每(mei)經(jing)記者｜黃婉銀    每(mei)經(jing)編輯｜魏文藝    

在(zai)房地產市場仍處(chu)于低位徘徊的當下(xia)，一些老牌(pai)房企卻(que)表(biao)現出難得的發展韌性。與此同時，在(zai)房地產行業無法再回到過(guo)去(qu)對住(zhu)宅(zhai)開(kai)發過(guo)于依賴(lai)的階段后，在(zai)非住(zhu)領域尋求多(duo)賽(sai)道(dao)并進(jin)對于房企而言，既是挑戰也是契機。

近日，越秀(xiu)地產(chan)（HK00123，股(gu)價8.710港元，市值350.61億港元）披露的銷售(shou)(shou)數據(ju)顯示，今(jin)年(nian)上半年(nian)，公司實現累計合(he)同(tong)(tong)銷售(shou)(shou)金額約為(wei)836.27億元，同(tong)(tong)比(bi)上升約71%，已完成了2023年(nian)合(he)同(tong)(tong)銷售(shou)(shou)目標1320億元的63.4%；累計合(he)同(tong)(tong)銷售(shou)(shou)面積約為(wei)247.44萬平(ping)方(fang)米(mi)，同(tong)(tong)比(bi)上升約39.2%。

在(zai)拿(na)地(di)方(fang)面，今年以來(lai)越秀地(di)產(chan)共拿(na)地(di)8宗，涉(she)及北(bei)(bei)京(jing)、廣(guang)州、武漢、上(shang)海、青(qing)島、成都(dou)等城市(shi)，拿(na)地(di)總金額高(gao)(gao)達(da)167.8億(yi)元。其中(zhong)在(zai)北(bei)(bei)京(jing)拿(na)地(di)耗(hao)資就高(gao)(gao)達(da)138.46億(yi)元，占到拿(na)地(di)總金額的82.5%。

在克而瑞公布的(de)2023年上(shang)半年中(zhong)國(guo)房(fang)地產企業操盤榜TOP200中(zhong)，越秀地產較去(qu)年提升3名排在TOP13；在上(shang)半年房(fang)企新增土地貨值上(shang)進入TOP10。

值得(de)注意的是，在地(di)產(chan)業務“狂飆”之下，越秀也在不斷加碼物業、商管(guan)的拓展(zhan)，補齊(qi)短(duan)板。今年2月(yue)底，越秀地(di)產(chan)商業板塊(kuai)正式(shi)更名為“越秀商管(guan)”，專注于商業地(di)產(chan)項目的“開(kai)發+運營(ying)+金(jin)融”全(quan)鏈(lian)條資產(chan)管(guan)理。

近(jin)日(ri)，越秀(xiu)服(fu)務(wu)（HK06626，股價2.980港元(yuan)，市(shi)值(zhi)45.36億港元(yuan)）進行了高管變(bian)動調整，陳(chen)冬鵬將(jiang)不再擔(dan)任(ren)公司(si)財(cai)務(wu)總監，并(bing)將(jiang)調任(ren)為集團的并(bing)購負責人；李(li)慧婷已獲委(wei)任(ren)為財(cai)務(wu)總監。

對此(ci)，越(yue)秀(xiu)(xiu)方(fang)面7月(yue)12日回復(fu)《每日經濟新聞》記(ji)者表示，由于內部工作的(de)崗位調動安排，陳冬鵬(peng)將專注于收并購。李慧(hui)婷 2008年進入母(mu)公司越(yue)秀(xiu)(xiu)地(di)(di)產(chan)，現任越(yue)秀(xiu)(xiu)地(di)(di)產(chan)財務(wu)管(guan)理(li)中心(xin)總(zong)經理(li)一職，在(zai)會計、財務(wu)等方(fang)面擁有豐(feng)富的(de)經驗。相信(xin)她(ta)接(jie)任將有利于更高效處理(li)公司和母(mu)公司越(yue)秀(xiu)(xiu)地(di)(di)產(chan)間(jian)的(de)業(ye)務(wu)往來。

2023年6月11日，廣州荔灣區一處在(zai)建住(zhu)宅樓(lou)盤 視(shi)覺中國圖

越秀服務高管變動調整

越秀服務(wu)公告顯示，李(li)慧(hui)婷將繼續擔任越秀地(di)產財務(wu)管理(li)中心(xin)總(zong)經理(li)的現(xian)有職位，并將20%的時間(jian)投入(ru)到現(xian)有職位，80%的時間(jian)投入(ru)到財務(wu)總(zong)監的新職位。

值得注意的是，“并購(gou)負責人”這一(yi)職位較少被物業公司公開(kai)提及。從(cong)實際落地層面看，越(yue)秀服務(wu)自2021年6月上市以來(lai)，鮮少有公開(kai)的收并購(gou)交易。

期間僅有的一(yi)筆公(gong)開收(shou)(shou)購是在(zai)2022年10月，越秀(xiu)服務收(shou)(shou)購廣州(zhou)長隆(long)集團旗(qi)下廣州(zhou)市(shi)秉信物業(ye)管理有限公(gong)司100%股權，總(zong)對(dui)價950萬元，新增(zeng)合(he)約面(mian)積約79萬平方(fang)米，為上市(shi)以來首(shou)單收(shou)(shou)并購。這宗收(shou)(shou)并購的PE（市(shi)盈率(lv)）大概只有5倍，是越秀(xiu)地產負責(ze)該項目代建(jian)而(er)帶來的協同效(xiao)應。

在此背景下，越(yue)秀(xiu)(xiu)服務仍然(ran)錨(mao)定上市三年內在管面積(ji)達到1億平方米的(de)(de)目標(biao)。越(yue)秀(xiu)(xiu)服務管理(li)層對外的(de)(de)態度也一(yi)直(zhi)是積(ji)極(ji)謹慎穩妥推進收并購(gou)事宜，近年來(lai)更強調的(de)(de)是第(di)三方外拓的(de)(de)發力和爭取更大的(de)(de)TOD物管份額(e)。

在(zai)今年3月的(de)業績(ji)發布會上(shang)，越秀服務非執行董(dong)事兼(jian)董(dong)事會主席(xi)林峰表(biao)示(shi)，三年內在(zai)管面積達到1億平方(fang)米(mi)的(de)目(mu)標不變，但更強調要實現有質量的(de)拓(tuo)展，通過多措并(bing)舉提(ti)升擴大(da)規模(mo)。一方(fang)面要承接好母公司提(ti)供的(de)優質項(xiang)目(mu)資源；另一方(fang)面要進一步加強市場化的(de)外(wai)拓(tuo)，“用好股東給我們提(ti)供的(de)每(mei)一分資金(jin)，做到有責任的(de)收并(bing)購。”

從管理規(gui)模來看(kan)，越(yue)秀服務在(zai)行業中(zhong)(zhong)(zhong)處于中(zhong)(zhong)(zhong)等水平。截(jie)至2022年底，越(yue)秀服務在(zai)管面(mian)積(ji)為5169萬平方米(mi)，同比增(zeng)長33%；合(he)約管理面(mian)積(ji)7060萬平方米(mi)，同比增(zeng)長20.9%。其中(zhong)(zhong)(zhong)第三方拓展面(mian)積(ji)843萬平方米(mi)，同比增(zeng)長138.5%，占(zhan)總(zong)新增(zeng)總(zong)面(mian)積(ji)的64.4%。

換言之，到2024年(nian)6月(yue)，越(yue)秀(xiu)服(fu)務(wu)在(zai)管面積還需增長至少4800萬平方米(mi)，要完成這一目標必然得超過(guo)去年(nian)33%的(de)增速。對于越(yue)秀(xiu)服(fu)務(wu)而言，收并購主(zhu)要在(zai)于標的(de)選擇與融合運營(ying)問題。截(jie)至2022年(nian)末，越(yue)秀(xiu)服(fu)務(wu)在(zai)手現金(jin)為43.61億元。

2022年，越(yue)(yue)秀(xiu)(xiu)(xiu)服務營(ying)業收(shou)入達24.86億元，排在《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞(wen)》統計的2022年上市(shi)物業企業營(ying)收(shou)TOP20的最后一位，低于時代鄰里(li)、新(xin)大正和寶(bao)龍商業。但與在管面積(ji)相近(jin)的第一服務、東(dong)原仁(ren)知及和泓服務相比，越(yue)(yue)秀(xiu)(xiu)(xiu)服務營(ying)收(shou)領先。去(qu)年越(yue)(yue)秀(xiu)(xiu)(xiu)服務凈利率17.1%，位列《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者統計的上市(shi)物業公司凈利率排行TOP10。

商管與頭部房企有差距

在房地(di)產(chan)行業從增量(liang)市場(chang)逐(zhu)步(bu)轉向存量(liang)市場(chang)后，能帶來穩(wen)定現(xian)金流、擁有持續經營能力的商(shang)管業務被不斷(duan)重視。

克而瑞指出，目前(qian)，房(fang)企商管輕資(zi)(zi)產運營正從(cong)傳統開發模式中逐漸分離出來(lai)，形成獨立賽道，并(bing)在資(zi)(zi)本市(shi)場上凸顯價值。2019年末以來(lai)，多家(jia)商業(ye)地產輕資(zi)(zi)產運營主體，相繼在港股上市(shi)。

越秀(xiu)(xiu)地產(chan)(chan)近年(nian)來也(ye)持(chi)(chi)續強(qiang)調“商住并舉”發展戰(zhan)略，并于(yu)2016年(nian)成(cheng)立越秀(xiu)(xiu)商投，負責旗下持(chi)(chi)有型(xing)商業地產(chan)(chan)項(xiang)目開發運(yun)營管(guan)理(li)。今年(nian)2月底(di)，為適(shi)應行業資產(chan)(chan)管(guan)理(li)趨勢(shi)新要求，越秀(xiu)(xiu)地產(chan)(chan)商業板塊正式更名為“越秀(xiu)(xiu)商管(guan)”。

截至2022年末，越秀商(shang)管(guan)在北京、廣州(zhou)(zhou)、香港、上(shang)海、武漢、杭州(zhou)(zhou)等城市擁有逾50個在管(guan)項目(mu)，累(lei)計(ji)開業(ye)13個寫字樓(lou)、8個商(shang)場(chang)(chang)、18個酒店公寓及長(chang)租公寓，以及專業(ye)市場(chang)(chang)、產業(ye)園等多個項目(mu)。整體(ti)運營管(guan)理面積超730萬平方(fang)米，總資產超1090億元。

與TOP10房(fang)企(qi)或(huo)在商(shang)(shang)管板塊深耕多年的房(fang)企(qi)相比(bi)，越秀(xiu)商(shang)(shang)管在租(zu)賃(lin)收(shou)入、規模等方面(mian)還(huan)有較大提升空間。截至(zhi)2022年底，越秀(xiu)地產直接持有的商(shang)(shang)業(ye)物業(ye)實現(xian)商(shang)(shang)業(ye)租(zu)賃(lin)收(shou)入約3.3億(yi)元，持股41.39%的越秀(xiu)房(fang)產基金實現(xian)收(shou)入約18.7億(yi)元，商(shang)(shang)業(ye)物業(ye)總經營收(shou)入21.98億(yi)元。

作為(wei)廣(guang)州(zhou)自持(chi)商業(ye)最大的業(ye)主，越秀(xiu)商管今年(nian)以來的重點在于“走出去”。今年(nian)4月(yue)，越秀(xiu)商管在佛山發布(bu)了全新品牌“悅匯廣(guang)場”。6月(yue)28日，越秀(xiu)商管“IFC系列”走出廣(guang)州(zhou)的第(di)一個項(xiang)目(mu)——武(wu)漢越秀(xiu)IFC國金天地開業(ye)。

越秀集團總經理、越秀地產(chan)董事長林昭(zhao)遠在2020年報中表示(shi)，2023年將穩步(bu)增加商業(ye)(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)對業(ye)(ye)(ye)(ye)績(ji)的(de)支(zhi)持和貢獻(xian)，重點提(ti)升(sheng)(sheng)商業(ye)(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)運營(ying)能力和經營(ying)效(xiao)(xiao)益(yi)，提(ti)升(sheng)(sheng)運營(ying)標準，實現規模增長。“要繼續優化(hua)商業(ye)(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)產(chan)品線和客戶結構，努力提(ti)升(sheng)(sheng)出(chu)租率和租金水平。同時，積極(ji)推(tui)進經營(ying)性商業(ye)(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)資管(guan)模式，不斷提(ti)升(sheng)(sheng)商業(ye)(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)管(guan)理規模和效(xiao)(xiao)益(yi)。”

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