每經記者｜陳榮(rong)浩(hao)    每經編(bian)輯(ji)｜魏文(wen)藝    

在經歷了兩年的價格回調后(hou)，深圳學區房市場(chang)終于迎來回暖。

據(ju)樂有家研究中(zhong)心數據(ju)，今年2月(yue)(yue)，深圳六(liu)(liu)大(da)名(ming)校片(pian)區(qu)二(er)手(shou)住宅(zhai)過(guo)戶量明顯增加，較1月(yue)(yue)上(shang)漲(zhang)51%，達(da)到近5個月(yue)(yue)來新高。此外，2月(yue)(yue)六(liu)(liu)大(da)名(ming)校片(pian)區(qu)門店(dian)二(er)手(shou)住宅(zhai)成(cheng)交量環(huan)比(bi)漲(zhang)幅亦達(da)54%，預計(ji)3月(yue)(yue)份總(zong)成(cheng)交量會維持上(shang)升態勢(shi)。

值得注意的是，深圳學區(qu)房作(zuo)為(wei)樓(lou)市“硬(ying)通(tong)貨”，在過(guo)往一直保持(chi)著(zhu)較高(gao)單(dan)價(jia)(jia)和穩定需(xu)求。然而，過(guo)去兩年(nian)受疫情(qing)、調控(kong)、大學區(qu)政策等(deng)因素(su)影(ying)響，深圳學區(qu)房的成(cheng)(cheng)交量(liang)和成(cheng)(cheng)交單(dan)價(jia)(jia)均出現顯著(zhu)下滑。

3月23日下午，樂(le)有家(jia)營(ying)銷(xiao)副總裁郭鳳敏通過(guo)微信(xin)接受《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)采訪時表示，深圳學(xue)區(qu)房的階段(duan)性回(hui)暖與學(xue)位需求有較大關系(xi)。“深圳學(xue)位申(shen)請提交(jiao)的時間(jian)(jian)通常是5月份左右，每年3-4月份學(xue)區(qu)房交(jiao)易都(dou)會(hui)相(xiang)對會(hui)活躍(yue)。相(xiang)比去年，部分學(xue)區(qu)板塊價(jia)(jia)格(ge)跌幅較大，很多優質(zhi)小區(qu)價(jia)(jia)格(ge)跌至合(he)理區(qu)間(jian)(jian)，性價(jia)(jia)比高，更容易受到剛(gang)需客戶青(qing)睞。”

深圳福田百花片區某學區房 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

成交量迎回暖

春節過后，深(shen)圳樓市(shi)回(hui)暖態勢明顯(xian)。樂(le)有家研究中心數據顯(xian)示，2月深(shen)圳全市(shi)二手住宅(zhai)過戶量時隔18個月再超2500套，二手房(fang)網簽量更是突(tu)破(po)3552套，環比增長(chang)95.4%，同比增長(chang)229.8%。

與此同時，深圳的(de)學區房成交亦回(hui)暖明顯(xian)。

在深(shen)圳人眼中，福(fu)田(tian)的百(bai)花片(pian)區（百(bai)花小(xiao)(xiao)學、深(shen)圳實驗學校(xiao)(xiao)）、福(fu)田(tian)的香(xiang)蜜湖(hu)片(pian)區（荔(li)園外(wai)國(guo)語(yu)、深(shen)圳市(shi)高級中學、紅嶺(ling)實驗小(xiao)(xiao)學等）、羅湖(hu)的深(shen)中周(zhou)邊(bian)（深(shen)圳中學初(chu)中部）、南山(shan)的南二外(wai)周(zhou)邊(bian)（南山(shan)第二外(wai)國(guo)語(yu)小(xiao)(xiao)學、初(chu)中部）、寶安的寶中周(zhou)邊(bian)（寶安中學初(chu)中部）、龍華的深(shen)高北周(zhou)邊(bian)（深(shen)圳市(shi)高級中學北校(xiao)(xiao)區）等六大名(ming)校(xiao)(xiao)片(pian)區，是深(shen)圳教育資源集聚(ju)地(di)，片(pian)區內的學區房自然搶(qiang)手。

在(zai)六大名(ming)校(xiao)片區，不(bu)僅有省(sheng)一級或(huo)省(sheng)重點學校(xiao)，也(ye)有直升或(huo)積分入讀優質高中的通(tong)道，對于不(bu)少家庭來(lai)說極具吸引力。

樂(le)有家研究(jiu)中心數據監測顯(xian)示，今年2月，深圳六大名校(xiao)片(pian)區二手住宅(zhai)過(guo)(guo)戶(hu)量明顯(xian)增(zeng)長(chang)，達122套，環比(bi)1月份的81套上漲(zhang)達51%，是(shi)近5個(ge)月來(lai)的過(guo)(guo)戶(hu)最高點。

數據來源：樂有家研究中心

具體到各片(pian)區(qu)，包括(kuo)福(fu)田百(bai)花、福(fu)田香(xiang)蜜(mi)湖、南(nan)山南(nan)二外(wai)、羅湖深中(zhong)及龍華深高(gao)北(bei)片(pian)區(qu)，在2月(yue)份的(de)(de)二手住(zhu)宅過(guo)戶(hu)量均出(chu)現(xian)不同程度的(de)(de)環比(bi)上漲，寶(bao)安寶(bao)中(zhong)片(pian)區(qu)則相對表現(xian)平穩。

值得注意(yi)的是，2月(yue)份龍華深(shen)高北(bei)的二(er)手住宅過戶量環比漲幅超(chao)200%，南(nan)山(shan)南(nan)二(er)外(wai)、福(fu)田百花及(ji)羅(luo)湖深(shen)中板塊的漲幅也達到(dao)了6-7成。多個學區房(fang)較為集中的片區在2月(yue)份的二(er)手住宅交易量達到(dao)近5個月(yue)來(lai)的新高。

從學(xue)區房(fang)的(de)房(fang)價(jia)(jia)變化情況(kuang)(kuang)來(lai)(lai)看，深(shen)圳參(can)考價(jia)(jia)政策出臺2年(nian)以來(lai)(lai)，購房(fang)者很大程度(du)上會以參(can)考價(jia)(jia)為標準(zhun)來(lai)(lai)評判業主報價(jia)(jia)情況(kuang)(kuang)，成交價(jia)(jia)更(geng)是有7-8成接近參(can)考價(jia)(jia)。同時(shi)，學(xue)區房(fang)市場也(ye)很大程度(du)上受到參(can)考價(jia)(jia)影響，成交價(jia)(jia)格在過去(qu)2年(nian)里(li)下滑較為明顯。

不過記者注(zhu)意到，雖然目前深圳學區(qu)房相(xiang)比(bi)高峰(feng)時的價格回落(luo)不少，但(dan)也(ye)有部分學區(qu)房的成交(jiao)價相(xiang)比(bi)去年(nian)底出(chu)現“反彈”。

“學區(qu)(qu)房現在已經回歸理性區(qu)(qu)間(jian)，南天(tian)一花園便宜的(de)(de)時候成交過(guo)一套990萬元(yuan)的(de)(de)房源，而屬(shu)于頂級學區(qu)(qu)的(de)(de)百(bai)花片區(qu)(qu)，現在業主(zhu)普遍掛牌總價超過(guo)千萬元(yuan)。”房產中(zhong)介郭海清告訴(su)記(ji)者。

樂(le)有家方面則表示(shi)，近期南天大廈成(cheng)交了一套約88.83平(ping)方米(mi)的房子，單(dan)價(jia)為14.01萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)，對比(bi)去年11月(yue)同一小(xiao)區二手(shou)房的成(cheng)交單(dan)價(jia)上漲了2萬元(yuan)。

此外(wai)，記者注意到，長(chang)城大廈(sha)的一(yi)套127平方米學(xue)區(qu)房（擁有百花小學(xue)、深實驗初(chu)中雙(shuang)學(xue)位）在今年(nian)1月31日開(kai)拍時，起拍總(zong)價為993萬元(yuan)，僅3人(ren)報名，最終因無(wu)人(ren)出(chu)價而流拍。

長城大廈7棟A1802房產拍賣 來源：阿里法拍

今年2月28日，該房源起拍(pai)價降(jiang)了近(jin)200萬元(yuan)(yuan)至(zhi)794萬元(yuan)(yuan)，最終吸引了14位買家(jia)參與，經過43輪競價后(hou)以1102.5萬元(yuan)(yuan)成交，比(bi)首次掛牌(pai)起拍(pai)價多(duo)出100多(duo)萬元(yuan)(yuan)。

價格明顯回落

雖然目(mu)前深圳的(de)學區房(fang)總價比(bi)較高，但過去兩年(nian)受限于(yu)疫(yi)情、調控(kong)、大學區等因素影(ying)響，深圳學區房(fang)價格回(hui)調明顯（詳(xiang)見2021年(nian)10月(yue)21日報道《深圳頂流學區房(fang)還能(neng)買嗎？業主降價數(shu)百萬求賣，購房(fang)者(zhe)卻開始觀望(wang)……》）。

郭(guo)鳳敏告(gao)訴記者，過去(qu)兩(liang)(liang)年(nian)深圳不少學區(qu)房(fang)(fang)價(jia)格出現了明顯回(hui)調(diao)。“如華強北的瑋鵬花(hua)園80.87平方(fang)米(mi)兩(liang)(liang)房(fang)(fang)，2020年(nian)7月成(cheng)交(jiao)(jiao)1000萬(wan)(wan)(wan)元；77.69平方(fang)米(mi)的兩(liang)(liang)房(fang)(fang)，2021年(nian)1月成(cheng)交(jiao)(jiao)價(jia)989萬(wan)(wan)(wan)元；近日(ri)80平方(fang)米(mi)兩(liang)(liang)房(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)(jiao)價(jia)828萬(wan)(wan)(wan)元，76平米(mi)兩(liang)(liang)房(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)(jiao)價(jia)750萬(wan)(wan)(wan)元。價(jia)格整(zheng)體下調(diao)了20%左右。”

從深圳名校最新房價(jia)(jia)地圖(tu)來看(kan)，目前各大片(pian)區(qu)的(de)(de)頂(ding)級(ji)學區(qu)房只有羅湖片(pian)區(qu)的(de)(de)單價(jia)(jia)相(xiang)對較低(di)，均價(jia)(jia)超(chao)9萬(wan)元/平方米(mi)，是(shi)目前六大名校片(pian)區(qu)中學區(qu)房相(xiang)對比較容易上(shang)車的(de)(de)片(pian)區(qu)。

數據來源：樂有家研究中心

以(yi)百花公寓(yu)二期為(wei)例，該項目(mu)周邊有深圳實驗(yan)小學、荔園小學北(bei)校區，是深圳真(zhen)正意(yi)義(yi)上的(de)學區房(fang)。其二手房(fang)的(de)政(zheng)府參考價(jia)(jia)(jia)為(wei)11.73萬(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，去(qu)年(nian)10月成交的(de)一套83平(ping)(ping)方(fang)米(mi)的(de)房(fang)源(yuan)，總價(jia)(jia)(jia)為(wei)972萬(wan)元，折合(he)單(dan)價(jia)(jia)(jia)11.6萬(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。

記(ji)者(zhe)注(zhu)意到(dao)，而百花公寓二期(qi)(qi)房屋(wu)總價(jia)的(de)高(gao)峰期(qi)(qi)出現在兩年(nian)前的(de)2021年(nian)初，當時的(de)成交價(jia)在16萬(wan)~18萬(wan)元/平(ping)方米，而目前的(de)掛牌(pai)單價(jia)普(pu)遍在13萬(wan)~15萬(wan)元/平(ping)方米，每平(ping)方米降(jiang)了約3萬(wan)元/平(ping)方米。

數據來源：房天下

在業內看來(lai)，深圳學(xue)區房(fang)回暖的(de)真(zhen)正原因(yin)，除(chu)了(le)春節后市場整(zheng)體出現回暖外，還包括(kuo)過(guo)去兩年(nian)價格的(de)回調，以(yi)及今年(nian)秋(qiu)季入學(xue)招生工作的(de)即將開展。

整體來看，此前雖然因教(jiao)育集團化、大學(xue)(xue)(xue)區、教(jiao)師輪崗等(deng)因素(su)影響(xiang)了(le)深圳學(xue)(xue)(xue)區房溢價(jia)，但優(you)質學(xue)(xue)(xue)校的師資水(shui)平、優(you)質學(xue)(xue)(xue)區的學(xue)(xue)(xue)習氛圍，甚至圈層都是無法取(qu)代的資源。

“從市(shi)場情況(kuang)來看，今年(nian)2月份全市(shi)二手房的(de)(de)(de)成交(jiao)量都有(you)明顯(xian)上(shang)升(sheng)的(de)(de)(de)情況(kuang)，因此學區房也不例外。根據我(wo)們觀察，學區房的(de)(de)(de)交(jiao)易量是隨著全市(shi)二手房交(jiao)易量的(de)(de)(de)上(shang)升(sheng)而(er)上(shang)升(sheng)的(de)(de)(de)，幅度(du)稍高的(de)(de)(de)原因跟(gen)去年(nian)成交(jiao)量極低有(you)關。”

美聯物業全國研究中心總監何(he)倩(qian)茹3月23日(ri)下午通過(guo)微(wei)信(xin)向《每日(ri)經濟(ji)新聞》記(ji)者表示，由(you)于近(jin)兩年(nian)深圳各區紛紛成立教(jiao)育集(ji)團，教(jiao)育資(zi)源(yuan)的均衡發展使原本重(zhong)點學校的學區房(fang)優勢(shi)有(you)(you)所(suo)降低，這也導致過(guo)去兩年(nian)學區房(fang)熱度有(you)(you)所(suo)下滑。目前教(jiao)育集(ji)團仍(reng)在發展階段，因此重(zhong)點學校周邊(bian)的學區房(fang)仍(reng)具有(you)(you)一定吸引力(li)。

郭鳳敏則(ze)表示，過去學(xue)區房價(jia)格下調，有很重要的(de)(de)一(yi)個原(yuan)因在于大學(xue)區制(zhi)、輪崗制(zhi)等(deng)(deng)，使學(xue)區房在價(jia)格上(shang)受(shou)到了(le)影響(xiang)。“完全消除(chu)大學(xue)區的(de)(de)影響(xiang)不(bu)太現實，集團(tuan)化(hua)辦公(gong)、教師輪崗、教育資(zi)源逐步公(gong)平化(hua)等(deng)(deng)，對于原(yuan)來(lai)優質學(xue)區的(de)(de)房源來(lai)說，價(jia)值多少會(hui)受(shou)到一(yi)些影響(xiang)。不(bu)過優質學(xue)區房板塊的(de)(de)教育環境、學(xue)習(xi)氛圍和習(xi)慣，甚(shen)至(zhi)圈層等(deng)(deng)，還是有一(yi)定(ding)優勢，這(zhe)也是家長們(men)選(xuan)擇適合自己(ji)需求房產的(de)(de)原(yuan)因之一(yi)。”

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封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝