每經編輯｜段煉    

前不久，有網友在小紅(hong)書上發布了虧(kui)本賣房的(de)筆記(ji)。根據這位(wei)網友的(de)描述(shu)，她4年前買入了一(yi)套位(wei)于富(fu)陽東洲的(de)中式合院(yuan)(yuan)，產證面積(ji)約197㎡，還帶80㎡的(de)院(yuan)(yuan)子和兩層地下室。新房單價3萬多元/㎡，當時兩個車位也要100萬元，一共花了700多萬元。如今(jin)，為了快速出手，只能選擇虧本(ben)賣房，房子(zi)含車位只需(xu)要(yao)638萬(wan)元(yuan)，比買來時虧了上(shang)百萬(wan)元(yuan)。

無獨有偶，網友小(xiao)柳發評論說：“我去年買(mai)未來科技城的二手房想抄底，結果一年時間就虧了(le)100萬。”?

7月15日，國家統計局公布《2023年6月份70個大中城市商品(pin)住(zhu)宅銷售價格變動情況》。杭州6月份二手(shou)房價同比下跌2.4%。據錢(qian)江(jiang)晚報(bao)此(ci)前報(bao)道，記者(zhe)統(tong)計了杭(hang)州5月有(you)成交的(de)102個剛需(xu)小區的(de)價(jia)格，發現至少有30%的小區的價格，已經跌回了2017年，大部分是老小區。成(cheng)交(jiao)量低迷(mi)，掛牌量高企，“以價(jia)(jia)換(huan)量”成(cheng)了如今(jin)不少房(fang)東盡快變現的(de)出路。因此，二手房(fang)的(de)價(jia)(jia)格也就(jiu)一(yi)路下跌，其中(zhong)老小區的(de)情況最為(wei)嚴重(zhong)。

根(gen)據杭(hang)州(zhou)貝殼研究院的數據，杭(hang)州(zhou)十區6月二手房成(cheng)交5258套，比5月（7620套）下(xia)降(jiang)了31%。而到(dao)了7月，杭州(zhou)二手房市場也未見回暖(nuan)。

“從6月房價數據來看，無(wu)論是(shi)一線還是(shi)二三線城(cheng)市房價下降的(de)面積有所擴大，尤其是(shi)二手房市場下降表現(xian)更(geng)為(wei)明顯，這也顯示出房地產市場階段性(xing)下調的趨勢已經確(que)定。“58安居(ju)客研(yan)究院院長(chang)張波接(jie)受《每日(ri)經濟新聞(wen)》記(ji)者微信(xin)采訪時表示。

“抄底”買二手房，一年半跌了100萬

出租74年才能回本

據潮新聞，小柳家(jia)住閑(xian)林，前幾年眼見未(wei)來(lai)科(ke)技城房(fang)價(jia)漲得厲害，卻(que)錯過了(le)那(nei)一波行情，一直有點后悔。

2021年下半年，杭州二手房市場開始走下坡路，未來科技城板塊的房價也不可避免地受到沖擊。到了2022年，小柳認為抄底的時機到了：“我感覺跌了半年，可能要到底了，房貸利率都開始下降了，覺得可以下手了吧。”

小柳看了一圈房后，選擇了溫莎郡。她覺得這小區距離菜鳥總部近，之后出租不用愁。小柳說：“這套房子我是看著房東一路降價30萬元，覺得跌到位了才出手的。”

2022年初，剛過完年，小柳簽約買下了這套房子，面積85㎡，房屋總價320萬元，稅費28萬元，總共投入348萬元。“我們是貸款110萬，利率5.7%，當時算低了，之前二套要6%。” 買完房后，她立刻簡單裝修一番，租了出去，月租金3900元。

一切都很順利(li)，小柳沉(chen)浸(jin)在(zai)買完(wan)房子的喜悅中。

可好景不長，買房后兩個月，小柳就發現，“這房價還在降。去年4月份在朋友圈里看到中介發了一套小區同戶型85㎡房源，掛牌價才305萬元。”

之后房價一直走下坡路，最近小柳發現，小區同戶型掛牌最低的房源僅245萬元，其余不少房源掛牌價也都在250萬~280萬之間。“我也跟中介咨詢過，他們說我的這套房子想短期成交的話，建議我掛240~250萬。”小柳不敢相信，短短一年半時間，賬面資產少了100萬元。而且房貸利率也下調，現在二套房利率不到5%。

雖然小柳不(bu)愿意接受，但也(ye)不(bu)能(neng)改變這個事(shi)實。“還能(neng)怎么辦呢？只能(neng)一(yi)邊出(chu)租，一(yi)邊等‘解套’吧。”?

然而，按照其3900元的月租金計算，小柳想要掙回賬面虧損的100萬元至少也需要256個月，約合21年，而回本則需要892個月，約合74年……

“這兩(liang)年房(fang)子價(jia)格一直在(zai)降，今年以來降價(jia)更明顯。”未來科技城一家中(zhong)介門店經紀人小朱告訴潮(chao)新聞記者，“溫莎郡年初時(shi)候(hou)85㎡的房(fang)源成(cheng)交價(jia)還(huan)有(you)270萬(wan)左右，現在(zai)成(cheng)交230~240萬(wan)元。而且成(cheng)交量很低，一個月(yue)頂多成(cheng)交一兩(liang)套(tao)，少的時(shi)候(hou)可能(neng)一個月(yue)都沒有(you)成(cheng)交。”?

鳳璽云著(zhu)掛牌截(jie)圖(tu)（圖(tu)片來源：錢江晚報）

小朱說，不止溫莎郡，周邊新(xin)(xin)湖(hu)菲林，新(xin)(xin)湖(hu)果嶺(ling)、青楓墅(shu)園等樓盤(pan)都(dou)是這樣的情況。就算是去年新(xin)(xin)交(jiao)付的“紅盤(pan)”鳳(feng)(feng)璽云著，也在“破發(fa)”的邊緣。鳳(feng)(feng)璽云著新(xin)(xin)房精裝限價2.9萬元/㎡，曾(ceng)經4次開(kai)盤(pan)，每次綜(zong)合(he)中簽率均低于10%。今年6月該(gai)樓盤(pan)成(cheng)交(jiao)了一(yi)套二手房，面積129㎡，最終成(cheng)交(jiao)單價僅28563元，總價370萬元。

小朱還(huan)說(shuo)，未(wei)來科技城“三兄弟(di)”之一的未(wei)來悅，去年上半年還(huan)有房源成(cheng)(cheng)交單(dan)(dan)價(jia)超6萬(wan)元(yuan)，近期(qi)正常樓層(ceng)成(cheng)(cheng)交單(dan)(dan)價(jia)在(zai)5萬(wan)元(yuan)左右。

杭州二手房熱度斷崖式下降

部分小區房價跌回2017年

上半年，杭州樓(lou)市在春節后迎來(lai)一次(ci)短(duan)暫復(fu)蘇，但進入4月后二手房熱度(du)率先斷崖式下降，5月新房也出現明顯轉折。

為了緩解(jie)二(er)手房去化壓力，杭州4月起連續多(duo)個區域實行“一(yi)區一(yi)策”的樓市(shi)精準化調控政(zheng)策。4月(yue)14日(ri)，錢塘區(qu)的下(xia)沙(sha)街道(dao)和河莊街道(dao)加入(ru)差(cha)異(yi)化限(xian)(xian)購(gou)(gou)的范圍，即(ji)外地(di)戶籍(ji)只需(xu)1個月(yue)社保即(ji)可(ke)購(gou)(gou)買(mai)(mai)該區(qu)域(yu)內新房或二手房，本(ben)地(di)戶籍(ji)無需(xu)社保，購(gou)(gou)買(mai)(mai)二套房不(bu)受落戶5年限(xian)(xian)制。至(zhi)此，杭州錢塘區(qu)全域(yu)放松(song)限(xian)(xian)購(gou)(gou)。4月(yue)23日(ri)，杭州臨(lin)平區(qu)將臨(lin)平街道(dao)加入(ru)臨(lin)平區(qu)限(xian)(xian)購(gou)(gou)放寬區(qu)域(yu)，這意(yi)味著外地(di)戶籍(ji)只需(xu)1個月(yue)社保即(ji)可(ke)購(gou)(gou)買(mai)(mai)該區(qu)新房或二手房。

同時，4月份杭州住房公(gong)(gong)積(ji)金(jin)優惠(hui)政策再次(ci)調整，多子(zi)女家庭購買首套普通自住住房且首次(ci)申請住房公(gong)(gong)積(ji)金(jin)貸款(kuan)的，貸款(kuan)額(e)度可(ke)按家庭當期最(zui)高(gao)貸款(kuan)限額(e)上浮20%確定(ding)。

然而盡管杭州政策頻出，但似乎收(shou)效(xiao)甚微。

中指研究院(yuan)市場研究總監陳文(wen)靜5月接受(shou)《每日經濟新聞》記者采訪時(shi)曾表示，“當前杭州二手(shou)房掛牌量處在歷史高位，二手(shou)房價格下行壓力加大，購房者持(chi)幣觀(guan)望情緒(xu)進一步加重，短期來看杭州二手房成交規模或繼續走低。”而后的發展也印(yin)證了(le)她的判(pan)斷。

據錢江(jiang)晚報此前報道，記者統計(ji)了杭州5月有成(cheng)交(jiao)的102個剛需(xu)小區的價格，發現至少有30%的小區的價格，已經跌回了2017年，大部分是老小區。成交量低迷，掛牌(pai)量高(gao)企，“以價換量”成了如今不(bu)少房(fang)東盡(jin)快變現的(de)出路。因(yin)此(ci)，二手房(fang)的(de)價格也就(jiu)一路下(xia)跌，其中老(lao)小區的(de)情況最為嚴重。

根據杭州貝殼研究院的數據，杭州十區6月二手房成交5258套，比5月（7620套）下降了31%。而(er)到了7月，杭州二手房市場也(ye)未見回暖。

全國各線(xian)城市二手(shou)房價格齊跌

7月15日，國家統計局公布《2023年6月份70個大中城(cheng)市(shi)商品(pin)住宅銷售(shou)價格(ge)變動情況》。二(er)手住宅方面，6月份價(jia)格同比上(shang)漲城市(shi)僅6個，較5月再減少3個；環比上(shang)漲城市(shi)僅有7個。

其中，二手住(zhu)宅價格(ge)環比漲(zhang)幅(fu)第一(yi)的贛州，也僅有0.3%的微漲(zhang)，而(er)其二手住(zhu)宅價格(ge)同比已出現(xian)0.8%的降幅(fu)。

值得注意的是，6月份上海二手住宅價格環比降幅全國第一，為1.2%。但由于前期漲幅較高，6月份上海二手住宅價格同比漲幅仍排在第6，為0.2%。

整體(ti)來(lai)看(kan)，6月份一線城(cheng)(cheng)市(shi)二手(shou)住宅銷售(shou)價(jia)格(ge)環(huan)比(bi)下降0.7%，降幅較5月擴大0.3個百(bai)分點；二三線城(cheng)(cheng)市(shi)二手(shou)住宅銷售(shou)價(jia)格(ge)環(huan)比(bi)均下降0.4%，降幅較5月分別擴大0.1和(he)0.2個百(bai)分點。

“四(si)個一(yi)線(xian)城市二(er)手(shou)(shou)房全面(mian)出現(xian)價(jia)格(ge)環比(bi)下(xia)滑，這一(yi)現(xian)象值得關注，其中上(shang)海二(er)手(shou)(shou)房環比(bi)下(xia)滑的(de)比(bi)例(li)達1.2%，幅度最為明(ming)顯。結(jie)合(he)上(shang)海5、6月(yue)二(er)手(shou)(shou)房成交量持續下(xia)滑，市場(chang)的(de)預期開(kai)始(shi)出現(xian)變化，需要政(zheng)策(ce)在(zai)一(yi)定程度上(shang)進行提振。”58安(an)居客(ke)研究院院長張波向每經記者分析指出。

從歷史(shi)數據來看，今年3月份，70城(cheng)二手(shou)住宅(zhai)價格環(huan)比上(shang)漲(zhang)城(cheng)市(shi)數量為57個(ge)，6月份環(huan)比上(shang)漲(zhang)城(cheng)市(shi)已降至僅7個(ge)。

易居研究院研究總監(jian)嚴躍進指出，“各地二手房市場不景氣，房東和購房者對于市場的信心明顯偏弱。根據簡單算術平均計算，6月份一二三線城市的房價環比漲幅分別為-0.7%、-0.4%和-0.4%，同比漲幅則為-0.4%、-2.4%和-3.4%。”

“弱二線以及(ji)(ji)三四線城市(shi)，市(shi)場(chang)供(gong)大于求(qiu)的特點明(ming)顯，房價下行的壓力(li)增強(qiang)，目前政(zheng)策層面主要(yao)通過大力(li)放(fang)松公積金(jin)貸款(kuan)、強(qiang)化購房補貼、以及(ji)(ji)降低首付比拉動需求(qiu)側的操作為主，但政(zheng)策在市(shi)場(chang)上(shang)的效(xiao)力(li)釋放(fang)并不(bu)明(ming)顯，或(huo)并不(bu)持續。”張(zhang)波表示(shi)。

在(zai)張波看來(lai)(lai)，核(he)心一二線(xian)城(cheng)市依然存在(zai)著諸(zhu)多限制性樓市政(zheng)策，包括(kuo)限購和限價，政(zheng)策工具箱中依然有著諸(zhu)多可操作(zuo)品種，但(dan)目前的放松偏于謹慎，從而導致(zhi)市場(chang)降溫趨勢有所(suo)擴大(da)。“預計未來(lai)(lai)高能級城(cheng)市的政(zheng)策支持力量將進一步擴大(da)，如(ru)支持置換改(gai)善需求、優化(hua)遠郊限購等(deng)。”

編輯|段煉?杜恒峰?杜波

校對|程鵬

封面圖片：視(shi)覺(jue)中國（圖文無關）

每日經濟新聞綜合自潮(chao)新聞（記(ji)者(zhe)：李毅恒）、錢江晚(wan)報、每經網（記(ji)者(zhe)：包晶(jing)晶(jing)）、公開資料等(deng)