每經記者｜包晶晶    每經編(bian)輯(ji)｜魏文藝 ;   

盡管房(fang)地產市場銷(xiao)售端持(chi)續走(zou)低，但部分熱點城(cheng)市仍然(ran)走(zou)出(chu)了獨立行情。

據中指研(yan)究院監(jian)測(ce)的(de)全國(guo)13個重點城市TOP10項目(mu)銷售(shou)數據，今年(nian)上半(ban)年(nian)，上海、北京和杭州的(de)TOP10樓(lou)盤(pan)項目(mu)銷售(shou)金額分別達到768億(yi)(yi)元、501億(yi)(yi)元和462億(yi)(yi)元，穩居前三；廣州、深圳表現稍弱，TOP10樓(lou)盤(pan)項目(mu)銷售(shou)金額分別為(wei)409億(yi)(yi)元和393億(yi)(yi)元。

“一(yi)線城市(shi)貢獻率(lv)明(ming)顯(xian)提升(sheng)，改善性(xing)產品增(zeng)長明(ming)顯(xian)。”中指(zhi)研(yan)究院企業研(yan)究總監劉水分析上半年百(bai)強(qiang)房企銷售情況時指(zhi)出，“今年以來(lai),一(yi)季(ji)度(du)在(zai)積壓(ya)需求釋(shi)放及(ji)前(qian)期政策(ce)效果逐漸顯(xian)現(xian)等綜合因(yin)素(su)影響下，房地產市(shi)場活(huo)躍(yue)度(du)明(ming)顯(xian)提升(sheng)。二(er)季(ji)度(du)，積壓(ya)需求釋(shi)放結(jie)束及(ji)政策(ce)效應邊際減(jian)小，需求支(zhi)撐(cheng)乏力，行業復蘇明(ming)顯(xian)轉弱。”

城市分化繼續加劇

今年(nian)上半(ban)年(nian)，上海樓(lou)市的表現(xian)可謂“一騎絕塵(chen)”，其TOP10樓(lou)盤項目銷(xiao)售合計金額達768億(yi)元。

回顧2022年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)，上(shang)海在2個月交易停擺的(de)情況下(xia)，TOP10項(xiang)目成交仍然(ran)達到(dao)721.6億元。而2023年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)的(de)市場表現則(ze)不輸2022年(nian)(nian)同期(qi)，甚至遠超(chao)2021年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)行情火熱時的(de)494億元。

據(ju)中指研究院(yuan)監測，今年(nian)6月(yue)(yue)以來(lai)，上海開(kai)(kai)盤(pan)項(xiang)目較5月(yue)(yue)明顯(xian)增加，但整(zheng)體開(kai)(kai)盤(pan)價(jia)格較前期有所降低。同時，開(kai)(kai)盤(pan)去化也呈(cheng)兩極分化趨勢。如6月(yue)(yue)下旬開(kai)(kai)盤(pan)的(de)上海建發(fa)•璟院(yuan)項(xiang)目，截至(zhi)6月(yue)(yue)30日的(de)銷(xiao)售金額達(da)到76.54億(yi)元，排名上海熱銷(xiao)榜第七(qi)。而一(yi)期熱銷(xiao)觸(chu)發(fa)搖號的(de)浦發(fa)虹灣項(xiang)目，二期單價(jia)超8萬元/平方米(mi)，開(kai)(kai)盤(pan)去化率(lv)卻一(yi)般。

值得一提的是，在剛剛過去的一周(zhou)，上海新房成(cheng)交量跌破10萬平方(fang)米。

對(dui)此(ci)，上海(hai)中原(yuan)地產(chan)市(shi)(shi)場(chang)分(fen)析師盧文曦表示，“這(zhe)幾乎和過年較為清淡(dan)時期(qi)相(xiang)當(dang)，說(shuo)明(ming)市(shi)(shi)場(chang)整體情緒并(bing)不高。此(ci)外(wai)，70城(cheng)房(fang)價數(shu)據(ju)顯示，上海(hai)新房(fang)雖然(ran)環比(bi)勉強上漲，但(dan)二(er)手房(fang)環比(bi)領(ling)跌全(quan)國(guo)其他(ta)城(cheng)市(shi)(shi)，這(zhe)對(dui)市(shi)(shi)場(chang)情緒是進一步(bu)(bu)打擊(ji)。因(yin)此(ci)，短期(qi)之內各(ge)種(zhong)需(xu)要消化(hua)各(ge)種(zhong)利空數(shu)據(ju)。但(dan)是基于(yu)目(mu)前沒有(you)更多(duo)實質(zhi)性利好落(luo)地的背景下，要消化(hua)這(zhe)些負面情緒并(bing)不容(rong)易。不排除新房(fang)市(shi)(shi)場(chang)會被二(er)手房(fang)市(shi)(shi)場(chang)的情緒拖(tuo)累，交易熱情會進一步(bu)(bu)降溫，比(bi)如即便會有(you)觸(chu)發積分(fen)的項(xiang)目(mu)，但(dan)分(fen)數(shu)可能會低于(yu)預期(qi)。”

盡管上(shang)半(ban)年(nian)(nian)北(bei)京(jing)TOP10項目合計銷售金額比上(shang)海少了200億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，但從歷(li)史數(shu)據(ju)來(lai)看，北(bei)京(jing)的頭部項目表現多年(nian)(nian)來(lai)保(bao)持(chi)穩(wen)定。每經(jing)記者根據(ju)中指研究院數(shu)據(ju)統計，2021年(nian)(nian)上(shang)半(ban)年(nian)(nian)和2022年(nian)(nian)上(shang)半(ban)年(nian)(nian)，北(bei)京(jing)TOP10項目合計銷售額分別為509億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)和455億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，今年(nian)(nian)上(shang)半(ban)年(nian)(nian)則為501億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，波(bo)動非常小(xiao)（2022年(nian)(nian)受(shou)疫情(qing)影響）。

但杭州的(de)同(tong)比(bi)回(hui)落則較為明顯。2021年上半年，杭州TOP10項目(mu)合計銷(xiao)售額(e)以626億(yi)元領(ling)跑(pao)全國各大熱(re)點城市，而2022年則回(hui)落至430億(yi)元，今年上半年略有(you)回(hui)升(sheng)，但回(hui)升(sheng)幅(fu)度不及北京(jing)。

不過，上半年(nian)(nian)仍(reng)有(you)部(bu)分城市(shi)(shi)新(xin)盤去化不理想，其中(zhong)(zhong)(zhong)不乏(fa)直轄市(shi)(shi)與(yu)省會城市(shi)(shi)。如天津的(de)TOP10項目(mu)合(he)計(ji)銷售(shou)(shou)額(e)為(wei)(wei)138億(yi)元(yuan)，其中(zhong)(zhong)(zhong)不乏(fa)中(zhong)(zhong)(zhong)海(hai)、仁恒、綠(lv)城等的(de)熱(re)點(dian)項目(mu)；鄭(zheng)州(zhou)的(de)TOP10項目(mu)合(he)計(ji)銷售(shou)(shou)額(e)為(wei)(wei)130億(yi)元(yuan)，其中(zhong)(zhong)(zhong)銷冠(guan)項目(mu)銷售(shou)(shou)額(e)也(ye)不足20億(yi)元(yuan)，市(shi)(shi)場仍(reng)然信心(xin)不足；而(er)重(zhong)慶市(shi)(shi)場則更弱，上半年(nian)(nian)TOP10項目(mu)一(yi)共賣(mai)出92億(yi)元(yuan)，幾乎與(yu)個別城市(shi)(shi)單項目(mu)體量(liang)相同。

國央企仍是最大贏家

從單項(xiang)目戰績來看，上述熱(re)點城(cheng)市均未能超越過往TOP10項(xiang)目的輝煌戰績。

上(shang)半年，全(quan)國僅誕生(sheng)了兩個百億(yi)(yi)大盤，分別是廣(guang)州琶洲南(nan)•TOD的(de)109.4億(yi)(yi)元(yuan)和上(shang)海象嶼招商公園1872的(de)106.25億(yi)(yi)元(yuan)，北京中信城銷售額為99.2億(yi)(yi)元(yuan)，距離百億(yi)(yi)僅一步之遙。

具體來看，全國熱點(dian)城市中銷(xiao)售(shou)超60億元的項目17個，其(qi)中上海10個、北(bei)京2個、杭(hang)州2個、深圳1個、廣州2個。

國央企成為今年上半年13城(cheng)榜(bang)(bang)單上的最大(da)贏家，其中招(zhao)商蛇口(kou)入榜(bang)(bang)8個項目(mu)，全(quan)口(kou)徑(jing)銷售金額(e)為341.2億(yi)元；保利入榜(bang)(bang)14個項目(mu)，全(quan)口(kou)徑(jing)銷售金額(e)為317.9億(yi)元；萬科、中海分別銷售297億(yi)元和(he)280億(yi)元。

此外，越秀地產后發優勢明顯，盡管只有4個項目(mu)入榜，但拿下了廣州、南京(jing)兩地銷冠——廣州琶洲(zhou)南•TOD、南京(jing)越秀和樾(yue)府，上(shang)半年全口徑銷售額達到了271億元。

分城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)看，上(shang)(shang)海(hai)、北(bei)京、廣州(zhou)、深(shen)圳、成(cheng)都、南(nan)京等熱(re)點城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，國(guo)央企(qi)占比非常高。尤(you)其是上(shang)(shang)海(hai)，榜(bang)單前三的(de)象(xiang)嶼招(zhao)商(shang)公(gong)園1872、金鼎閱府和象(xiang)嶼招(zhao)商(shang)蟠龍府，開發商(shang)均為(wei)央企(qi)或上(shang)(shang)海(hai)本土國(guo)企(qi)。

而在杭州，TOP10熱銷項目的開發企業(ye)則更為多樣(yang)，萬科、華潤，濱江集團(tuan)、中駿(jun)集團(tuan)、嘉里(li)建設(she)等開發的項目均榜上有名。

對于下(xia)半年(nian)的市(shi)場走勢，劉水認為，“當前(qian)購(gou)房者置業情緒(xu)仍(reng)(reng)沒有(you)明顯提升(sheng)，下(xia)半年(nian)房地產市(shi)場恢復仍(reng)(reng)有(you)波折，預計全年(nian)銷(xiao)售(shou)(shou)規模在去年(nian)低基數下(xia)或(huo)實現小(xiao)幅增長(chang)(chang)。下(xia)半年(nian)，各類(lei)型房企(qi)銷(xiao)售(shou)(shou)業績將明顯分化，央國企(qi)銷(xiao)售(shou)(shou)仍(reng)(reng)將保(bao)持強勁增長(chang)(chang)，穩(wen)健型民企(qi)將有(you)小(xiao)幅的增長(chang)(chang)，出險房企(qi)銷(xiao)售(shou)(shou)仍(reng)(reng)會是大幅下(xia)降。”

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