每(mei)經(jing)記者｜黃婉銀每(mei)經(jing)編輯 魏文藝    

春節過后，房地(di)產市(shi)場出(chu)現回暖，尤其(qi)是二手房成交量反彈(dan)明顯。

據(ju)諸葛找(zhao)房，今年第11周（3月(yue)6日(ri)~3月(yue)12日(ri)）重點10城（北京(jing)、深圳(zhen)、蘇州、南京(jing)、青(qing)島、成都、杭(hang)州、廈(sha)門、東(dong)莞、佛山）二手(shou)住宅成交量為23408套，環比上漲(zhang)3.75%，連續6周上漲(zhang)。雖然上周（3月(yue)13日(ri)~3月(yue)19日(ri)）成交量環比下降(jiang)4.99%，但仍(reng)處于歷史高位水平。

易居研究院數(shu)據顯示，2月(yue)份(fen)全(quan)國(guo)8個(ge)(ge)重點(dian)城市(shi)（北京、上(shang)海(hai)、廣(guang)州(zhou)、深圳(zhen)、成都、杭州(zhou)、南京和廈(sha)門）二手住宅成交套數(shu)為(wei)79438套，環比(bi)增長(chang)78％，同比(bi)增長(chang)96％。觀察歷史數(shu)據，當前成交數(shu)據創下了20個(ge)(ge)月(yue)來(lai)的新高(gao)，即2021年7月(yue)份(fen)以來(lai)的月(yue)度最高(gao)值。從(cong)這個(ge)(ge)角度看，二手房交易行情明顯好于市(shi)場預期。

不過(guo)值得(de)注(zhu)意(yi)的是，在多地(di)二手房(fang)成交(jiao)量(liang)(liang)反彈(dan)的同(tong)時，二手房(fang)掛(gua)牌(pai)量(liang)(liang)也不斷攀升。鏈(lian)家平臺(tai)顯示，2月北京、佛(fo)山等(deng)十余城二手房(fang)掛(gua)牌(pai)量(liang)(liang)超過(guo)10萬(wan)套(tao)，其(qi)中蘇(su)州、南京、天津(jin)、重慶4個城市(shi)的掛(gua)牌(pai)量(liang)(liang)更(geng)是突破15萬(wan)套(tao)。

多(duo)位(wei)業(ye)內專家在(zai)接受《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者采訪時(shi)表示，當前(qian)掛牌的(de)業(ye)主一(yi)部(bu)分為有換房(fang)(fang)(fang)(fang)需求的(de)業(ye)主，通過“賣(mai)(mai)一(yi)買(mai)一(yi)”的(de)方式置換名下房(fang)(fang)(fang)(fang)產再(zai)購買(mai)新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)進行改善。另有一(yi)部(bu)分為早(zao)前(qian)高位(wei)買(mai)入的(de)業(ye)主，在(zai)市(shi)場活(huo)躍度提升的(de)當下，以期賣(mai)(mai)出房(fang)(fang)(fang)(fang)產置換資金。“在(zai)消費端(duan)還(huan)沒有及時(shi)跟(gen)上時(shi)，會出現(xian)在(zai)售(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)源量較(jiao)多(duo)的(de)情況。二(er)手房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)市(shi)場交易(yi)機制與新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)不同，不能用新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)庫(ku)存的(de)思維來看待二(er)手房(fang)(fang)(fang)(fang)在(zai)售(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)源的(de)增(zeng)加(jia)。”

上海，市(shi)民在一家房(fang)產中(zhong)介公司(si)櫥窗(chuang)前研究二手房(fang)價(jia)格 IC photo

多城掛牌量超10萬套

春節(jie)過后，去年以來的樓(lou)市利(li)好政(zheng)策逐(zhu)步(bu)發酵(jiao)，前(qian)期積壓的購(gou)房(fang)需求(qiu)逐(zhu)步(bu)釋放，疊(die)加今年以來多城貸款額(e)度(du)(du)相(xiang)對(dui)寬松、貸款利(li)率下調(diao)以及部分城市松綁限售等，看房(fang)熱度(du)(du)回升(sheng)，帶動二手房(fang)成(cheng)交連續6周上升(sheng)，多次刷(shua)新近(jin)兩年成(cheng)交峰值。

據諸葛找房統計(ji)，上(shang)周（3月13日(ri)~3月19日(ri)）重(zhong)點10城二(er)手(shou)住宅成交(jiao)量(liang)為(wei)22239套，環(huan)比下降4.99%，雖然(ran)二(er)手(shou)房成交(jiao)止升轉降，但仍處(chu)于歷史高位(wei)水(shui)平。

據貝殼研究院(yuan)監測數(shu)據，2月(yue)(yue)重(zhong)慶二手房(fang)成交(jiao)套(tao)(tao)數(shu)突破1萬套(tao)(tao)，環比、同比分別(bie)增加55.59%、50.07%；杭州二手房(fang)成交(jiao)套(tao)(tao)量從(cong)1月(yue)(yue)的(de)2076套(tao)(tao)增至2月(yue)(yue)份(fen)的(de)5821套(tao)(tao)；長沙2月(yue)(yue)二手房(fang)成交(jiao)4370套(tao)(tao)，創下自去年8月(yue)(yue)以來(lai)新高。

不(bu)過，記者梳理發現，目(mu)前在鏈家(jia)平臺(tai)上，已經(jing)(jing)有北京(jing)、佛(fo)山、合肥、杭州(zhou)、廣(guang)州(zhou)等十余個城(cheng)市(shi)二手房掛牌(pai)量超過10萬套，其中(zhong)蘇(su)州(zhou)、南京(jing)、天(tian)津、重慶四個城(cheng)市(shi)的(de)掛牌(pai)量已經(jing)(jing)突破(po)15萬套。進(jin)入2月以來，各(ge)地(di)掛牌(pai)量的(de)增長尤為明顯。

中指研究院市(shi)場研究總(zong)監(jian)陳(chen)文靜3月(yue)22日(ri)通過微信告訴記者，去(qu)年二(er)手(shou)(shou)房(fang)交(jiao)易(yi)相關優(you)化(hua)政(zheng)策頻出(chu)，2022年8月(yue)起，濟南、深圳等地(di)推行“帶押過戶”交(jiao)易(yi)模式，隨(sui)后全國多個城(cheng)市(shi)跟(gen)進，該模式可(ke)明顯縮短二(er)手(shou)(shou)房(fang)交(jiao)易(yi)周(zhou)期，并(bing)降低(di)(di)一(yi)部分(fen)交(jiao)易(yi)成(cheng)本；2022年9月(yue)底(di)，財政(zheng)部、國稅(shui)總(zong)局(ju)發布新(xin)政(zheng)，一(yi)年內換房(fang)可(ke)享受個稅(shui)退稅(shui)優(you)惠，二(er)手(shou)(shou)房(fang)交(jiao)易(yi)成(cheng)本進一(yi)步降低(di)(di)；同時，成(cheng)都、長沙等部分(fen)城(cheng)市(shi)出(chu)臺(tai)政(zheng)策調整(zheng)限(xian)售年限(xian)要求。“這些優(you)化(hua)政(zheng)策的出(chu)臺(tai)，在供求兩端推動(dong)了二(er)手(shou)(shou)房(fang)市(shi)場活躍度(du)提升，一(yi)定(ding)程度(du)帶動(dong)了二(er)手(shou)(shou)房(fang)掛(gua)牌(pai)量增加。”

以深圳(zhen)為例，據深圳(zhen)中原研究(jiu)中心統計，2月深圳(zhen)二(er)手(shou)住(zhu)宅(zhai)(zhai)過戶(hu)套(tao)數(shu)為2509套(tao)，環比(bi)(bi)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)80.4%，同(tong)比(bi)(bi)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)187.7%；二(er)手(shou)住(zhu)宅(zhai)(zhai)成交(jiao)23.6萬平方米，環比(bi)(bi)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)80.0%，同(tong)比(bi)(bi)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)188.3%。從漲跌幅來看，2月各區在售套(tao)數(shu)漲幅均超2成。截至(zhi)2月底，深圳(zhen)的二(er)手(shou)房(fang)在售房(fang)源數(shu)量(liang)較1月出現大幅度(du)上(shang)(shang)升(sheng)(sheng)，達2.9萬套(tao)，逼近去年高位。

再(zai)看(kan)杭州，據貝殼研究院(yuan)數據，2月(yue)杭州二手(shou)(shou)房(fang)網簽單(dan)量達7396套，環比1月(yue)增長(chang)133%，與去年“5·17”新政后的6月(yue)網簽量相(xiang)當，為2021年6月(yue)以來20個月(yue)的網簽最(zui)高值。不過2月(yue)份二手(shou)(shou)房(fang)網簽均價(jia)較1月(yue)份下(xia)滑(hua)2.2%，處于“量升價(jia)跌(die)”態勢。

事實上(shang)，“量升價跌”也是多個(ge)主要城(cheng)市(shi)(shi)二(er)手房市(shi)(shi)場的普(pu)遍(bian)現象。據廣州(zhou)中(zhong)原研究發展部數(shu)據，廣州(zhou)2月二(er)手房網簽(qian)均價為29261元(yuan)/平方(fang)米，環比1月微跌2.8%。

二手房市場分化或加劇

在中指(zhi)(zhi)院(yuan)統計的全國70城(cheng)二(er)手房價(jia)格(ge)(ge)指(zhi)(zhi)數(shu)中，2月份價(jia)格(ge)(ge)指(zhi)(zhi)數(shu)出現同比增長的僅成都(dou)、北(bei)京、上海等7個城(cheng)市，其余城(cheng)市二(er)手房價(jia)格(ge)(ge)指(zhi)(zhi)數(shu)均(jun)是(shi)同比下跌(die)狀態。

多(duo)個城(cheng)市“量升價跌”，是二手房市場分(fen)化加劇的寫照。據(ju)深(shen)圳中(zhong)原研究中(zhong)心(xin)數據(ju)，2月(yue)二手住宅(zhai)套均總價為(wei)682萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)，環比(bi)下滑(hua)26.9%。從(cong)成交(jiao)總價段(duan)的分(fen)布來(lai)看，2月(yue)350萬(wan)(wan)(wan)~500萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)價段(duan)二手房成交(jiao)占比(bi)24.5%，升幅最大；250萬(wan)(wan)(wan)~350萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)價段(duan)成交(jiao)占比(bi)18.2%，下滑(hua)6.3%，跌幅最為(wei)明顯。

陳文(wen)靜補充道，二手(shou)房(fang)(fang)源在配(pei)套(tao)資(zi)源、交通資(zi)源、房(fang)(fang)齡(ling)等(deng)方面間的差異更(geng)為直觀(guan)地反應在成交價(jia)格(ge)之中(zhong)，交通便利、配(pei)套(tao)資(zi)源優質的二手(shou)房(fang)(fang)源更(geng)受(shou)購(gou)房(fang)(fang)者青(qing)睞，而區位(wei)、配(pei)套(tao)資(zi)源優勢較(jiao)(jiao)弱的房(fang)(fang)源則較(jiao)(jiao)少受(shou)到關注，二手(shou)房(fang)(fang)市場分(fen)化態勢或延續。

二(er)手房(fang)掛牌(pai)量短期內迅速增(zeng)長，也是當前市場復蘇的(de)(de)體現之(zhi)一。春(chun)節前市場低迷，市場部分被擠壓的(de)(de)需求開(kai)始釋放，樓市回溫也加強了買賣雙方的(de)(de)交易意愿。

“二(er)手(shou)房(fang)(fang)掛(gua)牌(pai)量(liang)增加是市場(chang)復蘇的一(yi)個過程，當市場(chang)預(yu)期轉(zhuan)好，部分二(er)手(shou)房(fang)(fang)業主(zhu)要(yao)改善換房(fang)(fang)，就需(xu)要(yao)先賣后買，在(zai)消費端還沒有(you)及時跟(gen)上(shang)時，會出現在(zai)售(shou)房(fang)(fang)源量(liang)較多的情況。掛(gua)牌(pai)量(liang)上(shang)升(sheng)也(ye)要(yao)結合(he)掛(gua)牌(pai)價(jia)(jia)的變動情況，貝殼研(yan)究院監(jian)測顯示，目前二(er)手(shou)房(fang)(fang)掛(gua)牌(pai)價(jia)(jia)總體平(ping)穩，有(you)部分市場(chang)較好的城市掛(gua)牌(pai)價(jia)(jia)小(xiao)幅上(shang)漲，并(bing)不是大規(gui)模降價(jia)(jia)拋售(shou)。”

貝殼研究院首席市場分析師許小樂3月22日(ri)通過(guo)微信向記者分析指出(chu)，“從中長期看(kan)，隨著一些城(cheng)市限售政策放開(kai)或限售到期，新(xin)房(fang)(fang)進(jin)(jin)入(ru)到二(er)(er)手房(fang)(fang)市場，二(er)(er)手房(fang)(fang)市場必然(ran)進(jin)(jin)入(ru)擴容的過(guo)程(cheng)，這正是我國房(fang)(fang)地(di)產進(jin)(jin)入(ru)存量(liang)時代(dai)的表(biao)現。二(er)(er)手房(fang)(fang)的市場交易機制(zhi)與新(xin)房(fang)(fang)不同，不能用新(xin)房(fang)(fang)庫存的思維來看(kan)待二(er)(er)手房(fang)(fang)在售房(fang)(fang)源的增加(jia)。”

陳文靜認為，短期看，在政(zheng)策持續(xu)優化下(xia)，重點(dian)城市二(er)手(shou)房掛牌量或保持高(gao)位，但隨(sui)著二(er)手(shou)房前期積壓的住(zhu)房需(xu)求釋放后，未(wei)來(lai)市場(chang)活躍度(du)或有所回落，有望(wang)一定程度(du)減弱部分(fen)業主的掛牌意愿。

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