每經記者(zhe)｜包晶晶  劉頌(song)輝    每經編輯｜段煉(lian) 陳(chen)夢(meng)妤    

正榮(rong)和(he)中梁的保險箱已經(jing)“失(shi)蹤”了11天。

廈門市公安局思明分局何厝派出所曾介入調查，不過，它現在正安靜地躺在廈門信托的辦公室里。

5月17日(ri)下午，廈門信托方面一位(wei)負(fu)責(ze)人告訴《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者，目前保險箱原封(feng)不動地存放在廈門信托(tuo)的檔案室里，設專(zhuan)人保管(guan)，安(an)裝有攝像頭24小(xiao)時監控，封(feng)條都沒有動過。

這個保險箱里裝著(zhu)的(de)(de)，原本是好哥仨——廈(sha)門(men)信托和正(zheng)榮、中(zhong)梁聯合項目公司的(de)(de)印章和相(xiang)關文件。

一(yi)位接近(jin)中梁方(fang)面的人(ren)士坦言，廈(sha)門(men)近(jin)期正處在“新盤荒”階段(duan)，但(dan)即便如此，正榮中梁天(tian)著潤辰(chen)項目一套房都沒能售出，因為——保險箱沒了，項目處于停售狀態。

“我(wo)們只是將保(bao)險箱換(huan)了個(ge)保(bao)管(guan)地點而已，沒有其(qi)他意(yi)圖。”

“當時(shi)正榮在搬辦公室，攝像頭又被拆掉。出于安全性(xing)的考慮，就搬走了(le)，放去公司的檔案室保存(cun)。”

據(ju)廈門信托方(fang)面(mian)的(de)負責人(ren)介紹，5月(yue)6日當天(tian)，工作(zuo)人(ren)員在搬離保險(xian)箱(xiang)的(de)時候，旁邊有(you)正榮方(fang)面(mian)的(de)工作(zuo)人(ren)員在場，不存在“偷”保險箱的行為。

49.2%的高溢價熱門地塊

事(shi)情要從廈(sha)門一宗熱(re)門地塊說起(qi)。

2021年5月(yue)13日，廈(sha)門迎來首次集(ji)中(zhong)供地，集(ji)美J2020P03地塊由正榮以18.80億元、1700平(ping)方米競配建面(mian)積拿(na)下。

拿地之后(hou)，正榮聯合中梁(liang)，找到(dao)廈門信托做了一筆融資，股東公(gong)(gong)司(si)成立了一家有(you)限合伙公(gong)(gong)司(si)，管理平臺(tai)公(gong)(gong)司(si)和項目(mu)公(gong)(gong)司(si)的(de)印章，而金(jin)融機(ji)構方(fang)面只對(dui)項目(mu)公(gong)(gong)司(si)的(de)財務方(fang)向有(you)管控權，不介(jie)入(ru)項目(mu)安全(quan)和經營管理。

綜合多位知情人士的說法，正榮中梁天著潤辰，表面上由正榮、廈門信托、中梁分別持有項目公司51%、44%、5%股權，實際上中梁方面持股比例49%，正榮持有51%，而廈門信托“明股實債”，這筆資金大約是4.5億元。

雙(shuang)方在第二年(nian)，也就是(shi)2022年(nian)2月左右，計劃等項(xiang)目(mu)(mu)達(da)到(dao)工程預售(shou)標準時(shi)辦理新房預售(shou)手續，當時(shi)廈門樓市表現較好，項(xiang)目(mu)(mu)所在區域正好無房可賣，周邊最便宜的樓盤均價達到3.8萬元/平方米，順利銷(xiao)售的(de)話，回款對于當時的(de)正榮和中梁，都異常重(zhong)要。

但屋(wu)漏偏逢連(lian)夜雨。

房(fang)地(di)產(chan)行業突遇(yu)(yu)調整(zheng)，頭部(bu)房(fang)企評級下(xia)調，正榮(rong)遭遇(yu)(yu)股(gu)債雙殺，廈(sha)門信(xin)托方面要求(qiu)將項目按照3.2萬(wan)元/平方米的股(gu)權作價處置。

但拿地之時，成交樓面(mian)價是31470元/平方米(mi)，溢價率(lv)達49.2%，正榮(rong)和中梁方面(mian)自(zi)然沒有同(tong)意。

隨后，就是長達8個月的停工期。

“2022年4月(yue)24日，廈門信托發函(han)要求(qiu)提(ti)前還款，根(gen)據約定，還款到期日是2022年8月(yue)19日、寬展期2個(ge)月(yue)，也就是2022年10月(yue)19日到期。”

由于正榮和中梁(liang)方面無法正常銷(xiao)售房源，加之2022年(nian)下半年(nian)正是房企(qi)資金鏈最(zui)為(wei)吃緊(jin)的生(sheng)死關口，正榮和中梁(liang)未(wei)能按期還款。

根據數(shu)家(jia)自(zi)媒體和機構媒體的說法，廈門(men)信(xin)托(tuo)為項目尋求了代建(jian)方廈門(men)建(jian)發，不過在利益要求上，三方遲(chi)遲(chi)未能(neng)達成共識。

但根據廈門信(xin)托(tuo)相(xiang)關負責(ze)人對記(ji)者(zhe)的說(shuo)法，目前沒有確定誰是代建方，而且，尋找代建一定是在考慮合作各方利益的基礎上進行。

再后來(lai)，就發生了(le)保險箱(xiang)事件。

二股東“拿”走保險箱

“正榮(rong)廈門公(gong)司搬家那天，廈門信托找人(ren)(ren)進來搬走(zou)了保險箱。”熟悉項(xiang)目(mu)情況的相關人(ren)(ren)士(shi)告(gao)訴(su)記者。

根據現場知(zhi)情(qing)人員的(de)描述：

當(dang)天，廈門信托安排過來的印章(zhang)管(guan)理(li)員(yuan)對正(zheng)榮(rong)方(fang)面說，搬(ban)動保險箱(xiang)需要先拆(chai)除攝像頭，需要和公(gong)司領導匯(hui)報，同步知曉(xiao)一(yi)下。結果(guo)，廈門信托方(fang)面的審(shen)批(pi)流程(cheng)遲(chi)遲(chi)沒有(you)通過，這位印章(zhang)管(guan)理(li)員(yuan)建議，正(zheng)榮(rong)方(fang)面先將攝像頭拆(chai)除，搬(ban)到(dao)樓(lou)上，等審(shen)批(pi)流程(cheng)通過，廈門信托方(fang)面再搬(ban)保險箱(xiang)上樓(lou)。

但(dan)是，在正榮方面拆除攝像(xiang)頭(tou)、辦公室人員帶著物品上(shang)樓后(hou)，意外(wai)發生了：

保(bao)險箱不翼(yi)而飛！

盡(jin)管(guan)拆了一(yi)(yi)個(ge)監控(kong)，但其他攝像頭還是拍到：搬辦公室前的(de)(de)一(yi)(yi)段時(shi)間，廈門信托的(de)(de)印章(zhang)管(guan)理員下樓搬箱子，給兩個(ge)陌生的(de)(de)年輕人開了門，進入了安保嚴格的(de)(de)甲(jia)級(ji)寫字樓。

圖(tu)片來源：第一財經

上述知情人士說(shuo)，“廈門信托承認是他們拿的，但他們搬保險箱的時候，有其他人在場，所以嚴格意義上不是‘偷’。”

只不(bu)過(guo)在(zai)場的(de)并不(bu)是(shi)合作方，而是(shi)不(bu)知就里的(de)普通(tong)人。

報警之后，警方介入調查，并傳喚了多位攝像頭里的人員做筆錄，但截至目前沒有立案，警方暫時沒有確定是廈門信托方面搬走保險箱。

倒是廈門信托相關人士確認，”保險箱由三方共管，里面主要存放的是印章和銀行賬戶的材料等，不存在‘30億元保險箱’的概念，也沒有現金和支票。”

這一點(dian)，正榮(rong)和(he)(he)中梁方面已向股(gu)東(dong)和(he)(he)主管部門如(ru)實(shi)反映，但目前還沒(mei)有收到正面回(hui)應(ying)。

接下來怎么辦？

近年來，包括不(bu)少頭部房企在內，“明股實債(zhai)”成為項目(mu)運(yun)營融資的(de)“常規(gui)操作”，但這一做法并不(bu)受法律保(bao)護。

“這種情況不是個(ge)例，行業內(nei)有一批‘明(ming)股實債’的(de)(de)案例存(cun)在，沒有明(ming)確的(de)(de)解決方案，房地(di)產(chan)調控政(zheng)策及(ji)國(guo)家出(chu)臺(tai)的(de)(de)43號文，均(jun)明(ming)確禁(jin)止‘明(ming)股實債’給房企融資的(de)(de)行為，這一債務形式不受法律支持。”

同策研究院研究總(zong)監(jian)宋(song)紅衛指(zhi)出，“‘明股(gu)實債(zhai)’傳統(tong)的解決方(fang)(fang)案就是(shi)回(hui)購，但目前房企(qi)沒有現金流來(lai)回(hui)購這些債(zhai)務(wu)，導致(zhi)雙(shuang)方(fang)(fang)僵持。如果按照股(gu)權處理的模式，就只能與企(qi)業共(gong)渡難關了，也就是(shi)債(zhai)主變真的股(gu)東，等到項目銷售回(hui)款或者處置資產、有了現金流后，再進一步解決。”

不過按照目前兩家房企的現狀(zhuang)，正榮和(he)中梁還在為(wei)“保(bao)交付”傷(shang)透(tou)腦筋，項目銷售回(hui)(hui)款甚至可能比企業回(hui)(hui)購來得更(geng)快一些。

“當然也(ye)有(you)一部分企業由于債(zhai)務規模(mo)較大，如果通過資產凍結，走法(fa)拍的(de)方(fang)式，很可(ke)能會資不抵債(zhai)，造成雙輸的(de)局(ju)面。因此，有(you)些金融機構會通過和房企協商，由信托(tuo)機構接盤項(xiang)(xiang)目股權后，再由信托(tuo)公司引(yin)入合作方(fang)，目的(de)是把(ba)項(xiang)(xiang)目盤活，比如信達接手(shou)佳兆(zhao)業的(de)項(xiang)(xiang)目股權就是類似的(de)案例。關鍵是要(yao)對項(xiang)(xiang)目有(you)很好的(de)研判，具有(you)高(gao)投資價值的(de)項(xiang)(xiang)目，還是值得金融機構這樣操作的(de)。”宋紅衛說。

接下來，保險箱是否(fou)會還(huan)回到正榮(rong)廈(sha)門公(gong)司？

廈門(men)信托方面的負責(ze)人表示，雙方將進一步協商，溝通好以后再確定保險箱的存放地址。

記者|包(bao)晶晶?劉頌輝

編輯(ji)|段煉 陳(chen)夢(meng)妤 杜恒(heng)峰

校對|王(wang)月龍

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