每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏(wei)文藝    

二(er)手房交易迎來重大變化。

3月30日，自然資源部、中(zhong)國(guo)銀保監會印發《關于協(xie)同做(zuo)好不動產“帶(dai)押過戶”便民利企服務的(de)通知(zhi)》（以(yi)下簡稱(cheng)《通知(zhi)》），對(dui)協(xie)同做(zuo)好不動產“帶(dai)押過戶”作出全面(mian)部署。這意(yi)味著，“帶(dai)押過戶”從地方性政(zheng)策走向了全國(guo)化、常(chang)態化和全面(mian)推進的(de)階段。

事實上，根(gen)據(ju)(ju)中指(zhi)監測數據(ju)(ju)，2022年以來全(quan)國已有超百城出(chu)臺二(er)手房“帶押過戶(hu)”政策，包括深(shen)圳(zhen)、濟南(nan)、大連(lian)等多個省會城市(shi)(shi)和計劃單列市(shi)(shi)。而(er)且，天津、山西、山東、江(jiang)蘇(su)、浙江(jiang)、福(fu)建、湖北(bei)等省份已經全(quan)面開展二(er)手房“帶押過戶(hu)”。

資(zi)料來源：江門市住建局、中信證券(quan)、wind、國(guo)(guo)金證券(quan)楊靖(jing)制圖(tu)、視(shi)覺中國(guo)(guo)圖(tu)

“按(an)100萬元總(zong)價、貸款金額約70萬元、貸款本金余(yu)額50萬元為例，如果(guo)按(an)照(zhao)過去的(de)交易(yi)(yi)模(mo)式，賣房(fang)人需要先(xian)籌集(ji)50萬元歸還貸款才可(ke)以實現房(fang)產轉讓。而按(an)照(zhao)‘帶押過戶’政(zheng)策(ce)，這50萬元的(de)提前支付成本可(ke)以省(sheng)略，這自然使得二手房(fang)的(de)交易(yi)(yi)明顯加(jia)快。”易(yi)(yi)居研究院(yuan)研究總(zong)監嚴(yan)躍進3月31日通過微信告訴《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)，此次政(zheng)策(ce)的(de)意(yi)義在于，后續對于盤活二手房(fang)市場、以二手房(fang)帶動一(yi)(yi)手房(fang)交易(yi)(yi)等都具有(you)積(ji)極的(de)作用(yong)。近(jin)期(qi)各地二手房(fang)的(de)交易(yi)(yi)復蘇，也有(you)一(yi)(yi)部分原(yuan)因和此類政(zheng)策(ce)的(de)推(tui)進有(you)關。

強調常態化、以點帶面

根據《通知(zhi)》，“帶押(ya)過戶”是指在(zai)申請(qing)辦理已抵押(ya)不(bu)動(dong)產(chan)轉移登(deng)記(ji)時，無需提前歸還舊(jiu)貸(dai)款(kuan)、注銷抵押(ya)登(deng)記(ji)，即可完成(cheng)過戶、再次抵押(ya)和發放新貸(dai)款(kuan)等手(shou)續，實(shi)現不(bu)動(dong)產(chan)登(deng)記(ji)和抵押(ya)貸(dai)款(kuan)的有效(xiao)銜接。

中指研究院市場研究總監陳文靜3月31日通過(guo)(guo)微信告訴記者(zhe)，目前各地(di)推出(chu)的(de)“帶(dai)押(ya)過(guo)(guo)戶”主(zhu)要分(fen)為個人業(ye)務和企業(ye)業(ye)務，個人業(ye)務居多，主(zhu)要針(zhen)對二(er)手住(zhu)宅交(jiao)易(yi)。部分(fen)地(di)區如東(dong)臺、平頂山等，還將“帶(dai)押(ya)過(guo)(guo)戶”業(ye)務擴展至工業(ye)項目、商業(ye)地(di)產等領域，有(you)效解決(jue)了在押(ya)的(de)不動產交(jiao)易(yi)過(guo)(guo)戶中“轉貸”辦理時間長、交(jiao)易(yi)風險高(gao)、資金(jin)負擔重(zhong)等問題。

與過(guo)往多個城(cheng)市“帶(dai)押過(guo)戶”更(geng)強調從不動產(chan)登記制度(du)、創造(zao)營(ying)商環境等角(jiao)度(du)進行(xing)不同，《通知》明(ming)確，要高度(du)重視，提高政(zheng)治(zhi)站位(wei)，將(jiang)做好不動產(chan)“帶(dai)押過(guo)戶”作為(wei)當前加快推動經(jing)濟運行(xing)穩步回(hui)升的重要舉措之一(yi)。

兩部門(men)明確，各地要在(zai)已有工作的基(ji)礎上，深入探索，以(yi)(yi)點帶面(mian)，以(yi)(yi)“三(san)個拓(tuo)(tuo)展(zhan)”全面(mian)推進(jin)“帶押(ya)過(guo)戶”：推動(dong)省會城(cheng)市(shi)、計劃單列市(shi)率(lv)先實(shi)現，并逐步(bu)向其(qi)他市(shi)縣拓(tuo)(tuo)展(zhan)；推動(dong)同一(yi)銀行(xing)業(ye)(ye)金(jin)融機(ji)構率(lv)先實(shi)現，并逐步(bu)向跨銀行(xing)業(ye)(ye)金(jin)融機(ji)構拓(tuo)(tuo)展(zhan)；推動(dong)住宅類(lei)不(bu)(bu)動(dong)產(chan)(chan)率(lv)先實(shi)現，并逐步(bu)向工業(ye)(ye)、商業(ye)(ye)等類(lei)型不(bu)(bu)動(dong)產(chan)(chan)拓(tuo)(tuo)展(zhan)，最終實(shi)現地域(yu)范圍、金(jin)融機(ji)構和不(bu)(bu)動(dong)產(chan)(chan)類(lei)型“帶押(ya)過(guo)戶”全覆蓋。

嚴躍進認(ren)為，此次政(zheng)策對于上述(shu)三(san)個(ge)層次的表(biao)述(shu)，充分體現了常態化(hua)開展(zhan)“帶押過(guo)戶”的導(dao)向，對于后(hou)續(xu)不同城(cheng)市(shi)、不同銀行和(he)不同房地產項目的改革試點都(dou)具有積極的指導(dao)意義(yi)。

防止“一房二賣”

在各地在實(shi)踐探(tan)索(suo)中，目前主要形(xing)成了三(san)種“帶押過(guo)(guo)(guo)戶(hu)(hu)”模式：一是新(xin)舊抵押權(quan)組合模式，即通(tong)(tong)過(guo)(guo)(guo)借新(xin)貸、還舊貸無縫銜接，實(shi)現(xian)“帶押過(guo)(guo)(guo)戶(hu)(hu)”；二是新(xin)舊抵押權(quan)分段模式，即通(tong)(tong)過(guo)(guo)(guo)借新(xin)貸、過(guo)(guo)(guo)戶(hu)(hu)后還舊貸，實(shi)現(xian)“帶押過(guo)(guo)(guo)戶(hu)(hu)”；三(san)是通(tong)(tong)過(guo)(guo)(guo)抵押權(quan)變更實(shi)現(xian)“帶押過(guo)(guo)(guo)戶(hu)(hu)”。

《通知(zhi)》要求，各地結(jie)(jie)合本(ben)地實際，確定(ding)適(shi)宜的辦(ban)理模式，并結(jie)(jie)合實踐不(bu)斷(duan)豐富(fu)發展(zhan)。尤其買賣(mai)雙方涉(she)及不(bu)同貸款方的業務，鼓勵各地積極引入(ru)預告登(deng)記，通過預告登(deng)記制度(du)，維護各方當事(shi)人合法權益，保障金融安全。此外，買賣(mai)雙方涉(she)及不(bu)同貸款方的業務時，鼓勵各地積極引入(ru)預告登(deng)記，通過預告登(deng)記制度(du)，防止“一房二賣(mai)”、防范抵押權懸空等(deng)風險。

《通(tong)知(zhi)》同時強(qiang)調，要(yao)建(jian)立(li)暢(chang)通(tong)的溝通(tong)協(xie)調機制，加(jia)強(qiang)業(ye)務(wu)指導(dao)和(he)監(jian)管，梳理各環節風(feng)險(xian)點，制定應急預案(an)，通(tong)過發布三方(fang)（四方(fang)）協(xie)議樣本、風(feng)險(xian)提示、業(ye)務(wu)預警等方(fang)式切實防范(fan)風(feng)險(xian)。要(yao)細(xi)化(hua)業(ye)務(wu)流程，加(jia)強(qiang)業(ye)務(wu)培訓，做好宣傳引導(dao)，鼓勵(li)企業(ye)群眾積極(ji)選擇“帶押過戶(hu)”服(fu)務(wu)。

“二(er)手(shou)住(zhu)宅‘帶(dai)押過(guo)戶(hu)’政策的(de)落實，有利于提升二(er)手(shou)房(fang)(fang)交(jiao)易(yi)(yi)活躍度(du)。”陳(chen)文靜表示，“帶(dai)押過(guo)戶(hu)的(de)交(jiao)易(yi)(yi)方式(shi)，可以一(yi)(yi)定(ding)程度(du)上降低交(jiao)易(yi)(yi)成(cheng)本，減輕(qing)交(jiao)易(yi)(yi)風險，簡(jian)化二(er)手(shou)房(fang)(fang)交(jiao)易(yi)(yi)流程，縮短交(jiao)易(yi)(yi)周期，活躍二(er)手(shou)房(fang)(fang)交(jiao)易(yi)(yi)市(shi)場，促(cu)進(jin)(jin)換房(fang)(fang)需求加快釋放(fang)，從而進(jin)(jin)一(yi)(yi)步(bu)對(dui)新房(fang)(fang)市(shi)場形(xing)成(cheng)一(yi)(yi)定(ding)支撐。二(er)手(shou)房(fang)(fang)‘帶(dai)押過(guo)戶(hu)’政策的(de)進(jin)(jin)一(yi)(yi)步(bu)推進(jin)(jin)和(he)擴圍對(dui)當前房(fang)(fang)地產市(shi)場或將產生(sheng)積極帶(dai)動。”

值得一提(ti)的(de)是，3月(yue)31日，北京(jing)銀保監局、人民銀行營(ying)業管理(li)部、北京(jing)市(shi)規劃(hua)和(he)自然(ran)資源(yuan)委員(yuan)會、北京(jing)市(shi)住(zhu)(zhu)房和(he)城鄉建設委員(yuan)會聯合發(fa)布《關(guan)于推進個人存量住(zhu)(zhu)房交(jiao)易“帶押過戶”有關(guan)工(gong)作的(de)通知(zhi)》，明確規定住(zhu)(zhu)房交(jiao)易雙方(fang)(fang)可(ke)以(yi)在原抵押權(quan)不解除的(de)情況下辦理(li)住(zhu)(zhu)房所有權(quan)轉移登(deng)(deng)記，有效克(ke)服(fu)傳統方(fang)(fang)式下交(jiao)易成(cheng)本高、時間長(chang)、流程復(fu)雜等問題(ti)，切實提(ti)升本市(shi)居民住(zhu)(zhu)房交(jiao)易、登(deng)(deng)記和(he)金融服(fu)務水平。

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