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沒想(xiang)到，房產界(jie)還有“負首付”這(zhe)個(ge)詞兒。

近期，重慶、深圳等多地出現房產中介聲稱買房可以做到“負首付”。例如，房產價格520萬元，但可以向銀行貸款570萬元，這樣購房人不僅無需付首付，還能拿到50萬元作為裝修款。

據中國證券報(bao)，記(ji)者多方了解(jie)到，通過開(kai)發商返首付(fu)(fu)(fu)、做高(gao)合同價等(deng)方法(fa)，一些(xie)房產看似可以做到“零首付(fu)(fu)(fu)”“低首付(fu)(fu)(fu)”乃至“負首付(fu)(fu)(fu)”，但(dan)也面臨(lin)財務(wu)和法(fa)律(lv)風險。如果樓盤不“滿五唯一”，則購房人還要(yao)承擔較高(gao)的稅費。

針對“低首(shou)付”“零(ling)首(shou)付”“返(fan)首(shou)付”等(deng)營銷(xiao)亂象，監管(guan)部門也積極出手(shou)。日(ri)前，廣東省惠州市惠陽(yang)區住建局(ju)印發通知稱，將在全(quan)區范圍嚴查首(shou)付貸、返(fan)首(shou)付、零(ling)首(shou)付，以(yi)及發布虛(xu)假(jia)違法房地產廣告、捏造散布不(bu)實(shi)信息等(deng)違規銷(xiao)售行為。

圖(tu)片來(lai)源：視覺中國（圖(tu)文無(wu)關）

“負首付50萬元買房”可簽“陰陽合同”

“首付(fu)負(fu)1萬元！沒(mei)錯，不(bu)需要(yao)首付(fu)還能再(zai)拿1萬元”……這(zhe)是重慶巴南區一(yi)位(wei)房產中介的推(tui)薦語。

圖片來源：微信朋友(you)圈

近日，在多個(ge)社交平臺上，出現了類似的營銷(xiao)話(hua)術。

“這套房子評估價是570萬元，但是業主低價賣，賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。”房產中介王女士表示，其代理的一套深圳市羅湖區的房產可以做到“負首付”。

圖片(pian)來源：小紅書

“這(zhe)套房(fang)是回遷房(fang)。業主現在(zai)不(bu)要那么多(duo)房(fang)了，拿出來低價賣，很劃算。從業這(zhe)么多(duo)年也很少見能‘負首(shou)付(fu)(fu)’的房(fang)子(zi)。”王女士補(bu)充(chong)道。同為房(fang)貸(dai)中介(jie)的鐘先生也聲稱(cheng)，自己代理的某樓(lou)盤可(ke)以(yi)做到(dao)“負首(shou)付(fu)(fu)”。房(fang)產中介(jie)趙先生聲稱(cheng)，自己已(yi)售出一套“負首(shou)付(fu)(fu)”的房(fang)產。

那么，“負首付”需要什么資格，又(you)是如何實現(xian)的呢？王(wang)女士卻避而不談(tan)。“570萬元(yuan)銀行(xing)會分批次放款。你把資料(liao)遞上來，全部由我們的按揭部門幫你。除非你是黑(hei)征信(xin)（不能做）。”

據業內人士介紹，“負首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類似，一是開發商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，二是開發商通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。若開發商返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產原價，“負首付”便“實現”了。

鐘先生向記者透露，實現“負首付”有時還需要借助經營貸的力量。“經營貸比房貸便宜，深圳房貸首套利率是4.6%，經營貸利率是3.5%到3.8%。購房人需要提前準備征信報告和銀行流水、收入證明等材料。名下如果沒公司的話，需要配合注冊個公司。”

據中國證(zheng)券報，日前(qian)，蘇(su)州市某樓盤也打出(chu)“零首付、拎包入住”的廣(guang)告。

據了解，這個所謂“零首付”，也是開發商通過做高合同價格的方式，增加購房者可貸出的按揭貸款額度，并建議購房者申請“裝修貸”等消費類貸款獲取資金支付首付款。

該樓盤銷售經理(li)舉例說(shuo)明(ming)：“例如，房子的實(shi)際價款(kuan)為100萬(wan)元(yuan)，按照七(qi)成貸款(kuan)比例，首付款(kuan)需(xu)要30萬(wan)元(yuan)，貸款(kuan)為70萬(wan)元(yuan)。開發商可以為購房者做高合同價，將合同價提高至140萬元，這樣購房者就可以從銀行貸出98萬元，在實際支付中，首付款僅為2萬元。對于這部分首付款，購房者還可通過申請‘裝修貸’進行覆蓋。”

面對購房者對虛假合同的擔憂，上述銷售人員說：“可以簽訂兩份合同，一份以實際房價簽訂，是購房者的真實購房價格，并開具發票；另一份以較高房價簽訂，是購房者向銀行申請按揭貸款時提供的證明材料。”

此外，還有另一種“0首付”，由(you)于多地限制樓盤降(jiang)價銷售，部分開發商以“0首付”“首付補貼”等方式變相降價。

據(ju)界面新(xin)聞，“0首付、準現房、置業大(da)合肥(fei)”，日(ri)前(qian)合肥(fei)長豐的樓盤上(shang)坤晶(jing)萃四季打出的廣告引起當地(di)樓市(shi)躁動。在鏈(lian)家(jia)app上，該項目銷售均價(jia)(jia)1.2萬/平，總價(jia)(jia)97-118萬/套，有95折優惠。根據當地中介的介紹，買房人只需交2萬定金，首付0元，差額首付款由開發商上坤全額補貼。中介還舉例說明，比如意向房源原總價130萬，正常首付2成起需要26萬，開發商補貼24萬，僅需支付定金2萬，具體一房一價，以售樓部為準。

不過，0首付買房(fang)只(zhi)是開發商用(yong)來宣(xuan)傳的噱頭。上述中(zhong)介對界面新聞(wen)記者表示，開發商只(zhi)是推出了(le)幾套房(fang)源用(yong)來宣(xuan)傳，現(xian)在活(huo)動(dong)已經(jing)結(jie)束。目(mu)前項目(mu)優惠之后(hou)的房(fang)價是1萬/平米。合肥一位市場人士表示，“合肥明面上最多能95折賣房，想降價只能通過分銷來，最多也是做特價房、返傭”。

廣東惠州： 嚴禁首付貸、零首付、返首付等

據21世(shi)紀經濟報(bao)道，此前，包(bao)括惠州在內的(de)部(bu)分地區房地產中(zhong)介(jie)在銷售(shou)階(jie)段拿“零首付”作為噱(xue)頭(tou)吸引客戶就曾引發(fa)熱議。彼時，多位業內人士向(xiang)記者(zhe)(zhe)表示，“0首付”更(geng)多是(shi)一種促銷手段，其實對購房者(zhe)(zhe)并沒有實際優惠，反而還會加重購房者(zhe)(zhe)的(de)負擔。而且，此類營銷行為涉(she)嫌違法違規。

惠州某(mou)在建樓盤 每經記者 陳榮浩 攝

就在(zai)幾天前，5月21日，廣東省惠(hui)州市惠(hui)陽(yang)區房(fang)地產中(zhong)介行業協會在(zai)其官微發布消息顯示，惠(hui)陽(yang)區住房(fang)和(he)城鄉建設(she)局(ju)于5月20日印發《關(guan)于整頓房(fang)地產市場、嚴厲查處違規銷售行為(wei)的通知》（下稱《通知》）。

惠陽區住建局在《通知》中表示，近期，該區個別商品房項目涉嫌違規銷售，造成不良影響，為強化房地產市場監管，規范銷售行為，維護購房人合法權益，嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為。

同時，《通知》要求，嚴格執行注銷制度，對中介機構(中介人員)發布不實等違法違規銷售信息的、協助房地產開發企業違規銷售的，惠陽區住建局將注銷其房地產經紀機構備案證書。

《通(tong)知》還指出，要(yao)嚴厲倒查(cha)因(yin)違規(gui)銷售行為(wei)引發群訪群訴事件，對造(zao)成(cheng)不良影響的企(qi)業，關停網上交(jiao)易系(xi)統(鎖(suo)盤)，一經查(cha)實存在違規(gui)銷售行為(wei)的，依法追(zhui)究責任。

對此，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期惠州地區部分房地產項目的中介機構在銷售階段開展違規宣傳，擾亂了正常的市場秩序，這是《通知》出臺的根本出發點。

據了(le)解，日前(qian)網(wang)傳惠州大亞(ya)灣(wan)海倫(lun)堡·臻悅府樓盤低(di)至4.8折(zhe)銷(xiao)售(shou)。惠州大亞(ya)灣(wan)開發區管(guan)委會城鄉建設(she)和綜合執(zhi)法局相關負責人在(zai)接(jie)受媒體(ti)問詢時(shi)表(biao)示，相關企業(ye)銷(xiao)售(shou)人員在(zai)介紹項目(mu)時(shi)未清晰說明交付(fu)標準從精裝修調整(zheng)為毛坯，價格相應(ying)做出調整(zheng)這一關鍵信息。“盡管(guan)低(di)折(zhe)扣確實帶(dai)來了(le)高(gao)關注度，但是(shi)這種制(zhi)造噱頭(tou)的(de)方式不可行，擾亂市場的(de)正常秩序。”

律師：存在違規 “最終還是自己出，早和晚的區別而已”

據中國證券報，談及“零首付”“負首付”現象的出現，北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，這與一些開發商為了盡快銷售樓盤，實現資金回籠有關，所以使用一系列花式營銷手段進行促銷。但是這些促銷宣傳有不少套路，很多屬于虛假宣傳。

“看起來似乎是幫購房人緩解了壓力，但是實際上，往往會伴隨著開發商墊資、融資等違法違規行為，同時還可能會規避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關規定。”王玉臣說。

鐘先生稱，“負首付”出現，和部分區域一二手房價格出現倒掛有關，使得購房人可以以低價買一手房，但以較高的市場價作為評估價，從而做高了貸款合同金額。“‘負首付’其實是打擦邊球，只是目前有空間（可以鉆），銀行可以做高貸款金額。正常情況下，購房人是要三成首付款的。”

針(zhen)對“負首(shou)付”等首(shou)付模(mo)式，工行深圳分(fen)行一名房貸經(jing)理也(ye)向記者(zhe)回應，“首(shou)付款(kuan)如(ru)果不(bu)是(shi)自有資金，我們是(shi)不(bu)會批貸款(kuan)的。購(gou)房人自己(ji)要小心。”

此外，需要注意(yi)的是，“負首付”不僅違(wei)規，而且后期資金(jin)壓力將(jiang)加(jia)大(da)。

“有(you)的房子是回遷(qian)房，房本還沒有(you)下來(lai)，不滿足‘滿五唯一’，需(xu)要(yao)繳納個(ge)人(ren)所得稅(shui)(shui)和增值稅(shui)(shui)，劃(hua)下來(lai)購房人(ren)需(xu)要(yao)負(fu)擔二三(san)十萬(wan)元稅(shui)(shui)費。”房產中(zhong)介馮女士向(xiang)記者(zhe)表示(shi)。

“首付和貸款最終還是自己出，早和晚的區別而已。”王玉臣提示，所謂零首付、首付分期看起來似乎沒有手續費，但是為了及時支付剩余的首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，既會產生新的成本，又會產生更多的融資風險。

此(ci)外，“零首付”“首付貸”等方式在本質上違規，購房者還面臨被銀行拒貸、斷貸的資金風險和信用風險。

王玉臣警告稱：“簽訂(ding)虛假合(he)同(tong)是違法行(xing)為。一方面違反了商品房銷售的相關規定，沒有如實備案；另一方面，通過這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關規定，涉嫌騙貸，一經發現，銀行不會進行放貸，即使已經放貸，往往也會直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。”

據21世紀經濟報道，廣東(dong)住房政(zheng)策研(yan)究(jiu)中心首席研(yan)究(jiu)員李宇嘉指出，低首付、墊首付等市場行為，涉嫌突破差別化住房信貸政策，放大了杠桿，可能會導致未來出現斷供和其他金融風險。

“‘0首付’的宣傳涉嫌虛假宣傳，可能違反了《廣告法》的規定。” 德恒律師事務所律師王帥曾向記者表示，宣傳的“0首付”實際上并不是真的0首付，而是購房人首付款資金來源可以不來自于自有資金，該首付款是由第三方為購房人提供的借貸資金。“2016年住建部等部門發布了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，強調中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務。國家是不允許中介機構為購房人提供首付融資、首付分期和變相首付墊資的違法行為。”

王帥(shuai)進一(yi)步(bu)表示(shi)，如(ru)果購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)首付款來自于借(jie)貸(dai)融資，從(cong)側面(mian)也說(shuo)明房(fang)(fang)(fang)(fang)價超過了(le)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)能(neng)力(li)承擔(dan)范圍(wei)，易造(zao)成購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)后(hou)續還(huan)(huan)款的(de)(de)逾期(qi)，不僅對(dui)(dui)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)個(ge)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)信(xin)用造(zao)成不良影響，購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)還(huan)(huan)可能(neng)既沒了(le)房(fang)(fang)(fang)(fang)子又要承擔(dan)后(hou)續購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)款的(de)(de)償(chang)還(huan)(huan)。而且這種影響也將(jiang)傳導至資金出借(jie)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)，造(zao)成其放貸(dai)資金的(de)(de)不良。“購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)在面(mian)對(dui)(dui)‘零首付’購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)誘惑時應保持冷(leng)靜(jing)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)時應根(gen)據自己(ji)的(de)(de)實際情況(kuang)量(liang)力(li)而行。”

據中(zhong)國證券(quan)報，針對近期零首(shou)(shou)付(fu)、低(di)首(shou)(shou)付(fu)、送首(shou)(shou)付(fu)、首(shou)(shou)付(fu)貸、返首(shou)(shou)付(fu)等(deng)首(shou)(shou)付(fu)模式的出現(xian)，上海易(yi)居房(fang)地產(chan)研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)總(zong)監嚴(yan)躍進說，這是營銷領域亂象(xiang)(xiang)的體(ti)現(xian)。各地應關注此類(lei)新(xin)情況，要從合規的角度解決(jue)首(shou)(shou)付(fu)的問題，以防范(fan)各類(lei)打(da)擦邊球的違法(fa)亂象(xiang)(xiang)事件出現(xian)。

廈門驚現“買房送兩頭豬”除了(le)“零首(shou)付”“首(shou)付貸”“負首(shou)付”等方(fang)式，有(you)的開(kai)發商們(men)為(wei)了(le)為(wei)了(le)開(kai)拓客戶，還紛(fen)紛(fen)進村，各種營(ying)銷手段輪(lun)番上(shang)陣，一場拆遷戶爭奪戰正在打(da)響。

“恭喜(xi)郭(guo)先生，喜(xi)提特房(fang)新玥公(gong)館(guan)”，在鞭炮聲(sheng)中，一支由12個人組成的賀(he)喜(xi)隊(dui)伍，抬著(zhu)兩頭戴著(zhu)大紅花的豬(zhu)，挑著(zhu)扁擔，浩浩蕩蕩地(di)走(zou)進位于(yu)廈門市同(tong)安區(qu)的郭(guo)山村。

近日，廈門本土國企特房集團“買房送豬”的視頻在當地走紅，視頻中，賀喜隊伍將兩頭豬抬到了村民的家門口，大紅板桌左右兩側的桌腳邊，各擺著2個裝滿賀禮的籮筐，工作人員向村民道賀一聲“恭喜發財”，隨即拉響禮花炮，場面十分喜慶。

《海峽導報》援(yuan)引現場一位工(gong)作(zuo)人員的(de)說法稱(cheng)，郭(guo)山村(cun)的(de)村(cun)民最近在特房(fang)(fang)新玥公(gong)館購買了(le)16套商品(pin)房(fang)(fang)，而這是樓盤為(wei)了(le)回饋(kui)客戶而進行的(de)一個(ge)活動。

村民儼然成為支撐同安樓市的一股重要力量。5月中旬，同安的多個樓盤陸續傳出成交喜報，賣得最好的樓盤一周成交了一個多億，拆遷客戶累計成交45套。

郭山村是(shi)同安(an)第(di)一(yi)(yi)個(ge)(ge)使(shi)用房(fang)(fang)票(piao)進行(xing)房(fang)(fang)屋征(zheng)收(shou)補償的(de)(de)整(zheng)村搬遷項目，也是(shi)目前廈門房(fang)(fang)票(piao)規模最大的(de)(de)一(yi)(yi)個(ge)(ge)。4月底，廈門的(de)(de)第(di)一(yi)(yi)張房(fang)(fang)票(piao)在翔安(an)區開(kai)出，正(zheng)式開(kai)啟(qi)廈門拆遷戶使(shi)用房(fang)(fang)票(piao)購房(fang)(fang)的(de)(de)時代，隨后，各地的(de)(de)被征(zheng)收(shou)人陸續拿(na)到(dao)房(fang)(fang)票(piao)，郭山村的(de)(de)房(fang)(fang)票(piao)也在近期到(dao)位后開(kai)始進入樓市。

編輯|段(duan)煉 杜(du)波 蓋源(yuan)源(yuan)

校對|孫志成

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