每(mei)經記(ji)者｜趙景致    ;每(mei)經編輯｜馬子卿(qing)    

本月20日，作為房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)參(can)考的(de)5年期以(yi)上LPR下調了(le)10個BP，這意(yi)味著(zhu)購房(fang)(fang)者們(men)的(de)住房(fang)(fang)商貸利(li)率(lv)將迎來新一波(bo)調降。記者了(le)解到，目前，多地(di)銀行已經對(dui)個人住房(fang)(fang)按揭貸款利(li)率(lv)做出了(le)相(xiang)應(ying)調整。此外，多家銀行表示，“目前的(de)放款速度很快，最多在3周內便可完(wan)成放款。”

降(jiang)息降(jiang)低了購房(fang)者(zhe)的(de)(de)貸款成本，隨(sui)之新(xin)增的(de)(de)需(xu)求也將提(ti)(ti)振市場信心。申港證(zheng)券指出，新(xin)增需(xu)求將提(ti)(ti)升(sheng)商品房(fang)成交(jiao)活(huo)躍度并削弱(ruo)對(dui)房(fang)價的(de)(de)悲(bei)觀預期(qi)(qi)，提(ti)(ti)振市場信心；后(hou)續仍需(xu)政策對(dui)合(he)理需(xu)求釋(shi)放(fang)積(ji)極引導，推動購房(fang)者(zhe)的(de)(de)心理預期(qi)(qi)企穩回升(sheng)。

多地銀行房貸利率調降

6月20日，LPR結束(shu)多(duo)月的“按兵不動”，迎來自去(qu)年(nian)(nian)8月后的首次調降。央行信(xin)息顯(xian)示，最新一(yi)期(qi)(qi)LPR為1年(nian)(nian)期(qi)(qi)LPR為3.55%，5年(nian)(nian)期(qi)(qi)以(yi)上(shang)LPR為4.20%，均較上(shang)一(yi)期(qi)(qi)下調10個(ge)基點。據悉，作為房貸利率參考的5年(nian)(nian)期(qi)(qi)以(yi)上(shang)LPR調降，對購房者有(you)利好，可以(yi)降低購房貸款成本。

日前記者聯系多地(di)銀(yin)行(xing)，各(ge)地(di)房(fang)貸利率多已跟(gen)進下調(diao)。在深圳地(di)區，“現在首套房(fang)利率是4.5%，二套是4.8%。”交通銀(yin)行(xing)某支行(xing)個貸經理表示，在6月(yue)20日LPR調(diao)降后，該(gai)行(xing)的房(fang)貸利率也跟(gen)進調(diao)降。

農(nong)業銀行(xing)(xing)上海一(yi)支行(xing)(xing)工作人員(yuan)表示(shi)，該(gai)(gai)行(xing)(xing)在上海的首(shou)套房(fang)(fang)房(fang)(fang)貸利(li)率為(wei)4.55%，二(er)套房(fang)(fang)為(wei)5.25%。據悉，該(gai)(gai)行(xing)(xing)放款也比較(jiao)快，“銀行(xing)(xing)審批2周到3周，最多3周。”蘇州當(dang)地一(yi)城(cheng)商行(xing)(xing)工作人員(yuan)表示(shi)，該(gai)(gai)行(xing)(xing)首(shou)套房(fang)(fang)貸款利(li)率為(wei)LPR利(li)率減(jian)20個(ge)基點，目前利(li)率為(wei)4.0%；二(er)套房(fang)(fang)為(wei)4.8%。

不過也有地(di)(di)區(qu)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)工作(zuo)人(ren)員表示利率(lv)暫(zan)未下(xia)降。長沙當地(di)(di)的長沙銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)一位(wei)工作(zuo)人(ren)員表示，目前還(huan)沒(mei)有接(jie)到通知要(yao)調利率(lv)，“我們銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)現在還(huan)是首套4.1%，二套4.9%，具體的要(yao)看是哪個樓(lou)盤。”

記者也(ye)注意(yi)到，目前首(shou)(shou)(shou)套(tao)(tao)房、二(er)套(tao)(tao)房貸利(li)率(lv)(lv)(lv)差較(jiao)高。“首(shou)(shou)(shou)套(tao)(tao)住房貸款利(li)率(lv)(lv)(lv)政策動(dong)態調(diao)整(zheng)機制下，首(shou)(shou)(shou)套(tao)(tao)利(li)率(lv)(lv)(lv)回(hui)調(diao)，二(er)套(tao)(tao)利(li)率(lv)(lv)(lv)保持不變，5月百城(cheng)整(zheng)體首(shou)(shou)(shou)二(er)套(tao)(tao)房貸利(li)率(lv)(lv)(lv)差擴大至91BP。”貝殼研究(jiu)院劉(liu)麗杰表示，“當前改(gai)善需(xu)求(qiu)是市場修復(fu)的關鍵支撐，建議因城(cheng)施(shi)策，適當降低二(er)套(tao)(tao)房貸利(li)率(lv)(lv)(lv)，促進二(er)套(tao)(tao)改(gai)善需(xu)求(qiu)釋放(fang)。”

房貸利率位于近年低點

從(cong)全(quan)國水平(ping)(ping)看，貝殼(ke)(ke)研究院監測顯(xian)示(shi)，2023年(nian)6月貝殼(ke)(ke)百城首(shou)套(tao)(tao)(tao)主流(liu)房(fang)(fang)貸(dai)利率(lv)(lv)平(ping)(ping)均(jun)為4.0%，二套(tao)(tao)(tao)主流(liu)房(fang)(fang)貸(dai)利率(lv)(lv)平(ping)(ping)均(jun)為4.91%，均(jun)與(yu)上月基本(ben)持平(ping)(ping)。6月首(shou)二套(tao)(tao)(tao)主流(liu)房(fang)(fang)貸(dai)利率(lv)(lv)較去年(nian)同期(qi)分別(bie)回落42BP和17BP，均(jun)處于近年(nian)來底部水平(ping)(ping)。

新(xin)發(fa)的個人房貸利率持續(xu)下行(xing)(xing)，也引起了部分存量(liang)房貸消費(fei)者的關(guan)注(zhu)，對(dui)于存量(liang)房貸利率是否會下調的討論也愈發(fa)熱(re)烈。中(zhong)央財經(jing)大學證券期貨研(yan)(yan)(yan)究(jiu)所研(yan)(yan)(yan)究(jiu)員、內(nei)蒙古(gu)銀行(xing)(xing)研(yan)(yan)(yan)究(jiu)發(fa)展部總經(jing)理楊海平(ping)對(dui)記者表示，“按揭(jie)貸款利率一般采取LPR加點的方(fang)式進行(xing)(xing)定(ding)價(jia)。LPR下調后，在合(he)同約(yue)定(ding)的重定(ding)價(jia)日，房貸利率就執行(xing)(xing)新(xin)的LPR利率。”

“但問題是前一階段加點部分利率(lv)(lv)比較(jiao)高(gao)，這些(xie)高(gao)位房(fang)貸利率(lv)(lv)即使(shi)執行了(le)新的LPR，也因為加點部分未調(diao)整(zheng)，遠高(gao)于現階段新的房(fang)貸利率(lv)(lv)。”楊海平(ping)表示，目(mu)前熱議的存量房(fang)利率(lv)(lv)下調(diao)，主要針對加點部分，且房(fang)貸提前還款壓力也在很大(da)程度上與此(ci)有(you)關。

楊海平指出，存量房(fang)貸利(li)率(lv)調整涉及銀行和(he)廣大公眾(zhong)的(de)(de)(de)切身(shen)利(li)益，且這(zhe)部分利(li)率(lv)調整并(bing)沒有合同(tong)約定(ding)，因此有一定(ding)的(de)(de)(de)難度。考(kao)(kao)慮(lv)到當前的(de)(de)(de)宏觀經濟形勢，考(kao)(kao)慮(lv)到釋放消(xiao)費需求的(de)(de)(de)迫切性(xing)和(he)緩減房(fang)貸提前還款壓(ya)力的(de)(de)(de)現實需要，預(yu)計央行會統籌考(kao)(kao)慮(lv)，穩妥施策(ce)，加以解決。

對(dui)于(yu)此(ci)次降息(xi)，多家券商研報表(biao)示后(hou)續或將繼續對(dui)合理需求釋放(fang)積極引導，以促進房(fang)地產的復蘇。申港證券研報指出，7~8月(yue)為銷售淡季(ji)，此(ci)外6月(yue)轉(zhuan)冷的市(shi)場也(ye)抑制(zhi)了開(kai)發商加推沖刺(ci)業(ye)績的意愿，后(hou)續市(shi)場的信心(xin)面(mian)臨進一步走弱的可能，在(zai)這一節點適(shi)時下(xia)調LPR利率，將減(jian)輕購房(fang)者(zhe)置(zhi)業(ye)壓力(li)，并釋放(fang)一部分(fen)置(zhi)業(ye)需求。

“觀望情緒再(zai)度(du)回(hui)升背景(jing)下，新增需(xu)求將提升商品房(fang)(fang)成交活(huo)躍度(du)并削弱對(dui)房(fang)(fang)價(jia)的悲觀預期，提振市(shi)場信心(xin)；后續仍需(xu)政策對(dui)合理需(xu)求釋放積極引導，推動購房(fang)(fang)者的心(xin)理預期企穩(wen)回(hui)升。”

天風證券研報認(ren)為本(ben)次降(jiang)息可能只(zhi)是政策組合拳的開始(shi)，地產或延續遵(zun)循(xun)以“降(jiang)成本(ben)”的方(fang)式刺激地產需求復蘇的政策路徑。

在(zai)此背景下，地產(chan)差異(yi)化信貸(dai)政策(ce)(ce)發力(li)(li)空間(jian)良好，需求疲軟的低(di)能級城(cheng)市政策(ce)(ce)有望繼續發力(li)(li)，高能級城(cheng)市信貸(dai)寬松(song)力(li)(li)度或將加(jia)大，具體形式如一二線城(cheng)市可能發生：首(shou)/二套利率加(jia)點(dian)幅(fu)度下調(diao)；城(cheng)市內部限(xian)(xian)購與非限(xian)(xian)購區(qu)域(yu)首(shou)付比例區(qu)分(fen)；二套房首(shou)付比例下調(diao)；特(te)定區(qu)域(yu)限(xian)(xian)購松(song)綁；認房認貸(dai)標準(zhun)優化等(deng)。