每(mei)經記者｜包晶晶   ; 每(mei)經編輯｜魏文藝    

2022年的(de)土拍市(shi)場，國央企和地(di)(di)方城投公(gong)司成為拿地(di)(di)主力(li)軍，曾經高歌猛進的(de)頭(tou)部民營房(fang)企則基本從拿地(di)(di)榜上“消(xiao)失(shi)”。

從多(duo)家機(ji)構發(fa)布(bu)的(de)百(bai)強(qiang)房企(qi)(qi)拿(na)(na)地(di)(di)金額(e)榜(bang)及新增貨值百(bai)強(qiang)榜(bang)來看，2022年(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)房企(qi)(qi)拿(na)(na)地(di)(di)整體低(di)迷(mi)。據中(zhong)指研究(jiu)院(yuan)統計(ji)，TOP100企(qi)(qi)業拿(na)(na)地(di)(di)總額(e)12975億元(yuan)，同比(bi)下降48.9%；TOP100企(qi)(qi)業拿(na)(na)地(di)(di)門檻值為48億元(yuan)，同比(bi)下降24億元(yuan)。相(xiang)比(bi)2021年(nian)(nian)的(de)房企(qi)(qi)拿(na)(na)地(di)(di)榜(bang)，2022年(nian)(nian)拿(na)(na)地(di)(di)榜(bang)金額(e)TOP20中(zhong)有一半是“黑(hei)馬”。

中指研究院企業(ye)(ye)研究總監劉水(shui)1月4日(ri)(ri)通(tong)過微信向(xiang)《每日(ri)(ri)經濟新(xin)聞》記(ji)者(zhe)表示，“能在(zai)行業(ye)(ye)下行期(qi)大舉拿(na)地的黑(hei)馬，一類(lei)(lei)是崛起(qi)的地方(fang)國(guo)企，如(ru)頤(yi)居建設、象(xiang)嶼地產(chan)、興(xing)城人居等，融資(zi)渠道通(tong)暢(chang)，經營(ying)穩(wen)健(jian)，發展(zhan)意愿較(jiao)強；另一類(lei)(lei)就是新(xin)興(xing)民營(ying)房企，如(ru)偉星房產(chan)，這類(lei)(lei)民營(ying)房企多屬于區域深(shen)(shen)耕型企業(ye)(ye)，當前市場深(shen)(shen)度(du)調整受到影響(xiang)較(jiao)小，企業(ye)(ye)擁(yong)有充裕資(zi)金。”

兩家區域民企表現出彩

“2021年同期我(wo)們(men)拿地在(zai)全(quan)國(guo)排22位(wei)(wei)，2022年反而(er)排在(zai)第7位(wei)(wei)，上(shang)漲的(de)這15位(wei)(wei)，不是(shi)因為我(wo)們(men)前進，而(er)是(shi)我(wo)們(men)后退的(de)幅度比人家小一點。”濱江集團董事長戚金(jin)興在(zai)2022年終講話(hua)中(zhong)如是(shi)說。

從房企拿(na)地(di)數據來看，除龍湖外，全(quan)國性布局的(de)民(min)營房企在土拍市場上基(ji)本失去(qu)蹤(zong)影，而各(ge)自深耕區域的(de)本土民(min)企無(wu)論是拿(na)地(di)還是銷售(shou)表(biao)現，均不輸(shu)本地(di)城投或國企。

以濱江集團(tuan)為例，2022年(nian)在杭州(zhou)土拍中表現(xian)非常搶眼(yan)。即便進入拿(na)地榜TOP10，戚金(jin)興(xing)還(huan)是看到(dao)了這一成績的下滑，“很(hen)多人都好奇，市場都這樣了，濱江土地怎么還(huan)這么猛。到(dao)2022年(nian)12月(yue)30日為止，我(wo)們2022年(nian)一共(gong)拿(na)了41塊地，杭州(zhou)占(zhan)到(dao)了38塊，包(bao)括直接(jie)拿(na)地、合作(zuo)方拿(na)地。這41塊地總金(jin)額733.5億元，我(wo)們占(zhan)權益是51%，也就是374.1億元。這個(ge)數字，跟(gen)2021年(nian)469億元比，下降20%左(zuo)右。”

除了濱江之外，通過區域深耕、穩健經營(ying)(ying)成(cheng)為(wei)“黑馬(ma)”的民營(ying)(ying)房企還有(you)偉(wei)(wei)星房產。在(zai)長三角(jiao)拿(na)地(di)榜單上(shang)，偉(wei)(wei)星僅次(ci)于中國(guo)鐵建(jian)排在(zai)第八位(wei)。2022年(nian)全(quan)年(nian)花152億(yi)元拿(na)地(di)的偉(wei)(wei)星100%“滿(man)倉(cang)”長三角(jiao)，為(wei)市(shi)場復蘇囤積了滿(man)滿(man)貨值。偉(wei)(wei)星雖為(wei)浙系房企，卻扎根(gen)安徽低調發展20余年(nian)，從安徽蕪湖第一(yi)(yi)個項目“中西友好花園(yuan)”開始(shi)，成(cheng)為(wei)安徽省內(nei)唯(wei)一(yi)(yi)一(yi)(yi)家在(zai)單城(cheng)市(shi)銷售額(e)超(chao)百(bai)億(yi)元的房企。

“偉星房產(chan)前幾(ji)年(nian)發展穩健，負(fu)債規模及杠桿率較低，當前市(shi)場(chang)深度(du)調整受到影(ying)響較小，企業擁有(you)充裕(yu)資金，并且有(you)較強發展意愿。”劉水分析(xi)指(zhi)出。

記(ji)者觀察發現(xian)，在(zai)四大城市群拿(na)地(di)TOP10企(qi)業榜單上，僅(jin)長三角區(qu)域拿(na)地(di)榜上出現(xian)了濱江、偉星兩(liang)家(jia)民營房(fang)企(qi)，而這兩(liang)家(jia)房(fang)企(qi)的共(gong)同點是，深(shen)耕區(qu)域市場(chang)多年，且剛剛選擇“走出去”。

這些年(nian)來，戚金興(xing)最(zui)大的體會(hui)是(shi)：沒有舍近(jin)取遠。“同(tong)樣在杭(hang)(hang)州(zhou)，中(zhong)(zhong)心區(qu)域近(jin)但(dan)是(shi)利潤低(di)一(yi)點(dian)(dian)(dian)，我寧(ning)可(ke)選這里(li)，利潤低(di)一(yi)點(dian)(dian)(dian)可(ke)是(shi)去化速度快(kuai)一(yi)點(dian)(dian)(dian)；外(wai)圍(wei)遠但(dan)是(shi)利潤率高，同(tong)比下我寧(ning)可(ke)舍棄，因為不(bu)確定性比較大。城市(shi)中(zhong)(zhong)心有地(di)(di)(di)拿(na)(na)(na)，就不(bu)到(dao)外(wai)圍(wei)拿(na)(na)(na)；杭(hang)(hang)州(zhou)有地(di)(di)(di)，就盡量少到(dao)浙(zhe)江(jiang)其他地(di)(di)(di)區(qu)拿(na)(na)(na)地(di)(di)(di)；浙(zhe)江(jiang)有地(di)(di)(di)，就盡量少到(dao)長(chang)三(san)角其他區(qu)域拿(na)(na)(na)地(di)(di)(di)；長(chang)三(san)角有地(di)(di)(di)，就盡量不(bu)到(dao)全國其他地(di)(di)(di)區(qu)拿(na)(na)(na)地(di)(di)(di)。這樣會(hui)讓你的半徑、你的優勢(shi)充分得到(dao)體現。”

2022年，濱江(jiang)開始在低谷稍微向外走(zou)了走(zou)，首入浙江(jiang)東陽(yang)和桐鄉，在南京棲(qi)霞的項目也(ye)正式(shi)奠基(ji)。同(tong)樣，偉(wei)星也(ye)走(zou)出了長(chang)三角，成為(wei)廣州拿地第四名(ming)的企業。

對(dui)于在(zai)行(xing)業低谷中踏著(zhu)節奏(zou)“走(zou)出(chu)去”，偉星相(xiang)關負責人2022年(nian)10月接受(shou)記者采(cai)訪時就表示，“如果(guo)偉星現階段還停留在(zai)蕪湖、臨海、臺州的(de)話，按(an)照(zhao)2022年(nian)市場(chang)情況，肯影響就很大(da)，恰恰是(shi)我們走(zou)從蕪湖走(zou)出(chu)去了(le)，走(zou)到(dao)了(le)合肥(fei)、南京，反而保(bao)持了(le)穩(wen)定上(shang)升的(de)銷售業績。”

半數“黑馬”是地方國企

記者(zhe)注意到，2022年無論是(shi)權(quan)益(yi)拿地金額榜(bang)(bang)、拿地面積榜(bang)(bang)還(huan)是(shi)新增貨值榜(bang)(bang)，央企(qi)、國企(qi)、城投平臺都是(shi)絕對的贏家(jia)。

在(zai)“黑馬(ma)”中最為亮眼的(de)當(dang)屬建發(fa)房產，以544億元力壓(ya)招商(shang)蛇口升至拿地(di)金(jin)額第四(si)位(wei)，而2021年(nian)建發(fa)以601億元的(de)拿地(di)金(jin)額排在(zai)第十(shi)位(wei)。正是憑借逆勢(shi)斬獲的(de)土儲，建發(fa)在(zai)2022年(nian)銷(xiao)售(shou)勢(shi)頭(tou)不斷攀(pan)升，躋身房企銷(xiao)售(shou)百強榜(bang)TOP10。

和建(jian)發同(tong)樣勢頭強勁的地方國(guo)企還有(you)越秀地產(chan)、華發集(ji)團(tuan)、武漢(han)城(cheng)建(jian)集(ji)團(tuan)、國(guo)貿地產(chan)、廣州(zhou)地鐵(tie)、上海地產(chan)、頤居建(jian)設、深鐵(tie)集(ji)團(tuan)等(deng)。中指研究院認為，重點城(cheng)市(shi)拿地金額TOP10房企中有(you)半數(shu)以(yi)上為央(yang)企國(guo)企，這(zhe)與穩健型國(guo)央(yang)企的資金狀況(kuang)相對較好有(you)直(zhi)接關系。

另(ling)一(yi)方面來看，這些企(qi)業在2022年拿的(de)土地價格相對比較便宜。

據(ju)中指研究院統計，2022年(nian)第一批集(ji)中供(gong)地(di)(di)(di)中有(you)39%地(di)(di)(di)塊溢(yi)價成(cheng)交，該比(bi)例(li)盡管(guan)低于2021年(nian)第一批次的(de)58%，但(dan)仍(reng)然(ran)明顯優于2021年(nian)的(de)第二、第三批集(ji)中供(gong)地(di)(di)(di)。但(dan)自2022年(nian)第二批集(ji)中供(gong)地(di)(di)(di)開始，受到房(fang)地(di)(di)(di)產市(shi)場期(qi)房(fang)交付(fu)擔憂、居民收入預期(qi)悲觀、房(fang)價上漲預期(qi)轉弱三重因素影響，房(fang)地(di)(di)(di)產市(shi)場在大量救市(shi)政策下并無(wu)顯著(zhu)改善，房(fang)企(qi)拿地(di)(di)(di)積極(ji)性迅速減(jian)弱，第五批集(ji)中供(gong)地(di)(di)(di)的(de)溢(yi)價成(cheng)交地(di)(di)(di)塊比(bi)例(li)已降至(zhi)8%，也就是超過九成(cheng)的(de)地(di)(di)(di)塊底(di)價成(cheng)交。

即便如此，龍(long)光(guang)、正榮、中(zhong)駿(jun)、德(de)信等昔(xi)日拿地(di)較(jiao)為積極的房(fang)(fang)企，都(dou)在2022年或主動或被動收(shou)縮了戰線(xian)。對于在榜單上“消失”了的昔(xi)日拿地(di)大戶，劉水表(biao)示，“一些房(fang)(fang)企出現(xian)流動性困難(nan)，肯定會(hui)減少(shao)支出減少(shao)拿地(di)，以減緩流動性緊張(zhang)局面。”

回(hui)顧(gu)2022年(nian)土地(di)市場，中(zhong)(zhong)指研究院土地(di)事業部(bu)負責人張凱2022年(nian)12月30日書面向記(ji)者表示，“分(fen)區(qu)域來(lai)看，全(quan)年(nian)熱度較高(gao)的(de)城市為北(bei)京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥，其(qi)中(zhong)(zhong)北(bei)上深杭的(de)經濟基本面整體較好(hao)，新房購(gou)買(mai)力(li)仍能(neng)夠保持在相對(dui)較高(gao)的(de)水平；廈門則是因為島內(nei)地(di)塊的(de)稀缺性及對(dui)于全(quan)福(fu)建高(gao)收(shou)入人群(qun)的(de)吸附能(neng)力(li)，讓其(qi)走(zou)出(chu)相對(dui)獨立的(de)市場行情；合肥因年(nian)初新房庫(ku)存(cun)不足(zu)，房企紛紛希望(wang)補倉，使其(qi)超(chao)額50%完成了(le)全(quan)年(nian)供地(di)計劃。反(fan)觀長春、沈陽(yang)等城市，至今(jin)尚未能(neng)推出(chu)第三(san)批次集中(zhong)(zhong)供地(di)，全(quan)年(nian)宅地(di)供地(di)計劃完成率(lv)不足(zu)三(san)成。”

觀察四(si)個(ge)城市(shi)群拿地TOP10房(fang)企(qi)(qi)(qi)榜(bang)單不難(nan)發現，在最熱的長三(san)角仍有民營(ying)企(qi)(qi)(qi)業(ye)一席之(zhi)地，央企(qi)(qi)(qi)、國企(qi)(qi)(qi)和地方國企(qi)(qi)(qi)則(ze)平分秋(qiu)色；而其(qi)余三(san)個(ge)城市(shi)群的拿地榜(bang)單上，除了國央企(qi)(qi)(qi)外，幾乎難(nan)覓到民企(qi)(qi)(qi)身影(ying)。

“地(di)方國(guo)企及(ji)(ji)新興民營房企將是(shi)新一批房地(di)產(chan)行業(ye)的生力(li)軍(jun)，有(you)較(jiao)強發展(zhan)潛力(li)，將彌補及(ji)(ji)搶(qiang)占出(chu)險房企留下的市場空間。”劉水表示。

那么，2022年土地市場(chang)格局變化(hua)，是否(fou)會令2023年的銷售榜單發生“震(zhen)動(dong)”？

劉水坦言，“銷售(shou)(shou)榜也將繼(ji)續調整。一是出險(xian)的民營房企(qi)2023年銷售(shou)(shou)榜排位會(hui)繼(ji)續明(ming)顯下降，由于(yu)債務違約造成(cheng)企(qi)業信譽(yu)受損(sun)，這(zhe)些(xie)企(qi)業的銷售(shou)(shou)仍存在較大困難；二是新增貨值較多的企(qi)業，由于(yu)土地貨值充裕，隨著2023年市(shi)場銷售(shou)(shou)企(qi)穩回升，這(zhe)些(xie)企(qi)業的銷售(shou)(shou)將進(jin)一步提升。”