每經(jing)(jing)記者｜包晶晶    每經(jing)(jing)編輯｜魏文(wen)藝    ;

在(zai)本(ben)月(yue)中旬的上海二批次集中供地首(shou)輪土拍(pai)中，老(lao)牌(pai)國(guo)企廈門國(guo)貿(mao)(mao)地產集團（以下簡(jian)稱國(guo)貿(mao)(mao)地產）又(you)參拍(pai)了多宗高質量地塊。

據中指研究院統(tong)計，今(jin)年(nian)上半年(nian)國貿地(di)產(chan)的(de)權益拿地(di)金額達93億元、新增貨值188.4億元，分別排在行業第(di)16位(wei)、26位(wei)。

從(cong)國貿地(di)產官(guan)微公布(bu)的(de)信息(xi)來看，目前主(zhu)要布(bu)局(ju)福建、長三角、長江中游、大灣區、成(cheng)渝城市群五大區域，包括北京、上海、廣州、成(cheng)都(dou)等19個城市，戰略布(bu)局(ju)意圖明顯。

2021年6月，廈門國(guo)貿將(jiang)(jiang)地產業務剝離(li)給控股股東廈門國(guo)貿控股集團(tuan)有限公司，后者成立了(le)國(guo)貿地產并獨立發展。彼時，業內(nei)曾預(yu)測，國(guo)貿地產從上市公司剝離(li)后規模將(jiang)(jiang)持續(xu)收縮。但據《每日經濟新聞》記者觀察(cha)，國(guo)貿地產近年來的擴張勢頭卻(que)在加速。

在克而(er)瑞公布的上半年(nian)中國房地(di)產(chan)企業(ye)銷售TOP200排行榜(bang)上，國貿地(di)產(chan)以313.8億元的全口徑銷售額排在行業(ye)第30位；而(er)2022年(nian)國貿地(di)產(chan)以378.5億元排在行業(ye)第51位。

值得注意的是，去年(nian)(nian)以來(lai)，國貿地產加快了(le)旗下項目的開發節奏，如(ru)上海項目可(ke)以實現(xian)“從拿地到開盤(pan)平均6-8個(ge)月”。此外，2020年(nian)(nian)、2021年(nian)(nian)和2022年(nian)(nian)和2023年(nian)(nian)1-3月，國貿地產的營業毛利率分別為(wei)23.25%、18.53%、15.74%和15.67%，出(chu)現(xian)逐步下降趨勢。

國貿地產今年上半年房企全口徑銷售金額升至第30位 來源：中指研究院

上海從拿地到開盤6-8個月

早在1987年，國(guo)(guo)貿(mao)地(di)(di)產就(jiu)開始(shi)涉獵房地(di)(di)產業(ye)(ye)務(wu)。2021年6月，廈門(men)國(guo)(guo)貿(mao)（600755，SH）將(jiang)地(di)(di)產業(ye)(ye)務(wu)剝離給控(kong)股(gu)(gu)股(gu)(gu)東廈門(men)國(guo)(guo)貿(mao)控(kong)股(gu)(gu)集團有限公(gong)司，后(hou)者成立了國(guo)(guo)貿(mao)地(di)(di)產，并將(jiang)下屬子公(gong)司廈門(men)國(guo)(guo)貿(mao)房地(di)(di)產有限公(gong)司47.74%股(gu)(gu)權(quan)、廈門(men)國(guo)(guo)貿(mao)建設(she)開發有限公(gong)司75%股(gu)(gu)權(quan)等(deng)資產裝入國(guo)(guo)貿(mao)地(di)(di)產。

此后，國貿地產定位(wei)為美好城市(shi)運(yun)營(ying)服務商(shang)，涵蓋房地產開發、城市(shi)更新與代建、物業服務、資(zi)產運(yun)營(ying)等(deng)業務板(ban)塊。

每經(jing)記者注意到(dao)，自去年以來，前些年規模房企擴張(zhang)的法寶(bao)“高(gao)周轉”模式(shi)，如今(jin)在(zai)國貿地產身上得到(dao)體現。

比如在大本營(ying)廈門(men)，國貿(mao)地產的(de)開發節奏就顯得比較緊湊(cou)。7月初，廈門(men)國貿(mao)天琴海48套住宅獲批售(shou)。據公開資料(liao)，該項目地塊于2022年8月31日公開出讓，當時吸引(yin)了建(jian)發、中(zhong)海、華(hua)潤等多(duo)家頭部房企參拍，最(zui)終被國貿(mao)地產以總價(jia)54.3億元、溢(yi)價(jia)率0.18%拿下，10個月內便實現(xian)從拿地到(dao)銷售(shou)。

再如今年(nian)4月8日開(kai)啟線上(shang)認籌(chou)的(de)上(shang)海國貿鷺原，項目(mu)(mu)所在的(de)松江區佘山北地(di)塊(kuai)由國貿地(di)產(chan)于2022年(nian)6月競得，當(dang)時(shi)從(cong)復產(chan)復工初期開(kai)始到項目(mu)(mu)正式認籌(chou)，同(tong)樣花(hua)了10個月。

國貿地產今年上半年房企拿地金額榜上排在第16位 來源：中指研究院

事(shi)實(shi)上，自去年以來國(guo)貿的(de)(de)開(kai)發節奏(zou)開(kai)始加快。如7月(yue)8日開(kai)啟認籌的(de)(de)位于(yu)上海大虹橋(qiao)板塊的(de)(de)國(guo)貿虹橋(qiao)璟上項目，該地(di)(di)(di)塊于(yu)2022年12月(yue)9日上海第四批(pi)集中供地(di)(di)(di)中，由(you)國(guo)貿地(di)(di)(di)產通過一次(ci)性報價(jia)以33億元競得(de)，從拿地(di)(di)(di)到開(kai)盤剛(gang)好8個(ge)月(yue)。

“一是功課(ke)做得(de)比(bi)較足，很早之前就(jiu)(jiu)開始進(jin)行蓄客(ke)；另(ling)一方面我們沒(mei)有特別激(ji)進(jin)，心態還(huan)是比(bi)較謹慎(shen)的(de)。在這個過程(cheng)中(zhong)，增(zeng)強了對(dui)產品(pin)(pin)力的(de)打造，市(shi)場(chang)不好的(de)時候(hou)，產品(pin)(pin)力可(ke)以抵(di)抗(kang)市(shi)場(chang)的(de)不可(ke)控性；市(shi)場(chang)的(de)好的(de)時候(hou)，產品(pin)(pin)助力就(jiu)(jiu)能(neng)夠借(jie)東風(feng)取得(de)優異的(de)成績。”

國貿地產上海區域公司方(fang)面表(biao)示向每經記(ji)者表(biao)示，“目(mu)前在上海，從拿地到開盤，平均6-8個月。”

毋(wu)庸置疑，前(qian)些(xie)年流行的(de)(de)高(gao)周(zhou)轉的(de)(de)確增(zeng)加了房企的(de)(de)運行效率，擴大(da)了銷售規模(mo)。不過，高(gao)周(zhou)轉模(mo)式(shi)的(de)(de)另一面則(ze)是(shi)業內對于房屋質量(liang)的(de)(de)擔憂，近些(xie)年不少規模(mo)房企頻(pin)頻(pin)曝(pu)出的(de)(de)樓盤質量(liang)問題，或許就(jiu)是(shi)緣(yuan)于高(gao)周(zhou)轉模(mo)式(shi)。

“近期地(di)方國企(qi)(qi)拿(na)地(di)積極，某種程度上(shang)和其財務狀況(kuang)相對較(jiao)好有關系。需要注(zhu)意(yi)的(de)是，由于房(fang)地(di)產銷(xiao)(xiao)售市場(chang)開(kai)始降溫，很多企(qi)(qi)業(ye)過于樂觀拿(na)地(di)也容(rong)易出現新問題。”易居研(yan)究(jiu)(jiu)院研(yan)究(jiu)(jiu)總監嚴(yan)躍進(jin)7月19日(ri)通(tong)過微信向(xiang)每經記者表示，如果(guo)內部不抓好銷(xiao)(xiao)售數據，一(yi)些地(di)塊項目后續(xu)開(kai)發(fa)方面也會面臨較(jiao)大的(de)壓力(li)，所以提升項目周(zhou)轉速度很有必要。其他一(yi)些國企(qi)(qi)央企(qi)(qi)也要注(zhu)意(yi)此類(lei)問題，保持現金流(liu)穩定。”

盈利能力有待提高

據《廈門國貿地產集(ji)團有限公(gong)司(si)2023年面向專(zhuan)業(ye)投資者(zhe)公(gong)開發行公(gong)司(si)債券（第(di)一期(qi)）募集(ji)說(shuo)明書(shu)》（以下簡稱募集(ji)說(shuo)明書(shu)），2020年、2021年和(he)2022年和(he)2023年1-3月，國貿地產的營業(ye)毛利率分別為23.25%、18.53%、15.74%和(he)15.67%。隨(sui)著擴張的加(jia)碼(ma)，毛利率也出(chu)現(xian)了(le)一定下降(jiang)。

“一方面(mian)，公司房地產項(xiang)目的(de)(de)銷售(shou)單價上(shang)(shang)漲有(you)限，拿地成本有(you)所上(shang)(shang)升，公司整(zheng)體毛利率有(you)所下(xia)滑；另一方面(mian)，各年度結轉銷售(shou)的(de)(de)房地產項(xiang)目不(bu)同(tong)，不(bu)同(tong)區域(yu)不(bu)同(tong)項(xiang)目的(de)(de)毛利率差(cha)異較大。未(wei)來(lai)房地產開發業務受宏觀調控(kong)等因(yin)素的(de)(de)影響，仍(reng)存在較大的(de)(de)不(bu)確定(ding)性，因(yin)此公司毛利率存在一定(ding)的(de)(de)下(xia)滑風險。”國貿地產集團在募集說明書中表示。

另一方面(mian)，擴張規模對于(yu)資金的(de)需求也在增加。

據機構觀察，國(guo)貿地產在(zai)2022年整體保(bao)持(chi)較快的(de)開發節奏，新(xin)開工(gong)(gong)和竣工(gong)(gong)規模保(bao)持(chi)增長，新(xin)開工(gong)(gong)面(mian)(mian)積(ji)大于當(dang)期對應的(de)竣工(gong)(gong)面(mian)(mian)積(ji)。截至2023年3月末(mo)，國(guo)貿地產的(de)項(xiang)目(mu)在(zai)建(jian)面(mian)(mian)積(ji)459.04萬平方米，維持(chi)在(zai)較高水(shui)平，對資金投入量有一定(ding)要求，在(zai)建(jian)項(xiang)目(mu)主要分布在(zai)廈(sha)門、福州(zhou)、廣(guang)州(zhou)、成都及上海等城(cheng)市。

國貿地產旗下在建項目投資情況 來源：國貿地產債券募集說明書

作(zuo)為老牌(pai)國(guo)企開發(fa)商，國(guo)貿(mao)地(di)產的融資渠道相對暢通，但經營壓力(li)也不算小(xiao)。今年3月(yue)，廈門國(guo)貿(mao)房地(di)產有限(xian)公司2023年度第一期中(zhong)期票據成功入市流通，發(fa)行金額為12億元。

最新數據顯示，截至(zhi)2023年6月末，國貿地產(chan)借款余額為230.66億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，累計新增(zeng)借款55.46億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，占2022年末凈資產(chan)的22.51%。其(qi)中銀(yin)行貸款新增(zeng)55.05億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，債務融資工具新增(zeng)5億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，其(qi)他借款減(jian)少4.59億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。

國(guo)貿地(di)產在募集(ji)說明書中表示，“公司所持有的(de)高品質(zhi)土地(di)儲備(bei)為(wei)未(wei)來(lai)持續發展提供(gong)了堅實有力的(de)基礎(chu)，但后續項目開(kai)發需要(yao)公司在未(wei)來(lai)投(tou)入持續的(de)資金支持。因此，總體上公司在未(wei)來(lai)將面臨一定程度的(de)資本支出壓力。”

中誠信(xin)國(guo)際(ji)在6月27日在評級報告(gao)中指(zhi)出，“與同行業同級別(bie)企業相比，國(guo)貿地產的業務(wu)和資產規模處于(yu)較(jiao)高水平(ping)，財務(wu)杠桿處于(yu)較(jiao)低水平(ping)，存貨周轉(zhuan)效率一般，盈利能力較(jiao)弱(ruo)，非(fei)受限貨幣資金對短期債務(wu)的覆蓋能力較(jiao)弱(ruo)。”

今(jin)年(nian)上半(ban)年(nian)，國貿地產全口(kou)徑銷(xiao)售額313.4億(yi)(yi)元(yuan)，較2022年(nian)同期的(de)131.4億(yi)(yi)元(yuan)增長了139%。另據國貿地產官微(wei)，其上半(ban)年(nian)認購金額超400億(yi)(yi)元(yuan)，有望緩解加速擴張(zhang)時期的(de)現金壓(ya)力。

“市場下行期，對城(cheng)市乃至細化到某一個板塊的(de)(de)選擇都尤為重(zhong)要，以上海(hai)為例，剛需市場還(huan)是(shi)非常有(you)韌性的(de)(de)，但如果落子的(de)(de)板塊不足(zu)以支撐500萬(wan)到600萬(wan)元級的(de)(de)消費群體(ti)，那么項目(mu)面臨的(de)(de)銷售困境(jing)和銷售周(zhou)期都會被(bei)放大(da)。”國貿地產上海(hai)區域公司(si)方面向每經記者表示。

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封(feng)面圖(tu)片來(lai)源：國貿地(di)產官微