每經記者(zhe)｜陳利(li)    每經編輯(ji)｜魏文藝     

受房(fang)地產(chan)行業下(xia)行影響，今(jin)年上半(ban)年的物業行業亦(yi)表現(xian)不佳。

據《每日經濟新聞》記者(zhe)不完全(quan)統計，今年上(shang)半年，58家(jia)上(shang)市物業企業平均市值(zhi)跌幅(fu)為22.06%。其中，市值(zhi)下滑的物企達54家(jia)，占比(bi)93.1%；市值(zhi)跌幅(fu)超過50%的有5家(jia)；跌幅(fu)在(zai)40%～50%的有8家(jia)；僅4家(jia)上(shang)市物企市值(zhi)實現了正增長。

此外(wai)，上(shang)半年物業(ye)行業(ye)的(de)收并購(gou)金(jin)(jin)額(e)也在大幅下(xia)滑，累計披(pi)露的(de)收并購(gou)金(jin)(jin)額(e)約(yue)為(wei)25億(yi)元，僅為(wei)去年同期的(de)三分之一(yi)。

在多家機構(gou)及(ji)業內(nei)人士看來，“當前物業行(xing)業仍(reng)處于歷史(shi)低位，但(dan)未來仍(reng)有發力(li)空間。”

行業估值仍處低位

受(shou)行業(ye)(ye)形勢及關聯(lian)方(fang)影響，最近(jin)一(yi)年(nian)(nian)(nian)港股物業(ye)(ye)企業(ye)(ye)總(zong)市值(zhi)區間波動，去年(nian)(nian)(nian)10月(yue)底觸(chu)底后(hou)受(shou)地產政策利好影響，一(yi)路反彈(dan)至階段(duan)新高達4300多億元。但隨(sui)著2022年(nian)(nian)(nian)度業(ye)(ye)績披露后(hou)，“增(zeng)收不增(zeng)利”使得上市物企市值(zhi)的階段(duan)性漲幅盡數回吐。

據(ju)每經記者不完全(quan)統計，截(jie)至6月(yue)30日，58家上(shang)市物企(qi)與年初相比(bi)，市值下滑的(de)有(you)54家，占比(bi)達到了93.1%。其中，市值跌幅最高的(de)是弘陽服務(wu)，跌幅達73.75%；正榮(rong)服務(wu)、佳源服務(wu)、新(xin)城悅(yue)服務(wu)和(he)萬物云的(de)市值跌幅均(jun)超過50%。

僅有(you)4家物企市值(zhi)有(you)所增加，分別為(wei)方圓生活服務、宋都服務、魯(lu)商服務、濱(bin)江服務，漲幅(fu)分別為(wei)23.93%、21.25%、14.54%、3%。

從市盈率方面來看，中(zhong)指物業研(yan)究院監(jian)測數據顯示，2021年(nian)1月(yue)至6月(yue)，港股物業服務板塊整體估(gu)值(zhi)水平較高，年(nian)初PE均(jun)(jun)值(zhi)在(zai)40倍(bei)(bei)上下(xia)(xia)，但(dan)下(xia)(xia)滑趨勢已(yi)形成，下(xia)(xia)半年(nian)加(jia)速回落，年(nian)底維(wei)持(chi)在(zai)16倍(bei)(bei)左右；2022年(nian)，PE均(jun)(jun)值(zhi)整體仍(reng)舊處于(yu)下(xia)(xia)降通道，最低僅(jin)個位(wei)數，但(dan)下(xia)(xia)降幅度已(yi)明顯放緩，年(nian)底趨于(yu)平穩(wen)；“2023年(nian)，受(shou)地產政策回暖(nuan)，板塊整體估(gu)值(zhi)得到大幅提升(sheng)，PE均(jun)(jun)值(zhi)走(zou)高，目前小幅回落，維(wei)持(chi)在(zai)17倍(bei)(bei)左右，與2021年(nian)下(xia)(xia)半年(nian)相(xiang)當。若剔除極值(zhi)及負值(zhi)，截至2023年(nian)6月(yue)30日，PE均(jun)(jun)值(zhi)為(wei)9.97倍(bei)(bei)。”

“恒(heng)生(sheng)物業(ye)(ye)服務及(ji)管理指(zhi)數、恒(heng)生(sheng)指(zhi)數、恒(heng)生(sheng)地產(chan)(chan)和(he)建筑業(ye)(ye)目前來(lai)(lai)看(kan)仍(reng)舊高度趨同，物業(ye)(ye)與地產(chan)(chan)同漲同跌，物業(ye)(ye)并未(wei)走(zou)出獨立行情。”中指(zhi)物業(ye)(ye)研究院分析(xi)指(zhi)出，隨著(zhu)房(fang)地產(chan)(chan)后服務時(shi)代的(de)到(dao)來(lai)(lai)，物業(ye)(ye)服務實(shi)際上(shang)將成為房(fang)地產(chan)(chan)轉型的(de)支點(dian)，未(wei)來(lai)(lai)估值修復彈性大。

針對股(gu)價與市(shi)值的持續下滑，物企對修復股(gu)價與市(shi)值的行動也(ye)沒有停止，增持、回(hui)購、股(gu)權激勵……各(ge)種能提振股(gu)市(shi)信心的手(shou)段今年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)在(zai)物業資(zi)本市(shi)場時(shi)有發生。

如中(zhong)駿(jun)商(shang)管從年初至6月30日，累(lei)計(ji)回購(gou)公(gong)司(si)股(gu)票6000萬股(gu)，耗資1.15億港元，占已(yi)(yi)發(fa)行數量的2.98%；德信服務(wu)集團(tuan)累(lei)計(ji)回購(gou)公(gong)司(si)股(gu)票2113萬股(gu)，耗資6039萬港元，占已(yi)(yi)發(fa)行數量的2.2%。

而包括世茂服(fu)(fu)務、金科(ke)服(fu)(fu)務、建業(ye)新生活、新城悅服(fu)(fu)務、星(xing)盛商業(ye)等在內的5家(jia)物企則通過股(gu)份(fen)激(ji)勵方(fang)式(shi)，涉及股(gu)份(fen)約1.4億(yi)股(gu)，總估值(zhi)(zhi)約7.91億(yi)港元，其中(zhong)金科(ke)服(fu)(fu)務就發放(fang)了5973.17萬股(gu)，估值(zhi)(zhi)約6.5億(yi)港元。

事(shi)實上，對(dui)于市(shi)值問題(ti)，在碧桂園服務5月25日召開的(de)(de)股(gu)東(dong)大(da)會上，公(gong)司(si)CFO黃鵬指出(chu)，現(xian)在公(gong)司(si)的(de)(de)股(gu)價的(de)(de)確是嚴重偏離了實際的(de)(de)內在價值，PE跌到了歷史(shi)極致。整個房地產行(xing)業(ye)形勢(shi)嚴重拖(tuo)累了物業(ye)管理板塊(kuai)的(de)(de)表現(xian)，而且情緒有(you)點(dian)反應(ying)過度。

針對有參(can)會(hui)股(gu)東提出(chu)的市值管理建(jian)議(yi)，黃鵬則表示，需要經過股(gu)東大會(hui)授權，同時(shi)也需要等待合適的時(shi)機。

在6月16日的股(gu)東大會上，萬物云管理層也(ye)同樣被問及了股(gu)價問題。其公司秘書黃旻在回答中表示，將根據資本市(shi)場和本公司股(gu)價的波(bo)動和變化，充分評估并審慎(shen)使(shi)用該授權(quan)，酌情及適時回購(gou)公司的股(gu)票。

根據當天通過(guo)的(de)(de)回購(gou)議案，萬(wan)(wan)(wan)(wan)物云可回購(gou)總額不超過(guo)截(jie)至當日已發行的(de)(de)H股數量總數的(de)(de)10%，也(ye)就是1.086%股權。值得注意的(de)(de)是，最近一段(duan)時(shi)間，萬(wan)(wan)(wan)(wan)物云董事長(chang)朱保全(quan)已4次對萬(wan)(wan)(wan)(wan)物云進行增持，共27.23萬(wan)(wan)(wan)(wan)股，耗資746萬(wan)(wan)(wan)(wan)港元(yuan)，目前累計(ji)持股比例已達(da)0.21%。

“這些(xie)舉措一(yi)(yi)方面(mian)說明物(wu)業行業目前仍處于歷史(shi)低位，股(gu)價低于實際價值(zhi)；另(ling)一(yi)(yi)方面(mian)，也傳(chuan)遞出(chu)物(wu)企發展的(de)信心，未(wei)來仍有(you)發力空間。”中(zhong)指(zhi)物(wu)業研究(jiu)院表示。

截至2023年(nian)6月(yue)30日(ri)(ri)，物(wu)(wu)(wu)業(ye)管理行業(ye)共有(you)64家上(shang)市(shi)公(gong)司，其中香港主板(ban)(ban)59家，A股(gu)5家。雖然今(jin)年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)服務板(ban)(ban)塊(kuai)只(zhi)有(you)一家物(wu)(wu)(wu)企(qi)（潤華服務）上(shang)市(shi)，但最近(jin)消息顯示，物(wu)(wu)(wu)企(qi)IPO熱度已有(you)所(suo)回(hui)暖；6月(yue)25日(ri)(ri)泓盈集(ji)團和6月(yue)26日(ri)(ri)明喆集(ji)團分別遞交招股(gu)書，6月(yue)28日(ri)(ri)萬達商管再(zai)次遞表。

來源：中指物業研究

收并購熱度還在降

在上市物企市值(zhi)整下(xia)滑的同時(shi)，物業行(xing)業的收并(bing)購(gou)熱(re)度仍在繼續下(xia)降。

來自(zi)中(zhong)指研究院(yuan)統計(ji)數據顯示，盡管2023年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)上市物企披露的收并(bing)購數量達70宗(zong)，較去年(nian)(nian)同期的54宗(zong)有所(suo)上升，但在金(jin)額上卻大幅下滑，上半(ban)年(nian)(nian)累計(ji)披露收并(bing)購金(jin)額約為25億(yi)元，僅為去年(nian)(nian)同期（74.33億(yi)元）的約三分之一(yi)。

僅從上市物(wu)(wu)企來看，最大的(de)(de)一筆物(wu)(wu)業(ye)(ye)并購(gou)來自于金融(rong)街(jie)物(wu)(wu)業(ye)(ye)1.54億港元收購(gou)的(de)(de)香港置(zhi)佳(jia)物(wu)(wu)業(ye)(ye)70%股權。而該筆收購(gou)早在兩年(nian)前就開始了磋商(shang)。據(ju)金融(rong)街(jie)物(wu)(wu)業(ye)(ye)2021年(nian)6月發布的(de)(de)公告(gao)透露，“正(zheng)在磋商(shang)一個香港的(de)(de)標的(de)(de)公司(si)部分股權。”

需(xu)要注意的(de)(de)是，這筆(bi)收(shou)購(gou)還附帶了條件：金(jin)融街(jie)物業(ye)(ye)(ye)與賣(mai)(mai)家約定(ding)了四個年度的(de)(de)業(ye)(ye)(ye)績(ji)承(cheng)諾。若業(ye)(ye)(ye)績(ji)對賭(du)未達成，賣(mai)(mai)方需(xu)要向金(jin)融街(jie)物業(ye)(ye)(ye)支付補償(chang)款。為了業(ye)(ye)(ye)績(ji)對賭(du)更好進行，金(jin)融街(jie)物業(ye)(ye)(ye)不(bu)僅壓了20%的(de)(de)收(shou)購(gou)款未支付，而賣(mai)(mai)方所(suo)持的(de)(de)余下的(de)(de)30%股權也抵押給了金(jin)融街(jie)服(fu)務(wu)。

此外，遠洋(yang)服(fu)務(wu)斥資5400萬元(yuan)從遠洋(yang)集團收(shou)購(gou)了(le)遠洋(yang)機電設(she)備技(ji)術發展公司，其主要從事包括機電工程建設(she)、承包、技(ji)術開發及咨詢(xun)等(deng)機電業務(wu)；新(xin)大(da)正則在今年(nian)5月分別以2775萬元(yuan)、4453萬元(yuan)收(shou)購(gou)了(le)這兩家市政環衛公司。

不過，新(xin)大正(zheng)更大一筆金額的收并(bing)購(gou)案則宣布終止。

6月(yue)4日，新大正宣布終(zhong)止7.88億(yi)元收購(gou)云南滄恒(heng)80%股(gu)權事項(xiang)。對于該項(xiang)收購(gou)終(zhong)止原因，新大正方(fang)面(mian)則(ze)披(pi)露是(shi)由(you)于加期(qi)審計和補充盡職調查(cha)的進(jin)行，本次交(jiao)易的進(jin)度已不及交(jiao)易雙方(fang)預期(qi)，而且，雙方(fang)在(zai)業績(ji)承諾延期(qi)安(an)排等事項(xiang)上存(cun)在(zai)較大分(fen)歧，短期(qi)內難以達(da)成一致。

事實(shi)上，下降的不(bu)僅有行業收(shou)并(bing)購數量和金額(e)，還有上市物企的收(shou)并(bing)購儲備金。

據每經記者不(bu)完全(quan)統計，今年(nian)上半年(nian)，包括金(jin)(jin)科服務(wu)(wu)、濱(bin)江服務(wu)(wu)、特發服務(wu)(wu)、蘇新(xin)服務(wu)(wu)、新(xin)大正、銀(yin)城生活服務(wu)(wu)、興(xing)業物聯等在內的7家物企均將募資用途進行(xing)了調(diao)整(zheng)。其(qi)中(zhong)，金(jin)(jin)科服務(wu)(wu)、濱(bin)江服務(wu)(wu)、銀(yin)城生活服務(wu)(wu)、興(xing)業物聯4家企業下(xia)調(diao)了并(bing)購金(jin)(jin)儲備。

以金(jin)科(ke)服務為例(li)，今(jin)年4月(yue)18日，金(jin)科(ke)服務發布公告，宣布將(jiang)投資收并(bing)購資金(jin)由39.97億(yi)港元下(xia)調(diao)為16.07億(yi)元。這已是金(jin)科(ke)服務第(di)二次(ci)(ci)對(dui)募(mu)集資金(jin)進行的調(diao)整，上一次(ci)(ci)則是在2021年9月(yue)10日。

5月29日(ri)，濱江(jiang)服(fu)務也宣布，將原本計劃用(yong)作(zuo)收購其(qi)他物業管理公司和(he)投資于資產管理平臺、未動用(yong)所(suo)得款(kuan)項凈額(e)為(wei)約2.5億(yi)港元(yuan)，用(yong)作(zuo)更新公司的(de)管理服(fu)務系統、招募(mu)及培養人才(cai)。這意味著(zhu)濱江(jiang)服(fu)務IPO募(mu)資中已(yi)沒有并購儲(chu)備金(jin)。

濱江服務(wu)(wu)在公告中表示，自上市以來一直監察評估所得(de)款項(xiang)凈額的使用情況，并積(ji)極于市場尋求(qiu)可供收購及投資的物業管(guan)理(li)(li)公司潛在機(ji)會。“尚未于市場上尋求(qiu)到(dao)符合集團服務(wu)(wu)品質管(guan)理(li)(li)需(xu)求(qiu)，能(neng)夠帶來協同效應的物業管(guan)理(li)(li)服務(wu)(wu)收購目(mu)標”。

“在行(xing)(xing)業下(xia)行(xing)(xing)的背景下(xia)并購(gou)成(cheng)交的難(nan)(nan)度更(geng)(geng)大，雖然物企(qi)股東(dong)（多(duo)為地(di)產公司）受(shou)流動性困境(jing)等因素(su)影(ying)響(xiang)，并購(gou)市(shi)場(chang)并不(bu)缺乏交易(yi)標的，但一二級市(shi)場(chang)估值差縮小，交易(yi)雙方更(geng)(geng)難(nan)(nan)在交易(yi)對(dui)價(jia)、支(zhi)付(fu)節奏、業績承諾等核心交易(yi)條款上達成(cheng)一致(zhi)。”申(shen)港證券在研報中指(zhi)出(chu)，尤(you)其是部分對(dui)賭需(xu)建立在資(zi)(zi)產質押(ya)的基礎上，在行(xing)(xing)業下(xia)行(xing)(xing)階(jie)段資(zi)(zi)產價(jia)值縮水(shui)，雙方或更(geng)(geng)難(nan)(nan)找到(dao)互相認(ren)可的可供質押(ya)資(zi)(zi)產，導致(zhi)交易(yi)成(cheng)交受(shou)阻，“整體并購(gou)市(shi)場(chang)更(geng)(geng)趨理性。”

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