每(mei)經(jing)記者｜陳榮浩  黃(huang)婉銀    每(mei)經(jing)編輯｜程鵬 陳夢妤(yu) 蓋源源    

正在(zai)推進境外債(zhai)務重組(zu)事宜的合景泰富（01813.HK）和龍(long)光（03380.HK）兩家(jia)內(nei)地民營房企，似(si)乎遭遇了來自李(li)嘉誠旗下長江實(shi)業（01113.HK）的商戰奇襲。

6月25日，有市場消息稱，由龍光地產與合景泰富發展聯合打造的香港豪宅“凱玥”項目，或將迎來債權變更。李嘉誠旗下的長實集團正與項目債權銀行之一匯豐進行接觸，希望接手該項目相應債權。

同日下午，一位接近龍光的相關人士向《每日經濟新聞》記者證實了這一消息，但最終項目是否會被長實接手，還沒有定數。“這個項目雖然去化并不是太快，但在數以億元計的豪宅中，它能夠帶來穩定的現金流，如果最終易主，將導致龍光、合景的債權人利益受到影響。”

圖片來源：中原地產(chan)

公開資料顯示，“凱(kai)玥”項目有一筆銀團貸款，貸款方包括匯豐等中外資銀行。接近合景泰富處的人士向記者表示，目前凱玥給銀團債券的兌付情況一切正常，項目運作也一切正常，并非借款方出現了違約情況的“抽貸”。

另有知情人士透露，龍光與合景曾以“凱玥(yue)”作為抵押擔保，從匯豐銀行等銀團獲取102億港元開發貸。本來一切向好發展，近期卻有接近該筆銀團人士稱，長實方面主動向銀團提出收購這筆貸款的多數權益，意欲收購這筆約102億港元貸款的多數權益。

據第一財經，有知情人(ren)士稱，雖然(ran)債(zhai)權(quan)轉讓屬于商業(ye)(ye)行為，但合景泰(tai)富和(he)龍光正在推進境外(wai)的(de)債(zhai)務(wu)重組，兩家公司(si)均擔心長江實業(ye)(ye)的(de)突然(ran)介入，會導致相關(guan)重組工作出現(xian)新的(de)阻滯。

長江實業作為香港老牌開發商，接手“凱(kai)玥”債(zhai)權(quan)的(de)醉翁之意是(shi)什么？對此，《每日(ri)經濟新聞》向長江實業求證，但截至發稿，該集團未作任何回應。

300億項(xiang)目爭(zheng)奪

為何大家都緊盯(ding)不放？

“凱玥(yue)”項目，位于香港島南區鴨脷洲(zhou)，位置優越(yue)，背山靠海，建(jian)筑面(mian)積達76萬平方呎（約(yue)7萬平方米），屬于名副其實的海景房，且為香港典型的豪宅項目，可(ke)以說見證了內(nei)地民(min)營房企馳騁港島的高光時(shi)刻。

時間回到2017年，彼時龍光與合景泰富聯手，擊敗李嘉誠的長實集團等對手，以168億港(gang)元(yuan)拿下該地塊(kuai)，折合樓面價達17.67萬元(yuan)/平方米(mi)，打破了當時香港(gang)單幅地塊(kuai)的總(zong)價紀錄。值得一提的是，該項目還是龍光進入香港的第一個項目。

結合公開資料看，時隔六年，2023年1月該樓盤首次對外銷售，總共推售住宅295套，戶型為大三房和四房。按照67.3萬平方英尺的總銷售面積，5萬港元/平方英尺的單價計算，該項目估值折合人民幣超300億元。

從行業慣例來看，如果是正常企業間項目的股權收并購，并不算什么新鮮事，但此次長實對“凱玥”項目表達興趣，讓人浮想翩翩。

因為龍光和合(he)景泰富都深陷違約(yue)泥潭，正處在債(zhai)務重組的重要時刻。

2023年(nian)5月，合景泰富發(fa)布(bu)公(gong)告稱(cheng)，將啟動債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)重組及(ji)資產出售，并已成立小(xiao)組進行重組談判(pan)。龍(long)光的狀(zhuang)態也差(cha)不多(duo)，今(jin)年(nian)6月11日時(shi)，有龍(long)光的債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)人(ren)稱(cheng)，目(mu)前債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)人(ren)正(zheng)與龍(long)光進行債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)談判(pan)，后者考慮在重組方案(an)中再增(zeng)加(jia)約(yue)15個(ge)項(xiang)目(mu)作為(wei)支付重組項(xiang)目(mu)的資金，但最終方案(an)還未定下(xia)來。

顯然，若此時項目易主，將給兩家出現流動性危機的民營房企的債務重組帶來新的不確定性因素。

另(ling)據知情人士透露(lu)，目前長(chang)實與(yu)銀團代表之(zhi)一的(de)匯(hui)豐(feng)方(fang)面(mian)已進(jin)行(xing)溝通(tong)，表達了接手“凱玥”的(de)意愿，但(dan)目前還不(bu)能確定銀團方(fang)面(mian)的(de)態度。

“無論是龍光還是合景泰富，對長實接手該項目是持否定態度的，雙方都處于重組的關鍵期，需要與債權人談抵押標的，“凱玥”項目是企業與債權人談判的重要砝碼之一，這個時候若是被其他企業摘了果實，對企業影響可想而知。”上(shang)述(shu)接近龍光人(ren)士談到。

合景泰富與龍光的憂(you)慮(lv)不足為(wei)奇(qi)，從過去多(duo)家房企完成境(jing)外債(zhai)務重組的經驗來看，銀團(tuan)等金融機(ji)構多(duo)半會同(tong)意展(zhan)期，然(ran)而(er)長(chang)江實業(ye)則不同(tong)，它本身(shen)就是實力不容(rong)小覷的開發商，一旦(dan)接過“凱(kai)玥”這個地王項目(mu)的債(zhai)權之后，下(xia)一步行(xing)動會不會是爭奪項目(mu)的控制權呢(ni)？

據(ju)第一財經，協縱管理集團聯合創始人黃立沖表示，如果長實集團拿到了這筆抵押貸款的債權，實際上就意味著長實集團有能力變相控制被抵押的項目，“相當于把‘凱玥’項目買了，剩下的細節要跟原來的股東談”。

已售3套，回款4.77億

“凱玥”這個地王項目的銷售回款速度并沒有想象中那么快。中原地產平臺顯示，目前“凱玥”項目共(gong)賣出(chu)3套房源，銷售回款約5.2億港(gang)元(yuan)（約合(he)人民幣(bi)4.77億元(yuan)）。

圖片來源：中原地產

6月25日下(xia)午(wu)，IPG中國首席(xi)經濟(ji)學(xue)家柏文喜通(tong)過微信接(jie)受《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者采訪時表(biao)示，“長(chang)實(shi)集團會對(dui)該項(xiang)目(mu)感興趣(qu)，主要(yao)是項(xiang)目(mu)本身(shen)比較優質，能帶(dai)來穩定現(xian)金流(liu)，而且位(wei)置也(ye)是長(chang)實(shi)與和黃之前發展過項(xiang)目(mu)的(de)鴨(ya)脷洲，能夠形成聯動效應。而對(dui)龍光和合景(jing)泰富來說(shuo)，都屬于(yu)民企，都面(mian)臨流(liu)動性(xing)壓力，正(zheng)在進(jin)行債務(wu)展期或重組工作(zuo)。如果(guo)該項(xiang)目(mu)易(yi)主，等于(yu)是口中最肥(fei)的(de)一(yi)塊肉被人叼(diao)走了，公司本身(shen)的(de)資(zi)產價值(zhi)、潛在現(xian)金流(liu)都易(yi)惡化，也(ye)會對(dui)接(jie)下(xia)來的(de)債務(wu)重組推進(jin)工作(zuo)有(you)明顯(xian)的(de)負面(mian)影響。”

柏文喜提到(dao)，擁有“凱玥”項目的貸款債權，實際上意味著擁有了債權所包含的本息收益權、抵質押權、以及由此衍生的項目公司參與權、債權重組、債轉股機會的考量等。一般而言，擁有貸款債權之后，接盤方一般不(bu)(bu)會采(cai)取強(qiang)硬的(de)資(zi)產處置措施，而是會通過談判轉讓的(de)方式獲得項目，這雖(sui)然在(zai)法律層面不(bu)(bu)存在(zai)問題(ti)，但在(zai)商業倫(lun)理層面顯然是不(bu)(bu)妥的(de)，商業操(cao)作上有趁人之危的(de)嫌疑。

前述(shu)知情人士認(ren)為(wei)，匯(hui)豐與長(chang)實接(jie)觸一(yi)旦產生效應，其作為(wei)中(zhong)外投(tou)資(zi)(zi)界標(biao)桿，一(yi)系列中(zhong)外資(zi)(zi)銀(yin)行很可能效仿出售債權(quan)，像龍光、合景(jing)債務重組計劃內的(de)一(yi)系列數10家金融機構與上百名債權(quan)人的(de)利益將直接(jie)受(shou)損。

不過(guo)，截至發稿，長實方面尚未針對該消(xiao)息發布公告。

記者|陳榮浩  黃婉銀(yin)

編(bian)輯(ji)|程鵬 陳夢妤 蓋源(yuan)源(yuan)

校對|陳柯名

封面圖片來(lai)源(yuan)：中原(yuan)地產(chan)

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