面對地產(chan)行(xing)業持續深度(du)調整和信用危機的夾擊，管理層的洞察力(li)和決(jue)策(ce)力(li)，往(wang)往(wang)是一(yi)家企業在(zai)大潮褪(tun)去時(shi)的定(ding)力(li)。

2022年，全國房地產開發投資總額(e)同(tong)比(bi)驟降10%，商品房銷(xiao)售面積同(tong)比(bi)下(xia)降24.3%，擺在(zai)企(qi)業面前的，是產品交付、庫存去化、資金(jin)周轉(zhuan)、債(zhai)務償(chang)還等重重不確定性(xing)。事實(shi)上，

地(di)產行業的(de)(de)(de)利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)增速從(cong)2018年開始明顯下(xia)(xia)行，2021年出(chu)(chu)現了整(zheng)體(ti)負增長，進(jin)入2022年行業整(zheng)體(ti)利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)率(lv)持續(xu)下(xia)(xia)降并探底，企業各項利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)率(lv)指標均已降至歷(li)史(shi)最(zui)低水平。超過(guo)70%的(de)(de)(de)房(fang)(fang)企遭遇了減(jian)收減(jian)利(li)(li)(li)(li)(li)的(de)(de)(de)困境，近一半(ban)的(de)(de)(de)企業凈利(li)(li)(li)(li)(li)潤(run)出(chu)(chu)現虧(kui)損，超過(guo)90%的(de)(de)(de)房(fang)(fang)企的(de)(de)(de)凈利(li)(li)(li)(li)(li)率(lv)和歸母凈利(li)(li)(li)(li)(li)率(lv)都出(chu)(chu)現了下(xia)(xia)降。

而非典(dian)型房企新湖中寶，則早(zao)早(zao)開(kai)啟了地(di)(di)產(chan)業務轉(zhuan)(zhuan)型策略，把重資產(chan)、高杠桿(gan)地(di)(di)產(chan)業務從轉(zhuan)(zhuan)變為輕資產(chan)、低(di)杠桿(gan)模(mo)式，持續地(di)(di)將(jiang)其地(di)(di)產(chan)業務板塊的毛利(li)率穩定在33.14%，遠高于行業平(ping)均水(shui)平(ping)。

然而(er)，新湖(hu)中寶的(de)轉(zhuan)型成(cheng)效不僅停留在財(cai)務(wu)層面，公司在業務(wu)布(bu)局和市(shi)場定位上(shang)的(de)巧妙布(bu)局也為其帶來了長遠的(de)競爭優勢。憑借在長三角地(di)區土地(di)儲備的(de)優勢，新湖(hu)中寶積極拓(tuo)展輕(qing)資產(chan)地(di)產(chan)布(bu)局，承受住(zhu)了來自(zi)行業波動的(de)壓力。

地產主業“定力”十足

盡管被稱為“概念較(jiao)多的A股”，地(di)產(chan)仍然(ran)是新湖中寶的絕(jue)對主業(ye)。在2022年，其房地(di)產(chan)銷(xiao)售收(shou)入達到(dao)93.19億元，占公司營業(ye)收(shou)入總額的72.24%。

不過得益于在(zai)上海等核心都市(shi)圈的(de)長期布(bu)局，新(xin)湖中寶(bao)2022年合(he)同銷(xiao)售(shou)面積達到(dao)了43.51萬平方米，合(he)同銷(xiao)售(shou)收入(ru)115.90億(yi)元，此外已售(shou)未結貨值約415億(yi)元，牢牢鎖定(ding)2023年業績。

具體來看(kan)，上海青藍(lan)國際二期三(san)批次強勢勁銷，275套房(fang)源于2022年8月開盤(pan)即售罄，貢獻(xian)銷售收(shou)入44.71億元。新(xin)湖筑品筑家筑生活的(de)匠心精神。同處城芯的(de)天(tian)虹(hong)項(xiang)(xiang)目(mu)已(yi)進入施工(gong)階段(duan)，預計2023年第三(san)季度啟動預售。亞龍地塊舊改(gai)項(xiang)(xiang)目(mu)已(yi)完成征收(shou)，并取得一(yi)期部分施工(gong)許可(ke)證(zheng)，進入施工(gong)階段(duan)。

上海(hai)之外，位于(yu)(yu)浙江(jiang)大本營、江(jiang)蘇(su)、天津及(ji)沈陽(yang)等重點城市的住宅銷售推進順利(li)，38個(ge)主(zhu)要項目中有(you)31個(ge)位于(yu)(yu)長三角(jiao)熱點城市，其中不乏杭州(zhou)、蘇(su)州(zhou)等住宅持續(xu)熱銷的城市。

新湖(hu)中寶管理層認為(wei)，出色的(de)(de)(de)(de)銷(xiao)售業績(ji)與(yu)其充足的(de)(de)(de)(de)土地儲備和謹慎的(de)(de)(de)(de)拿地策略密不可分(fen)。僅在(zai)過去一年，公(gong)(gong)司新增土地儲備就達到了5.3萬平(ping)(ping)方(fang)米，新增建筑面(mian)積達到了17萬平(ping)(ping)方(fang)米，且(qie)新取得地塊位置(zhi)優越(yue)，這種(zhong)穩健(jian)的(de)(de)(de)(de)土地儲備策略為(wei)公(gong)(gong)司地產板(ban)塊提供(gong)了持續(xu)發展的(de)(de)(de)(de)動力和可持續(xu)競爭優勢(shi)。

除了銷售及土儲優勢外，盈利能(neng)力和穩健財務令新(xin)湖中寶杠(gang)桿水(shui)平持續降低(di)，在較為嚴峻(jun)的(de)行(xing)業(ye)環境下(xia)確(que)保了資金(jin)安全(quan)和良好的(de)信用記錄。

2022年地產(chan)結(jie)算(suan)均價1.25萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，結(jie)算(suan)毛(mao)利率(lv)達到33.14%，市場(chang)人士認為(wei)，新湖(hu)中(zhong)寶銷售定(ding)價相對穩定(ding)，盈(ying)利能力(li)極(ji)具競(jing)爭優勢。同(tong)時，公(gong)(gong)司(si)凈(jing)負債率(lv)僅58.83%，較期初繼續下降約6個百分點(dian)，處于(yu)行業低(di)位，其(qi)中(zhong)銀行借款占(zhan)比57.31%，公(gong)(gong)司(si)債占(zhan)比27.24%，經(jing)營性現(xian)金(jin)流全年凈(jing)流入(ru)34億元(yuan)，現(xian)金(jin)短債比0.71倍。新湖(hu)還在2022年成功發行了1.5億美元(yuan)境(jing)外(wai)債券(quan)(quan)，并利用(yong)主(zhu)動回(hui)購、注銷境(jing)外(wai)債等方(fang)式維(wei)護(hu)公(gong)(gong)司(si)境(jing)外(wai)債券(quan)(quan)價格，夯(hang)實境(jing)外(wai)市場(chang)良好信用(yong)基礎。

地產開發“資管化” 輕資產初具規模

2022年以來(lai)，新(xin)湖中寶在(zai)地產板塊的(de)擴(kuo)張變得更“輕”了(le)，在(zai)管理層看(kan)來(lai)，輕資產模式(shi)(shi)下的(de)審慎拿地，是(shi)降低(di)市場不(bu)利影(ying)響的(de)最有效模式(shi)(shi)。

據觀察，新湖中(zhong)寶2022年合(he)作開發(fa)的(de)項目19個，已經占(zhan)項目總數的(de)50%，權益占(zhan)比小于50%（含）的(de)達到9個，特(te)別是(shi)瑞安(an)·新湖秋月園(yuan)權益為(wei)30.6%、上饒(rao)·云上上饒(rao)權益25%，輕資產運行(xing)模(mo)式初具成效。

以(yi)合作模式(shi)在深耕城市(shi)持續開發，也證實了(le)新湖品牌(pai)兌現的(de)強大的(de)溢價能力。

2022年中，新(xin)湖(hu)子公司(si)與(yu)瑞安(an)市(shi)(shi)城(cheng)開共同競得瑞安(an)市(shi)(shi)莘塍東單元(yuan)03-19、03-24地塊(kuai)，成交價為11.04億元(yuan)，樓面價約為9116元(yuan)/平方米(mi)。該地塊(kuai)已定名(ming)“新(xin)湖(hu)秋月”，繼(ji)瑞安(an)新(xin)湖(hu)春曉后二度書寫濱海新(xin)區的品質傳(chuan)奇。

新(xin)湖(hu)春(chun)曉是2013年新(xin)湖(hu)斥資60億元打造(zao)的(de)城市綜合體項目，新(xin)湖(hu)春(chun)曉與新(xin)湖(hu)廣場建(jian)成(cheng)(cheng)以(yi)來，所在的(de)濱海新(xin)區10年間(jian)已經成(cheng)(cheng)為(wei)瑞(rui)安最(zui)重要的(de)發展(zhan)區之一。新(xin)湖(hu)春(chun)曉屢次突(tu)破瑞(rui)安品質(zhi)住宅天(tian)花板，曾(ceng)創(chuang)下(xia)四開、四罄(qing)、四度千人搖的(de)熱銷紀錄(lu)，時至今(jin)日仍以(yi)2.5萬(wan)元二手房(fang)單(dan)價成(cheng)(cheng)為(wei)板塊內價格標(biao)桿。

新(xin)湖秋月的成功推進，再次展示了新(xin)湖中寶在(zai)輕資產運營方面的實力和潛力。

精準定位，優化設計、高端(duan)營造、增強產(chan)品(pin)(pin)競爭力，項(xiang)目品(pin)(pin)質(zhi)與口碑在(zai)所處區域(yu)均“名列前(qian)茅”。專業(ye)合理(li)的(de)(de)(de)設計成本(ben)、采購成本(ben)，實現效率和質(zhi)量(liang)的(de)(de)(de)提(ti)升。以五度“秒罄”的(de)(de)(de)杭州新(xin)湖(hu)·藍月春(chun)曉項(xiang)目為例，在(zai)2022年底提(ti)前(qian)一年交付，項(xiang)目秉持了新(xin)湖(hu)“筑(zhu)品(pin)(pin)筑(zhu)家(jia)筑(zhu)生活”的(de)(de)(de)開(kai)發理(li)念(nian)，高品(pin)(pin)質(zhi)打造體量(liang)21萬(wan)平方米、1160套的(de)(de)(de)精裝住(zhu)宅，業(ye)主們對于(yu)園區環境(jing)、建筑(zhu)、精裝等品(pin)(pin)質(zhi)的(de)(de)(de)滿意度達到(dao)了98%以上(shang)；上(shang)海新(xin)湖(hu)明珠城項(xiang)目、上(shang)海青藍國(guo)際項(xiang)目、樂清金溪花園等前(qian)期(qi)熱(re)銷項(xiang)目也在(zai)高品(pin)(pin)質(zhi)開(kai)發建設中(zhong)。

值得(de)一提的(de)是，新湖這一優勢仍在持續(xu)擴(kuo)大(da)，就(jiu)在5月17日(ri)，新湖地(di)產(chan)再度聯合(he)樂(le)清城建、杭州(zhou)市房地(di)產(chan)聯合(he)開發有限公司(si)，共同競得(de)浙江樂(le)清一線沿海大(da)體量商住地(di)塊，總(zong)價(jia)11.8億元，樓(lou)面價(jia)7803元/㎡。地(di)塊所在的(de)樂(le)清灣(wan)(wan)電力科技特(te)(te)色小鎮(zhen)，也是浙江省第五批省級(ji)特(te)(te)色小鎮(zhen)之一，目(mu)前地(di)塊周邊暫(zan)無在售項(xiang)目(mu)，新房供應將(jiang)進一步緩解(jie)樂(le)清灣(wan)(wan)產(chan)業的(de)居住需(xu)求，而新湖的(de)產(chan)品力和“筑(zhu)品筑(zhu)家筑(zhu)生活”的(de)開發理念將(jiang)“輕裝快跑”，繼續(xu)成為地(di)產(chan)行業高質量發展的(de)代表。

新(xin)湖中寶管(guan)理(li)層透露，2023年仍將聚(ju)焦(jiao)以上海為中心(xin)的(de)長(chang)三(san)角區(qu)域的(de)存(cun)量(liang)開(kai)發，加快現有土(tu)地(di)資源的(de)轉(zhuan)化(hua)，計劃開(kai)工面積17.59萬平(ping)方米(mi)(mi)，較(jiao)2022年度報告期下降(jiang)63.24%，主(zhu)要系(xi)公(gong)司現有房地(di)產項目基本已全面開(kai)工；計劃竣工面積102.60萬平(ping)方米(mi)(mi)，較(jiao)2022年度報告期下降(jiang)23.96%。同時還將聚(ju)焦(jiao)高品(pin)質開(kai)發，積極打造品(pin)牌，提(ti)升產品(pin)品(pin)質，提(ti)升資源轉(zhuan)化(hua)效(xiao)率，在(zai)精準匹(pi)配(pei)客戶需求的(de)同時，實現效(xiao)益、效(xiao)率提(ti)升。

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