每(mei)經記(ji)者｜陳利 包晶(jing)晶(jing)    每(mei)經編輯｜陳夢妤     

226234套，重慶正成為當前全國(guo)二(er)手房掛牌規模最(zui)大的城(cheng)市。

82%，上海(hai)正成為(wei)當前(qian)全(quan)國二(er)手房(fang)掛牌規模增(zeng)幅(fu)最大(da)的城(cheng)市。

全國(guo)二手房(fang)市場復蘇之路跌宕起伏，2023年前兩個季(ji)度(du)，掛牌量逐步高企、成交(jiao)價格重回下跌區間。

上海易居研究院監測的全國13個重(zhong)點城市，二手房掛牌(pai)量(liang)在6月初攀上199萬套，相比(bi)今年初的159萬套，增幅達到25%。

“從歷史長(chang)周期角度(du)看(kan)，過(guo)去二(er)(er)手房總體處于‘不愁賣’階(jie)段，而(er)現在二(er)(er)手房開始步入‘愁賣’階(jie)段，意味著二(er)(er)手房市(shi)場已(yi)經從賣方市(shi)場開始悄然(ran)變(bian)為買方市(shi)場。”易居研究(jiu)院認為。

《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者調查(cha)發(fa)現，今年3月(yue)(yue)12日，重慶的二(er)手房(fang)掛牌量才首次突(tu)破(po)19萬大(da)關，3個(ge)月(yue)(yue)時間(jian)新(xin)增掛牌房(fang)源超過3萬套(tao)；武(wu)漢超過80%的二(er)手房(fang)均(jun)在(zai)降價，今年已經有超1000家中介(jie)(jie)門店(dian)關門；上(shang)海個(ge)別門店(dian)店(dian)東則為置換房(fang)源的客戶(hu)用(yong)火鍋(guo)券充抵了10萬元中介(jie)(jie)費，一些中介(jie)(jie)門店(dian)則虧(kui)錢運營(ying)。

重慶掛牌價不及兩年前

張程（化名(ming)）后悔了：兩年前，曾有買家(jia)出價132萬(wan)元，要買自己(ji)一套位于渝北區北岸新洲的套二，“當時覺得(de)價格(ge)上還(huan)能再(zai)漲點，也不(bu)急著出手。”

然而兩(liang)年過去了，當時(shi)能(neng)賣132萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)的房(fang)子(zi)(zi)，如今連120萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)都賣不到了。據張程介紹，這(zhe)套房(fang)子(zi)(zi)是2018年花(hua)98萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)買的二手房(fang)，91平方米(mi)，單價(jia)(jia)剛過10000元(yuan)(yuan)，“如果以現在(zai)這(zhe)個價(jia)(jia)格出售，除了貸款利息和之(zhi)前入住時(shi)的翻修(xiu)，可能(neng)只(zhi)保(bao)證剛好(hao)不虧錢。”張程告訴記者，現在(zai)他(ta)暫(zan)時(shi)不降價(jia)(jia)出售，“再穩(wen)穩(wen)”，“萬(wan)(wan)一之(zhi)后價(jia)(jia)格又能(neng)有所上漲呢？”

“現在(zai)(zai)這(zhe)個小區(qu)房(fang)源價格跟前兩(liang)年比都有(you)所下降，現在(zai)(zai)我們(men)門(men)店還掛牌了一套(tao)同小區(qu)、同等面(mian)積的(de)房(fang)源，掛牌價格只有(you)90多(duo)萬(wan)元(yuan)。”重(zhong)慶(qing)德佑(you)冉家壩商圈一門(men)店經(jing)紀人(ren)于洋（化名）在(zai)(zai)電話中告訴《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記(ji)者(zhe)，不(bu)過這(zhe)套(tao)房(fang)源是在(zai)(zai)二(er)樓，特殊樓層價格參考價值(zhi)不(bu)大(da)。

記者在(zai)貝殼找房(fang)了解到，目前北岸新(xin)洲(zhou)掛(gua)(gua)牌(pai)(pai)(pai)房(fang)源有41套，掛(gua)(gua)牌(pai)(pai)(pai)單價(jia)12657元/平方米(mi)，這一價(jia)格環(huan)比上(shang)月下降了1.69%；在(zai)售(shou)(shou)房(fang)源中(zhong)大多是最(zui)近兩(liang)年才掛(gua)(gua)牌(pai)(pai)(pai)出售(shou)(shou)的，9成以(yi)上(shang)先(xian)后降價(jia)，其中(zhong)一套實際使用(yong)面積超(chao)過(guo)200平方米(mi)的房(fang)源，2019年5月掛(gua)(gua)牌(pai)(pai)(pai)時為280萬元，但最(zui)新(xin)的掛(gua)(gua)牌(pai)(pai)(pai)價(jia)格是230萬元。

“如果有意(yi)向購買(mai)，這(zhe)個價格是還(huan)可以再談的。”于(yu)洋表示，目(mu)前(qian)重(zhong)慶(qing)二手房屬于(yu)買(mai)方市場。

對于(yu)當前(qian)絕大部分房(fang)源的調價(jia)行為(wei)，于(yu)洋直言(yan)，除了市(shi)場下(xia)行和業(ye)主急于(yu)出售等原因外，還(huan)有中介主動議價(jia)行為(wei)。“這與(yu)我們的業(ye)績相關聯(lian)。”

他舉例(li)道(dao)，如果一(yi)套(tao)房源(yuan)的(de)成交價格(ge)和其初(chu)始掛(gua)牌(pai)價基本一(yi)致，就(jiu)(jiu)證明我(wo)們對房源(yuan)的(de)維(wei)護沒(mei)有花費多少(shao)精力，我(wo)們的(de)業績就(jiu)(jiu)會少(shao)一(yi)點，工資相應也會減少(shao)，因此在沒(mei)有帶客看房的(de)時(shi)候，大(da)家都(dou)會主動與房東議價，以加速房源(yuan)的(de)掛(gua)牌(pai)、成交周期。

多種因素作用下，好(hao)不容(rong)易止跌(die)的重(zhong)慶(qing)二手房價格，又降下來(lai)了。

中(zhong)指研究院提供的數(shu)據顯示，2022年8月(yue)~2023年5月(yue)，重慶市二手住宅成(cheng)交均(jun)價環(huan)比(bi)連續10個月(yue)下(xia)降，其中(zhong)2023年5月(yue)成(cheng)交均(jun)價為13477元(yuan)/平方米，環(huan)比(bi)下(xia)跌(die)0.50%，環(huan)比(bi)跌(die)幅繼續擴大，這一價格同比(bi)2022年5月(yue)的14054元(yuan)/平方米已下(xia)跌(die)4.1個百分點。

國家(jia)統計局數據也顯示，自2022年8月以來，重慶(qing)市二手住宅銷(xiao)售價(jia)格指數同環比(bi)已連續6個月下(xia)(xia)跌，直至2023年2月環比(bi)止跌回升，升幅為0.3%，同比(bi)仍(reng)下(xia)(xia)降2.8%，在隨后的3、4月環比(bi)價(jia)格持續上漲，截至4月同比(bi)下(xia)(xia)降幅度已縮小至2.6%；但(dan)到(dao)了5月，重慶(qing)二手房價(jia)格又再次進入下(xia)(xia)跌通道，環比(bi)再次下(xia)(xia)跌0.5%。

而與下行價(jia)格相(xiang)反的(de)，則是持續上漲的(de)掛牌量。

據鏈家官(guan)網，截至(zhi)6月(yue)27日，重慶二手房掛(gua)牌量已經來到了226234套(tao)，而今年3月(yue)12日才首(shou)次突(tu)破19萬大關，3個月(yue)時(shi)間新(xin)增(zeng)掛(gua)牌房源超(chao)過3萬套(tao)。但交易量上，銳理數(shu)據顯(xian)示，5月(yue)重慶主(zhu)城(cheng)二手房僅9115套(tao)成交。

“一(yi)方面，重慶新房滿兩年才能上市交易，這也(ye)導(dao)致部(bu)(bu)分業主在(zai)限售期滿后掛牌出(chu)售，特別是(shi)部(bu)(bu)分投(tou)資客；另一(yi)方面，前兩年疫情，生意(yi)經營困(kun)難的需要賣房還(huan)債(zhai)或(huo)者(zhe)持續投(tou)資。”于洋告訴記者(zhe)，其所(suo)在(zai)的中(zhong)介(jie)行業，這兩年也(ye)有部(bu)(bu)分個人門店因(yin)經營困(kun)難而關門的。

武漢超八成二手房降價

“截(jie)至目前，6月這個小區(qu)（中建大公館）一套成交(jiao)都沒有(you)！”武漢德佑格林東郡江門(men)店經紀人張(zhang)強（化(hua)名(ming)）無奈地說，在當(dang)前二手房(fang)業務成交(jiao)量(liang)不佳的情況下，門(men)店只能靠租賃與銷(xiao)售新房(fang)支(zhi)撐(cheng)業績(ji)。

公(gong)開信息(xi)顯示，位于東(dong)湖(hu)高新區的中(zhong)建大公(gong)館總(zong)占地面(mian)積22.4萬平方(fang)米，一期于2017年12月(yue)首次開盤，彼(bi)時毛坯(pi)均價22000元/平方(fang)米，小區附近集合了(le)光(guang)谷(gu)實驗小學(xue)、光(guang)谷(gu)第(di)十小學(xue)、光(guang)谷(gu)實驗中(zhong)學(xue)等多(duo)所知名公(gong)立學(xue)校(xiao)。

不過盡管如此，貝(bei)殼(ke)二(er)手房平(ping)臺數據(ju)顯(xian)示，截至(zhi)6月(yue)27日，中(zhong)(zhong)建(jian)大公(gong)館一(yi)期掛牌房源已有128套(tao)，其(qi)中(zhong)(zhong)6月(yue)新(xin)增10套(tao)掛牌房源，最近一(yi)次成(cheng)交還要追溯至(zhi)兩(liang)個月(yue)前的4月(yue)13日。

成(cheng)交信息(xi)顯示，該套房源為(wei)面(mian)積108.26平方米(mi)套三戶型，初始掛牌價為(wei)282萬元，成(cheng)交周期達到533天(tian)，調(diao)價18次。

“成交價(jia)肯定(ding)是低于這個掛牌價(jia)的，按照近期區域市場成交情況來看，降價(jia)10萬(wan)(wan)~20萬(wan)(wan)元(yuan)都是正常的。”

記者(zhe)梳理該小區目前掛(gua)牌(pai)房(fang)(fang)源(yuan)情(qing)況(kuang)看到，超(chao)九(jiu)成房(fang)(fang)源(yuan)存在降價(jia)情(qing)況(kuang)，甚(shen)至有(you)的(de)(de)房(fang)(fang)源(yuan)一次(ci)性降價(jia)40萬元，有(you)的(de)(de)房(fang)(fang)源(yuan)掛(gua)牌(pai)一年(nian)內調價(jia)就超(chao)過(guo)15次(ci)。“有(you)些房(fang)(fang)東急于回收(shou)資金(jin)，不(bu)(bu)(bu)得不(bu)(bu)(bu)下調掛(gua)牌(pai)價(jia)；也有(you)些大(da)戶(hu)型掛(gua)牌(pai)價(jia)下調幅度較大(da)，如果(guo)算上資金(jin)信貸、裝修成本，有(you)的(de)(de)房(fang)(fang)源(yuan)價(jia)格房(fang)(fang)東是不(bu)(bu)(bu)賺錢的(de)(de)，甚(shen)至會虧本賣。”張強告訴《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者(zhe)。

不只是東湖高新(xin)區(qu)(qu)(qu)。記者調查發現，武漢主要(yao)區(qu)(qu)(qu)域代表(biao)樓盤(pan)如江岸區(qu)(qu)(qu)旭秀星匯(hui)君(jun)泊、硚口區(qu)(qu)(qu)時代新(xin)世界、東湖高新(xin)區(qu)(qu)(qu)保利時代北區(qu)(qu)(qu)、武昌區(qu)(qu)(qu)復地東湖國際等(deng)二手(shou)房(fang)價(jia)格(ge)均有不同幅(fu)度的回落下調，“基本上全武漢的二手(shou)房(fang)價(jia)格(ge)都(dou)在降。”

諸葛找房(fang)數據研究(jiu)中心報告顯示，5月(yue)熱點城(cheng)市二手房(fang)掛牌房(fang)源，調價房(fang)源中降(jiang)價比(bi)例超(chao)過80%，其中武漢的二手房(fang)掛牌量降(jiang)價房(fang)源同樣超(chao)過80%。中指(zhi)研究(jiu)院監控數據也(ye)顯示，5月(yue)，武漢二手房(fang)價格環比(bi)4月(yue)下跌0.54%，連續15個(ge)月(yue)環比(bi)下跌。

而截至6月27日，武(wu)漢市房(fang)地產經紀服(fu)務(wu)平(ping)臺顯(xian)示，武(wu)漢市二手房(fang)掛牌量已經來到了176407套。

在成(cheng)交價(jia)格持續下跌、掛牌量攀升的同(tong)時，武漢二手房的成(cheng)交量卻在沖高后迅速(su)回落。

《每日經濟新聞》記者通過貝(bei)殼平(ping)臺跟蹤(zong)梳理發現，今年(nian)2~3月，貝(bei)殼平(ping)臺武漢(han)二手房每日成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量約(yue)200套，最(zui)高單(dan)日成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量超300套。5月，武漢(han)貝(bei)殼平(ping)臺新增掛牌量約(yue)24000套，而全月成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量僅3183套，平(ping)均每天成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)僅約(yue)100套，到了6月，這一(yi)數據還(huan)在持續走低(di)，市場明顯(xian)已(yi)經呈(cheng)現乏(fa)力走弱態(tai)勢(shi)。

“今年初二(er)手房(fang)市(shi)場(chang)有一(yi)(yi)段短(duan)暫的復(fu)蘇(su)，但(dan)沒想到這波(bo)行情4月就(jiu)開(kai)始衰減了。”江岸區(qu)中環地(di)產一(yi)(yi)門(men)店經(jing)紀人鄧瑤（化名(ming)）告訴記者(zhe)，就(jiu)算是以前(qian)熱門(men)的學區(qu)房(fang)，近期(qi)不僅(jin)價(jia)(jia)格有松動，成交量也在走低，“部(bu)分(fen)房(fang)東看不到短(duan)期(qi)內價(jia)(jia)格有回升的希望(wang)，整個市(shi)場(chang)預期(qi)沒有好轉，就(jiu)只(zhi)希望(wang)能(neng)趕緊出手。”

據武漢樓市一知(zhi)情(qing)人士透露，今年4月后，由(you)于市場業務(wu)量的(de)下滑，貝(bei)殼(ke)在(zai)武漢關閉或合(he)并了一些(xie)實體門店，目前武漢的(de)線下實體門店已從3月的(de)超3000家，下降至如(ru)今的(de)不足1700家。

“我們門店就有(you)一(yi)部分人選擇了離(li)職、轉行(xing)。”鄧瑤透(tou)露，這些(xie)離(li)職人員(yuan)中很大一(yi)部分是(shi)剛進入這個(ge)行(xing)業不久的“新(xin)人”，“老員(yuan)工(gong)還是(shi)比較固定(ding)。”

上海二手房掛牌增速第一

“這樣的(de)現(xian)金券(quan)一共有1000張。”據《每日經(jing)(jing)濟新聞》此前報道，李小憶是上海21世紀(ji)不動產某門(men)店(dian)店(dian)東，他拿出了幾疊火(huo)鍋店(dian)抵用(yong)券(quan)，向(xiang)記(ji)者聲稱，為了維護客(ke)(ke)戶關系，他經(jing)(jing)營的(de)中介門(men)店(dian)在(zai)為一個(ge)開火(huo)鍋店(dian)的(de)老客(ke)(ke)戶置換千(qian)萬級房屋后，用(yong)火(huo)鍋券(quan)充抵了10萬元中介費。

上半年(nian)著急買(mai)(mai)房的宋女士，在3、4月看過十幾套房源后，已經暫緩了看房計劃。“我們準(zhun)備一直看到(dao)今年(nian)年(nian)底，原先300萬元出頭只能買(mai)(mai)一室一廳，但現(xian)在好好挑挑也許能買(mai)(mai)到(dao)二室一廳呢。”

今年(nian)2月(yue)以來，上(shang)海二手房(fang)掛(gua)牌量持(chi)續走(zou)高。易居研究院(yuan)報告顯(xian)示(shi)，截至6月(yue)初，在13個重點監測城市中，上(shang)海二手房(fang)掛(gua)牌規模比(bi)年(nian)初增(zeng)加82%，增(zeng)幅(fu)全國第一，掛(gua)牌套數達到(dao)18萬套。

5月二手(shou)房的(de)交易數據(ju)是1.53萬(wan)套，剛(gang)過“榮枯線”，但相比(bi)4月的(de)成交量縮水約13%。

上海中原地(di)產市場(chang)分析師盧文(wen)曦表示，“一般來說，大部(bu)分市場(chang)交(jiao)易(yi)是(shi)通過中介成(cheng)交(jiao)的，差不多占(zhan)八成(cheng)；通過手(shou)(shou)拉手(shou)(shou)交(jiao)易(yi)的（繞過中介的二手(shou)(shou)房交(jiao)易(yi)）可能(neng)占(zhan)兩成(cheng)左(zuo)右，但5月手(shou)(shou)拉手(shou)(shou)交(jiao)易(yi)比(bi)值(zhi)上升到了26%。”

手拉手，意(yi)味著該筆(bi)交易(yi)可能是為(wei)了打新，需要騰出(chu)購房資(zi)格，而房子(zi)一時半會賣不掉(diao)，只能進行親友(you)之間的更(geng)名操作。

“也(ye)就說，經紀人的(de)‘體感’更差。”盧文曦指出。“在這樣(yang)的(de)情況下(xia)，6月市(shi)場上真正愿(yuan)意自己去做一些交(jiao)易買賣的(de)，或許收縮得更明顯(xian)，全月市(shi)場很有可能直(zhi)接到(dao)達‘地板(ban)量’——成(cheng)交(jiao)1.3萬~1.4萬套。”

21世紀不(bu)(bu)動產(chan)另(ling)一(yi)位店長(chang)韓新志向記者證實了(le)這(zhe)(zhe)一(yi)感(gan)受，“預期不(bu)(bu)好(hao)，現在很多客戶暫緩了(le)買房計劃，先把錢袋捂(wu)緊，觀(guan)望市(shi)場。但不(bu)(bu)管(guan)是剛需上車還是置換，這(zhe)(zhe)些(xie)客戶肯定是有(you)(you)需求(qiu)的(de)。庫存(cun)這(zhe)(zhe)么大，置換需求(qiu)還是主流，有(you)(you)些(xie)人繼續置換周(zhou)邊二(er)手房，有(you)(you)些(xie)是拿錢買新房，純套(tao)現的(de)少(shao)。”

事實上，各大中介品牌前期加速(su)擴(kuo)張、搶(qiang)占市(shi)場份額，但在市(shi)場下行期壓力陡然增(zeng)大。

“現(xian)在大家(jia)都進(jin)入了(le)洗牌期，很多店(dian)目前是虧錢的，勉強(qiang)還開著(zhu)的門店(dian)也基本上靠硬撐著(zhu)。“韓新志坦言。

像他們這樣18人左右規(gui)模的(de)門店，目(mu)前每個月成交1單(dan)到1.5單(dan)。

但這個行業整(zheng)體(ti)表現又(you)有所割裂：一(yi)(yi)邊(bian)是(shi)成交量(liang)粥(zhou)少(shao)僧多，門(men)店(dian)過剩；另一(yi)(yi)邊(bian)則(ze)是(shi)每家(jia)都缺人(ren)，都在招人(ren)。割裂的背后，韓新(xin)志透(tou)露(lu)，門(men)店(dian)規模和員工人(ren)數仍(reng)是(shi)競爭的重要(yao)抓(zhua)手，市(shi)場向好時的收入(ru)情況(kuang)，再加(jia)上前期投入(ru)的經營成本，也是(shi)各家(jia)門(men)店(dian)繼續堅持的動力。“不過，如(ru)果(guo)沒有刺(ci)激政(zheng)策利好二手房的話(hua)，可能7、8月又(you)要(yao)關掉一(yi)(yi)批店(dian)了。”

而在銷(xiao)售端未(wei)出現重大反(fan)彈的情況下，供(gong)應端的大規模增長必然帶來去化(hua)周期的延長。統計顯(xian)示，今(jin)年一季度(du)，全國13城二手(shou)住宅去化(hua)周期為(wei)10個(ge)月，而二季度(du)該指標為(wei)15個(ge)月，出現明顯(xian)增長。

另一方面，二(er)手住宅(zhai)價(jia)(jia)格(ge)指(zhi)數也開始大面積(ji)下行。國(guo)家(jia)統計局最(zui)新(xin)公布的70個(ge)大中城(cheng)市(shi)二(er)手房(fang)價(jia)(jia)格(ge)指(zhi)數顯(xian)示，5月僅15個(ge)城(cheng)市(shi)價(jia)(jia)格(ge)上(shang)漲，而在(zai)4月上(shang)漲城(cheng)市(shi)數量還高達36個(ge)。

此外，5月一二(er)三(san)線城市的房(fang)價(jia)環比漲跌(die)分別(bie)為-0.4%、-0.3%和-0.2%，同(tong)比分別(bie)為0.4%、-2.1%和-3.3%。“三(san)類城市二(er)手房(fang)都重(zhong)新進(jin)入下跌(die)區間，說明市場壓(ya)力具有(you)普遍性。”嚴躍(yue)進(jin)說。

無論掛牌(pai)數(shu)量(liang)、成(cheng)交數(shu)量(liang)，還是價格(ge)指(zhi)數(shu)，都共(gong)同指(zhi)向——二手房(fang)供求關系明顯(xian)緊張。