每經編輯｜王月龍    

去年以來，新發放房貸利率一路走低，而存量房貸利率的加點卻一成不變，不少“高位站崗”的房貸老客戶呼吁自己的利率也能降一降。

據“常州日報”微信公眾號消息，記者采訪常州市部分銀行后發現，目前，常州市商業銀行還沒出臺統一的指導文件和具體細則，但是，已經有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進行了溝通，也有銀行同意下調存量房貸利率。截至發稿，每經小編發現，該(gai)消(xiao)息源已(yi)經進行(xing)修(xiu)改，文中(zhong)“銀行(xing)同意(yi)下(xia)調(diao)存量房貸利率”的表述(shu)已(yi)經被刪除。

而據第一財經報道，常州江南農村商業銀行某支行的客服和信貸處表示，目前可以通過將存量的純商貸，轉成“商業貸款加公積金貸款”的組合貸款形式來簽訂新的合同，其中商業貸款的利率按照現行新的利率政策來執行。不過，記者了解到，上海、溫州、臺州、杭州等城市部分國有行及商業銀行仍未有存量房貸置換的相關政策安排。

圖片來源(yuan)：視覺中國

存量房貸利率置換有松動？

有地方銀行可“純商貸轉組合貸”

據“常州(zhou)日(ri)報”公眾號消(xiao)息，常州(zhou)市已經有(you)一些(xie)貸款人(ren)與(yu)貸款銀(yin)行就存(cun)(cun)量房(fang)貸利(li)率(lv)進行了溝通，也有(you)銀(yin)行同意下調存(cun)(cun)量房(fang)貸利(li)率(lv)。不(bu)過，隨后(hou)常州(zhou)日(ri)報刪除了“銀(yin)行同意下調存(cun)(cun)量房(fang)貸利(li)率(lv)”這一表述。

據報道，常州市多家銀行(xing)均在手(shou)機銀行(xing)APP上開(kai)通(tong)了(le)調整房(fang)貸還款方式這一業務。但也有市民反映，有的銀行需要提供收入證明、銀行流水等資料才能辦理該業務。

據大河財立方報道，常(chang)州(zhou)市部分國有(you)行(xing)、股份行(xing)、城商行(xing)均表示(shi)未接到總行(xing)關于調整(zheng)存(cun)量(liang)房(fang)貸利率的通知。“我們(men)要等總行通知(zhi)才能調整存量房貸利率，目前可以通過商業貸款轉公積金組合貸的方式進行調整。”某國有行(xing)常州分(fen)行(xing)個貸中心(xin)工作人員說。

而大河財立方所在的鄭州市多家銀行也表示目前未收到通知調降存量房貸利率。有銀行工作人員稱，若是通知(zhi)調整，大(da)概率同一(yi)(yi)地區(qu)的(de)銀(yin)行會大(da)體統一(yi)(yi)下意見(jian)后，根(gen)據征信(xin)情況等設(she)置一(yi)(yi)些條件(jian)進行調整，應該不會普調。

據上海證券報，常州江南農商行房貸部門表示，組合貸(dai)(dai)置換存量(liang)純商貸(dai)(dai)的(de)政策(ce)調整大概(gai)(gai)從今年年初開始，且需(xu)滿足一(yi)定條件才可(ke)重新簽訂合同(tong)，和存量(liang)房貸(dai)(dai)利率下調并不是(shi)一(yi)個概(gai)(gai)念，目(mu)前(qian)該行(xing)暫未收到下調存量(liang)房貸(dai)(dai)利率的(de)通知。

硬扛提前還貸還是“讓利”？

銀行人士：利潤變薄總比沒有強

數據顯示，今年上半年，全國個人住房貸款累計發放3.5萬億元，但上半年新增的中長期(qi)貸款只有1.46萬億元，創下了(le)近5年新低。近日，央行首次對存量房貸利率調整直接的表態，引發市場熱議。

據常州日報，業內人士普遍認為，這是監管機構鼓勵銀行和貸款人重談房貸合同，把舊房貸更換成新房貸：要么改簽合同，將原來的高利率合同作廢，改成現行市場上的低利率；要么“轉按揭”，讓該貸款人重新申請一筆房貸，把之前高利率的房貸還了。

貸(dai)款買房的人(ren)，斷(duan)崖式下降，而提前(qian)還款的人(ren)，與日(ri)俱增。面對一大批人(ren)提前(qian)還貸(dai)，銀(yin)行將面臨降低存量(liang)房貸(dai)利(li)率留住這部分客戶，還是徹底失去這部分客戶的選擇。

常州市某股份制銀行資深工作人員認為，銀行本身是沒有動力調整存量房貸的，但由于(yu)今年以來提前還貸和轉貸的(de)群(qun)體大幅(fu)增(zeng)加，對于(yu)銀(yin)行來說(shuo)，利潤變薄總(zong)歸比沒有利潤要好。

據中國證券報，“提前償還個人住房貸款體現了居民在資產配置上的自發調整。”光大證券首席固收分析師張旭認為，從負債端看，隨著貸款利率持續下降，部分貸款品種利率已明顯低于一些存量房貸利率。從投資端看，近年金融資產回報率有所降低，與一些存量房貸利率形成“倒掛”，也讓提前還貸變得更加“劃算”。

而降低存量房貸利率被視為遏制“提前還貸潮”的一個好辦法。專家指出，調整(zheng)存量房貸(dai)利率(lv)將減輕居民月供負(fu)擔(dan)，于(yu)銀(yin)行而言，可(ke)緩解(jie)提前還貸(dai)增多的問題。

或減少800-2000億元還貸支出

專家：預計大行先行動

據北京青年報，7月18日，記者從工行、建行、中行、招行等多家銀行了解到，目(mu)前，各家銀行(xing)還(huan)沒有接到相關部門的正式通知，有關存量房(fang)貸的政策目(mu)前并(bing)沒有變(bian)化，客戶還需要耐心等待。不過，多名業內人士認為，“一刀切”地強制要求商業(ye)銀行(xing)下調存量貸款(kuan)利率的可能(neng)性不太(tai)大(da)，具體實施方案還需等待監管或商業銀行細則出臺，預計不同地區和不同銀行之間的差異會比較大。

絕大多數(shu)存(cun)量房貸客戶(hu)對央行的發(fa)聲都感到(dao)(dao)(dao)欣喜，熱切期盼方(fang)案(an)能(neng)盡快落(luo)地(di)。一些心急(ji)的客戶(hu)上(shang)一看到(dao)(dao)(dao)央行表態后(hou)，就急(ji)不可耐地(di)打電話給(gei)自己的貸款客戶(hu)經(jing)理，當然，對方(fang)的答復(fu)都是還沒(mei)有(you)收到(dao)(dao)(dao)相(xiang)關通(tong)知。

據證券日報，降低存量房貸利率，對于借款人來說，最直接的影響是減少房貸利息支出，增加可支配收入，優化個人資產負債表，并邊際縮減房貸成本和其他投資預期收益率之間的差距。華泰證券宏觀團隊粗略估算，目前存量與新增房貸之間的利差約(yue)為35個基點至85個基點。若以新增房貸為標準對存量房貸利率進行調整，或進行實質意義上的“轉貸款”操作，則每年可降低居民還貸現金支出800億元-2000億元，約占居民房貸支出的3%-6%。

據中國證券報，在招聯首席研究員董希淼看來，貸(dai)款置換原則上應限于(yu)本行，不應鼓勵跨(kua)行“轉按揭”。可通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則。同時，建議各家銀行總行出臺具體方案，明確直接降或間接降的條件、標準、流程。

“考慮到人民銀行(xing)對存量房(fang)貸利率調(diao)整持(chi)(chi)‘支持(chi)(chi)和鼓勵’態度，給予商(shang)業銀行(xing)更多自主權，預計部分大行將率先行動，發揮示范作用，其他銀行將結合自身實際情況作出選擇。”中(zhong)信證券(quan)首(shou)席經濟學(xue)家明明說。

圖片來源：視覺中國

編輯(ji)|王月(yue)龍?杜恒峰(feng)

校對|盧祥勇

每日(ri)(ri)經濟新(xin)聞綜合(he)自第一財經、財聯社、常(chang)州日(ri)(ri)報(bao)、大河財立方(fang)、北京青(qing)年報(bao)、證(zheng)券日(ri)(ri)報(bao)、中國證(zheng)券報(bao)