖然二(er)手(shou)房成(cheng)交止升轉降(jiang)，但仍(reng)處(chu)于歷史(shi)高位(wei)水平。

據貝殼研究院(yuan)監測數(shu)(shu)據，2月(yue)(yue)重慶二(er)手房成交套(tao)(tao)數(shu)(shu)突破1萬(wan)套(tao)(tao)，環比、同比分別增(zeng)加(jia)55.59%、50.07%；杭(hang)州二(er)手房成交套(tao)(tao)量從1月(yue)(yue)的2076套(tao)(tao)增(zeng)至2月(yue)(yue)份(fen)的5821套(tao)(tao)；長沙2月(yue)(yue)二(er)手房成交4370套(tao)(tao)，創下自去年8月(yue)(yue)以(yi)來新高(gao)。

不過，記者梳理發現，目前在(zai)鏈家平(ping)臺上，已(yi)經有北(bei)京、佛山(shan)、合肥、杭州(zhou)、廣州(zhou)等十余個城(cheng)市(shi)(shi)二手房掛牌量超過10萬套(tao)，其(qi)中(zhong)蘇州(zhou)、南京、天津、重慶四個城(cheng)市(shi)(shi)的掛牌量已(yi)經突(tu)破15萬套(tao)。進入2月以(yi)來，各(ge)地掛牌量的增(zeng)長尤為明顯。

中指研(yan)究院市(shi)場(chang)研(yan)究總監陳文靜(jing)3月(yue)22日(ri)通(tong)過微信告訴記者，去(qu)年(nian)(nian)二(er)手(shou)(shou)房(fang)交(jiao)易相(xiang)關優(you)化(hua)政策(ce)頻出(chu)，2022年(nian)(nian)8月(yue)起，濟南、深圳等地推行“帶押過戶”交(jiao)易模式，隨后全(quan)國多個城市(shi)跟(gen)進(jin)，該模式可明(ming)顯縮(suo)短(duan)二(er)手(shou)(shou)房(fang)交(jiao)易周期，并降低一(yi)(yi)部分交(jiao)易成(cheng)本(ben)；2022年(nian)(nian)9月(yue)底，財政部、國稅總局發(fa)布新(xin)政，一(yi)(yi)年(nian)(nian)內換房(fang)可享受個稅退稅優(you)惠(hui)，二(er)手(shou)(shou)房(fang)交(jiao)易成(cheng)本(ben)進(jin)一(yi)(yi)步(bu)降低；同時，成(cheng)都、長沙(sha)等部分城市(shi)出(chu)臺政策(ce)調(diao)整(zheng)限售年(nian)(nian)限要求。“這些優(you)化(hua)政策(ce)的出(chu)臺，在供求兩(liang)端推動(dong)了(le)二(er)手(shou)(shou)房(fang)市(shi)場(chang)活(huo)躍度(du)提升，一(yi)(yi)定程度(du)帶動(dong)了(le)二(er)手(shou)(shou)房(fang)掛(gua)牌量增(zeng)加。”

數據來源：CRIC、易居研究院

以深(shen)圳(zhen)為例，據(ju)深(shen)圳(zhen)中(zhong)原研究中(zhong)心統計，2月深(shen)圳(zhen)二手(shou)住宅(zhai)過戶套(tao)(tao)(tao)數(shu)(shu)(shu)為2509套(tao)(tao)(tao)，環(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)上升(sheng)(sheng)80.4%，同比(bi)(bi)(bi)(bi)上升(sheng)(sheng)187.7%；二手(shou)住宅(zhai)成(cheng)(cheng)交23.6萬平方米，環(huan)比(bi)(bi)(bi)(bi)上升(sheng)(sheng)80.0%，同比(bi)(bi)(bi)(bi)上升(sheng)(sheng)188.3%。從(cong)漲跌幅來(lai)看，2月各(ge)區在售套(tao)(tao)(tao)數(shu)(shu)(shu)漲幅均超2成(cheng)(cheng)。截至2月底，深(shen)圳(zhen)的二手(shou)房(fang)在售房(fang)源(yuan)數(shu)(shu)(shu)量較1月出現大幅度上升(sheng)(sheng)，達(da)2.9萬套(tao)(tao)(tao)，逼近去年高位。

再(zai)看杭州，據貝殼(ke)研(yan)究院(yuan)數據，2月(yue)杭州二手房網(wang)簽(qian)單(dan)量達7396套(tao)，環(huan)比1月(yue)增長(chang)133%，與去(qu)年“5·17”新政后的(de)6月(yue)網(wang)簽(qian)量相當，為2021年6月(yue)以來(lai)20個月(yue)的(de)網(wang)簽(qian)最高值。不過2月(yue)份二手房網(wang)簽(qian)均價較1月(yue)份下滑2.2%，處于“量升價跌”態(tai)勢。

事實上，“量升價跌(die)”也(ye)是多個主要城市二手(shou)房(fang)市場(chang)的普遍現象。據廣(guang)州中(zhong)原(yuan)研究發展部數據，廣(guang)州2月二手(shou)房(fang)網簽均(jun)價為29261元/平方(fang)米，環(huan)比(bi)1月微跌(die)2.8%。

二手房市場分化態勢或加劇

在中指(zhi)(zhi)院統(tong)計(ji)的全(quan)國70城(cheng)二手房價(jia)格指(zhi)(zhi)數中，2月份價(jia)格指(zhi)(zhi)數出現同(tong)比(bi)增長的僅(jin)成都、北京(jing)、上海等7個城(cheng)市，其余城(cheng)市二手房價(jia)格指(zhi)(zhi)數均是同(tong)比(bi)下跌狀態(tai)。

多(duo)個城市出(chu)現“量(liang)升(sheng)價跌(die)”，從根(gen)本上看是(shi)二手(shou)房市場分(fen)化態勢加劇的(de)寫照。據深圳中原(yuan)研究中心數據，2月(yue)(yue)二手(shou)住宅套均總(zong)價為(wei)682萬(wan)(wan)元，環比(bi)下滑(hua)26.9%。從成交總(zong)價段的(de)分(fen)布來看，2月(yue)(yue)350萬(wan)(wan)-500萬(wan)(wan)元價段二手(shou)房成交占(zhan)比(bi)24.5%，升(sheng)幅最大；250萬(wan)(wan)-350萬(wan)(wan)元價段成交占(zhan)比(bi)18.2%，下滑(hua)6.3%，跌(die)幅最為(wei)明(ming)顯。

陳(chen)文靜補(bu)充道，二(er)手(shou)房(fang)源在配(pei)套(tao)(tao)資(zi)(zi)源、交(jiao)(jiao)通資(zi)(zi)源、房(fang)齡(ling)等方面(mian)間的(de)差異更為直觀地反應在成交(jiao)(jiao)價格(ge)之中(zhong)，交(jiao)(jiao)通便利、配(pei)套(tao)(tao)資(zi)(zi)源優質的(de)二(er)手(shou)房(fang)源更受(shou)購房(fang)者(zhe)青睞，而區位、配(pei)套(tao)(tao)資(zi)(zi)源優勢較(jiao)弱的(de)房(fang)源則較(jiao)少受(shou)到關注，二(er)手(shou)房(fang)市場分化態勢或延續(xu)。

二(er)手房掛(gua)牌量短期之(zhi)內迅速(su)增(zeng)長(chang)，也是(shi)當前(qian)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)復蘇的(de)體現之(zhi)一。春節前(qian)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)表(biao)現低迷，市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)部分(fen)被擠壓(ya)的(de)需求(qiu)開始釋放，樓(lou)市(shi)(shi)(shi)回溫(wen)也加強了買賣雙方的(de)交易意愿。

數據來源：CRIC、易居研究院

“二手房(fang)(fang)掛(gua)牌(pai)量(liang)增(zeng)加是市(shi)(shi)場復(fu)蘇的(de)一個過程(cheng)，當市(shi)(shi)場預期轉好，部分二手房(fang)(fang)業主要(yao)(yao)改善換房(fang)(fang)，就需要(yao)(yao)先賣(mai)后(hou)買，在消費(fei)端(duan)還沒(mei)有及時跟上(shang)時，會出現在售房(fang)(fang)源量(liang)較(jiao)多(duo)的(de)情況(kuang)。掛(gua)牌(pai)量(liang)上(shang)升也(ye)要(yao)(yao)結合掛(gua)牌(pai)價(jia)的(de)變動(dong)情況(kuang)，貝殼研究(jiu)院監測(ce)顯示(shi)，目(mu)前二手房(fang)(fang)掛(gua)牌(pai)價(jia)總體平穩，有部分市(shi)(shi)場較(jiao)好的(de)城市(shi)(shi)掛(gua)牌(pai)價(jia)小幅上(shang)漲(zhang)，并不是大規模(mo)降價(jia)拋售。”

貝殼研(yan)究院首席市(shi)場(chang)分(fen)析師許(xu)小樂3月22日通(tong)過(guo)微信(xin)向記者(zhe)分(fen)析指出(chu)，“從中長期看，隨著(zhu)一些(xie)城市(shi)限售(shou)政策放開或限售(shou)到期，新(xin)房進(jin)入到二手(shou)(shou)房市(shi)場(chang)，二手(shou)(shou)房市(shi)場(chang)必然(ran)進(jin)入擴容的過(guo)程，這正是我國房地(di)產進(jin)入存(cun)量時代的表現。二手(shou)(shou)房的市(shi)場(chang)交易機制與新(xin)房不(bu)同，不(bu)能(neng)用新(xin)房庫存(cun)的思維來看待(dai)二手(shou)(shou)房在售(shou)房源的增(zeng)加。”

陳文靜認(ren)為，短(duan)期來看，在政策(ce)的(de)(de)持續(xu)優化下，重(zhong)點城市(shi)(shi)二手房掛(gua)牌量或保持在高位，但(dan)值得(de)關注的(de)(de)是(shi)，隨(sui)著二手房前期積壓的(de)(de)住房需求釋放后，未來市(shi)(shi)場活躍度(du)或有(you)所回落，有(you)望一(yi)定程度(du)減(jian)弱(ruo)部分業主(zhu)的(de)(de)掛(gua)牌意愿。

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封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝