每(mei)經記者(zhe)｜包(bao)晶晶  劉頌輝(hui)    每(mei)經編輯｜陳夢妤    

正(zheng)榮和(he)中梁的(de)保險箱已經“失蹤”了11天(tian)。

廈門市(shi)公安(an)(an)局思明分局何厝派(pai)出所(suo)曾介入調查，不(bu)過，它現在正安(an)(an)靜地(di)躺在廈門信(xin)托(tuo)的辦公室里。

5月(yue)17日(ri)下午，廈(sha)門信(xin)托(tuo)方(fang)面一位負責人(ren)告訴《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者(zhe)，目前保(bao)險箱原封不動地存(cun)放在(zai)廈(sha)門信(xin)托(tuo)的檔案(an)室里(li)，設(she)專人(ren)保(bao)管(guan)，安裝(zhuang)有攝像頭24小(xiao)時監(jian)控(kong)，封條都沒有動過。

這個保險箱里裝著的(de)，原本是好哥(ge)仨——廈門信托和正榮、中梁聯合項目公司的(de)印章和相關(guan)文件。

一位接(jie)近中梁方面的人士(shi)坦言(yan)，廈門近期正處在(zai)“新(xin)盤荒(huang)”階段，但即便如此(ci)，正榮中梁天著潤(run)辰項(xiang)(xiang)目一套房都(dou)沒(mei)能售(shou)出，因為——保險箱沒(mei)了，項(xiang)(xiang)目處于停售(shou)狀態。

“我們只是將(jiang)保險箱換了個保管(guan)地點而已，沒有其他(ta)意圖。”

“當時(shi)正(zheng)榮在搬辦公(gong)室(shi)，攝像頭又被拆掉。出于(yu)安(an)全(quan)性(xing)的(de)考慮，就(jiu)搬走(zou)了，放去公(gong)司的(de)檔(dang)案室(shi)保存。”

據廈門(men)信(xin)托方(fang)面的(de)負責人介紹，5月6日當(dang)天，工作人員(yuan)在搬離保(bao)險(xian)箱的(de)時候(hou)，旁邊有正榮方(fang)面的(de)工作人員(yuan)在場，不存在“偷(tou)”保(bao)險(xian)箱的(de)行為。

49.2%的高溢價熱門地塊

事情要(yao)從廈門一宗熱門地(di)塊說(shuo)起。

2021年5月13日，廈門(men)迎來首次(ci)集中供(gong)地，集美J2020P03地塊由(you)正榮以18.80億元、1700平方米(mi)競配建面積(ji)拿下。

拿地之后，正榮聯合中(zhong)梁，找到廈(sha)門(men)信托做了一筆融資，股東公(gong)司成立了一家(jia)有限(xian)合伙公(gong)司，管理平臺公(gong)司和項(xiang)目(mu)公(gong)司的印章，而(er)金(jin)融機構方面(mian)只對項(xiang)目(mu)公(gong)司的財務方向有管控權(quan)，不介入項(xiang)目(mu)安全和經營管理。

綜合(he)多位(wei)知情人士的說(shuo)法(fa)，正榮中(zhong)梁天著潤(run)辰，表面上由正榮、廈門(men)信(xin)(xin)托、中(zhong)梁分(fen)別持有項(xiang)目公司51%、44%、5%股權，實際上中(zhong)梁方面持股比例49%，正榮持有51%，而廈門(men)信(xin)(xin)托“明股實債”，這筆資金大(da)約是4.5億元(yuan)。

雙(shuang)方在第二年(nian)，也就是2022年(nian)2月左右(you)，計(ji)劃等(deng)項(xiang)目(mu)達(da)到工程預售標準時辦(ban)理(li)新房(fang)預售手(shou)續，當時廈門(men)樓(lou)市表現較好，項(xiang)目(mu)所在區(qu)域(yu)正好無房(fang)可(ke)賣(mai)，周邊最便宜的樓(lou)盤均(jun)價達(da)到3.8萬元(yuan)/平(ping)方米，順利銷售的話，回款對(dui)于(yu)當時的正榮和中梁，都異常重要。

但屋漏偏逢連夜雨。

房(fang)地產行業突遇調整，頭部房(fang)企(qi)評級下調，正榮遭(zao)遇股債(zhai)雙殺(sha)，廈門信(xin)托(tuo)方面要求(qiu)將項目按照3.2萬元/平(ping)方米的股權作價處置。

但拿地之時，成交樓(lou)面價是31470元/平方米，溢價率達49.2%，正榮和(he)中梁(liang)方面自(zi)然沒有同意。

隨后，就(jiu)是長達8個月的停(ting)工期。

“2022年4月24日(ri)(ri)，廈門(men)信托發(fa)函要(yao)求(qiu)提前還(huan)款(kuan)，根據約定，還(huan)款(kuan)到期(qi)日(ri)(ri)是(shi)2022年8月19日(ri)(ri)、寬(kuan)展(zhan)期(qi)2個月，也就是(shi)2022年10月19日(ri)(ri)到期(qi)。”

由于正(zheng)(zheng)榮和中梁(liang)方面無法正(zheng)(zheng)常銷售房源(yuan)，加之2022年下半年正(zheng)(zheng)是(shi)房企資金(jin)鏈(lian)最(zui)為(wei)吃(chi)緊的生(sheng)死關口，正(zheng)(zheng)榮和中梁(liang)未能(neng)按期(qi)還款。

根據數家自媒體和機構媒體的說法(fa)，廈門信托為項目尋求了代建方廈門建發，不過在利益要求上，三方遲(chi)(chi)遲(chi)(chi)未能達成共(gong)識。

但根據廈(sha)門信托相關負責(ze)人對記者的說(shuo)法，目前(qian)沒(mei)有確定誰是代建方(fang)，而且，尋(xun)找代建一(yi)定是在考慮合(he)作(zuo)各方(fang)利益的基礎上進行(xing)。

再后(hou)來(lai)，就發(fa)生(sheng)了保險箱事件。

二股東“拿”走保險箱

“正(zheng)榮廈門(men)公司搬家那天(tian)，廈門(men)信托找人(ren)進來搬走了保險箱。”熟悉項(xiang)目情況(kuang)的相關人(ren)士告(gao)訴記者。

根據現(xian)場知情人員(yuan)的描述：

當天，廈門(men)(men)信(xin)托(tuo)安排過來的(de)印章(zhang)管理員(yuan)對正(zheng)(zheng)榮方面(mian)說，搬(ban)動保險箱(xiang)需(xu)要(yao)先拆(chai)除(chu)攝(she)像(xiang)頭，需(xu)要(yao)和公司(si)領導匯(hui)報(bao)，同步知曉一(yi)下(xia)。結果，廈門(men)(men)信(xin)托(tuo)方面(mian)的(de)審批流程遲(chi)遲(chi)沒有(you)通(tong)過，這位(wei)印章(zhang)管理員(yuan)建議(yi)，正(zheng)(zheng)榮方面(mian)先將攝(she)像(xiang)頭拆(chai)除(chu)，搬(ban)到樓上，等(deng)審批流程通(tong)過，廈門(men)(men)信(xin)托(tuo)方面(mian)再搬(ban)保險箱(xiang)上樓。

但是，在正榮(rong)方面拆除攝像(xiang)頭、辦公(gong)室人員帶著物品上樓后(hou)，意外發(fa)生了：

保險箱不翼而飛！

盡管拆(chai)了一(yi)(yi)個監控，但其(qi)他(ta)攝(she)像頭還是拍到：搬(ban)辦公室前(qian)的(de)一(yi)(yi)段時間，廈門信托的(de)印章管理(li)員下樓(lou)搬(ban)箱子，給兩個陌生的(de)年(nian)輕人開了門，進入了安(an)保嚴(yan)格的(de)甲級寫(xie)字樓(lou)。

上述知(zhi)情人(ren)士說，“廈門(men)信托承認(ren)是他們拿的，但他們搬保險箱的時候，有其他人(ren)在場，所以嚴格意(yi)義上不是‘偷(tou)’。”

只不(bu)過在(zai)場(chang)的并不(bu)是合作(zuo)方(fang)，而是不(bu)知就里的普(pu)通人。

報警(jing)之后，警(jing)方介(jie)入調(diao)查，并傳喚(huan)了(le)多位攝像頭里(li)的人員(yuan)做筆錄(lu)，但(dan)截至目(mu)前沒有立案，警(jing)方暫時沒有確定(ding)是廈門信(xin)托方面搬走保(bao)險箱。

倒是(shi)廈門信(xin)托相關(guan)人士確認，”保險箱由三(san)方共管，里面(mian)主要存放的是(shi)印章(zhang)和銀行賬戶的材料等，不(bu)存在‘30億元保險箱’的概念，也沒有現金(jin)和支票(piao)。”

這(zhe)一點，正(zheng)榮和(he)中梁方面(mian)已向股東和(he)主管部門如實反映，但(dan)目前還(huan)沒有(you)收到正(zheng)面(mian)回應。

溝通一下保險箱的存放地址

近(jin)年來，包括不(bu)少頭(tou)部房企在內，“明股(gu)實債”成為項目運營融資的“常規操作”，但(dan)這一做法(fa)并不(bu)受法(fa)律(lv)保護。

“這種情況不是個例，行(xing)業內有一(yi)批‘明股實(shi)債(zhai)’的(de)案例存在，沒有明確(que)的(de)解(jie)決方案，房地產調控(kong)政策及國家出臺的(de)43號文，均明確(que)禁止‘明股實(shi)債(zhai)’給(gei)房企融資(zi)的(de)行(xing)為(wei)，這一(yi)債(zhai)務形(xing)式不受法律支持。”

同策(ce)研究院研究總(zong)監宋(song)紅衛指(zhi)出，“‘明(ming)股(gu)實債(zhai)’傳統的(de)解決(jue)方案就是回購，但目(mu)前房企沒(mei)有現金流(liu)來回購這些債(zhai)務，導致雙方僵持。如果按照股(gu)權處(chu)理的(de)模式，就只能與企業共渡難關了，也就是債(zhai)主變真(zhen)的(de)股(gu)東，等到項(xiang)目(mu)銷售回款或者處(chu)置資(zi)產、有了現金流(liu)后，再(zai)進一(yi)步解決(jue)。”

不過按照目(mu)前兩家(jia)房企(qi)的現(xian)狀，正榮(rong)和中(zhong)梁(liang)還在為(wei)“保交付”傷透腦(nao)筋，項(xiang)目(mu)銷售(shou)回(hui)款甚至可能(neng)比企(qi)業回(hui)購來得更快一些。

“當(dang)然也(ye)有一部分(fen)企業由(you)于債務(wu)規模較大(da)，如果通過資(zi)產凍結，走法拍的(de)方式，很(hen)可能會資(zi)不抵債，造成雙輸的(de)局面。因此，有些金(jin)融機構會通過和房企協商，由(you)信托(tuo)機構接盤(pan)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)股權(quan)后(hou)，再由(you)信托(tuo)公司引入(ru)合作方，目(mu)(mu)(mu)的(de)是(shi)(shi)(shi)把項(xiang)目(mu)(mu)(mu)盤(pan)活(huo)，比如信達接手佳兆業的(de)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)股權(quan)就是(shi)(shi)(shi)類(lei)似的(de)案例。關鍵是(shi)(shi)(shi)要對項(xiang)目(mu)(mu)(mu)有很(hen)好(hao)的(de)研判(pan)，具有高投(tou)資(zi)價值(zhi)的(de)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)，還是(shi)(shi)(shi)值(zhi)得金(jin)融機構這(zhe)樣操(cao)作的(de)。”宋紅衛說。

接下(xia)來，保(bao)險箱是(shi)否會還(huan)回到(dao)正(zheng)榮廈門(men)公司？

廈門(men)信托方面的(de)負責(ze)人表示，雙方將進一步協商，溝通好以后(hou)再確定保(bao)險(xian)箱的(de)存放地址。

封(feng)面圖片來源：視頻截圖