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深(shen)圳“7·15新政”馬上滿3年了。

時間回到2020年，正是深圳房地產火熱之際。2020年7月15日，深圳針對非深戶口的剛需購房者暫停了購房許可，杜絕了單純為購房而落戶深圳的購房行為。彼時市場對“7·15新政”的評價是，“像制冷劑，讓深圳房地產市場迅速降溫”。

3年里(li)，“7·15新政”+參(can)考價政策，使(shi)得(de)深圳的房地產市(shi)場迎(ying)來了巨大(da)變化(hua)。

“過去(qu)3年，深圳樓(lou)市變化最(zui)明顯(xian)的還是二手(shou)房市場(chang)，整(zheng)體價(jia)(jia)格更(geng)低了，與(yu)賣家有了更(geng)大(da)的議價(jia)(jia)空間。而新房市場(chang)因(yin)為整(zheng)體地價(jia)(jia)是漲的，所以價(jia)(jia)格也在緩慢(man)上(shang)漲。”7月12日(ri)(ri)，深圳房產(chan)中介陳輝向《每日(ri)(ri)經濟新聞》記者(zhe)介紹(shao)道。

樂有家研究中心數據顯示，2020年深圳全市二手房成交均價6.9萬元/平方米，而2023年上半年二手房成交均價為6.5萬元/平方米，相比3年前少了約4000元/平方米。

2020年7月15日，深圳市住建局、深圳市規自局、深圳市稅(shui)務(wu)局、深圳市公安局等8部門聯合發布(bu)《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wen)健康發展的通(tong)知》。

通知共(gong)計8大條款，其中核心內容(rong)包括：1.深(shen)(shen)戶入戶滿3年(nian)且(qie)社保滿3年(nian)才有購(gou)房資格(ge),非深(shen)(shen)戶要5年(nian)社保，社保斷(duan)交3個月可視(shi)為(wei)正常；2.夫(fu)妻離婚，購(gou)房資格倒追3年計算套數；3.首付比例:無房(fang)無貸首付30%。無房(fang)有貸款記錄買(mai)普(pu)(pu)通住(zhu)宅(zhai)首付50%，非普(pu)(pu)通住(zhu)宅(zhai)首付60%。家庭(ting)有1套購買(mai)普(pu)(pu)通住(zhu)宅(zhai)首付70%，非(fei)普通(tong)住宅80%；4.轉(zhuan)讓增值(zhi)稅免除從2年(nian)變5年(nian)；5.豪宅(zhai)線增設了總價750萬元限制；6.新房抽簽(qian)要優先無房、個稅或者(zhe)社保年(nian)限長(chang)的。

深圳(zhen)龍華片(pian)區某二(er)手樓(lou)盤?每經(jing)記者(zhe)?陳榮浩 攝(she)

深圳的新房價格還在漲

新房市場方面，過去3年變化(hua)并不明顯，成交套數變化(hua)不大，價(jia)格仍在上漲。

據深圳(zhen)房地產信息網數據，2023年(nian)上(shang)半年(nian)深圳(zhen)成交1.62萬套新房住宅(zhai)，而2020年(nian)上(shang)半年(nian)為1.67萬套。

從價格來看，據安居客，目前深圳的新房均價為5.96萬元/平方米，而2020年7月為4.56萬元/平方米，漲了1.4萬/平方米。

地(di)價上漲是導致新房價格上漲的重要原因(yin)。以2022年拍(pai)出(chu)的(de)地塊(kuai)為(wei)例(li)，不少地塊(kuai)相比之前的(de)價格均出(chu)現了(le)不同程(cheng)度上漲(zhang)。

比(bi)如去(qu)年(nian)深圳第(di)二批次(ci)在前海拍出的(de)T102-0410地塊(kuai)(kuai)，成交樓(lou)面價(jia)為47896元(yuan)/平(ping)方(fang)米，競得開發商為招商，該(gai)價(jia)格比(bi)2021年(nian)時(shi)該(gai)片(pian)區(qu)(qu)地塊(kuai)(kuai)貴了約1.51萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米；在寶安拍出的(de)A208-0991地塊(kuai)(kuai)，成交樓(lou)面價(jia)為21215.53元(yuan)/平(ping)方(fang)米，由華潤(run)競得，該(gai)地塊(kuai)(kuai)比(bi)2021年(nian)同片(pian)區(qu)(qu)地塊(kuai)(kuai)貴了約2250元(yuan)/平(ping)方(fang)米。

不過，今年(nian)的(de)(de)供應量已經(jing)是3年(nian)前的(de)(de)約3倍。

5月9日(ri)，深圳住(zhu)建局發布《深圳市住(zhu)房(fang)發展2023年(nian)度實施計劃》，提出(chu)預(yu)售和現(xian)售商品住(zhu)房(fang)6萬套。按(an)照目前統計的(de)預(yu)售數量(liang)，上(shang)半年(nian)深圳完成了計劃供應的(de)約41.7%。

而過去幾年(nian)的(de)新房供應，從公開數據看，2022年(nian)同(tong)期(qi)(qi)(qi)是(shi)14564套(tao)，2021年(nian)同(tong)期(qi)(qi)(qi)是(shi)13927套(tao)，2020年(nian)同(tong)期(qi)(qi)(qi)是(shi)8195套(tao)。也就是(shi)說，今年(nian)深(shen)圳上半(ban)年(nian)的(de)新房供應量(liang)，已(yi)經比去年(nian)同(tong)期(qi)(qi)(qi)翻了(le)一倍多(duo)，接近過去兩年(nian)的(de)總和。

據樂有家，深圳(zhen)目前新(xin)房網簽(qian)(qian)套(tao)數(shu)較為集(ji)中的片區，主要集(ji)中在寶安、龍崗和龍華，今年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)網簽(qian)(qian)套(tao)數(shu)均在3000套(tao)以上(shang)。

“今年(nian)上半年(nian)，深圳(zhen)多(duo)數新(xin)(xin)(xin)房(fang)的整體去(qu)化率并(bing)不理想(xiang)，多(duo)數開盤去(qu)化率在3-5成，甚至部分新(xin)(xin)(xin)房(fang)去(qu)化率不足3成。”美聯物業全(quan)國(guo)研究中心總(zong)監何倩茹(ru)7月(yue)初在接受記(ji)者采訪時提(ti)到，目前(qian)深圳(zhen)開盤去(qu)化能到7、8成以上的就已經(jing)很不錯了(le)，“整體來說，可售型人才房(fang)的預售套(tao)數推高了(le)新(xin)(xin)(xin)房(fang)可售量，分流了(le)部分市(shi)場剛需。”

兩年前能賣800萬

現在掛牌不到570萬

新房的上(shang)車門檻(jian)，相比3年(nian)前并(bing)沒有(you)變低(di)，但二手房上(shang)車門檻(jian)顯著降低(di)。

樂(le)有家數據顯(xian)示，2023年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)，深圳二手住宅過戶量達到16236套，雖然二手房成(cheng)交情況同(tong)比2022年(nian)(nian)同(tong)期是上(shang)漲的，但(dan)相比2020年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)4.4萬套的成(cheng)交，2021年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)2.8萬套的成(cheng)交，仍然處于低位。

湯安(an)的置業目標(biao)很明確，首付不(bu)(bu)超(chao)過(guo)70萬元(yuan)，首選住宅，一(yi)房一(yi)廳，面積(ji)在50平(ping)方米左右，距離自己(ji)在南山(shan)上班的地方不(bu)(bu)超(chao)過(guo)一(yi)個小時(shi)。

據湯安介紹，自(zi)己在(zai)2021年看房(fang)時(shi)可選(xuan)項并不是太多，考慮的(de)(de)區域(yu)主要(yao)是龍崗和羅(luo)湖(hu)的(de)(de)一些二手房(fang)，“當時(shi)這個價格(ge)上車還夠(gou)嗆，但現在(zai)可選(xuan)項多了(le)(le)很多，且價格(ge)比之前也降(jiang)了(le)(le)不少。”

今年(nian)4月時，湯安上車了(le)羅湖(hu)東門片區一個樓(lou)齡近20年(nian)的樓(lou)盤，面積為38平方米，一房一廳，總價約220萬元(yuan)，項目臨(lin)近文錦(jin)、湖(hu)貝、向西村三(san)個地鐵站(zhan)。

據湯安透露，“2021年看過同樣面積的戶型，當時總價在288萬元左右，算上首付和各種費用，還是挺有壓力。現在總價(jia)降到了(le)220萬元(yuan)，相當(dang)于兩年總價(jia)降(jiang)了68萬元。”

另(ling)據(ju)《每日經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者7月(yue)初(chu)對(dui)深圳部分二手房樓盤(pan)的調(diao)查，“可議價”“相比前兩年顯著降價”基本成為深圳二手房市(shi)場常態。

以記者看過的一套位于龍華片區紅山地鐵站附近的特發和平里房源為例，目前業主掛牌價普遍在6.4萬-6.8萬元/平方米。比如，一套3室2廳88平方米朝南方向的，業主掛牌價為569萬元，折合單價6.45萬元/平方米。

而該樓盤2020年時同等面積的房源成交價普遍在700萬元以上，另據陪同記者看房的中介陳輝解釋，“這個房子得房率較高，同樣面積的房子，2021年賣到過800萬元以上。現在主要是片區內樓盤太多，加之市場行情不好，所以價格也就下來了。”

像特發(fa)和平(ping)里這樣(yang)的樓盤并非個例(li)。

據深圳中原研究中心數據，在2020年和2023上半年兩個時間段均有成交的樣本樓盤中，成交均價上漲的樓盤占比約26%，而下跌的樓盤占比近74%，占大部分比例。

7月11日晚(wan)間，樂有家研(yan)究研(yan)究中心向《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞》記者指(zhi)出，“2021年下半年開始，深(shen)圳(zhen)樓市(shi)(shi)進入了(le)一手(shou)占主(zhu)導的局面，一二手(shou)成交(jiao)占比(bi)(bi)大約(yue)是7:3。但隨著二手(shou)交(jiao)易量的回(hui)(hui)升，二手(shou)回(hui)(hui)歸市(shi)(shi)場主(zhu)導，2023年上半年一二手(shou)占比(bi)(bi)已(yi)經回(hui)(hui)到1:1。現在深(shen)圳(zhen)的二手(shou)房市(shi)(shi)場，經過(guo)2年的價(jia)格調整(zheng)，二手(shou)房與新(xin)房之間的價(jia)差逐漸縮小，現在市(shi)(shi)面上也有不少(shao)業主(zhu)低價(jia)出售(shou)，淘到二手(shou)筍盤(pan)的可能性(xing)大大增加，上車(che)門(men)檻降(jiang)低。”

（應受訪(fang)者要求，文中湯安、陳輝為化名）

記者|陳榮浩

編(bian)輯|段煉 陳夢妤(yu)?蓋(gai)源(yuan)源(yuan)

校對|陳柯名

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