每(mei)經記者｜黃(huang)婉(wan)銀    每(mei)經編(bian)輯(ji)｜魏(wei)文藝     

今年上(shang)半年，上(shang)市房企的業績表現如何?

從目前已(yi)發(fa)布(bu)2023年上(shang)半(ban)(ban)年度業(ye)績報告的(de)A股和港股上(shang)市房(fang)企看，頭(tou)部房(fang)企的(de)規(gui)模效益依然(ran)突出，而多家中小房(fang)企則出現“增收不增利”的(de)情況。同時，有房(fang)企歸(gui)母凈利潤同比(bi)扭虧甚至大(da)增1700%，也(ye)有多家企業(ye)上(shang)半(ban)(ban)年由(you)盈轉虧。

值得注意的(de)是，上(shang)半年不(bu)少房企出現業績較(jiao)大波動，主要因旗下(xia)項目(mu)較(jiao)少，兼受個別項目(mu)或(huo)區域(yu)市場影響較(jiao)大。而房屋(wu)銷售(shou)收入、成本的(de)大幅增加，則成為這些房企歸母凈利(li)潤(run)下(xia)滑的(de)主要原因。

中(zhong)指研(yan)(yan)究(jiu)(jiu)院企業研(yan)(yan)究(jiu)(jiu)總監劉(liu)水8月31日在接受(shou)《每日經(jing)濟新(xin)聞》記(ji)者采訪時(shi)表示，部分(fen)中(zhong)小(xiao)房(fang)企受(shou)益于(yu)期(qi)內(nei)房(fang)地產項(xiang)目(mu)進入(ru)(ru)結(jie)轉(zhuan)期(qi)、投(tou)資收益增加(jia)、租(zu)賃收入(ru)(ru)有所好(hao)轉(zhuan)等(deng)因素影響期(qi)內(nei)實現收益增加(jia)。有些房(fang)企則面臨結(jie)轉(zhuan)項(xiang)目(mu)較少(shao)、結(jie)轉(zhuan)毛(mao)利(li)下(xia)降、各類成本費用增加(jia)等(deng)問(wen)題而導致收入(ru)(ru)減少(shao)，同時(shi)銷售預期(qi)不(bu)力加(jia)劇資產潛在減值壓力，資產處置(zhi)也(ye)將影響當期(qi)損益。部分(fen)中(zhong)小(xiao)房(fang)企則面臨區域市場下(xia)行壓力、其(qi)他(ta)業務收入(ru)(ru)增長不(bu)利(li)等(deng)問(wen)題。

多家房企“增收不增利”

從頭(tou)部房(fang)(fang)企上半(ban)年(nian)的營(ying)收來(lai)看，規模效(xiao)益依然突出，除部分出險房(fang)(fang)企外，大多數頭(tou)部房(fang)(fang)企的營(ying)收和歸(gui)母凈(jing)利潤(run)表現(xian)穩健(jian)。

如萬科A、碧(bi)桂園上(shang)半年營收(shou)均超2000億元(yuan)，綠地控股、保(bao)利(li)發展(zhan)和(he)中國恒大均超過千億元(yuan)，中海地產(chan)、華潤置地、龍湖集團、融創(chuang)中國、綠城(cheng)中國和(he)招(zhao)商(shang)蛇口均超500億元(yuan)。歸母凈利(li)方(fang)面，保(bao)利(li)發展(zhan)以122.2億元(yuan)居位，萬科以98.7億元(yuan)排在第二，綠地控股、新(xin)城(cheng)控股和(he)招(zhao)商(shang)蛇口均超過20億元(yuan)。

不(bu)過(guo)，大多數中小(xiao)房企在上半年的表現(xian)并不(bu)理(li)想，多家企業出現(xian)“增(zeng)(zeng)收不(bu)增(zeng)(zeng)利”現(xian)象。

如首開股份，上半年實現營業收入同比增長173.12%至194.01億元(yuan)，但由于成本大(da)幅增加，歸屬于上市公司(si)股東的凈(jing)利潤(run)為(wei)-19.06億元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)虧損14.24億元(yuan)。原因(yin)為(wei)“與(yu)去年(nian)同(tong)(tong)期相(xiang)比(bi)，期內房屋集中(zhong)交付項目總規模較大(da)，相(xiang)應房屋銷(xiao)售收入(ru)、成本均大(da)幅增加”。

表示在項目(mu)(mu)銷售(shou)上，上半年(nian)首(shou)開股份除(chu)北(bei)京之(zhi)外的部分城市去化(hua)不甚理想，如沈陽、大(da)連、廈(sha)門等住宅項目(mu)(mu)，目(mu)(mu)前累(lei)計簽約銷售(shou)面(mian)積較低。

中(zhong)(zhong)華企(qi)業也出現收入增長但規模凈利(li)潤虧損的情(qing)況，雖然其虧損較去年同期(qi)有所收窄，但上半年營(ying)收同比大增108.74%。其中(zhong)(zhong)一個(ge)原因是中(zhong)(zhong)華企(qi)業對(dui)旗下的鎮江(jiang)回龍山莊、鎮江(jiang)檀悅名居(ju)兩個(ge)項目合計(ji)計(ji)提減(jian)值準備0.68億元，這也相應減(jian)少公司(si)報告期(qi)內歸母(mu)凈利(li)潤約0.68億元。

港資房企路勁上半年也出現“增收不增利”現象，上半年實現收入同比(bi)增加26.22%至62.76億(yi)港(gang)元歸屬股東凈虧損達(da)12.20億(yi)港(gang)元。“因房地產(chan)市場(chang)持(chi)續下行(xing)，交付(fu)物業的價格(ge)有所下降，導(dao)致期內毛利率下跌，毛利錄得6.94億(yi)港(gang)元。”

也(ye)有(you)部分房企(qi)上半年營(ying)收凈利潤雙降。

如中洲控(kong)股(gu)(gu)，上半年實現營業(ye)收(shou)入36.46億(yi)元(yuan)，同比(bi)下(xia)降22%；實現歸屬上市公司股(gu)(gu)東的凈(jing)利(li)潤為-1969.97萬(wan)元(yuan)，同比(bi)下(xia)滑107.62%。

再如深(shen)深(shen)房(fang)A，從上半年(nian)凈利(li)(li)(li)潤(run)變化(hua)情況(kuang)來(lai)看，深深房(fang)A與去年(nian)同期相比(bi)由盈轉(zhuan)虧。“本報告期凈利(li)(li)(li)潤(run)主要(yao)來(lai)源于經(jing)常性業務，上年(nian)同期凈利(li)(li)(li)潤(run)主要(yao)來(lai)源于處置子公司產生的投(tou)資收益(yi)等非(fei)經(jing)常性損益(yi)。而營收下滑主要(yao)是房(fang)地產銷售收入下降所致。”

劉水(shui)指出，區域(yu)中(zhong)小(xiao)型房(fang)(fang)企應專(zhuan)(zhuan)注開發(fa)業務，提(ti)質增效。區域(yu)中(zhong)小(xiao)型房(fang)(fang)企應通(tong)過區域(yu)深(shen)(shen)耕、打造更加貼近客戶需求的(de)(de)產品(pin)，從而提(ti)升企業的(de)(de)專(zhuan)(zhuan)業化程度和品(pin)牌競爭(zheng)力(li)。對于(yu)立足一二線城市(shi)的(de)(de)區域(yu)性(xing)中(zhong)小(xiao)型房(fang)(fang)企，在都(dou)市(shi)圈范(fan)圍內深(shen)(shen)耕布局，應專(zhuan)(zhuan)注區域(yu)開發(fa)，通(tong)過更高(gao)的(de)(de)經(jing)營質量獲得(de)管理紅利(li)溢價，爭(zheng)取更多的(de)(de)競爭(zheng)優勢。

“對于(yu)三四線城(cheng)市中小房(fang)企(qi)(qi)，隨著盲目(mu)擴(kuo)張企(qi)(qi)業(ye)的(de)退出，競(jing)爭將有(you)望(wang)減少，這(zhe)些房(fang)企(qi)(qi)應進(jin)(jin)一步深耕(geng)大(da)本營地區，提升標準(zhun)化(hua)建設(she)程度的(de)同時打(da)造品牌價值，進(jin)(jin)而謀取更大(da)的(de)規模。”

“營利雙增”下仍有壓力

上半年也有多(duo)家(jia)房企(qi)財務指標表現(xian)優于去年同期。

如港龍中國地產，上半年實現收益74.39億元，同比(bi)增長36%；歸屬股東凈利潤1.90億元，同比(bi)增長6%%。

港龍(long)中國(guo)地(di)產的主要收益來自物業銷(xiao)售，由于報(bao)告期(qi)內(nei)交付的物業增(zeng)加，帶動已(yi)確認物業銷(xiao)售額出(chu)現(xian)增(zeng)長。同時，“上半年包括建(jian)筑成本(ben)、土地(di)成本(ben)及(ji)資(zi)本(ben)化(hua)利息(xi)在(zai)內(nei)的金額約(yue)(yue)為60.89億(yi)元(yuan)，去年同期(qi)約(yue)(yue)為43.38億(yi)元(yuan)。而(er)銷(xiao)售及(ji)營銷(xiao)開支和一般及(ji)行政開支合共(gong)約(yue)(yue)為4.11億(yi)元(yuan)，同比(bi)減少約(yue)(yue)9%。”

再看上實發展，上半年實現營業收入34.49億元(yuan)，同比增(zeng)長149.58%；歸屬于上市公司股東(dong)的凈利(li)潤3.97億元(yuan)，同比增(zeng)長529.45%，而去年同期為虧損9246.22萬元(yuan)。無論是(shi)在(zai)營收(shou)還是(shi)規模凈利潤(run)上都迎來大幅(fu)度增長，實現扭虧為盈。

上(shang)(shang)實(shi)發展(zhan)表示，實(shi)現(xian)上(shang)(shang)述業績主(zhu)要是(shi)公司抓(zhua)住市場回暖時機，圍(wei)繞(rao)年(nian)度(du)預算和重點工作(zuo)，在夯實(shi)基(ji)礎(chu)工作(zuo)的(de)(de)同時，推進重大項(xiang)目實(shi)施。上(shang)(shang)實(shi)發展(zhan)在手項(xiang)目較(jiao)少，上(shang)(shang)半年(nian)僅(jin)4個在建項(xiang)目，上(shang)(shang)海(hai)一個樓(lou)盤的(de)(de)認購銷售額就占其整體簽(qian)約金額的(de)(de)98%。

上半年，雖然張江高科營業(ye)收(shou)(shou)入(ru)(ru)(ru)同比減少(shao)59.67%至5.41億元，不過歸母凈(jing)利(li)潤(run)卻同比增(zeng)(zeng)加1701.61%，達到3.92億元。但其“凈(jing)利(li)潤(run)的(de)(de)增(zeng)(zeng)長(chang)主(zhu)要來自租(zu)賃業(ye)務收(shou)(shou)入(ru)(ru)(ru)、投資收(shou)(shou)益的(de)(de)增(zeng)(zeng)長(chang)，以及公(gong)允價值變動收(shou)(shou)益同比增(zeng)(zeng)加近(jin)2億元”。具體到房地產銷售(shou)上，張江高科收(shou)(shou)入(ru)(ru)(ru)也較同期出現大幅下降。

北辰實(shi)業(ye)(ye)(ye)上半(ban)年的(de)歸母凈(jing)利(li)實(shi)現(xian)同比(bi)扭虧(kui)，也仍要面對(dui)行業(ye)(ye)(ye)下行對(dui)業(ye)(ye)(ye)績的(de)影響。上半(ban)年北辰實(shi)業(ye)(ye)(ye)的(de)房地(di)產開(kai)發(fa)板塊、會(hui)展(zhan)（含酒(jiu)店）及商業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)板塊均實(shi)現(xian)扭虧(kui)為盈，在房地(di)產開(kai)發(fa)領域的(de)發(fa)展(zhan)仍面臨一(yi)定掣肘。

從儲備(bei)項目來(lai)看(kan)，報告(gao)期內北辰(chen)實業總土地儲備(bei)461.05萬平方米(mi)，同(tong)比(bi)下降(jiang)14.47%；其中權益土地儲備(bei)同(tong)比(bi)下降(jiang)14.55%。而且，上(shang)半年(nian)北辰(chen)實業無新增房地產儲備(bei)。同(tong)時，上(shang)半年(nian)北辰(chen)實業新開工(gong)面(mian)積23.64萬平方米(mi)，同(tong)比(bi)下降(jiang)33.56%，這一(yi)下降(jiang)意味著供應量(liang)的減弱，為未來(lai)地產板(ban)塊收入(ru)帶來(lai)了更多不確定性。

“2023年，整體房地產市場仍處于深度調整期，行業進入縮表出清、優勝劣汰階段，行業競爭格局也發生了明顯變化，企業分化現象逐漸加劇，一部分房企被淘汰，綜合實力較強的頭部央國企經營保持穩健，一些區域深耕型的國企及民營房企作為新勢力正在崛起。”劉水表示，未來行業(ye)在規模、布局、業(ye)態等方(fang)面均(jun)將形成(cheng)深度分化。開發業(ye)務賽道彎道超(chao)車(che)機會減少，頭部企(qi)業(ye)地位穩(wen)固，未來或將形成(cheng)金(jin)字塔型行業(ye)格(ge)局。

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