每經記(ji)者｜陳榮浩  黃婉銀    每經編(bian)輯｜陳夢妤    

6月(yue)25日，有市場(chang)消息(xi)稱(cheng)，由龍(long)光地產與(yu)合景泰富發展聯(lian)合打造的香港豪宅凱玥項目，或將迎來債權(quan)變更(geng)。李嘉誠旗下的長實集(ji)團正與(yu)項目債權(quan)銀(yin)行之一匯豐進(jin)行接觸(chu)，希望接手(shou)該項目相應債權(quan)。

同日下(xia)午，一位接近龍光的相(xiang)關人士向《每(mei)日經濟新聞》記者證實(shi)了這一消息(xi)，但最(zui)終項目是否會被(bei)長(chang)實(shi)接手，還沒有定數(shu)。“這個項目雖然去化并不(bu)是太快，但在數(shu)以億元計(ji)的豪(hao)宅(zhai)中，它能夠(gou)帶來穩定的現金流，如果最(zui)終易主，將導致龍光、合(he)景的債權人利益受到影響。”

公(gong)開資(zi)料顯示(shi)，凱(kai)(kai)玥項(xiang)目有一筆銀團貸款，貸款方包括匯(hui)豐等(deng)中外資(zi)銀行。接近合景泰富處的(de)人(ren)士向記者表示(shi)，目前(qian)凱(kai)(kai)玥給銀團債(zhai)券的(de)兌(dui)付情(qing)況(kuang)一切正常(chang)，項(xiang)目運作也一切正常(chang)，并非借款方出現了違(wei)約情(qing)況(kuang)的(de)“抽貸”。

另(ling)有(you)知情人士(shi)透露，龍光與合景曾以凱(kai)玥(yue)作為(wei)抵押(ya)擔(dan)保，從(cong)匯豐銀(yin)行等銀(yin)團(tuan)(tuan)獲取102億(yi)港元開(kai)發貸。本來一(yi)切向好發展，近(jin)期卻有(you)接近(jin)該(gai)筆(bi)銀(yin)團(tuan)(tuan)人士(shi)稱，長實方面主動向銀(yin)團(tuan)(tuan)提出(chu)收購(gou)這筆(bi)貸款(kuan)(kuan)的多(duo)數(shu)權益，意欲收購(gou)這筆(bi)約102億(yi)港元貸款(kuan)(kuan)的多(duo)數(shu)權益。

奪回300億貨值？

為何大家都(dou)對(dui)凱玥(yue)這個項目緊盯不放？

凱玥項目(mu)，位于香港(gang)島南區鴨脷洲(zhou)，位置優越，背(bei)山靠(kao)海，建筑面積達76萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)呎（約7萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米），屬于香港(gang)典型的豪宅項目(mu)，可(ke)以(yi)說見證了內地民營房企馳騁港(gang)島的高光時刻。

時間回到2017年，彼時龍光與(yu)合景泰富聯手，擊敗李(li)嘉誠(cheng)的長實集團等對(dui)手，以168億港元拿下該(gai)(gai)地塊(kuai)，折合樓面價達(da)17.67萬(wan)元/平(ping)方(fang)米，打破了當時香港單幅地塊(kuai)的總價紀錄。值得一提的是，該(gai)(gai)項目還是龍光進入香港的第一個項目。

結合公開資料(liao)看，該樓盤首(shou)次對外銷售(shou)的(de)(de)(de)時間(jian)為(wei)2023年1月(yue)，總共推售(shou)住(zhu)宅295套，戶型為(wei)大三房(fang)和四房(fang)。按照67.3萬(wan)平方英尺(chi)的(de)(de)(de)總銷售(shou)面積，5萬(wan)港(gang)元/平方英尺(chi)的(de)(de)(de)單價計算(suan)，該項(xiang)目估值折合人民幣超300億元。

從(cong)行業慣例(li)來看，如果是(shi)正(zheng)常企業間項目的股權收并購，并不算什(shen)么新鮮事，但此次長(chang)實對凱玥項目表達興趣，讓人浮想翩翩。

因為龍光和合景泰富都深陷(xian)違(wei)約泥潭，正處在(zai)債務重組(zu)的重要時刻。

2023年5月，合景泰富發布公告(gao)稱(cheng)(cheng)，將啟動債務重組(zu)及資(zi)產出售，并已成立小組(zu)進(jin)行重組(zu)談判。龍(long)光的狀態也差(cha)不多，今年6月11日時(shi)，有(you)龍(long)光的債權(quan)(quan)人稱(cheng)(cheng)，目(mu)前債權(quan)(quan)人正與(yu)龍(long)光進(jin)行債務談判，后者(zhe)考慮在重組(zu)方(fang)案中再增(zeng)加約15個(ge)項目(mu)作為支(zhi)付(fu)重組(zu)項目(mu)的資(zi)金，但最終方(fang)案還未定(ding)下來。

顯然，若此時項目(mu)易主，將給兩(liang)家出現流動性危機(ji)的(de)民營房企的(de)債務重組(zu)帶來(lai)新的(de)不確定性因素。

另據知情人士透露，目前長實與銀(yin)團代表之一的(de)(de)匯豐方面(mian)已進(jin)行溝通，表達了接(jie)手凱玥的(de)(de)意愿，但目前還不能確定銀(yin)團方面(mian)的(de)(de)態(tai)度(du)。

“無(wu)論是(shi)(shi)(shi)龍(long)(long)光(guang)還(huan)是(shi)(shi)(shi)合景泰富，對長實接手該(gai)項目是(shi)(shi)(shi)持否(fou)定態度的(de)(de)，雙方都處于重組的(de)(de)關鍵期，需要與債權人談抵押標的(de)(de)，凱玥項目是(shi)(shi)(shi)企(qi)業與債權人談判的(de)(de)重要砝碼之一，這個(ge)時候若是(shi)(shi)(shi)被其他企(qi)業摘了果(guo)實，對企(qi)業影響可想而知。”上述(shu)接近龍(long)(long)光(guang)人士談到(dao)。

已售3套，回款4.77億

中原(yuan)地產平(ping)臺顯示，目前凱(kai)玥項(xiang)目共賣(mai)出3套房(fang)源(yuan)，銷售(shou)回款約(yue)5.2億港元(yuan)(yuan)（約(yue)合人民幣4.77億元(yuan)(yuan)）。

6月25日下(xia)午，IPG中(zhong)國首(shou)席經濟學家柏文喜通過微信接(jie)受(shou)《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者采訪時表示，“長(chang)實(shi)集團會對該項目(mu)(mu)感興(xing)趣(qu)，主(zhu)(zhu)要是(shi)項目(mu)(mu)本身(shen)比較優質(zhi)，能(neng)(neng)帶來穩定現(xian)金流(liu)(liu)，而(er)且(qie)位置也(ye)是(shi)長(chang)實(shi)與和黃之前(qian)發展(zhan)過項目(mu)(mu)的(de)鴨脷洲，能(neng)(neng)夠形成(cheng)聯動(dong)效應。而(er)對龍光(guang)和合景泰富來說，都(dou)屬于民(min)企(qi)，都(dou)面(mian)臨(lin)流(liu)(liu)動(dong)性壓(ya)力(li)，正在進行(xing)債務展(zhan)期(qi)或重(zhong)組(zu)工作。如果該項目(mu)(mu)易主(zhu)(zhu)，等(deng)于是(shi)口中(zhong)最(zui)肥的(de)一塊肉被人叼走了，公司本身(shen)的(de)資產價(jia)值、潛在現(xian)金流(liu)(liu)都(dou)易惡化(hua)，也(ye)會對接(jie)下(xia)來的(de)債務重(zhong)組(zu)推(tui)進工作有(you)明顯的(de)負面(mian)影(ying)響。”

柏文喜提到(dao)，一般而言，擁有貸款(kuan)債(zhai)權之(zhi)(zhi)后，接盤方一般不會采(cai)取強硬的(de)(de)資產處置(zhi)措施，而是會通過談判(pan)轉讓(rang)的(de)(de)方式獲得項(xiang)目，這雖然在法律(lv)層面(mian)不存在問題，但(dan)在商業倫理層面(mian)顯然是不妥的(de)(de)，商業操作上(shang)有趁人之(zhi)(zhi)危的(de)(de)嫌(xian)疑。

前述知情(qing)人(ren)士認為(wei)，匯豐(feng)與長實(shi)接觸一(yi)旦產生效應，其作為(wei)中外投資界標桿，一(yi)系列(lie)中外資銀行很可能(neng)效仿出售債(zhai)權，像(xiang)龍光(guang)、合景債(zhai)務重組計(ji)劃(hua)內的一(yi)系列(lie)數10家金(jin)融機構(gou)與上百名債(zhai)權人(ren)的利益將直接受損。

不過，截至發稿，長(chang)實方面尚未針對該消息(xi)發布(bu)公(gong)告。

封(feng)面圖片來源：中原(yuan)地(di)產