每經記者｜包晶(jing)晶(jing)    每經編輯｜陳(chen)夢妤     

遇到爛尾樓，弱(ruo)勢的購房人(ren)終(zhong)于有(you)了“護(hu)身符”。

4月(yue)20日，最高(gao)(gao)人民(min)法(fa)院就(jiu)河南省高(gao)(gao)級人民(min)法(fa)院《關于(yu)明確房(fang)企風險化解(jie)中權利順位問(wen)題的(de)請示(shi)》(豫(yu)高(gao)(gao)法(fa)〔2023〕36號）做出(chu)《關于(yu)商品房(fang)消費者權利保護問(wen)題的(de)批復》，對(dui)于(yu)部分條件下(xia)購房(fang)者退款等優先權做出(chu)了規定，自2023年(nian)4月(yue)20日起(qi)施行(xing)。

北京(jing)金訴律師事務所主(zhu)任王玉臣律師表(biao)示，“在(zai)(zai)司法實踐中(zhong)，雖然主(zhu)流觀點(dian)認可業(ye)主(zhu)的基本債權優先(xian)權，認可業(ye)主(zhu)的權利(li)在(zai)(zai)某種程度上優于抵(di)押權和施工(gong)單位的工(gong)程款優先(xian)受償權，但由于沒有明(ming)確(que)規定，所以在(zai)(zai)實務操作(zuo)中(zhong)亂象叢生。在(zai)(zai)不少爛尾(wei)樓(lou)盤，業(ye)主(zhu)的權利(li)并沒有得到有效(xiao)保護。”

《批復》就人民(min)法院在審理房(fang)地產開發企業因商品(pin)房(fang)已售(shou)逾期難交(jiao)付引發的相(xiang)關(guan)糾(jiu)紛案(an)件(jian)中涉及的商品(pin)房(fang)消費(fei)者權利保護問(wen)題，做出說明：

一、建設(she)工(gong)程價款優先受償權、抵(di)押權以及其(qi)他債權之間的權利順位關系，按照《最高(gao)人民(min)法院關于(yu)審理建設(she)工(gong)程施工(gong)合同糾紛案(an)件適用法律問(wen)題的解釋(一)》第三(san)十六條的規定處(chu)理。

二、商品房消費(fei)者(zhe)以(yi)居住為目的(de)(de)(de)購買房屋(wu)并已(yi)支(zhi)(zhi)付全部價(jia)(jia)款，主張其房屋(wu)交付請求權(quan)優先于建設工(gong)程價(jia)(jia)款優先受償權(quan)、抵押權(quan)以(yi)及其他債權(quan)的(de)(de)(de)，人(ren)民法(fa)院應當予以(yi)支(zhi)(zhi)持。只(zhi)支(zhi)(zhi)付了部分(fen)價(jia)(jia)款的(de)(de)(de)商品房消費(fei)者(zhe)，在(zai)一審法(fa)庭辯論終結前已(yi)實際(ji)支(zhi)(zhi)付剩余價(jia)(jia)款的(de)(de)(de)，可(ke)以(yi)適(shi)用前款規(gui)定。

三、在房屋不能交付(fu)且無實際交付(fu)可(ke)能的情況下，商品房消費(fei)者主張價款返還請(qing)求權優(you)先于建設(she)工程價款優(you)先受償權、抵押權以及其(qi)他債權的，人民法(fa)院應當(dang)予以支持。

“很多人(ren)(ren)(ren)甚(shen)至不(bu)知道業(ye)(ye)主基本(ben)債權(quan)優先(xian)(xian)權(quan)的存在，此次《批復》明確認(ren)可了(le)購房(fang)人(ren)(ren)(ren)是(shi)消(xiao)費者，明確了(le)購房(fang)人(ren)(ren)(ren)的優先(xian)(xian)權(quan)。不(bu)過，有(you)兩點需要注意：第(di)一(yi)，這種(zhong)優先(xian)(xian)權(quan)特(te)指(zhi)住房(fang)，不(bu)包括(kuo)商業(ye)(ye)辦公(gong)用房(fang)。第(di)二，即使是(shi)貸(dai)款買房(fang)，實(shi)際上(shang)也是(shi)全款支(zhi)付，享受全款支(zhi)付的待(dai)遇。這個規定(ding)意義深遠，不(bu)次于給購房(fang)人(ren)(ren)(ren)一(yi)塊免(mian)死金牌(pai)，充分(fen)體(ti)現(xian)了(le)以(yi)民為本(ben)的法律精神。”王玉臣(chen)表示。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，此前在(zai)(zai)(zai)(zai)賠償或(huo)權(quan)(quan)益(yi)保(bao)護(hu)(hu)方面(mian)的(de)實際(ji)操作中存在(zai)(zai)(zai)(zai)扯皮(pi)，權(quan)(quan)益(yi)維護(hu)(hu)中主要把建筑商(shang)、工程商(shang)、設備(bei)商(shang)、材料商(shang)等排在(zai)(zai)(zai)(zai)首位。而(er)現(xian)在(zai)(zai)(zai)(zai)已(yi)經非(fei)常(chang)清晰地(di)明確(que)(que)，購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)和退房(fang)(fang)者(zhe)的(de)權(quan)(quan)益(yi)應(ying)該受到優先保(bao)護(hu)(hu)。但《批復》對于優先權(quan)(quan)的(de)保(bao)護(hu)(hu)也(ye)有(you)(you)一些(xie)規定，比(bi)如(ru)購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)本身需要全額交付(fu)購(gou)房(fang)(fang)款(kuan)，這里的(de)購(gou)房(fang)(fang)款(kuan)可以理解為按揭貸款(kuan)，不能出現(xian)斷供(gong)。而(er)退房(fang)(fang)者(zhe)方面(mian)則需要認定房(fang)(fang)屋工程確(que)(que)實持續(xu)爛(lan)尾(wei)，已(yi)經沒(mei)有(you)(you)交付(fu)條(tiao)件。對于此類潛在(zai)(zai)(zai)(zai)條(tiao)件，也(ye)要求(qiu)購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)等充分理解，以更好掌握政(zheng)策尺度、維護(hu)(hu)合法權(quan)(quan)益(yi)。

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