每(mei)經記(ji)者｜陳榮浩(hao)    每(mei)經編輯｜陳夢妤(yu)     

“今年上半年，公司房(fang)地產收入主(zhu)要來自保障房(fang)項目，導致(zhi)毛利(li)率低于去年同期。目前物(wu)業(ye)管理業(ye)務是公司的(de)主(zhu)業(ye)之一(yi)，公司未(wei)來將繼續加大對物(wu)業(ye)管理項目的(de)投(tou)拓。”

9月(yue)21日(ri)下午，深物業A（SZ000011，股價(jia)9.75元，市值58.1億元）舉行2023年(nian)半年(nian)度業績說明會，董(dong)事(shi)長劉聲(sheng)向、總經理王(wang)航軍、獨立(li)董(dong)事(shi)李東(dong)輝(hui)等出席。

劉聲向(xiang)在回答(da)《每日經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者提問時(shi)表示，“公(gong)司致力(li)于打(da)造中(zhong)國領先的產城(cheng)空間(jian)(jian)智慧運營商(shang)，未來主要將(jiang)在產城(cheng)空間(jian)(jian)開發、物業(ye)管理服務、產業(ye)生態運營和主業(ye)生態投資(zi)四大業(ye)務板塊持(chi)續(xu)發力(li)。”

深(shen)物業A作(zuo)為(wei)一家深(shen)圳老牌房企，最(zui)近幾年(nian)可以(yi)說(shuo)是相當低調(diao)，在土拍及收(shou)并購市(shi)場甚少出現。“公司土地儲備匱乏(fa)和發展后勁(jing)不足的問題仍然存(cun)在”，半年(nian)報提到。

上半年結轉項目主要為保障房項目

深物(wu)(wu)業(ye)A見證了深圳這(zhe)些年的迅猛發(fa)展(zhan)(zhan)，其前(qian)身為羅湖工(gong)程建設指(zhi)揮部，成立于(yu)1982年，在1990年時改名為深圳市(shi)物(wu)(wu)業(ye)發(fa)展(zhan)(zhan)（集團）股(gu)份有(you)限公司，并于(yu)1992年上市(shi)。

從(cong)深物業A的營收(shou)結構來看(kan)，主(zhu)要包括(kuo)房(fang)地產(chan)、物業管(guan)理(li)和租賃運營，其中房(fang)地產(chan)業務和物業管(guan)理(li)業務是(shi)大頭，截至(zhi)今年上半(ban)年分(fen)別(bie)貢獻營收(shou)10.54億元，占比55.31%；物業管(guan)理(li)貢獻7.73億元，占比40.58%。

上述兩大業(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)中，房地(di)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)整(zheng)體(ti)的毛利(li)率要高于物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)業(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)。截至今年(nian)上半年(nian)，房地(di)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)的毛利(li)率為34.04%，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)業(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)17.81%。整(zheng)體(ti)毛利(li)率為27.99%。

事實(shi)上(shang)，今年上(shang)半年深物業A的房地(di)產業務(wu)毛利(li)率與去(qu)年同(tong)期相比(bi)，是有顯著下(xia)滑(hua)的，2022年上(shang)半年為71.05%。

對(dui)(dui)于(yu)毛(mao)利(li)率(lv)下滑的(de)原因，劉聲向提到，“公司積極履行社會責任，今(jin)年(nian)上半年(nian)收(shou)入結轉(zhuan)的(de)主要是保障房項(xiang)目，毛(mao)利(li)率(lv)相(xiang)對(dui)(dui)低于(yu)去年(nian)同期項(xiang)目”。

根據(ju)半年報內容，深(shen)物(wu)業A上(shang)半年在售的項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)主(zhu)要包括金領項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)、濱海(hai)港灣項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)和御(yu)棠上(shang)府項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)；深(shen)揚數(shu)智城項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)、天俊(jun)工(gong)業園(yuan)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)、福源工(gong)業區項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)、惠陽淡水(shui)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)等項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)處于在建狀態(tai)。

將加大物管項目投拓力度

深物業A近年來在房地產投拓(tuo)上(shang)較為保守，上(shang)半年也無新增土地儲備。

報告期末，深物業(ye)A僅有兩塊(kuai)土(tu)地(di)(di)(di)儲備，分(fen)別為惠陽淡(dan)水土(tu)地(di)(di)(di)和海口紅旗鎮土(tu)地(di)(di)(di)，總占地(di)(di)(di)面積(ji)15.8萬平(ping)方(fang)米，剩(sheng)余可開(kai)發建筑面積(ji)4.25萬平(ping)方(fang)米。

而從業(ye)務(wu)結(jie)構變(bian)化情況來看，深物(wu)業(ye)的房地產業(ye)務(wu)占(zhan)比(bi)開始出現顯著下滑(hua)，而物(wu)業(ye)管理業(ye)務(wu)占(zhan)比(bi)相(xiang)對有所上升。

具體而言，深物業(ye)A的房地產(chan)業(ye)務占比由2021年(nian)(nian)上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)的74.66%降到了2023年(nian)(nian)上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)的55.31%，而物業(ye)管(guan)理業(ye)務占比由2021年(nian)(nian)上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)的21.32%增至2023年(nian)(nian)上(shang)(shang)半(ban)年(nian)(nian)的40.58%。

今年上半年，深物業A在物管(guan)行業并(bing)無收并(bing)購表現，其物管(guan)板塊主要依托國貿(mao)物業為(wei)平(ping)(ping)臺，業務涵蓋產業園(yuan)區、文旅景區、政府機關、軌道交通、住宅、醫院(yuan)、學(xue)校、酒店等業態，物業管(guan)理總面積突(tu)破3500萬平(ping)(ping)方米，產業園(yuan)區在管(guan)面積超(chao)1000萬平(ping)(ping)方米。

深(shen)物(wu)業A上一次(ci)收并購還(huan)是去年(nian)9月，全資子公司(si)收購深(shen)圳外貿物(wu)業管理(li)有限公司(si)100%股權(quan)。

“物(wu)業管(guan)(guan)理(li)業務是公(gong)司(si)主業之一，公(gong)司(si)未來將繼續加大對物(wu)業管(guan)(guan)理(li)項目的(de)投(tou)拓。”劉聲向表示。

大量(liang)的城中村、老舊小區改造，對深(shen)物(wu)業A有何影響？

劉聲向(xiang)在回(hui)答(da)每經記者提問時說：“公司(si)物業(ye)(ye)(ye)管理涵蓋(gai)產(chan)業(ye)(ye)(ye)園區(qu)、老舊小區(qu)、學(xue)校等多(duo)種業(ye)(ye)(ye)態(tai)(tai)，深物業(ye)(ye)(ye)A持(chi)續完(wan)善優化(hua)各種業(ye)(ye)(ye)態(tai)(tai)的布局(ju)。”

劉聲向表示，城中村、老舊小(xiao)區改造(zao)新增(zeng)物(wu)(wu)業管理(li)服務(wu)后(hou)，可為物(wu)(wu)企提(ti)(ti)供增(zeng)量市場(chang)需求。城中村、老舊小(xiao)區改造(zao)納(na)入政府公共治理(li)的(de)重要(yao)組成(cheng)部分(fen)并作為獨(du)立物(wu)(wu)業管理(li)單元的(de)改造(zao)過程中，還可為物(wu)(wu)企提(ti)(ti)供除物(wu)(wu)業管理(li)項目(mu)供應之外(wai)的(de)其他市場(chang)機會，如社區設計優(you)化、便民服務(wu)提(ti)(ti)升等系列增(zeng)值(zhi)服務(wu)，可有效豐富物(wu)(wu)企收(shou)入結(jie)構，促進收(shou)入多元化格(ge)局構建。

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