每經記(ji)者｜陳(chen)利    每經編輯｜魏文藝    

7月份以來，多家上(shang)市房企陸(lu)續(xu)發布今年(nian)上(shang)半年(nian)的業績預告。

據Wind統計(ji)，截至(zhi)7月18日，已有48家(jia)(jia)A股涉房企(qi)業發布2023年中(zhong)期(qi)業績預(yu)告(gao)或業績快報(bao)。其中(zhong)，有18家(jia)(jia)房企(qi)預(yu)計(ji)盈(ying)(ying)利(li)，其中(zhong)6家(jia)(jia)房企(qi)盈(ying)(ying)利(li)同比上升(sheng)，6家(jia)(jia)房企(qi)盈(ying)(ying)利(li)同比下降，6家(jia)(jia)房企(qi)扭虧(kui)(kui)(kui)為盈(ying)(ying)；30家(jia)(jia)房企(qi)歸母凈利(li)潤(run)預(yu)計(ji)虧(kui)(kui)(kui)損，其中(zhong)有9家(jia)(jia)房企(qi)同比由盈(ying)(ying)轉虧(kui)(kui)(kui)，11家(jia)(jia)房企(qi)虧(kui)(kui)(kui)損同比減少(shao)，8家(jia)(jia)房企(qi)虧(kui)(kui)(kui)損同比進一步擴大。

多位(wei)業內人士在7月19日接受(shou)《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者(zhe)采訪時表(biao)示，今年上(shang)半(ban)年房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場整(zheng)體(ti)表(biao)現先揚后抑，二季(ji)度購房(fang)(fang)者(zhe)置(zhi)業情緒快速下滑，房(fang)(fang)地(di)產(chan)政(zheng)策力度不(bu)及預(yu)期，市(shi)場未(wei)(wei)(wei)能(neng)延續回暖態勢。疊加融資環境仍未(wei)(wei)(wei)顯著改善、出險(xian)房(fang)(fang)企仍未(wei)(wei)(wei)完(wan)成(cheng)風險(xian)出清，上(shang)市(shi)房(fang)(fang)企盈(ying)利能(neng)力仍未(wei)(wei)(wei)顯著改善。

超六成房企虧損，8家房企預虧超10億元

據《每日經(jing)濟新聞》記者統計，今年上半年歸母凈利潤預(yu)虧(kui)的30家(jia)房(fang)企，虧(kui)損(sun)(sun)總金額預(yu)計超155億元。其中，8家(jia)房(fang)企預(yu)計虧(kui)損(sun)(sun)10億元，包括華僑城A、首開股(gu)份、金科股(gu)份等。

值得一提的是(shi)，上半年凈(jing)利潤下降幅度(du)最大的是(shi)華僑城A，預計上半年將虧損12億(yi)(yi)~17億(yi)(yi)元，同比下降1237.92%~1712.06%，這也是(shi)華僑城A半年度(du)首(shou)次(ci)虧損。

對此，華僑城A表示，受房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)環(huan)境(jing)及公(gong)司項目結轉結構變化等因素(su)影響，公(gong)司結轉項目毛利率同(tong)比有所下降(jiang)。為適應市(shi)場(chang)環(huan)境(jing)，加快銷(xiao)售去化，公(gong)司對部(bu)(bu)分(fen)房地(di)產(chan)項目采取靈活的(de)(de)銷(xiao)售策略，預(yu)計帶來部(bu)(bu)分(fen)價值折損。因聯(lian)營公(gong)司虧損導致投資收益減少(shao)、其他(ta)收益減少(shao)、財務費(fei)用增加等也是導致公(gong)司業績下滑的(de)(de)因素(su)。

而虧(kui)損額度最大的是(shi)*ST泛海，預計(ji)上半年虧(kui)損42億元(yuan)~55億元(yuan)，去年同期虧(kui)損20.86億元(yuan)。對此(ci)，*ST泛海表示，一方面是(shi)因流動性困難導致大量債務(wu)進(jin)入訴訟程序，報告期內根據訴訟判決計(ji)提利息、罰息或(huo)違(wei)約金；另(ling)一方面是(shi)公司為盡快(kuai)緩解債務(wu)壓力(li)，在債務(wu)化解過程中所產(chan)生的投資資產(chan)處置(zhi)損失。

另據ST泰禾披露的(de)2023年半年度業績預(yu)告，預(yu)計上半年凈虧(kui)損17.18億(yi)元至(zhi)23.25億(yi)元；扣除非(fei)經常(chang)性損益后的(de)凈虧(kui)損16.9億(yi)至(zhi)22.86億(yi)元。

泰禾表示(shi)，由于(yu)本期(qi)集中(zhong)交(jiao)付的房地(di)(di)產(chan)項(xiang)目(mu)較少，房地(di)(di)產(chan)收入確認(ren)金額(e)少于(yu)上(shang)年(nian)(nian)同(tong)期(qi)。并(bing)且(qie)，隨房地(di)(di)產(chan)項(xiang)目(mu)的交(jiao)付結轉(zhuan)、股權轉(zhuan)讓等，符合資(zi)本化(hua)條件的借款(kuan)費用少于(yu)上(shang)年(nian)(nian)同(tong)期(qi)，本期(qi)財(cai)務(wu)費用列支高于(yu)上(shang)年(nian)(nian)同(tong)期(qi)。

據每經記者觀察，房企在業(ye)績(ji)預(yu)告中(zhong)解釋業(ye)績(ji)虧損(sun)主要受(shou)兩(liang)方面影響(xiang)，一是(shi)受(shou)市場環境(jing)下(xia)行影響(xiang)，市場需求下(xia)滑，行業(ye)銷售下(xia)挫嚴重，采取(qu)以價換量的措施(shi)，加劇(ju)毛利率下(xia)降；二是(shi)企業(ye)債務(wu)(wu)違約等影響(xiang)，在債務(wu)(wu)化(hua)解過程中(zhong)所產(chan)(chan)生的投資(zi)資(zi)產(chan)(chan)處(chu)置損(sun)失等。

IPG首席經濟學(xue)家柏文喜在接(jie)受(shou)每經記者采訪(fang)時表(biao)示，上半年房(fang)企業(ye)績(ji)大(da)幅下(xia)跌的原因主要是去年依賴樓市轉淡且復蘇(su)乏力，在未達(da)預期的情況下(xia)還呈繼(ji)續下(xia)行，導致大(da)多數(shu)房(fang)企營收與結(jie)算(suan)收入都呈下(xia)降態勢、乃至存貨計提(ti)也大(da)幅增加所致。

6家房企扭虧為盈，市場分化或進一步加劇

需要(yao)指出的(de)是(shi)，盡管在已(yi)發布業績預告的(de)房企中約(yue)有(you)超六成業績虧損，但(dan)仍有(you)6家房企上半年預計實(shi)現扭虧為(wei)盈利，分別是(shi)云南城投、榮盛發展、北(bei)辰實(shi)業、深(shen)賽(sai)格、南山(shan)控股(gu)和*ST全新(xin)。

其中，盈利(li)最多的是深賽格，上半年歸母凈(jing)利(li)潤預計為1.37億元，同比增長達(da)675.99%。深賽格解釋稱(cheng)，一方面相(xiang)比于去年同期(qi)(qi)，報告期(qi)(qi)內公司沒有對商(shang)戶租金減(jian)免；另一方面，公司參股(gu)企業(ye)業(ye)績大幅增長，確(que)認(ren)非(fei)經常性損益約7000萬元。

相(xiang)比于深賽格，榮(rong)盛發(fa)展上半(ban)年(nian)(nian)(nian)的業(ye)績(ji)也令人(ren)側(ce)目。7月13日，榮(rong)盛發(fa)展發(fa)布的業(ye)績(ji)預(yu)告顯示，上半(ban)年(nian)(nian)(nian)實現歸母(mu)凈(jing)利潤約為(wei)1.0億(yi)元(yuan)-1.3億(yi)元(yuan)，去年(nian)(nian)(nian)同(tong)期盈利為(wei)-22.53億(yi)元(yuan)，同(tong)比增(zeng)長(chang)104.44%-105.77%。

而(er)業績增長的主(zhu)要原因，一是(shi)上半(ban)年(nian)榮盛發展的項目交(jiao)付(fu)數量增加(jia)較多，其(qi)中部分交(jiao)付(fu)項目毛利潤較高；同時(shi)，上半(ban)年(nian)公(gong)司降(jiang)費(fei)增效的工作取得了(le)階段性成效，期(qi)(qi)間費(fei)用同比(bi)呈下(xia)降(jiang)趨勢(shi)，使歸母凈利潤較上年(nian)同期(qi)(qi)有(you)所提升。

值(zhi)得注意的(de)(de)是，上述實現扭(niu)虧為盈的(de)(de)房(fang)企，除(chu)了房(fang)地(di)產(chan)銷(xiao)售收入同(tong)比有所上升(sheng)外，還要歸功于其(qi)他業務板塊或非經營性損(sun)益(yi)的(de)(de)助力。

如北辰實(shi)業稱，報告期(qi)內其會展（含酒(jiu)店）及商業物業搶抓市場機(ji)遇，經營情況改善，會議、展覽(lan)及酒(jiu)店業務出租率持(chi)續提升；云南(nan)城投表示，本期(qi)非經常(chang)性損益約為(wei)1.6億元，主要是完成(cheng)2022年重大資(zi)產重組中(zhong)2家(jia)子公司的轉讓實(shi)現投資(zi)收益。

對此，中指研(yan)究院企業(ye)(ye)研(yan)究總監劉水在接受每(mei)經(jing)記者采訪時指出，今年上半年部分房企保交付工作取得良好(hao)成效(xiao)，期內結轉面積增加(jia)帶動收入增長(chang)，同時持有物業(ye)(ye)經(jing)營業(ye)(ye)績顯著改善，但其盈(ying)利向好(hao)仍依(yi)賴于長(chang)期經(jing)營穩(wen)定性。

“這幾家企(qi)業(ye)實現扭虧為盈，主要是由于(yu)采取了大力促(cu)銷(xiao)導(dao)致(zhi)營收(shou)逆勢上升，以(yi)及壓縮各項費(fei)用與(yu)(yu)成本，包(bao)括實施了債務重組、業(ye)務轉型等促(cu)進企(qi)業(ye)恢復正常經營的措施所致(zhi)。”在柏文喜看來，能夠(gou)快速調整(zheng)與(yu)(yu)轉型的企(qi)業(ye)在行業(ye)普遍不景氣之下還是有盈利機會的。

熬過了冷熱分明的(de)上半年，房企(qi)下半年的(de)業績和盈利情況是否(fou)會有所好(hao)轉？

“今年下半年房(fang)地產市(shi)場會(hui)肯(ken)定會(hui)出現較大變化，一(yi)些優(you)質房(fang)企(qi)(qi)、頭(tou)部房(fang)企(qi)(qi)和轉(zhuan)型較快的房(fang)企(qi)(qi)可能會(hui)迎來發展機會(hui)，進而市(shi)場地位和市(shi)場集中度快速(su)上升(sheng)。”柏文喜認(ren)為，大多數(shu)困難(nan)房(fang)企(qi)(qi)以及(ji)出現險房(fang)企(qi)(qi)如(ru)果不能快速(su)轉(zhuan)型和恢(hui)復正(zheng)常經營，則面(mian)臨越來越困難(nan)甚至市(shi)場出清(qing)的壓力與(yu)風險。“只(zhi)有(you)少數(shu)頭(tou)部房(fang)企(qi)(qi)和優(you)質房(fang)企(qi)(qi)的業績(ji)才能好轉(zhuan)，也就是說，市(shi)場分化與(yu)市(shi)場競爭會(hui)更加劇(ju)烈。”

劉水(shui)則指出，隨著(zhu)前期積壓需求的(de)(de)快速(su)釋放完成，二季度(du)(du)以來房(fang)(fang)地產市場(chang)(chang)明顯降溫，購(gou)房(fang)(fang)者觀望情緒(xu)加(jia)重(zhong)。盡(jin)管(guan)6月5年期以上LPR下調10個基點釋放積極信號，但(dan)當前購(gou)房(fang)(fang)者的(de)(de)置業情緒(xu)仍受(shou)收入(ru)預期偏弱等多種因素影響(xiang)，這(zhe)些因素能否好轉以及政(zheng)策優化力度(du)(du)的(de)(de)大小直接(jie)影響(xiang)著(zhu)下半(ban)年房(fang)(fang)地產市場(chang)(chang)走勢。

“中性情形下，下半(ban)年(nian)(nian)穩(wen)經濟(ji)等政策(ce)(ce)繼續落實推進，房(fang)地產政策(ce)(ce)維持當前節奏，購(gou)房(fang)者置業(ye)情緒緩慢(man)修復，在此情況下，下半(ban)年(nian)(nian)房(fang)地產市場恢復仍有波折。”劉水續稱。

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封面圖(tu)片來源：每日經濟新聞 資料圖(tu)