每經記(ji)者｜陳榮浩  陳夢(meng)妤(yu)    每經編輯｜陳夢(meng)妤(yu)     

“如果不是(shi)香港永久居民，在港買房需要交30%的印花稅。”

“香港(gang)目前(qian)對豪(hao)(hao)宅的(de)定義其實很模糊，一般只要是新盤(pan)，開發商都喜歡(huan)把它定義為豪(hao)(hao)宅。香港(gang)地少(shao)，新盤(pan)更少(shao)，定義成(cheng)豪(hao)(hao)宅有利于開發商定價。但真正(zheng)意義的(de)豪(hao)(hao)宅，多(duo)分布在淺水灣和(he)大(da)浪(lang)灣等區域。”

3月31日，香港油尖旺區一位從(cong)事(shi)房地產中介(jie)業(ye)務(wu)超20年的高(gao)級(ji)客戶(hu)經理(li)梁錦(jin)輝向《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)介(jie)紹。

上周(zhou)，會(hui)(hui)德豐(feng)董事會(hui)(hui)主(zhu)(zhu)席吳宗權(quan)被(bei)傳以5980萬港(gang)(gang)元(yuan)(yuan)買下香港(gang)(gang)淺水灣道(dao)一套公寓，原業主(zhu)(zhu)1974年以26.48萬港(gang)(gang)元(yuan)(yuan)購入(ru)，賬面獲(huo)利5953.52萬港(gang)(gang)元(yuan)(yuan)，賺幅近225倍。

更(geng)早前，香港豪(hao)宅(zhai)(zhai)項(xiang)目(mu)“皇第”，也以成交(jiao)總價約(yue)2.87億(yi)港元（人(ren)民幣(bi)約(yue)2.46億(yi)元），刷新今(jin)年1月(yue)香港一手豪(hao)宅(zhai)(zhai)最高紀錄。

美聯物業數據顯示(shi)，今年(nian)截至(zhi)3月27日，市場(chang)共錄得多達100宗逾5000萬(wan)港元一手(shou)豪(hao)宅成交，已達去年(nian)全(quan)年(nian)115宗的約(yue)87%。

3月31日，記者實地走訪了(le)香港九龍城區(qu)、油(you)尖旺區(qu)、灣仔區(qu)等(deng)片區(qu)，房地產(chan)中介門店隨處可見。目前香港市場較大面積的豪宅(zhai)極具稀缺(que)性(xing)，且私密(mi)性(xing)非常好(hao)。

香港中心區(qu)域街道 每經記者(zhe) 陳榮(rong)浩 攝(she)

香港億級豪宅市場升溫，按季急升3.7倍

香港(gang)(gang)淺(qian)水(shui)灣道45號明(ming)慧園這(zhe)套(tao)豪宅(zhai)，享淺(qian)水(shui)灣及高爾夫(fu)球場(chang)無敵景(jing)觀，連2個(ge)車位，原叫價6500萬港(gang)(gang)元，議(yi)至5980萬港(gang)(gang)元賣(mai)出。原業(ye)主1974年以26.48萬港(gang)(gang)元購入，持貨近半(ban)個(ge)世紀沽(gu)出，賬(zhang)面(mian)獲利5953.52萬港(gang)(gang)元，賺幅近225倍。明(ming)慧園上(shang)次售(shou)(shou)(shou)出二手(shou)屋是在2020年，售(shou)(shou)(shou)出單位的面(mian)積和售(shou)(shou)(shou)價都與本次交易相近。

吳宗權以5980萬港(gang)元(yuan)買下了明慧園一套公寓，并支付了針(zhen)對首(shou)次購(gou)房者(zhe)而定的(de)印花稅4.25%。

去(qu)年(nian)9月，有香(xiang)港中介(jie)代理在社交平(ping)臺發(fa)布過(guo)明慧(hui)園(yuan)銷售信息，根據房源(yuan)信息看，目前樓齡還有48年(nian)。

另據美聯物業，位于(yu)香港(gang)島渣(zha)甸山地標式(shi)(shi)(shi)豪宅(zhai)項(xiang)目“皇第”，以招標形(xing)式(shi)(shi)(shi)成(cheng)功售出一(yi)個地下三復(fu)式(shi)(shi)(shi)花(hua)園A單位，實用面積約(yue)381平方米，連私家花(hua)園面積約(yue)261平方米及兩個住宅(zhai)停車位，成(cheng)交總價約(yue)2.87億(yi)港(gang)元（人民幣(bi)約(yue)2.46億(yi)元），成(cheng)為2023年(nian)1月香港(gang)一(yi)手豪宅(zhai)最高紀(ji)錄(lu)。

美(mei)聯物(wu)業報告指(zhi)出(chu)，隨(sui)著(zhu)樓市升(sheng)勢(shi)增強(qiang)，資(zi)金開(kai)始搶購大碼物(wu)業，豪(hao)宅新盤發(fa)力(li)追落后(hou)，成(cheng)交升(sheng)幅更已經出(chu)現“一馬當先”情況。逾億級豪(hao)宅新盤的交投亦明顯加快(kuai)，今年截至3月27日，市場共(gong)錄得28宗成(cheng)交，按季急升(sheng)近3.7倍。

香港中環恒基兆業一在建樓盤 每經記者 陳榮浩 攝

3月(yue)30日，萊坊(fang)最新的《香港每月(yue)物業市場(chang)報告》指出，根據(ju)土地注(zhu)冊處的數據(ju)，2月(yue)共(gong)錄(lu)得(de)4282宗(zong)住(zhu)宅交(jiao)易，按月(yue)上升40.3%。一手住(zhu)宅銷售主(zhu)導(dao)市場(chang)，交(jiao)易按月(yue)增加80.4%，至655宗(zong)。市場(chang)錄(lu)得(de)數宗(zong)1億港元或以上的交(jiao)易，顯示買家對(dui)優(you)質(zhi)資產持續感興趣。

在梁(liang)錦輝看(kan)來(lai)，香(xiang)港地區(qu)的豪宅之所以(yi)(yi)受歡迎，主要是因為(wei)稀缺性、圈層、私(si)密性等原因。“香(xiang)港地少，所以(yi)(yi)很(hen)多房子都(dou)是小戶型，而那(nei)些豪宅基本(ben)都(dou)是大戶型，很(hen)多還是獨(du)棟，物以(yi)(yi)稀為(wei)貴。此外(wai)豪宅私(si)密性較好，通(tong)常背山靠(kao)海，且長期有保(bao)安看(kan)守，同(tong)一(yi)個(ge)區(qu)域住的基本(ben)都(dou)是商界、政(zheng)界等大佬。”

美聯集(ji)團主席黃建業表(biao)示，香(xiang)港(gang)與(yu)內地通關對經濟的(de)刺(ci)激成效(xiao)顯著，帶動(dong)市(shi)況迅(xun)速(su)恢復(fu)，樓(lou)市(shi)亦于首季迎來小陽春。通關消(xiao)息(xi)帶動(dong)香(xiang)港(gang)住宅(zhai)物(wu)業由(you)去(qu)年(nian)12月起(qi)反彈(dan)，價(jia)量齊升(sheng)(sheng)，中小型單位交投(tou)率先搶升(sheng)(sheng)，及(ji)后(hou)豪宅(zhai)新盤(pan)成交亦追落(luo)后(hou)。料全(quan)年(nian)樓(lou)市(shi)價(jia)量齊彈(dan)，尤看好豪宅(zhai)新盤(pan)表(biao)現(xian)跑贏大市(shi)，預測全(quan)年(nian)樓(lou)價(jia)升(sheng)(sheng)10%。

黃建(jian)業(ye)預計，今年(nian)(nian)一(yi)手成(cheng)交將(jiang)按年(nian)(nian)急(ji)升(sheng)約7成(cheng)半，達(da)至1.6萬宗；二手成(cheng)交按年(nian)(nian)升(sheng)約3成(cheng)半，有望達(da)至5萬宗。

美聯(lian)物業首席(xi)分析師劉嘉輝此前在接受(shou)中(zhong)新(xin)社(she)記者采訪(fang)時也(ye)(ye)表(biao)示(shi)，香港(gang)與內地(di)通關對經(jing)濟的刺激成效顯(xian)著，帶動樓市迅速復常。他(ta)指(zhi)出，香港(gang)住宅(zhai)物業由去年12月起出現反(fan)彈跡象，價(jia)量齊升(sheng)。其(qi)中(zhong)，中(zhong)小型單位交投情況率先轉好(hao)，之(zhi)后豪宅(zhai)新(xin)盤成交情況也(ye)(ye)隨之(zhi)好(hao)轉。

此外，由去年(nian)第四(si)季(ji)(ji)度起，已涌現非本(ben)土港人(ren)(ren)入市的(de)跡象。根據(ju)美聯(lian)物(wu)業房地(di)產數據(ju)及研究中心綜合土地(di)注冊(ce)處資(zi)料，按已知買(mai)家(jia)姓名作分析，去年(nian)第四(si)季(ji)(ji)內地(di)買(mai)家(jia)占整體一二手成交的(de)占比(bi)高(gao)達11%，比(bi)率創11年(nian)季(ji)(ji)度新高(gao)。由于去年(nian)第四(si)季(ji)(ji)尚未(wei)通關，因此估計這批買(mai)家(jia)以留港的(de)新香港人(ren)(ren)為主。

萊坊報告也指(zhi)出，通關后，內(nei)地買(mai)(mai)家重返香港豪宅市場(chang)。市場(chang)錄得數宗1億港元或以(yi)上的(de)交(jiao)易，顯(xian)示買(mai)(mai)家對優質資產持(chi)續感到興趣。

非香港永久居民在港置業需30%印花稅

不(bu)過，內地人(ren)如果(guo)想在香港買(mai)房，十分考驗買(mai)家(jia)的(de)資金能力。

梁錦(jin)輝(hui)提到：“如(ru)果不是(shi)香港永久居民在港買房(fang)，需(xu)要交(jiao)30%的印花稅。”

現時非香港(gang)永(yong)久居民在港(gang)置業須支付房價30%的印(yin)花(hua)稅，包括15%買家(jia)印(yin)花(hua)稅和15%從價印(yin)花(hua)稅。

這是什么概念呢？比(bi)如，九龍區麗(li)宮大廈一(yi)套(tao)875尺(chi)（81.29平(ping)方米）的三(san)房(fang)一(yi)廳，售(shou)價約735萬(wan)(wan)港元（643萬(wan)(wan)元人民(min)幣(bi)），折合(he)單價約7.9萬(wan)(wan)元/平(ping)方米。

也就是說，如果內地居民想在香港(gang)買這套房子，大(da)概需要支付房款643萬(wan)元，以及30%的稅（192.9萬(wan)元），相當于(yu)花836萬(wan)元，能在香港(gang)買到一套80來平方米樓齡偏大(da)的三房，并(bing)且需要全款。

值(zhi)得一提的是，香港買房的交易(yi)流程與內地有較(jiao)為(wei)顯著的區別。

“在(zai)香港交易二手房(fang)跟內(nei)地不一樣(yang)，都(dou)得通過客戶(hu)經(jing)理(li)（即房(fang)產中介(jie)）和律(lv)師，我們一般(ban)是(shi)收取房(fang)屋總價(jia)1%的(de)(de)傭金，律(lv)師費一般(ban)是(shi)一次性(xing)的(de)(de)，價(jia)格(ge)不會太高(gao)。”梁錦輝提到。

香港中介門店的掛牌信息 每經記者 陳榮浩 攝

據了解(jie)，通常當二手房(fang)開(kai)始(shi)進入買賣(mai)流(liu)程后，買家和賣(mai)家都會(hui)委托律師參與交(jiao)易。一般當雙方有(you)意向(xiang)開(kai)始(shi)交(jiao)易時，會(hui)由客戶經理出(chu)(chu)面出(chu)(chu)具一份物業臨時買賣(mai)合約(yue)。

記者(zhe)注意到，合(he)約上除了(le)會注明包括房產(chan)信息、價格、定金(jin)支付、房產(chan)交割時(shi)間等(deng)(deng)在(zai)內的基本條(tiao)(tiao)款之外，還會有一些特(te)殊(shu)條(tiao)(tiao)款，一般包括違(wei)約條(tiao)(tiao)款、責任限制(zhi)條(tiao)(tiao)款、隱含(han)條(tiao)(tiao)款等(deng)(deng)。

擬定(ding)和(he)(he)簽(qian)署完買賣合約(yue)后(hou)(hou)，就是“查冊及詢問”環節，這個環節主要是買方(fang)律(lv)師，通(tong)過(guo)查閱賣方(fang)律(lv)師提(ti)供的(de)關于(yu)標的(de)房(fang)(fang)產(chan)的(de)文(wen)件(jian)，以發現(xian)房(fang)(fang)產(chan)產(chan)權等方(fang)面可能(neng)存在的(de)瑕疵(ci)(ci)和(he)(he)風險。在發現(xian)了瑕疵(ci)(ci)和(he)(he)風險之后(hou)(hou)，買方(fang)律(lv)師會向賣方(fang)律(lv)師發函，要求(qiu)對于(yu)瑕疵(ci)(ci)和(he)(he)風險進行合理的(de)解釋(shi)。所有過(guo)程順利以后(hou)(hou)，最后(hou)(hou)才(cai)到“轉讓”環節。

“內地來香港(gang)(gang)買房(fang)的客戶，很多都是為了(le)子(zi)女教育，雖然(ran)香港(gang)(gang)對‘學(xue)區(qu)(qu)房(fang)’的概念沒那么重，但房(fang)子(zi)周邊(bian)有優質(zhi)學(xue)區(qu)(qu)，確實會增加(jia)房(fang)子(zi)的抗風險能力”，梁錦輝表示，香港(gang)(gang)區(qu)(qu)域內較為集中的優質(zhi)中小學(xue)，主要分(fen)布在港(gang)(gang)島中西區(qu)(qu)、灣仔區(qu)(qu)、東區(qu)(qu)以及九龍城區(qu)(qu)這四(si)個區(qu)(qu)域。

《每日經濟新(xin)(xin)聞》記者翻閱港(gang)(gang)資房(fang)企(qi)財報(bao)了解(jie)到，目(mu)前(qian)在(zai)香(xiang)港(gang)(gang)市場(chang)擁有大量土地儲備的房(fang)企(qi)包括長(chang)江(jiang)實業、新(xin)(xin)鴻基(ji)地產、恒基(ji)地產等。其中(zhong)，截至2022年末(mo)，長(chang)江(jiang)實業在(zai)港(gang)(gang)土地儲備為(wei)7500萬(wan)平(ping)方(fang)尺(chi)，新(xin)(xin)鴻基(ji)地產為(wei)5790萬(wan)平(ping)方(fang)尺(chi)，恒基(ji)地產為(wei)4500萬(wan)平(ping)方(fang)尺(chi)，新(xin)(xin)世界發(fa)展(zhan)為(wei)1790萬(wan)平(ping)方(fang)尺(chi)。

3000萬，香港買家一次性全款買內地豪宅

有(you)內地(di)人跑去(qu)香港(gang)買房，同樣也有(you)港(gang)人來內地(di)買房。

美(mei)聯物業全國研究中心數據(ju)顯示(shi)，環比1月，2月各大關(guan)口(kou)區(qu)域買賣(mai)交易量環比上漲138%，咨詢量和訪客(ke)量也(ye)出現較大增(zeng)幅。

美(mei)聯物業(ye)華(hua)南戰略董事總經理(li)江少杰在接(jie)受香港(gang)文匯(hui)報(bao)采訪時表示，恢復全面通關后，港(gang)人(ren)紛紛涌入(ru)大灣(wan)區看房(fang)。國家(jia)大力發展(zhan)(zhan)經濟扶持(chi)房(fang)地產業(ye)發展(zhan)(zhan)，港(gang)澳居民大灣(wan)區購房(fang)也(ye)比較寬松，不用(yong)社保要求便(bian)可以購買一套。美(mei)聯深圳和(he)惠(hui)州等(deng)公(gong)司(si)接(jie)待的港(gang)人(ren)看房(fang)量明顯(xian)反彈，我們接(jie)到的港(gang)人(ren)咨詢量是疫情期間的十幾倍。

據他(ta)透露，有位何姓香港客戶(hu)在香港做生意，對(dui)大灣區房產(chan)比較了解(jie)，近日前往(wang)深圳(zhen)(zhen)后(hou)海，以3000萬元一次性付款(kuan)(kuan)買(mai)入一套豪(hao)宅，至于(yu)樓盤名稱，他(ta)稱不(bu)(bu)方(fang)便透露。他(ta)表(biao)示，這位客戶(hu)購買(mai)深圳(zhen)(zhen)豪(hao)宅是(shi)作(zuo)為資產(chan)配(pei)置，既(ji)不(bu)(bu)對(dui)外(wai)出(chu)租，也不(bu)(bu)自(zi)住。其實他(ta)可以貸(dai)款(kuan)(kuan)7成，但是(shi)寧愿選(xuan)擇一次性付款(kuan)(kuan)。

中原地產(chan)深圳福田皇御苑店(dian)店(dian)長夏志高也表示，恢復全面(mian)通關后(hou)，門店(dian)每(mei)天都會(hui)接待一兩批(pi)港(gang)人(ren)，帶他們(men)看一些新(xin)樓盤。港(gang)人(ren)鄺先生看中了下沙(sha)京基(ji)濱河時代廣場附近的中洲(zhou)灣，朝海戶型(xing)，對(dui)面(mian)可以看到香港(gang)，每(mei)平(ping)(ping)方米(mi)(mi)單位為(wei)11萬元(yuan)；而背海的戶型(xing)，每(mei)平(ping)(ping)方米(mi)(mi)為(wei)8萬元(yuan)。鄺先生最后(hou)選擇(ze)了126平(ping)(ping)方米(mi)(mi)的看海戶型(xing)，總(zong)價(jia)1000多(duo)萬元(yuan)，并且是全款購買(mai)。

事實上，早在2019年11月(yue)，據大(da)(da)公網，香港特(te)區(qu)(qu)(qu)行(xing)政長官林鄭月(yue)娥在北京出席粵港澳(ao)大(da)(da)灣(wan)區(qu)(qu)(qu)建設領導小組第(di)三(san)次全(quan)體會議(yi)，會議(yi)公布了三(san)大(da)(da)類16項(xiang)普(pu)及惠民及便利香港專業界(jie)別到大(da)(da)灣(wan)區(qu)(qu)(qu)發展(zhan)的政策措施，其中就包括港人在大(da)(da)灣(wan)區(qu)(qu)(qu)買房無社保要求。

廣東省還在(zai)(zai)2020年發布了《粵(yue)港(gang)合作框架協議》，該(gai)協議第46條提到(dao)，“優化落實便利(li)香港(gang)居民在(zai)(zai)粵(yue)購房政策(ce)措(cuo)施。進一(yi)步簡化香港(gang)居民購房流程，完(wan)善(shan)香港(gang)居民購房貸(dai)款政策(ce)，推動落實與廣東本地居民享有同等待遇(yu)。”

封(feng)面圖片來源：每經記者 陳榮(rong)浩 攝