每經記(ji)者｜黃(huang)婉銀    每經編(bian)輯｜陳夢妤 何小桃    

在(zai)度過(guo)一個短暫的“小陽春”后(hou)，福州(zhou)房地產(chan)市(shi)場依舊冷淡(dan)。

克而瑞福州統計顯示，上周（2023.4.17-2023.4.23）福州五區僅(jin)2個項目取(qu)證(zheng)(zheng)，預售面積5.75萬(wan)平(ping)方米，預售套數(shu)376套，住宅供應量雖為(wei)近12周高(gao)位，但福州已連續8周零開盤，閩侯無(wu)項目取(qu)證(zheng)(zheng)。

4月(yue)(yue)(yue)27日(ri)，《每日(ri)經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者多方(fang)采訪了解到，去年下半年以來(lai)，福(fu)州(zhou)持續零開盤的周期(qi)(qi)就較長(chang)。一方(fang)面，福(fu)州(zhou)存在(zai)不少滯銷新(xin)盤，去化(hua)普遍不高(gao)；另一方(fang)面，福(fu)州(zhou)市場庫存壓力較大，短期(qi)(qi)庫存出清周期(qi)(qi)超30個月(yue)(yue)(yue)，3月(yue)(yue)(yue)整體認購1205套，市場并(bing)未(wei)持續復(fu)蘇。

記者注意到，2個項目取證中還(huan)包(bao)括時隔(ge)兩年(nian)再次取證的泰禾福州灣，預(yu)(yu)售(shou)(shou)套(tao)數344套(tao)，預(yu)(yu)售(shou)(shou)產品為86-170平方米三至四房，預(yu)(yu)售(shou)(shou)均(jun)價(jia)26000元/平方米。

購買欲(yu)望不(bu)足

據《每日經(jing)濟新聞》此(ci)前(qian)報道，去年3月下旬，福州(zhou)放松限購政(zheng)策，無(wu)本地戶籍(ji)和無(wu)社保(bao)或納稅證明的購房者也可在主城區購房。

在那之前(qian)，福州限購區(qu)域為鼓樓、臺江、晉安、倉(cang)山、馬尾等五(wu)(wu)區(qu)，外地戶(hu)口(kou)在五(wu)(wu)區(qu)購房，需要(yao)提(ti)供購房之日前(qian)2年(nian)內(nei)在五(wu)(wu)城(cheng)區(qu)累計繳納(na)1年(nian)及以(yi)上個人(ren)所得(de)稅或(huo)社保(bao)證明，且非福州市五(wu)(wu)城(cheng)區(qu)戶(hu)口(kou)家(jia)(jia)庭限購一套，五(wu)(wu)城(cheng)區(qu)戶(hu)口(kou)家(jia)(jia)庭限購兩(liang)套144平方米以(yi)下商品住房。

也就是說，外地人不需要落戶就可以在福州買(mai)房。

當時福州本地一(yi)家開發商的置(zhi)業顧問陳文曾告(gao)訴記者，“沒事就在網上(shang)灌(guan)灌(guan)水”。記者在走(zou)訪(fang)其工作的展示中心時，售樓(lou)處除現(xian)場工作人員(yuan)外并(bing)無訪(fang)客，由于(yu)線(xian)路改(gai)造(zao)，室內也未(wei)開燈(deng)。

福(fu)州樓市松綁滿(man)月市場仍躺平(ping)：選房售罄(qing)只能在網上模擬，中介“電銷王”3個月沒開單

福州某小區，圖片來(lai)源(yuan)：每(mei)經記者 黃(huang)婉(wan)銀 攝

時隔一年(nian)，除了短暫的“小(xiao)陽春”，福州(zhou)市場(chang)似乎依然不溫不火。

據(ju)福州(zhou)晚報，3月福州(zhou)二手(shou)房賣了4479套，創下23個(ge)月以來新(xin)高，比(bi)今年(nian)2月上升52%、比(bi)去年(nian)同期(qi)暴(bao)漲(zhang)(zhang)68%。一手(shou)房方面，五城區新(xin)房3月成(cheng)交量為2231套，比(bi)2月上漲(zhang)(zhang)48%；成(cheng)交面積(ji)213925平(ping)方米(mi)，比(bi)2月大漲(zhang)(zhang)42%。

國家統(tong)計局數(shu)據顯示(shi)，3月(yue)(yue)福州新(xin)建商品住宅銷售價格指數(shu)環(huan)比上漲(zhang)0.4%，這也(ye)是其結束6個(ge)月(yue)(yue)下(xia)跌(die)后(hou)，連(lian)續3月(yue)(yue)上漲(zhang)。不過同比來看，福州新(xin)房(fang)價格已(yi)連(lian)跌(die)超過9個(ge)月(yue)(yue)，3月(yue)(yue)同比下(xia)跌(die)幅度為1.4%，二手房(fang)價格指數(shu)表(biao)現與新(xin)房(fang)類似。

4月27日(ri)，中指研(yan)究院市場(chang)(chang)研(yan)究總監陳文靜在(zai)接受《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者采訪時(shi)表示，當(dang)前福州市場(chang)(chang)信心(xin)仍顯不足，后續需求釋放動(dong)能或有(you)所減弱，預計短期新房市場(chang)(chang)銷售規模(mo)繼(ji)續波動(dong)下滑(hua)，較高的庫(ku)存去化壓力也一定程(cheng)度上(shang)將制約了企業推盤積極性(xing)，市場(chang)(chang)或以去化現有(you)庫(ku)存為(wei)主。

中指研究(jiu)院數據顯(xian)示，截至(zhi)2023年(nian)3月(yue)，福(fu)州市本級商品住(zhu)宅短期庫存規模(mo)為728.3萬平方(fang)米，若按近(jin)6個(ge)月(yue)月(yue)均去化計算(suan)，短期庫存出清(qing)周期超30個(ge)月(yue)，去化壓力明顯(xian)。

福(fu)建(jian)資深地產評論人吳寅告訴記者，近(jin)一兩年福(fu)州市場成交(jiao)量一直不高，購買欲(yu)望(wang)不足的(de)同時，各板塊(kuai)之間的(de)價差(cha)也(ye)沒有拉開。福(fu)州去年土地供應也(ye)不大，拿地的(de)主(zhu)要還是(shi)地方國企，會(hui)控制推售(shou)節(jie)奏。個別(bie)去化(hua)好的(de)樓盤，也(ye)都是(shi)位(wei)置或資源比較好的(de)。

有些盤(pan)一直壓著沒開

近日，福州四城區也正式確定了2023年首場(chang)土(tu)拍，10宗(zong)地塊，總面(mian)積約160.773畝，起拍總價為(wei)16.81億元，但純商(shang)品房(fang)住宅用地僅有1宗(zong)。

據克而瑞福州統計，目前住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)可(ke)售面積僅(jin)約6.4萬平(ping)方米。鼓臺(tai)(tai)核(he)心板塊商品(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)供應依舊(jiu)稀缺，此次僅(jin)1宗臺(tai)(tai)江祖廟(miao)后住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)地(di)塊，地(di)塊小且需配建約74%安置(zhi)房，可(ke)售住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)體(ti)量(liang)僅(jin)約5777平(ping)方米，起始樓面價13081元/平(ping)方米，商品(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)銷售指導均價45000元/平(ping)方米。

可供對比的(de)是，隔壁的(de)廈門今(jin)年首場土(tu)拍計劃出讓的(de)3宗地塊均是宅地，且取消了“定配(pei)建”。

福州好房(fang)測評局負責人對記者表示(shi)，現在取消集中供地也(ye)(ye)可以(yi)反映出房(fang)企拿(na)地積極性不高。本次土拍的(de)結(jie)果(guo)也(ye)(ye)可以(yi)反映出各大開發商的(de)態度，為未來制(zhi)定(ding)房(fang)票實施細則提供一些(xie)參(can)考。

“福州市場能繼續拿地的房企本來就不多，大型國央企手上都有盤在售或待售，所以本次就少量放地，為后續土拍積蓄開發商的拿地熱情。目前，福州的市場信心還沒有恢復，有些樓(lou)盤(pan)一直壓著沒開，開盤(pan)去化(hua)不少都比(bi)較艱難。”

克而瑞福州(zhou)認為(wei)，盡管福州(zhou)本(ben)輪土拍規則延續前(qian)兩年的“寬(kuan)限價(jia)(jia)(jia)”（指(zhi)導(dao)均價(jia)(jia)(jia)再破4.5萬元/平方米，且為(wei)74%高(gao)安置房配比地塊，備(bei)案價(jia)(jia)(jia)根(gen)(gen)據溢價(jia)(jia)(jia)率有一定(ding)上浮(fu)等），但(dan)縱觀福州(zhou)市場，目前(qian)大部分(fen)樓盤實際(ji)售價(jia)(jia)(jia)根(gen)(gen)本(ben)達不到備(bei)案均價(jia)(jia)(jia)，名(ming)義上提高(gao)指(zhi)導(dao)均價(jia)(jia)(jia)并無實質(zhi)性幫助。此外(wai)，在資金環(huan)境未本(ben)質(zhi)改善、房地產市場降溫(wen)的大背景之下，房企現金流依舊(jiu)十分(fen)緊張(zhang)，拿地積極性并未被充分(fen)調動，尤其(qi)是民營房企仍處于償債高(gao)峰，根(gen)(gen)本(ben)無暇拿地。

記(ji)者|黃婉銀

編輯|陳夢妤 何(he)小桃 杜波

校對|段煉

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