每經記者｜包晶(jing)晶(jing)    每經編輯｜陳夢妤    

這段時間，上海華(hua)僑城(cheng)·純水岸這個區域(yu)絕版地(di)王項目的業主們投(tou)訴意見不斷。

2020年7月，上(shang)(shang)海土拍連破記(ji)錄，虹口區嘉興街道地(di)塊(kuai)溢價率超28%、楊浦區定海社區D5-1地(di)塊(kuai)溢價率近19%，浦東新區唐鎮鎮北社區PDP0-0404單(dan)元D-04-06地(di)塊(kuai)，在鏖(ao)戰200余輪(lun)后(hou)，被華僑城(cheng)以樓板價4.4萬元/平方米、總價超50億元摘得，溢價率19.07%。此后(hou)，上(shang)(shang)海土拍規則(ze)鎖定10%溢價上(shang)(shang)限(xian)，該地(di)塊(kuai)也成為唐鎮絕(jue)版地(di)王。

華僑城·純水岸 每經記者 包晶晶 攝(she)

地王曾經創(chuang)下開盤售罄的驕人戰績，但自2023年初起，華僑城·純水岸業(ye)主就因外(wai)立面減配問(wen)題頻繁投訴(su)，隨(sui)著工程(cheng)不斷(duan)推進(jin)，業(ye)主們(men)又發現了圍墻(qiang)貨不對板、車庫粗(cu)糙、大(da)門與(yu)(yu)原方案有出入等問(wen)題。上海電(dian)視臺(tai)新聞綜合頻道2023年1月16日曾對此進(jin)行(xing)報(bao)道，但截至目前(qian)，業(ye)主與(yu)(yu)項目公司仍未達成一致。

開(kai)發(fa)商華僑(qiao)(qiao)城方面(mian)回應《每日經濟(ji)新聞》記者表示：“浦東(dong)新區(qu)唐鎮項目由上海唐僑(qiao)(qiao)盈(ying)置業有限公(gong)司（下稱唐僑(qiao)(qiao)盈(ying)置業）開(kai)發(fa)，在施(shi)工建(jian)設過程中(zhong)，部(bu)分(fen)客(ke)戶(hu)認為項目外立面(mian)變(bian)更(geng)并向相(xiang)關政府(fu)部(bu)門(men)進行(xing)(xing)投訴，由相(xiang)關政府(fu)部(bu)門(men)進行(xing)(xing)充分(fen)的核實調查后(hou)認定我司經營合(he)規合(he)法(fa)，我司也就此(ci)一直高(gao)度重視并保持與客(ke)戶(hu)的密切溝通(tong)。”

開盤前緊急申報修改方案

有業(ye)主發現，1-14#北立面的(de)樓梯井外立面，每棟均(jun)有鋁板(ban)被更換(huan)成了涂料，并且(qie)做成與鋁板(ban)形態一(yi)致(zhi)的(de)格子外觀，但因色差極大，業(ye)主認為這對建筑外觀造成了嚴重影響。

唐僑(qiao)盈(ying)置業(ye)卻拿出了上海市浦(pu)東新區規(gui)劃和自然(ran)資源局(ju)“關(guan)于準予變更該(gai)項目1-14#住宅建筑(zhu)單(dan)體北側立面局(ju)部(bu)調(diao)整”的文件，該(gai)文件落款日期為2021年(nian)10月15日。根據業(ye)主提供的資料，早(zao)在(zai)2021年(nian)9月，華僑(qiao)城就向(xiang)浦(pu)東新區規(gui)劃和自然(ran)資源局(ju)提交了一(yi)份《情況說明》，當時樓盤尚未(wei)辦(ban)理預售許(xu)可證(zheng)。

令業主(zhu)們難以(yi)理解(jie)的(de)是，明(ming)明(ming)申請在(zai)先、開(kai)盤(pan)在(zai)后(hou)，但變更期(qi)間(jian)的(de)營銷推廣和(he)售樓處沙盤(pan)展示，樓棟外(wai)立面均標識為鋁板，即便進入2021年12月(yue)22日-28日的(de)認(ren)購期(qi)，開(kai)發商也未將此項變更以(yi)任何形式告知購房人。2022年1月(yue)17日項目開(kai)盤(pan)，788組成功購入的(de)幸運業主(zhu)沉浸在(zai)喜(xi)悅(yue)之(zhi)中，但隨后(hou)而來的(de)“驚(jing)喜(xi)”令他們無法(fa)接受。

對(dui)于最具爭議(yi)的“外立(li)(li)面(mian)鋁(lv)板換涂料”問題，記(ji)者6月3日下午來到項(xiang)目(mu)現場，樓(lou)棟北側外立(li)(li)面(mian)的確使(shi)用了(le)涂料，但(dan)項(xiang)目(mu)北面(mian)緊鄰的德(de)淳路為雙向兩車道，“紫金9號(hao)(hao)”小區一(yi)期2號(hao)(hao)樓(lou)、6號(hao)(hao)樓(lou)、8號(hao)(hao)樓(lou)緊鄰馬路，與華(hua)僑城·純水岸距離的確非常(chang)近。

而唐僑盈置(zhi)業在《情況說明》中列出(chu)：“經(jing)過(guo)我(wo)司深化(hua)設計研究發現，原先設計的(de)部分(fen)鋁塑(su)板材(cai)質的(de)外(wai)立(li)面(mian)因材(cai)料材(cai)質將造(zao)成反(fan)光并產生(sheng)光污染，我(wo)司擬對(dui)施(shi)工(gong)幢號(hao)為(wei)1-14#樓的(de)局部北側外(wai)立(li)面(mian)進行優化(hua)調整，將局部的(de)鋁塑(su)板替換為(wei)環保涂料，減少鋁塑(su)板反(fan)光帶來的(de)光污染，提升外(wai)立(li)面(mian)安全系數和環保程(cheng)度。”

律師稱“開發商難以被認定為違約”

多(duo)次交(jiao)涉(she)未果之下，今年(nian)5月，雙方產生了沖突。

對此，5月25日，華(hua)僑城A董秘(mi)在(zai)投資者平臺回復時提到，這(zhe)次沖突是項目(mu)在(zai)施工(gong)建(jian)設過程中，部分客(ke)(ke)戶(hu)認為項目(mu)外立面變更(geng)引(yin)起。公司(si)一直(zhi)保持(chi)(chi)高度關(guan)注，與客(ke)(ke)戶(hu)積極溝(gou)通(tong)，同步啟動客(ke)(ke)戶(hu)應(ying)答機制。持(chi)(chi)續在(zai)政府相關(guan)部門(men)的監管(guan)指導下(xia)合(he)法(fa)合(he)規、坦率(lv)溝(gou)通(tong)、妥善處理客(ke)(ke)戶(hu)訴求。我們(men)非常理解客(ke)(ke)戶(hu)的訴求，真誠希(xi)望與廣大客(ke)(ke)戶(hu)一起構建(jian)開放包(bao)容(rong)的溝(gou)通(tong)機制，并(bing)愿意在(zai)此基(ji)礎上進行有益會談。

那么，對于(yu)已經(jing)獲得許可的變更，業主是否有反對權(quan)？

“在預(yu)售前(qian)，我司為項(xiang)目單一產權人，可以單獨向相關部門申請調整；唐鎮華(hua)僑城(cheng)公(gong)(gong)眾號(hao)是我司唯一官方(fang)發(fa)布信息的公(gong)(gong)眾平(ping)臺，未(wei)對(dui)項(xiang)目外立面(mian)有相關宣傳。”華(hua)僑城(cheng)方(fang)面(mian)認為。

從事建筑建造(zao)行(xing)業(ye)(ye)23年的(de)工程師江程對《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者表示，外立面的(de)變更，由開(kai)發(fa)企業(ye)(ye)申請(qing)，符合(he)審批條件的(de)，相關部門審批通過(guo)即可進行(xing)施工。事實上在建筑行(xing)業(ye)(ye)，因(yin)客(ke)觀因(yin)素改變設計方案，是非常(chang)常(chang)見的(de)。

記(ji)者(zhe)向上海市光明(ming)律師事務(wu)所律師付(fu)永生、顧準(zhun)咨(zi)詢時(shi)(shi)(shi)，獲得的(de)(de)答復是，“類(lei)似的(de)(de)局部(bu)變更(geng)非常(chang)多(duo)，只是廣大(da)業(ye)(ye)主沒有(you)注意(yi)到(dao)，或者(zhe)注意(yi)到(dao)但(dan)沒有(you)意(yi)愿、時(shi)(shi)(shi)間(jian)、能(neng)力、財力等種種原因(yin)維權。有(you)的(de)(de)業(ye)(ye)主完(wan)全不在意(yi)外立(li)面的(de)(de)變更(geng)，有(you)的(de)(de)業(ye)(ye)主沒有(you)時(shi)(shi)(shi)間(jian)參與，有(you)的(de)(de)業(ye)(ye)主不相(xiang)信維權成功，也有(you)很多(duo)業(ye)(ye)主抱著事不關己、高高掛起的(de)(de)態度。”

如果已經在宣傳冊、公開資料、沙盤，售樓處介紹等明確了項目(mu)這一細節(jie)，后(hou)期再做更改，是否有(you)欺詐之嫌？

付永(yong)生、顧準兩位律師(shi)表(biao)示：“開(kai)發商難以被認定(ding)(ding)為(wei)違(wei)約，并且不(bu)可能被認定(ding)(ding)為(wei)欺詐(zha)(zha)。法律上的‘欺詐(zha)(zha)’屬于特(te)殊的法律用(yong)語，和日常所說的‘欺詐(zha)(zha)’完全(quan)不(bu)同。”

2020年12月(yue)23日通過的《最高(gao)人民法院關(guan)于審理(li)商品(pin)(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)合(he)同糾(jiu)紛案件(jian)適用法律若干問題的解釋》第3條規(gui)定(ding)：“商品(pin)(pin)房(fang)的銷售廣(guang)告(gao)和(he)宣(xuan)傳資料為要約邀(yao)請，但是出賣(mai)人就商品(pin)(pin)房(fang)開發規(gui)劃范(fan)圍內的房(fang)屋(wu)及相關(guan)設(she)施所作(zuo)的說明和(he)允諾(nuo)具(ju)體(ti)確定(ding)，并對商品(pin)(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)合(he)同的訂立(li)以及房(fang)屋(wu)價格的確定(ding)有重大影響(xiang)的，構成要約。該說明和(he)允諾(nuo)即使(shi)未載入商品(pin)(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)合(he)同，亦應當(dang)為合(he)同內容，當(dang)事(shi)人違(wei)反(fan)的，應當(dang)承擔違(wei)約責(ze)任(ren)。

“想獲得賠償的可能性極低”

業(ye)主們的訴求是，要(yao)求開發商(shang)與(yu)廣大(da)業(ye)主達成補救(jiu)方案(an)，恢復與(yu)宣(xuan)傳(chuan)(chuan)物料一致的外立面鋁板(ban)材(cai)質、小區(qu)圍墻(qiang)，降(jiang)低業(ye)主因該虛假宣(xuan)傳(chuan)(chuan)造成的損失；刪改(gai)不(bu)公(gong)平格式條款，保障業(ye)主權(quan)益等。

據(ju)記(ji)者多方了(le)(le)解，業主(zhu)訴求(qiu)并未得(de)到滿(man)足，部分(fen)業主(zhu)也尋求(qiu)了(le)(le)法律人士的幫助，但被告知“打贏的機會不(bu)大”。

付永生、顧準兩位(wei)律(lv)師(shi)告(gao)訴記者，“根據最(zui)高人民法院的(de)(de)規定(ding)，廣告(gao)宣傳資料，凡是(shi)沒有(you)(you)寫進合(he)同(tong)的(de)(de)，開(kai)(kai)發(fa)商變(bian)更，都不(bu)算違(wei)(wei)約。除非(fei)對買賣有(you)(you)重大影(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)的(de)(de)，即使(shi)不(bu)寫進合(he)同(tong)，也算合(he)同(tong)的(de)(de)一(yi)部(bu)分，開(kai)(kai)發(fa)商隨意(yi)變(bian)更，就構(gou)成違(wei)(wei)約，就要(yao)賠(pei)償(chang)。但如何理解(jie)‘重大影(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)’”，眾說紛紜。外立(li)面的(de)(de)變(bian)更，有(you)(you)可能被法院認定(ding)為(wei)一(yi)般影(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)，就不(bu)算合(he)同(tong)有(you)(you)約定(ding)，開(kai)(kai)發(fa)商的(de)(de)行為(wei)不(bu)違(wei)(wei)約，不(bu)需要(yao)賠(pei)償(chang)。”

“通過民事訴訟維權，更是難上加難。業(ye)主(zhu)有權利維權，要求(qiu)開發(fa)商予以賠償(chang)，但是根據本案的(de)具(ju)體情況，獲勝的(de)可能性很低(di)，而(er)且即使獲勝，單戶業(ye)主(zhu)賠償(chang)的(de)金(jin)額極低(di)。”兩(liang)位律(lv)師表示(shi)。

事實上，記者從其(qi)他(ta)項(xiang)目業主維權(quan)訴求中也(ye)獲知，買(mai)房人在交易(yi)之(zhi)(zhi)前并不能預(yu)看(kan)合(he)(he)(he)同，而等到正式購房時，特別是紅盤需要搖號選房，迅速做(zuo)決定，仔細(xi)審(shen)核購房合(he)(he)(he)同的(de)時間少(shao)之(zhi)(zhi)又少(shao)，對于合(he)(he)(he)同細(xi)節(jie)并沒有識別能力，而維權(quan)之(zhi)(zhi)中的(de)部分爭議焦點，往(wang)往(wang)隱藏(zang)在合(he)(he)(he)同的(de)細(xi)枝末節(jie)里。

那么，以“合(he)同(tong)為(wei)準(zhun)”“以實際(ji)交付為(wei)準(zhun)”，能否成為(wei)開(kai)發商的擋箭牌？

“業主可以(yi)聘請(qing)律師審(shen)核(he)合(he)同，對(dui)于廣告宣傳、沙盤、銷售口頭介紹一一對(dui)比書面(mian)合(he)同，查漏補(bu)缺(que)。對(dui)于業主認為重要的遺漏內(nei)容，和開發商(shang)協商(shang)寫到合(he)同中的補(bu)充條(tiao)款中。”

對(dui)(dui)于(yu)此事的(de)最新進展，華(hua)僑(qiao)城方(fang)面(mian)也回應稱：“唐鎮(zhen)項目目前正處于(yu)施工階段，對(dui)(dui)于(yu)部(bu)分客戶反映的(de)相關問題，我司(si)將(jiang)根據國家相關規(gui)范(fan)進行(xing)全面(mian)排(pai)查，確(que)保早日將(jiang)項目建設(she)完成。”

發稿前，據業主代表反饋，開發商方面(mian)(mian)已口頭(tou)答應恢(hui)復鋁板，但還(huan)要等正式(shi)的書面(mian)(mian)通知。對此記者(zhe)也向華(hua)僑(qiao)城方面(mian)(mian)予以核實，但截至(zhi)發稿尚未收到(dao)有效回(hui)復。

封面(mian)圖片來源：每經(jing)記者(zhe) 包(bao)晶(jing)晶(jing) 攝