每(mei)經記者｜陳利(li)    每(mei)經編輯｜陳夢妤    

2023年(nian)1月30日，在(zai)等待(dai)了近(jin)10年(nian)后(hou)，云南(nan)昆明網紅盤別樣(yang)幸福城(cheng)小區4號地，迎來了集中交付(fu)。

至此，歷(li)經(jing)波折的(de)業主(zhu)們(men)終于可以結(jie)束“爛(lan)尾樓生活”，搬進(jin)“新家”。

還有(you)昆明五華區爛尾樓(lou)西錦里。

根(gen)據云(yun)南(nan)建投(tou)第五(wu)建設(she)(she)有限公司(si)在官網發(fa)布的消息，中標(biao)云(yun)南(nan)建發(fa)曦城(cheng)商業廣場（黑林鋪城(cheng)中村改造(zao)項目(mu)A7地塊，即(ji)西錦里）續建工程(cheng)設(she)(she)計施工總承包并舉行了(le)開工儀式(shi)，明確2023年12月底(di)前(qian)項目(mu)交付(fu)。

業主們終于(yu)看到了交房的(de)希望。

2022年下半(ban)年起，從(cong)中央到地(di)方，先后出臺(tai)上百條政策(ce)助力保交(jiao)(jiao)樓，鄭(zheng)州、武漢、長沙、昆明(ming)等(deng)多個城(cheng)市也開啟了(le)(le)轟轟烈(lie)烈(lie)的保交(jiao)(jiao)樓行動，身為交(jiao)(jiao)付主體的房企(qi)更(geng)是將保交(jiao)(jiao)樓提到了(le)(le)核心位(wei)置。

引入資本、找開發商接盤

2022年7月，一場由業主自發形(xing)成，試圖通(tong)過(guo)強制停貸，以獲得外界(jie)解決樓盤爛尾停工(gong)問(wen)題的“停貸潮(chao)”席(xi)卷(juan)全國。

河(he)南(nan)鄭(zheng)州名(ming)門翠園，就(jiu)是最早一批加(jia)入其(qi)中(zhong)的項(xiang)目。

公(gong)開(kai)信息顯示，位于鄭州市金(jin)水(shui)區(qu)三全路(lu)(lu)豐慶路(lu)(lu)西、金(jin)杯路(lu)(lu)東(dong)的名(ming)門翠園項目，占(zhan)(zhan)據了金(jin)水(shui)區(qu)北部核心(xin)位置。項目是金(jin)水(shui)北最(zui)大的城(cheng)中村改造(zao)綜(zong)合體項目，總(zong)占(zhan)(zhan)地(di)(di)約(yue)(yue)604畝(mu)，總(zong)建筑(zhu)面(mian)積約(yue)(yue)200萬(wan)平方米(mi)，共(gong)分為9個地(di)(di)塊開(kai)發(fa)，已(yi)開(kai)發(fa)和銷售(shou)6個地(di)(di)塊，總(zong)戶數6000多戶。按照合同約(yue)(yue)定(ding)，最(zui)晚(wan)交付(fu)的1號地(di)(di)也(ye)已(yi)逾(yu)期1年多。

項目最早于2017年底開盤，盡(jin)管當時15500元(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)的均(jun)價高出周邊其他項目近1000元(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)，但仍阻(zu)止不(bu)了(le)購房(fang)者的熱(re)情，2018年還(huan)奪(duo)得(de)了(le)鄭州(zhou)樓盤銷冠。那時候，憑借著名(ming)門(men)(men)翠園(yuan)等項目的熱(re)銷，名(ming)門(men)(men)地產也在鄭州(zhou)聲名(ming)鵲起(qi)，一時風光無兩。市(shi)民張先生就是趕著名(ming)門(men)(men)翠園(yuan)在2017年12月(yue)首次(ci)開盤時買的，2018年開始還(huan)貸，本應該于2019年12月(yue)收(shou)房(fang)，卻接連收(shou)到(dao)了(le)3次(ci)逾(yu)期通知。

事實上，名(ming)門翠園(yuan)的建設過程頗為曲(qu)折。項目最早(zao)出現(xian)停(ting)(ting)工(gong)發(fa)生在2019年(nian)(nian)底，當時一期逾期交(jiao)房，陷入(ru)資金鏈危局(ju)的名(ming)門地產(chan)(chan)開(kai)始尋求(qiu)外援。一年(nian)(nian)后，名(ming)門地產(chan)(chan)找來(lai)上市公司佳(jia)源地產(chan)(chan)合(he)作開(kai)發(fa)，然(ran)而2021年(nian)(nian)8月，佳(jia)源地產(chan)(chan)撤出，項目徹底停(ting)(ting)工(gong)。

“這個(ge)(ge)項目之(zhi)前一直(zhi)是(shi)名(ming)(ming)門(men)地產與中(zhong)融(rong)(rong)國際信(xin)托合作的(de)，但(dan)名(ming)(ming)門(men)地產資金出問(wen)題(ti)后，中(zhong)融(rong)(rong)信(xin)托就是(shi)控(kong)股(gu)一方了(le)。”張先生(sheng)告(gao)訴《每日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記者，項目停(ting)工以(yi)來，他們曾寄希望于中(zhong)融(rong)(rong)信(xin)托盡快注(zhu)資復(fu)工，但(dan)其卻將(jiang)名(ming)(ming)門(men)翠園多(duo)個(ge)(ge)地塊(kuai)進行(xing)了(le)抵押。

為了(le)推(tui)進項目復工(gong)，鄭州市金(jin)水區政府成(cheng)立工(gong)作組，與(yu)中融(rong)信托數次協商解押在建工(gong)程。

事實(shi)上(shang)，就在業主們(men)發出停(ting)貸(dai)告知書一周后(hou)，名門(men)翠園實(shi)控方(fang)中(zhong)融(rong)信托(tuo)已經(jing)同意解(jie)除其抵押的在建工(gong)(gong)程，用(yong)于申(shen)請開(kai)發貸(dai)和(he)項目(mu)復工(gong)(gong)復建；施工(gong)(gong)方(fang)中(zhong)建七局和(he)中(zhong)天建設也表(biao)示會(hui)積極配合政(zheng)府(fu)復工(gong)(gong)；鄭州市金水(shui)區下屬平臺公司(si)、中(zhong)融(rong)信托(tuo)、河南圣鴻置業有限公司(si)（名門(men)翠園開(kai)發商，由中(zhong)融(rong)信托(tuo)實(shi)控）成(cheng)立專用(yong)資金賬戶(hu)，用(yong)于項目(mu)復工(gong)(gong)復產。

時至2022年9月(yue)，鄭州(zhou)市(shi)安置房(fang)建設和問題(ti)樓(lou)盤(pan)攻堅化(hua)解工(gong)作(zuo)領導小(xiao)組(zu)發(fa)布《大干30天，確保全(quan)(quan)市(shi)停(ting)工(gong)樓(lou)盤(pan)全(quan)(quan)面復(fu)工(gong)》通知，要求在10月(yue)6日(ri)前，實現鄭州(zhou)全(quan)(quan)市(shi)所有停(ting)工(gong)問題(ti)樓(lou)盤(pan)項目全(quan)(quan)面持(chi)續實質性復(fu)工(gong)。

名門翠(cui)園在此期間(jian)也開始復工(gong)(gong)。“是復工(gong)(gong)了一段時(shi)間(jian)，但(dan)復工(gong)(gong)人(ren)數比(bi)較少。”張先(xian)生表示，之后又因疫情影響，項(xiang)目施工(gong)(gong)呈現間(jian)歇性復工(gong)(gong)狀態，“年后還沒看到有人(ren)上工(gong)(gong)，只有等(deng)真正交(jiao)房辦證了才能放心。”

業主自救：又交了500元/平方米

張(zhang)文（化名）是昆明奧宸(chen)中央廣場的業主，他的微信朋友圈所有動(dong)態(tai)都是關于奧宸(chen)中央廣場的：

從2018年(nian)10月13日發出第(di)一條“團結(jie)一致，爭取復工(gong)”，到2022年(nian)8月14日的復工(gong)現場照片，210條動態詳(xiang)細記錄(lu)了(le)4年(nian)來張(zhang)文(wen)和奧宸中央廣(guang)場其余900多戶業主為爭取項目復工(gong)所付出的行動、努力。

“這些只展示出了奧(ao)宸(chen)中央廣(guang)場爛尾8年，我們(men)業(ye)主作的所有(you)努力中極(ji)少一部(bu)分。”

占地136畝的奧宸中央廣(guang)場，是(shi)奧宸地產在昆(kun)明打造的一(yi)個商(shang)(shang)業項目(mu)，包含寫(xie)(xie)字樓(lou)、公(gong)寓和商(shang)(shang)鋪，其中公(gong)寓數量最多(duo)，原計劃2014年12月(yue)交房，但在主體建筑封頂、寫(xie)(xie)字樓(lou)外立(li)面均已呈(cheng)現后，開發商(shang)(shang)資金鏈斷裂，項目(mu)于(yu)2014年初停工爛尾。

在項目爛尾(wei)的(de)前一年，即2013年，張文以總價39萬元買下一套兩(liang)居室，“當時想著可以讓孩(hai)子(zi)上(shang)附近的(de)小學，但誰能想到(dao)最后(hou)爛尾(wei)了。”此后(hou)張文就踏上(shang)了漫(man)漫(man)維權路。

在(zai)這(zhe)期間，一家三口一直在(zai)外租(zu)房。然而每個月2000多元(yuan)(yuan)的房租(zu)，2400元(yuan)(yuan)的銀行房貸，以及一家人的生活開銷，讓其壓力越(yue)來越(yue)大。不得(de)已之下，2019年年中，張文一家搬進了爛尾(wei)樓。

張文家(jia)住在13樓，每天進(jin)出(chu)都是打著手電筒上下樓梯，彼(bi)時樓道(dao)還(huan)是毛坯墻，一(yi)摸(mo)粗粒的(de)砂灰就會(hui)掉(diao)落，“前后住進(jin)來(lai)的(de)業主總共有100戶左右(you)。”

因為有著(zhu)同樣(yang)的遭遇，所以(yi)業主(zhu)之間關系很好：大家(jia)一起做飯，一起圍著(zhu)桌子(zi)聊天，哪(na)家(jia)裝(zhuang)修大家(jia)也會一起去幫忙；1樓也是業主(zhu)活(huo)動的大本營，搭了一些(xie)帳篷，提(ti)供給正在裝(zhuang)修或者無家(jia)可(ke)歸的業主(zhu)暫住。

爛(lan)尾的(de)8年時間(jian)里，業主們(men)也一(yi)度寄希望于(yu)政(zheng)府能引入(ru)其(qi)他開發商接盤(pan)，或奧宸(chen)地產(chan)破產(chan)重整進行清算(suan)，以(yi)實(shi)現項目的(de)復工(gong)，但這(zhe)種期(qi)盼(pan)一(yi)次(ci)次(ci)落空。

眼見“借力”無望，業主們(men)開(kai)始(shi)了“自救(jiu)”。

2021年(nian)11月，奧(ao)宸(chen)中央(yang)廣場(chang)召(zhao)開(kai)業主大會籌備會，共(gong)同商議自救(jiu)計(ji)劃。根據方案，奧(ao)宸(chen)中央(yang)廣場(chang)將先行解決6棟(dong)(dong)公(gong)寓(yu)樓的復工問(wen)題，所(suo)需(xu)(xu)資金(jin)由政府和業主共(gong)同籌集(ji)。按照評估，奧(ao)宸(chen)中央(yang)廣場(chang)1~6棟(dong)(dong)公(gong)寓(yu)樓完(wan)工交付需(xu)(xu)1.36億元資金(jin)。

“昆明市政府和(he)呈貢區政府落實(shi)爭(zheng)取到了8000萬元(yuan)(yuan)(yuan)，還剩下5000萬元(yuan)(yuan)(yuan)缺(que)口。”張文告訴《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記者，但其中2500萬元(yuan)(yuan)(yuan)涉及奧宸中央廣場整個項目的供電方案支(zhi)出，“這(zhe)部分暫時不用募集(ji)，由(you)(you)奧宸滇池星(xing)城商業(ye)區G07地塊統(tong)一考慮，因(yin)此真正需要由(you)(you)我(wo)們業(ye)主募集(ji)的資(zi)(zi)金(jin)是2500萬元(yuan)(yuan)(yuan)，按照已(yi)出售房(fang)屋總面積59182.98平(ping)方米（990套）計算，每(mei)平(ping)方米至少(shao)募集(ji)資(zi)(zi)金(jin)440.2元(yuan)(yuan)(yuan)。”

“我們又交(jiao)了3.6萬(wan)多(duo)元(yuan)。”張文(wen)說(shuo)，此次補(bu)交(jiao)費用按500元(yuan)/平(ping)方米計算，一般每戶在2萬(wan)~4萬(wan)元(yuan)，“主要是根據房子面積大小(xiao)來(lai)的。”

公開信息顯示，當年奧宸中(zhong)央(yang)廣場(chang)公寓的售價(jia)在5000元/平方米左右，如果再加上自救繳納的500元/平方米，最(zui)終(zhong)付出(chu)(chu)的代價(jia)達到了(le)5500元/平方米以(yi)上。這(zhe)一(yi)價(jia)格(ge)，明顯高(gao)于目前呈貢(gong)區域內不時曝出(chu)(chu)的“3字頭”“4字頭”公寓價(jia)格(ge)，但是(shi)，“相比(bi)于爛(lan)尾既損失錢又沒房來說(shuo)，這(zhe)已經是(shi)個很好的結果了(le)。”

2022年4月底，《每(mei)日經(jing)濟新聞》記(ji)者在(zai)現場(chang)(chang)實地走(zou)訪時(shi)看到，工(gong)(gong)人正在(zai)轉運建(jian)筑垃圾，“復工(gong)(gong)續建(jian)單位3月25日就已經(jing)進場(chang)(chang)了，待這些前(qian)期整理工(gong)(gong)作(zuo)做完(wan)，施(shi)工(gong)(gong)電梯、施(shi)工(gong)(gong)吊籃安裝調(diao)試完(wan)成，消防(fang)、通(tong)風材料進場(chang)(chang)后，工(gong)(gong)人就能大批進場(chang)(chang)復工(gong)(gong)了。”彼時(shi)，項目工(gong)(gong)作(zuo)人員如是告(gao)訴記(ji)者。

根據項(xiang)目招標公告計(ji)劃，奧宸中央廣場工(gong)期(qi)為8個月，然(ran)而今年(nian)2月7日，記者再次微(wei)信聯系張文詢(xun)問交房(fang)進展(zhan)時(shi)，對方無奈表(biao)示：“還不知道什么時(shi)候能交房(fang)，現在又(you)是(shi)計(ji)劃性(xing)復工(gong)。”

至于原因，據施工方和(he)業主介紹(shao)，則是由政府落實解決的8000萬元資(zi)金遲(chi)遲(chi)不能到位，從而導致復(fu)工也一再(zai)耽(dan)誤。“現在只能等著了(le)。”

“比白紙上畫東西難多了”

爛尾樓的化(hua)解并不容易，特別是類似于(yu)奧宸中央廣場(chang)這樣爛尾多年(nian)的，難度更甚(shen)。

昆(kun)(kun)明(ming)市政府(fu)相關部門一知(zhi)情人士此(ci)前在接(jie)受《每日經濟新聞》記者電話采(cai)訪時(shi)就明(ming)確(que)表示，昆(kun)(kun)明(ming)已入庫的(de)112個爛(lan)尾樓中有90%以上存(cun)在司(si)法查封、司(si)法訴訟，“這些非常麻煩，解(jie)決過程(cheng)是很痛苦的(de)。”

該知情(qing)人士表示(shi)，在已化解的樓盤中(zhong)，還會有(you)類似的情(qing)況存在。

“業主可能(neng)希望(wang)的是政府這邊說(shuo)化解(jie)(jie)(jie)復工了(le)，馬上(shang)就能(neng)有幾百上(shang)千工人進場，大規模(mo)復工，馬上(shang)能(neng)拿到房子(zi)，但實質上(shang)我們(men)所(suo)說(shuo)的化解(jie)(jie)(jie)是已經有化解(jie)(jie)(jie)途徑(jing)了(le)，投資解(jie)(jie)(jie)決了(le)，也(ye)找(zhao)到相關(guan)方來(lai)接盤做這件事了(le)。”

他指出，從(cong)找到化(hua)解途徑到實(shi)質上大規模復工，這期間可能會有一個時間和過(guo)程。

“因為(wei)涉(she)及到要(yao)處理前期遺留問題”，早一(yi)點(dian)晚(wan)一(yi)點(dian)都有可能。與此同時，爛尾業(ye)主(zhu)普遍訴求是能盡快(kuai)收到房(fang)，但實際上業(ye)主(zhu)收房(fang)至(zhi)少會有1~2年滯后，“這就導(dao)致了和業(ye)主(zhu)所理解(jie)的化解(jie)存在一(yi)定差距。”

而要化解爛(lan)尾多年的(de)樓盤(pan)，業主自救、引(yin)入資(zi)本、找(zhao)開發商接盤(pan)都是(shi)一些常(chang)見的(de)主要手段。最受外界關注的(de)，當(dang)屬引(yin)入開發商接盤(pan)。

一個典型的(de)(de)例子(zi)就是(shi)云(yun)南碧桂園。作為接盤(pan)昆(kun)明爛尾(wei)項目最多(duo)的(de)(de)開發商(shang)之一，碧桂園2016年(nian)年(nian)初(chu)才(cai)正式進入昆(kun)明，但(dan)不到兩年(nian)的(de)(de)時間，在昆(kun)明面(mian)世(shi)的(de)(de)樓(lou)盤(pan)已(yi)達10個，其中大(da)多(duo)數都是(shi)接手(shou)的(de)(de)樓(lou)盤(pan)。

如昆(kun)明(ming)碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)北(bei)城映(ying)像，原為(wei)天宇(yu)時代廣場（羊(yang)腸小(xiao)村(cun)(cun)城改項(xiang)目），曾號稱“昆(kun)明(ming)十大(da)爛尾(wei)樓(lou)之一”，2014年由神州天宇(yu)接(jie)(jie)手，于(yu)2015年年底全面停工，直(zhi)至碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)接(jie)(jie)手；碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)桂園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)，原為(wei)下馬村(cun)(cun)城中(zhong)村(cun)(cun)改造項(xiang)目，此(ci)前(qian)(qian)(qian)案名為(wei)沸城，2014年5月全面停工，2018年碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)接(jie)(jie)盤(pan)并完成(cheng)開(kai)發(fa)(fa)；現(xian)已(yi)改名為(wei)碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)·KCC·云(yun)南映(ying)象的(de)項(xiang)目，此(ci)前(qian)(qian)(qian)也曾停工多年……據悉，目前(qian)(qian)(qian)碧(bi)(bi)桂園(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)接(jie)(jie)手的(de)這些(xie)項(xiang)目基本已(yi)完成(cheng)了開(kai)發(fa)(fa)和交付。

“房企(qi)在決定接手爛尾樓時(shi)，核(he)心就在于有(you)沒有(you)勇氣(qi)，有(you)沒有(you)相(xiang)應(ying)法律手段和措(cuo)施，能否(fou)算得過(guo)賬。”某頭部房企(qi)云南區域相(xiang)關負(fu)責(ze)人(ren)王磊（化名(ming)）在接受記(ji)者(zhe)采訪時(shi)就表示，“無論是(shi)(shi)建(jian)設成(cheng)本、運營，還是(shi)(shi)銷售價格，其(qi)實就是(shi)(shi)供銷回三(san)個角(jiao)度，開(kai)發商能否(fou)把帳算過(guo)來，這些都(dou)對企(qi)業的整體運營能力要求很高。”

建誠晟業總(zong)經理(li)苑(yuan)承建在(zai)微信接(jie)受記者采訪時(shi)也表示(shi)，開發商接(jie)盤爛尾樓，一(yi)方面要盤清項目的情況(kuang)(kuang)，包括可(ke)售貨值(zhi)、債務特別是(shi)隱(yin)藏債務、資金、工程(cheng)施工情況(kuang)(kuang)等情況(kuang)(kuang)；另一(yi)方面要對(dui)市(shi)場進行合理(li)預判(pan)。

“一些爛尾樓盤在接(jie)盤后可能出現市場(chang)不及預期等情況，無法(fa)(fa)順利銷售；項目(mu)(mu)監管資金(jin)挪用(yong)嚴重，建設資金(jin)不足，隱(yin)藏債務放大；規劃建設存在問題，導致(zhi)項目(mu)(mu)無法(fa)(fa)正常施工(gong)或者存在隱(yin)藏損失等，這(zhe)些都(dou)是需(xu)要注意(yi)的。”

不過，承接(jie)爛(lan)尾(wei)(wei)樓后也可能面臨(lin)更多(duo)開(kai)發問題。某(mou)全國性房(fang)企云(yun)南區(qu)域營銷負責(ze)人(ren)張雪（化名）在(zai)接(jie)受《每(mei)日(ri)經濟新聞(wen)》記(ji)者采訪時就表示，公司此前就接(jie)手了(le)一爛(lan)尾(wei)(wei)樓盤的后續開(kai)發，“比白紙上畫東西難多(duo)了(le)。”

張雪告訴記(ji)者，其公司當時(shi)所接(jie)手的項(xiang)目已經爛尾近10年，“我們(men)用了近兩(liang)年時(shi)間來解(jie)決前期問題。”

首先，對項目(mu)進行(xing)(xing)重新(xin)評估(gu)(gu)，包(bao)(bao)括已建主體部分質量評估(gu)(gu)，評估(gu)(gu)完之后的(de)工(gong)(gong)程修(xiu)復、新(xin)的(de)招(zhao)投(tou)標(biao)等；其(qi)次，是要在已有基礎上進行(xing)(xing)統籌規劃(hua)(hua)，以(yi)及接下來的(de)工(gong)(gong)程施工(gong)(gong)策劃(hua)(hua)、交樓(lou)策劃(hua)(hua)、資金策劃(hua)(hua)等；最后，涉及購房者方面，包(bao)(bao)括與已購房的(de)客戶聯系溝(gou)通、跟政府對接等。

“這(zhe)些都(dou)需要公司先投入資金(jin)去解決，至于接盤項目(mu)后怎樣(yang)保(bao)證(zheng)公司利潤，則要根據后續項目(mu)價格定位以及(ji)團隊的營銷運營能力再來(lai)綜合(he)研判。”

當然(ran)張雪也承認，對接盤企(qi)業來說是(shi)有一定益處的。

“一般來說(shuo)，政府(fu)方會事先將爛尾樓盤的糾紛(fen)包(bao)括經濟糾紛(fen)、土地(di)糾紛(fen)等(deng)整理清楚，企(qi)業入(ru)駐(zhu)開(kai)(kai)發(fa)，和拿地(di)開(kai)(kai)發(fa)一樣，就是可能少了(le)土地(di)平整等(deng)環(huan)節，直接進(jin)入(ru)開(kai)(kai)發(fa)銷(xiao)售環(huan)節；同(tong)時政府(fu)還會給予(yu)接盤企(qi)業一定的稅收支持，這對企(qi)業后續在當地(di)發(fa)展是有(you)好(hao)處(chu)的。”

對于房企來說(shuo)，到底是通(tong)過招拍(pai)掛拿地利(li)(li)潤更(geng)高，還是入主舊改或接手(shou)爛(lan)尾項目利(li)(li)潤更(geng)高？張雪表示，“不(bu)好(hao)說(shuo)，得根據具體情況來定標分析。”

她向記者算了一筆(bi)賬(zhang)，如(ru)(ru)果拿地價格(ge)特(te)別(bie)(bie)高，在如(ru)(ru)今市場(chang)環境下，價格(ge)又賣不上，可能最后項目利潤(run)只有1%；但類似舊改這(zhe)樣(yang)的(de)，如(ru)(ru)果政府給的(de)條件特(te)別(bie)(bie)好，則有可能實(shi)現5%以上的(de)利潤(run)。

“不過(guo)有(you)一(yi)點是肯(ken)定(ding)的(de)(de)：通(tong)過(guo)招拍掛新拿(na)地塊，不會涉及那么多糾紛，開發速度(du)一(yi)定(ding)快，資(zi)金回轉的(de)(de)速度(du)效率一(yi)定(ding)高；但(dan)如果從(cong)社會責任感、從(cong)民生(sheng)的(de)(de)角度(du)而言，那兩者之間的(de)(de)效果自(zi)是不言而喻。”

需要注意的是，“現(xian)在受行業整體(ti)形勢影響(xiang)，本來開發(fa)商就已(yi)經(jing)減少拿地(di)了(le)，接(jie)盤(pan)爛尾(wei)樓(lou)的情(qing)況就更少了(le)。”王(wang)磊就曾明確向記者表示(shi)，公司暫時(shi)不會考(kao)慮接(jie)爛尾(wei)樓(lou)，也不會拿地(di)，“待目前項目開發(fa)完再說(shuo)。”

從上到下保交樓

近兩(liang)年(nian)受(shou)行(xing)業整體環境(jing)影響(xiang)，多(duo)家房企相繼出(chu)現債(zhai)務違約，陸續有項目出(chu)現停工跡(ji)象(xiang)，交付風(feng)險不斷加劇(ju)。

面(mian)對“問(wen)題樓盤”的增加，從中(zhong)央到地方已先后出臺了(le)一(yi)系列保交(jiao)樓措施。

2022年7月(yue)，“保(bao)交(jiao)樓、穩民生”被首次寫入中央政治局會(hui)議內容；而(er)后的(de)８月(yue)、11月(yue)，中央相(xiang)繼推(tui)出2000億元(yuan)專(zhuan)項借款和2000億元(yuan)再貸款，為保(bao)交(jiao)樓提供(gong)資金支持(chi)。

此后鄭州、重慶、西(xi)安、合肥、太原、深圳(zhen)、濟南、洛陽等(deng)(deng)上百(bai)城先(xian)后出臺保(bao)交樓措施，包括對問題項(xiang)目“一(yi)盤一(yi)策”及(ji)時協調處置，各級(ji)領導對項(xiang)目掛聯(lian)兜底，加強預售資(zi)金監管(guan)，協調引入區域國企和金融機構來(lai)盤活(huo)項(xiang)目等(deng)(deng)。

中指研(yan)究院分析認為(wei)，短期(qi)內(nei)，多地(di)紓(shu)(shu)困基(ji)金(jin)(jin)(jin)通過推動(dong)(dong)出(chu)險項(xiang)目的收并購，解決了項(xiang)目層面的風險問(wen)題(ti)。長期(qi)來看(kan)，紓(shu)(shu)困基(ji)金(jin)(jin)(jin)最主要的作(zuo)用是通過聯(lian)動(dong)(dong)市場盤活(huo)(huo)項(xiang)目之(zhi)后(hou)，為(wei)相(xiang)關房(fang)企注入流(liu)(liu)動(dong)(dong)性(xing)，企業可將回(hui)籠的現金(jin)(jin)(jin)注入其他項(xiang)目，進而重新盤活(huo)(huo)集團的整體流(liu)(liu)動(dong)(dong)性(xing)。當各地(di)的基(ji)金(jin)(jin)(jin)推動(dong)(dong)本(ben)地(di)項(xiang)目逐步解困，出(chu)險企業也(ye)有望重振旗鼓，為(wei)行(xing)業再度(du)穩定起(qi)到支(zhi)撐(cheng)作(zuo)用。

不(bu)過，苑承建表示，停工項目(mu)的(de)化解要從兩方(fang)面(mian)入手：一方(fang)面(mian)理清(qing)(qing)項目(mu)當(dang)前問題，明(ming)確項目(mu)潛在損失以及風險，劃(hua)清(qing)(qing)當(dang)前責(ze)任；另一方(fang)面(mian)，設計好新的(de)投資方(fang)進入后的(de)權責(ze)以及退(tui)出機制，使得當(dang)前損失有人承擔、新的(de)投資價格合理、未來退(tui)出先后有序，這樣才能在政府的(de)支持下快(kuai)速有效化解問題。

2023保交樓有新目標

在國家、地方(fang)政策的(de)支持下，保交樓確(que)實(shi)取得了階段性成果。

據克而瑞，截至2022年12月31日(ri)，在(zai)32個(ge)(ge)典型城(cheng)市重點監測的290個(ge)(ge)停(ting)工項(xiang)目(mu)中，有62個(ge)(ge)項(xiang)目(mu)全面復工、86個(ge)(ge)項(xiang)目(mu)部分(fen)復工。但(dan)仍有126個(ge)(ge)項(xiang)目(mu)處于停(ting)工狀態，涉(she)及的尚未交(jiao)付(fu)總建面達4532萬(wan)平方米，尚未交(jiao)付(fu)總套(tao)數(shu)約(yue)40.80萬(wan)套(tao)。

克而(er)瑞研究中心指出，在停(ting)工項(xiang)(xiang)目(mu)中，二線(xian)城市占比近八成，停(ting)工項(xiang)(xiang)目(mu)套數(shu)約30.78萬套，因(yin)購房者按揭比重較(jiao)高，銷售和房價(jia)下行壓力更(geng)大；三四線(xian)城市一次性付款占比較(jiao)高，因(yin)而(er)整(zheng)體停(ting)工項(xiang)(xiang)目(mu)數(shu)量遠不及二線(xian)城市。

而從各地披露的戰(zhan)報來看(kan)，目前成效較為(wei)顯(xian)著。

2023年(nian)1月4日，鄭州市(shi)政府工作報(bao)告顯示，2022年(nian)，鄭州落實支持(chi)(chi)資金300多億元，全市(shi)保(bao)(bao)交(jiao)樓(lou)(lou)(lou)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)實質性復(fu)工95%以上(shang)，已建成(cheng)交(jiao)付(fu)9500多套(tao)；列入省問(wen)(wen)題樓(lou)(lou)(lou)盤臺賬的“辦證難”“配套(tao)設施不完善”兩類項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)全部化解。今(jin)年(nian)，鄭州將(jiang)持(chi)(chi)續推進問(wen)(wen)題樓(lou)(lou)(lou)盤化解及(ji)保(bao)(bao)交(jiao)樓(lou)(lou)(lou)工作，力爭今(jin)年(nian)年(nian)底前，147個商品(pin)住宅(zhai)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)交(jiao)付(fu)大頭落地。

1月12日，西(xi)安(an)市住建(jian)局發布(bu)數據顯示，截至2022年12月，西(xi)安(an)保交樓工作(zuo)已(yi)有(you)42個項目完工或(huo)部分完工，共(gong)計交付房屋48000余套。

1月(yue)13日，廣西南(nan)(nan)(nan)寧(ning)(ning)住(zhu)建委官(guan)網顯示，截(jie)至(zhi)目前(qian)，南(nan)(nan)(nan)寧(ning)(ning)市已實現16550套(tao)住(zhu)宅竣工交(jiao)(jiao)(jiao)付，2023年春節前(qian)，計劃交(jiao)(jiao)(jiao)付4107套(tao)。2月(yue)6日，在人民銀(yin)行(xing)南(nan)(nan)(nan)寧(ning)(ning)中心支行(xing)、交(jiao)(jiao)(jiao)通(tong)銀(yin)行(xing)、廣西銀(yin)保(bao)監、市住(zhu)建局(ju)等單位的合力(li)推動下(xia)，南(nan)(nan)(nan)寧(ning)(ning)市率(lv)先獲得廣西首筆保(bao)交(jiao)(jiao)(jiao)樓項(xiang)目新增配套(tao)房地產開發貸款5100萬元。

作為保(bao)交(jiao)樓的主體，房(fang)企也將保(bao)交(jiao)樓作為了2022年的工作重點。

億(yi)(yi)翰智庫數據顯示(shi)，2022年(nian)，其(qi)跟(gen)蹤的50家典型房企累計(ji)交(jiao)付(fu)(fu)超400萬(wan)(wan)套(tao)(tao)。其(qi)中，銷售規模居于行業(ye)頭部(bu)的碧桂園、萬(wan)(wan)科(ke)、綠(lv)地、保利等房企，交(jiao)付(fu)(fu)規模也(ye)遙遙領先(xian)，累計(ji)交(jiao)付(fu)(fu)套(tao)(tao)數分別(bie)約(yue)70萬(wan)(wan)套(tao)(tao)、27.99萬(wan)(wan)套(tao)(tao)、26萬(wan)(wan)套(tao)(tao)、25.9萬(wan)(wan)套(tao)(tao)；而交(jiao)付(fu)(fu)面(mian)積(ji)(ji)最高的10家企業(ye)的總交(jiao)付(fu)(fu)面(mian)積(ji)(ji)超過2.7億(yi)(yi)平方米，占全國交(jiao)付(fu)(fu)面(mian)積(ji)(ji)的40%以上(shang)。

“這也在一定(ding)程度(du)上說明了頭部房(fang)企對(dui)于(yu)保(bao)交(jiao)(jiao)樓工作的(de)重視程度(du)。”億(yi)翰智(zhi)庫分析指出，預(yu)計后續頭部房(fang)企將(jiang)繼續得(de)到政策的(de)大力支持，以確保(bao)交(jiao)(jiao)付。

但從目前來看，保交(jiao)樓形(xing)勢(shi)仍然較(jiao)為嚴峻(jun)。據國家統計局數據，2022年，房屋竣(jun)工(gong)面積(ji)8.62億平方米，下(xia)(xia)降15.0%。其中，住宅竣(jun)工(gong)面積(ji)6.25億平方米，下(xia)(xia)降14.3%。

1月17日召開的(de)全國住房和城(cheng)鄉建設工作會議就提到，2023年要繼續推進保交(jiao)樓保民(min)生保穩定(ding)工作，要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣(qi)”的(de)方式，防范化解企業(ye)資金鏈風險。

其中“一頭(tou)”抓(zhua)出險房企(qi)(qi)，一方(fang)面幫助企(qi)(qi)業(ye)自(zi)救，另(ling)一方(fang)面依(yi)法(fa)依(yi)規處置，該(gai)破產的破產，該(gai)追責(ze)的追責(ze)，不讓違法(fa)違規者“金蟬脫(tuo)殼(ke)”；切實維(wei)護購(gou)房人合法(fa)權益，做好保交樓工作。另(ling)“一頭(tou)”抓(zhua)優質(zhi)(zhi)房企(qi)(qi)，一視同仁支持優質(zhi)(zhi)國企(qi)(qi)、民企(qi)(qi)改善資產負債狀況(kuang)。

對此，中指研(yan)究院指數研(yan)究部(bu)市場研(yan)究總監(jian)陳(chen)文靜表示，保(bao)交(jiao)樓(lou)對于穩定購房者預期(qi)至關重要(yao)，也是(shi)穩民生的關鍵之一，近(jin)期(qi)相關部(bu)門正在加(jia)速推進新增1500億元(yuan)(yuan)保(bao)交(jiao)樓(lou)專(zhuan)項(xiang)借(jie)款(kuan)(kuan)投放、設立2000億元(yuan)(yuan)保(bao)交(jiao)樓(lou)貸款(kuan)(kuan)支(zhi)持計劃(hua)、加(jia)大保(bao)交(jiao)樓(lou)專(zhuan)項(xiang)借(jie)款(kuan)(kuan)配(pei)套融資(zi)力度、強(qiang)化(hua)保(bao)交(jiao)樓(lou)司法保(bao)障等一系列舉措。2023年保(bao)交(jiao)樓(lou)配(pei)套資(zi)金有望加(jia)快(kuai)落實，資(zi)金規模亦有望明(ming)顯增加(jia)。

而在近期，河南(nan)、河北等地也均召開會(hui)議，再次重(zhong)申保(bao)交樓(lou)。

如(ru)河南表示，將圍繞第(di)一批專項(xiang)(xiang)借款(kuan)(kuan)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)10月(yue)底(di)前(qian)全部(bu)建(jian)成交付、第(di)二批年底(di)前(qian)交付50%目(mu)(mu)(mu)標(biao)(biao)，發揮“一樓一策一專班(ban)一銀行(xing)”機(ji)制作用，以周保月(yue)、以月(yue)保季、以季保年，確保按時間節點完成目(mu)(mu)(mu)標(biao)(biao)任務。加快(kuai)推(tui)進項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)資產變現(xian)，促(cu)進專項(xiang)(xiang)借款(kuan)(kuan)資金(jin)(jin)快(kuai)進快(kuai)出(chu)、循環使用。推(tui)動有關金(jin)(jin)融機(ji)構逐個(ge)落(luo)實保交樓項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)配套融資，提供金(jin)(jin)融信貸支持。

“整體(ti)(ti)來看(kan)，2023年國家會有更多的(de)政(zheng)策落地，支持保交樓工作的(de)順利(li)進(jin)行，而整體(ti)(ti)的(de)交付情況將呈現出邊際向好的(de)趨勢。”億翰(han)智庫也(ye)表(biao)示。