每(mei)(mei)經記者｜陳(chen)榮浩    每(mei)(mei)經編輯｜段煉 魏文(wen)藝    

在經歷了兩年的價格回(hui)調后，深圳學區房(fang)市場終于(yu)迎來回(hui)暖。

據樂有家研究中心數據，今年2月，深(shen)圳六大名校片區二手住宅過戶量明顯增加，較1月上漲(zhang)51%，達(da)到近5個月來新高。此外，2月六大名校片區門店二手住宅成交量環比漲幅亦達54%，預計3月份(fen)總成交量會維(wei)持上(shang)升態勢。

值得注意的是(shi)，深圳學區房作為樓市“硬(ying)通(tong)貨”，在過往一直保持著較(jiao)高單價和穩定(ding)需求。然而(er)，過去兩年受疫情、調控(kong)、大學區政策(ce)等因素(su)影響，深圳學區房的成(cheng)交量和成(cheng)交單價均出現顯著下滑。

3月23日下午(wu)，樂有家(jia)營銷(xiao)副總裁郭(guo)鳳(feng)敏通過微信接受《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者采訪時(shi)表(biao)示，深(shen)圳學(xue)區房的階段性回暖與學(xue)位需求有較大關系。“深(shen)圳學(xue)位申請提交的時(shi)間(jian)通常是5月份左(zuo)右，每年(nian)3-4月份學(xue)區房交易都會相(xiang)對會活躍。相(xiang)比(bi)去年(nian)，部分學(xue)區板塊價格(ge)跌(die)幅較大，很多優質小區價格(ge)跌(die)至(zhi)合理區間(jian)，性價比(bi)高，更容易受到剛需客戶青(qing)睞。”

成交量迎回暖

春節(jie)過(guo)后，深(shen)圳樓市回暖(nuan)態(tai)勢明(ming)顯(xian)。樂有家研究中(zhong)心數(shu)據(ju)顯(xian)示，2月(yue)深(shen)圳全市二手住宅過(guo)戶量(liang)時隔18個(ge)月(yue)再超2500套，二手房網簽量更是突破3552套，環比增長95.4%，同比增長229.8%。?

與此同時(shi)，深圳學區房的成交量亦回暖明顯。

在深(shen)(shen)(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)(zhen)人眼(yan)中(zhong)(zhong)(zhong)，福田的(de)百(bai)花(hua)片(pian)(pian)區（百(bai)花(hua)小學、深(shen)(shen)(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)(zhen)實(shi)驗學校(xiao)(xiao)）、福田的(de)香(xiang)蜜(mi)湖片(pian)(pian)區（荔園外國(guo)語(yu)、深(shen)(shen)(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)(zhen)市高級(ji)中(zhong)(zhong)(zhong)學、紅嶺實(shi)驗小學等(deng)）、羅湖的(de)深(shen)(shen)(shen)(shen)中(zhong)(zhong)(zhong)周邊(bian)(bian)（深(shen)(shen)(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)(zhen)中(zhong)(zhong)(zhong)學初中(zhong)(zhong)(zhong)部）、南山的(de)南二外周邊(bian)(bian)（南山第二外國(guo)語(yu)小學、初中(zhong)(zhong)(zhong)部）、寶安的(de)寶中(zhong)(zhong)(zhong)周邊(bian)(bian)（寶安中(zhong)(zhong)(zhong)學初中(zhong)(zhong)(zhong)部）、龍華的(de)深(shen)(shen)(shen)(shen)高北(bei)周邊(bian)(bian)（深(shen)(shen)(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)(zhen)市高級(ji)中(zhong)(zhong)(zhong)學北(bei)校(xiao)(xiao)區）等(deng)六大(da)名(ming)校(xiao)(xiao)片(pian)(pian)區，是深(shen)(shen)(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)(zhen)教(jiao)育(yu)資源集(ji)聚(ju)地，片(pian)(pian)區內的(de)學區房自然搶手。

深圳福田百花片區(qu)某學區(qu)房 每經記(ji)者 陳榮浩 攝

在六(liu)大名校片(pian)區(qu)，不僅有省一級或省重(zhong)點學(xue)校，也有直升(sheng)或積(ji)分入(ru)讀優質(zhi)高中的(de)通(tong)道(dao)，對于不少家庭(ting)來說極具吸引力。

樂有家研究中心數據監測(ce)顯示，今年2月(yue)，深(shen)圳六大名校片區二手住宅過戶量明顯增長，達(da)122套，環(huan)比1月(yue)份的81套上(shang)漲達(da)51%，是(shi)近5個月(yue)來(lai)的過戶最高點。

數據來源(yuan)：樂有家研究中心(xin)

具體到(dao)各(ge)片(pian)(pian)區，包括福田百花、福田香蜜湖、南山南二外(wai)、羅湖深(shen)(shen)中及龍(long)華深(shen)(shen)高北片(pian)(pian)區，在(zai)2月(yue)份的(de)二手住(zhu)宅過戶(hu)量均(jun)出現不同程度的(de)環比上漲，寶(bao)安(an)寶(bao)中片(pian)(pian)區則相對(dui)表現平(ping)穩。

值得注(zhu)意的(de)是，2月份龍華深(shen)高北的(de)二手(shou)住宅過戶量環比漲幅超200%，南(nan)山(shan)南(nan)二外、福田百花(hua)及羅湖(hu)深(shen)中板塊的(de)漲幅也達到了6-7成。多個學區房較為集中的片區在2月份的二手住宅交易量達到近5個月來的新高。

從學區(qu)房的房價(jia)(jia)變(bian)化情況來(lai)看，深圳參考(kao)價(jia)(jia)政策出臺2年以(yi)來(lai)，購(gou)房者很大(da)程度(du)上(shang)會以(yi)參考(kao)價(jia)(jia)為(wei)標準(zhun)來(lai)評判(pan)業主報價(jia)(jia)情況，成(cheng)交價(jia)(jia)更(geng)是有7-8成(cheng)接近參考(kao)價(jia)(jia)。同(tong)時，學區(qu)房市場也很大(da)程度(du)上(shang)受到參考(kao)價(jia)(jia)影響，成(cheng)交價(jia)(jia)格在過(guo)去(qu)2年里(li)下滑較(jiao)為(wei)明顯。

不過記者注意到，雖然目前深圳學區房相比高峰時(shi)的價格回落不少，但也有部分學區房的成交價相比去年底出現“反彈”。

“學區(qu)(qu)房現在已經回歸理性區(qu)(qu)間(jian)，南天一(yi)花園便宜(yi)的時候成(cheng)交過一(yi)套990萬(wan)元的房源，而屬于頂(ding)級學區(qu)(qu)的百花片區(qu)(qu)，現在業主普遍掛牌總價超過千萬元。”房產中介郭海清告訴記者(zhe)。

樂有家方面則表示(shi)，近期南天大廈成交了一套約88.83平方米的(de)房子，單價為14.01萬元/平方米，對比去年11月同小區二手房的成交單價上漲了2萬元。

此外，記者注意到，長(chang)城大廈的(de)一套127平方(fang)米學區房（擁有(you)百花小學、深實(shi)驗(yan)初(chu)中(zhong)雙學位）在今年1月31日開拍時(shi)，起拍總價(jia)(jia)為993萬(wan)元，僅3人報名，最終因無人出(chu)價(jia)(jia)而流拍。

來源：阿里法拍

今年(nian)2月28日，該房源起拍價降了近200萬(wan)元至794萬(wan)元，最終吸引了14位買家參(can)與，經過43輪(lun)競價后以(yi)1102.5萬(wan)元成(cheng)交(jiao)，比首次掛牌起拍價多(duo)出100多(duo)萬(wan)元。

價格明顯回落

雖然目前深(shen)圳(zhen)的學(xue)(xue)區(qu)房總價(jia)比較(jiao)高，但(dan)過(guo)去兩年受限(xian)于疫情(qing)、調控、大學(xue)(xue)區(qu)等因(yin)素(su)影(ying)響(xiang)，深(shen)圳(zhen)學(xue)(xue)區(qu)房價(jia)格回調明顯（詳見2021年10月21日報(bao)道《深圳頂流學區房還(huan)能買嗎？業主降價(jia)數百(bai)萬(wan)求賣，購房者卻開始觀望……》）。

郭(guo)鳳敏告(gao)訴記者，過去兩(liang)年(nian)深圳不少學(xue)區(qu)房(fang)(fang)(fang)價(jia)格出現(xian)了(le)明顯(xian)回(hui)調(diao)。“如(ru)華強(qiang)北的(de)瑋(wei)鵬(peng)花園80.87平(ping)方米兩(liang)房(fang)(fang)(fang)，2020年(nian)7月(yue)成(cheng)交(jiao)1000萬元(yuan)；77.69平(ping)方米的(de)兩(liang)房(fang)(fang)(fang)，2021年(nian)1月(yue)成(cheng)交(jiao)價(jia)989萬元(yuan)；近日80平(ping)方米兩(liang)房(fang)(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)價(jia)828萬元(yuan)，76平(ping)方米兩(liang)房(fang)(fang)(fang)成(cheng)交(jiao)價(jia)750萬元(yuan)。價(jia)格整體下調(diao)了(le)20%左右。”

從(cong)深圳名(ming)校最新房(fang)價(jia)地圖來看，目(mu)前各(ge)大(da)片(pian)區(qu)的頂級(ji)學(xue)區(qu)房(fang)只有(you)羅湖片(pian)區(qu)的單價(jia)相對較(jiao)低，均(jun)價(jia)超(chao)9萬元/平方米，是目(mu)前六(liu)大(da)名(ming)校片(pian)區(qu)中(zhong)學(xue)區(qu)房(fang)相對比較(jiao)容易上車的片(pian)區(qu)。

數據(ju)來源：樂(le)有家(jia)研究中(zhong)心(xin)

以百花公寓二期為例，該項目周(zhou)邊有深圳(zhen)實驗小學(xue)、荔園小學(xue)北校區(qu)，是深圳(zhen)真(zhen)正意義(yi)上(shang)的學(xue)區(qu)房。其二手房的政府參考價(jia)為11.73萬元/平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)，去年10月(yue)成(cheng)交(jiao)的一套83平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)的房源(yuan)，總價(jia)為972萬元，折合單價(jia)11.6萬元/平(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)。

記者(zhe)注意到，而百花公寓(yu)二期房屋總價的(de)高峰(feng)期出現(xian)在(zai)兩年前的(de)2021年初(chu)，當時的(de)成交價在(zai)16萬(wan)~18萬(wan)元/平(ping)方(fang)米，而目(mu)前的(de)掛牌單價普(pu)遍在(zai)13萬(wan)~15萬(wan)元/平(ping)方(fang)米，每平(ping)方(fang)米降了約3萬(wan)元/平(ping)方(fang)米。

數(shu)據(ju)來源：房(fang)天下

在(zai)業(ye)內看來，深圳學區房(fang)回暖的(de)真(zhen)正原因(yin)，除了春節后市場整體出現回暖外，還包括(kuo)過去兩年(nian)價格的(de)回調(diao)，以及(ji)今年(nian)秋季入學招生工作的(de)即將開展。

整體(ti)來看，此(ci)前雖然因教育集團化、大學區、教師(shi)輪崗等因素影響了深圳學區房溢(yi)價(jia)，但優質學校的師資水平、優質學區的學習氛圍，甚至圈層都是無法取代的資源。

“首先從市場情況來看，今年2月份全(quan)市二手房的(de)成(cheng)交(jiao)量(liang)都有明顯上升的(de)情況，因(yin)此(ci)學(xue)區(qu)房也不例外。根據我(wo)們(men)觀察，學(xue)區(qu)房的(de)交(jiao)易量(liang)是(shi)隨著全(quan)市二手房交(jiao)易量(liang)的(de)上升而上升的(de)，幅度稍高的(de)原因(yin)跟(gen)去年成(cheng)交(jiao)量(liang)極低有關。”

美聯(lian)物業全國(guo)研究中心總(zong)監何倩(qian)茹3月23日下午通(tong)過微(wei)信向(xiang)記者表示，由于近(jin)兩年深(shen)圳各區紛紛成(cheng)立教(jiao)(jiao)(jiao)育集團，教(jiao)(jiao)(jiao)育資源的(de)(de)均衡發展使原本(ben)重點(dian)學(xue)校的(de)(de)學(xue)區房(fang)優勢有(you)(you)所降低，這也導致過去兩年學(xue)區房(fang)熱度(du)有(you)(you)所下滑。目前教(jiao)(jiao)(jiao)育集團仍在發展階(jie)段，因此(ci)重點(dian)學(xue)校周邊的(de)(de)學(xue)區房(fang)仍具有(you)(you)一定吸引力。

郭鳳敏(min)則(ze)表示，過(guo)去(qu)學(xue)(xue)區(qu)房價(jia)格(ge)下調(diao)，有很重要的一個原因在于大學(xue)(xue)區(qu)制(zhi)、輪崗制(zhi)等(deng)，使學(xue)(xue)區(qu)房在價(jia)格(ge)上受到了影響(xiang)。“完全消除大學區的影響不太現實，集團化辦公(gong)(gong)、教師輪崗(gang)、教育(yu)資源(yuan)逐(zhu)步(bu)公(gong)(gong)平化等，對于原(yuan)來優質(zhi)學區的房源(yuan)來說，價值多(duo)少會受到(dao)一些(xie)影響。不過優質(zhi)學區房板塊的教育(yu)環境、學習(xi)氛圍和習(xi)慣，甚(shen)至(zhi)圈(quan)層等，還是(shi)有一定(ding)優勢(shi)，這也是(shi)家長們選(xuan)擇適合自己(ji)需求(qiu)房產(chan)的原(yuan)因之一。”

記者|陳榮浩

編輯|段煉 魏文藝?杜波

校對|盧祥勇

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