每經記者(zhe)｜劉(liu)頌輝    每經編輯｜魏文藝    

8月2日下(xia)午4時許，上海浦東(dong)新區房地(di)(di)大廈的土(tu)地(di)(di)交易(yi)市場(chang)，搖號機落下(xia)最后一顆(ke)“6”號乒乓球(qiu)，在場(chang)的房企人士驚呼不可思(si)議：綠城(cheng)中國以萬分之(zhi)二的概(gai)率摘得最受(shou)歡迎的青(qing)浦區徐涇鎮雙聯路北側(ce)36-01地(di)(di)塊。

至(zhi)此，在數(shu)十(shi)家房(fang)企(qi)同頻競爭的上(shang)海第二輪集中供地(di)中，綠城(cheng)上(shang)演“帽(mao)子戲法”，在最后兩(liang)天綠城(cheng)以139億元搖中3宗宅(zhai)地(di)幸運地(di)搖中三宗熱門宅(zhai)地(di)。

上海第二輪集中(zhong)供地(di)出讓(rang)分為7月(yue)11日(ri)(ri)-13日(ri)(ri)、8月(yue)1日(ri)(ri)-2日(ri)(ri)兩個時間段進行(xing)，是上海調整“一次書面報價”的土地(di)競拍(pai)規則后，第一次采用(yong)觸(chu)發限價后轉(zhuan)入“乒乓(pang)球搖號(hao)”模(mo)式。

在此期間，除去(qu)嘉定區的流標地塊，上海共成交24宗(zong)住宅地塊，成交總建面(mian)263萬平方米，成交總價(jia)約644億元，溢(yi)價(jia)率7.9%。

克(ke)而(er)瑞(rui)數據顯示，共有62家企業參(can)與(yu)了上海第二輪集中(zhong)供地，“激進”如招商蛇口參(can)拍16宗(zong)，資(zi)金充裕如華發、越(yue)秀、保(bao)利(li)發展均參(can)拍12宗(zong)。

2023上海第二輪集中供地成交情況 來源：中指研究院

綠城上演“帽子戲法”

在8月1日的土拍(pai)角逐(zhu)中，上海共出(chu)讓(rang)5宗(zong)地塊，涉及浦東新區2宗(zong)、普陀區1宗(zong)、閔行區1宗(zong)、奉賢區1宗(zong)，總(zong)(zong)出(chu)讓(rang)面積18萬(wan)平方米(mi)，總(zong)(zong)規劃建面45.8萬(wan)平方米(mi)，總(zong)(zong)起價130.2億元。

參拍房企中(zhong)，國(guo)央企占據主(zhu)力，民(min)營企業占比較(jiao)低，地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)熱度分化明(ming)顯。奉賢等遠郊地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)房企拿地(di)(di)(di)意愿較(jiao)弱，最(zui)終共成交139.8億(yi)元。其中(zhong)，綠城(cheng)以(yi)(yi)地(di)(di)(di)價(jia)上限61.756億(yi)元、溢價(jia)10%搖號(hao)摘得閔行區梅隴(long)77.4畝(mu)地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)，華潤以(yi)(yi)封(feng)頂價(jia)29.84億(yi)元搖號(hao)競得浦(pu)(pu)東川(chuan)沙(sha)58畝(mu)地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)，上海(hai)寶華與(yu)上海(hai)東苑聯合體以(yi)(yi)總(zong)價(jia)32.88億(yi)元摘得桃浦(pu)(pu)智慧城(cheng)45畝(mu)地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)，上海(hai)江海(hai)數字底(di)價(jia)11.78億(yi)元拿下(xia)奉賢新城(cheng)16單元05A-02地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)，上海(hai)泉(quan)山3.53億(yi)元微溢價(jia)摘得浦(pu)(pu)東惠(hui)南(nan)22.6畝(mu)地(di)(di)(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)。

8月2日(ri)，土拍熱度相較于前一日(ri)有所(suo)提升，其(qi)中，青浦徐(xu)涇地(di)塊有19家(jia)房(fang)企參拍，嘉(jia)定南翔地(di)塊有17家(jia)房(fang)企參與(yu)，青浦西虹橋地(di)塊有5家(jia)房(fang)企參拍。最終(zhong)，共(gong)成(cheng)交4幅地(di)塊，攬金98.4億元(yuan)。

最(zui)終，綠城搖(yao)號(hao)競得(de)青(qing)浦徐涇53畝地塊(kuai)和(he)嘉定南(nan)翔92畝地塊(kuai)，同濟(ji)搖(yao)號(hao)摘得(de)青(qing)浦西虹橋38畝地塊(kuai)，上海奉賢(xian)發展微溢(yi)價(jia)摘得(de)奉賢(xian)新城30畝地塊(kuai)。

當日(ri)上午最為(wei)(wei)熱門的嘉定區南(nan)翔鎮JDC2-0203單元13-02、16-01地塊，起(qi)價(jia)44.42億元，為(wei)(wei)居住(zhu)用地，面積6.12萬平方米(mi)，最大(da)容(rong)積率(lv)2.4。

該地塊(kuai)吸(xi)引了保(bao)利、中海、華(hua)(hua)發、華(hua)(hua)潤、建(jian)發、招商(shang)與新南山(shan)聯合(he)體(ti)(ti)、中鐵(tie)建(jian)、中鐵(tie)置業與金茂聯合(he)體(ti)(ti)、象嶼、天(tian)安、金新城(cheng)、同進聯合(he)體(ti)(ti)、路勁(jing)、西上海集(ji)團、廈門國貿(mao)聯合(he)體(ti)(ti)、杭房(fang)、浙江(jiang)錢江(jiang)、維(wei)科、大家房(fang)產聯合(he)體(ti)(ti)、越(yue)秀、金隅、綠(lv)城(cheng)、安徽高速(su)、華(hua)(hua)僑城(cheng)、中能(neng)建(jian)等17家房(fang)企報名競(jing)拍。

經(jing)過19輪報價(jia)(jia)達到地價(jia)(jia)上限48.86億元進入搖(yao)號環(huan)節，17家(jia)房(fang)企全部(bu)參與搖(yao)號，最終被綠城(cheng)搖(yao)號摘得，成交(jiao)樓面價(jia)(jia)34100元/平(ping)方米，溢(yi)價(jia)(jia)率(lv)10%。

下(xia)午收官之戰在青浦(pu)區(qu)徐涇鎮雙聯(lian)(lian)路北側(ce)36-01地塊(kuai)，報名(ming)房企多達19家，包括華(hua)發(fa)、建發(fa)、象(xiang)嶼(yu)與金(jin)新城聯(lian)(lian)合(he)(he)體(ti)、保利(li)發(fa)展、安徽高速(su)、綠城、招(zhao)商蛇(she)口(kou)、金(jin)融街、首開、南昌市政、中海(hai)、中國(guo)鐵(tie)建、中鐵(tie)置業(ye)、大眾(zhong)交(jiao)通、金(jin)茂聯(lian)(lian)合(he)(he)體(ti)、華(hua)潤、萬科、江西益達、江蘇喆(zhe)源聯(lian)(lian)合(he)(he)體(ti)、越秀、海(hai)威、維科、大家房產聯(lian)(lian)合(he)(he)體(ti)、廈門(men)國(guo)貿與葛洲壩聯(lian)(lian)合(he)(he)體(ti)、北京建工等。

該地(di)塊(kuai)經(jing)過18輪報(bao)價(jia)(jia)達到上限價(jia)(jia)格28.56億元進入搖號(hao)環節，最終仍舊(jiu)是被代表綠城的6號(hao)球競得，成交樓面價(jia)(jia)36850元/平方米，溢(yi)價(jia)(jia)率10%。

當乒(ping)乓(pang)球落下的(de)一(yi)刻，守在浦東(dong)新區(qu)南(nan)泉北路201號房(fang)地(di)大廈的(de)一(yi)樓等(deng)候大廳的(de)多(duo)家房(fang)企(qi)人(ren)士向《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞》記者大呼(hu)驚訝。一(yi)陣小轟動(dong)中，某(mou)頭部房(fang)企(qi)的(de)投(tou)拓人(ren)士感(gan)嘆道(dao)：“綠城多(duo)年不(bu)在上海拿(na)地(di)，如今突然連中三元(yuan)，讓人(ren)完全想不(bu)到。”

8月2日的上海土拍現場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

新規則下比拼運氣

相比下半(ban)場(chang)的意外一幕，本(ben)輪土拍上半(ban)場(chang)更(geng)有火(huo)藥味(wei)和戲(xi)劇感。

由(you)于取消一次書面報價(jia)規則(ze)，土拍效率(lv)提高，時(shi)間(jian)縮短，出讓地塊的最(zui)終(zhong)獲得者都聚焦(jiao)在(zai)如同雙色(se)球開獎的搖號(hao)機上，給出讓環節增加了不少運氣成分。

7月11日-13日，有房企為(wei)了增加拿(na)地的可能性，投(tou)拓人員提(ti)著寓意為(wei)“成(cheng)交”的橙子和香蕉進入土地市場，或者穿著紅色(se)、橙色(se)的衣(yi)服和運動鞋。

來自廣東的(de)越(yue)秀(xiu)地(di)產團(tuan)隊(dui)，更是做(zuo)足了(le)儀式(shi)感，不僅在拍賣席位(wei)上擺放(fang)著“大利”的(de)紅(hong)色(se)紙袋，還有“廣式(shi)乳豬(zhu)”。一位(wei)房(fang)地(di)產央企的(de)投拓人士在現場(chang)也看到了(le)公仔(zi)猴，寓(yu)意(yi)為粵語(yu)“猴賽雷”。

易居研(yan)究院研(yan)究總監(jian)嚴躍進(jin)表示(shi)，上海此次集中(zhong)供地提及到了搖號的概念，這(zhe)樣做其實規則(ze)更(geng)清晰，流程更(geng)加公平，減少了購(gou)地方面(mian)各種(zhong)抱怨等內容(rong)，促進(jin)土地市(shi)場更(geng)加健康有序發展。

上海中原地(di)產(chan)市場分析師盧文曦認為(wei)，從現(xian)場拍賣的過程來(lai)看，采(cai)用新的搖號規則后，流(liu)程上比之(zhi)前要簡單得多，尤其是不再給現(xian)場競拍的人(ren)員壓(ya)力，拿地(di)與(yu)否就(jiu)靠運氣。

“這(zhe)次也有房企(qi)(qi)放(fang)棄(qi)進入搖(yao)號階段，或許認為最后的‘封頂價’不劃算，也說明拿地(di)方面有些房企(qi)(qi)在拿地(di)的一些指標(biao)上做得(de)更加‘精打細算’，該放(fang)棄(qi)就放(fang)棄(qi)。”盧文曦(xi)表示。

整體來(lai)看(kan)，上(shang)海第二輪集中供地(di)的熱度無明顯(xian)回升跡象(xiang)，同時延續了(le)之(zhi)前板塊分化的趨勢。

中指研究院上(shang)海(hai)高級分析師(shi)陳炬蘭(lan)表示，上(shang)海(hai)土拍熱度(du)(du)進一步降(jiang)低，板塊(kuai)分化加(jia)(jia)劇，主要因為二季(ji)度(du)(du)以(yi)來上(shang)海(hai)新房積分觸發率明顯降(jiang)低、二手(shou)房市場(chang)處于調整(zheng)階段的影響。目前，房企在上(shang)海(hai)拿地(di)仍(reng)然謹慎(shen)，疊加(jia)(jia)此批次土地(di)質量有所下降(jiang)，房企參(can)與(yu)度(du)(du)有所下降(jiang)。

好地(di)研究院方面指出，本輪上海集(ji)中(zhong)(zhong)供地(di)，房(fang)企(qi)集(ji)中(zhong)(zhong)報名熱門地(di)塊(kuai)，哪(na)怕中(zhong)(zhong)簽率極低，大(da)多(duo)數房(fang)企(qi)也(ye)不愿(yuan)冒著風(feng)險嘗試其他(ta)地(di)塊(kuai)，導致地(di)塊(kuai)之間(jian)冷熱分(fen)化更加顯著。個別(bie)房(fang)企(qi)抓住機會，報名冷門地(di)塊(kuai)“撿漏(lou)”，但出價(jia)能力(li)不高，因(yin)此浦(pu)東(dong)宣橋、奉賢新城17-03地(di)塊(kuai)和普陀桃浦(pu)地(di)塊(kuai)均低溢價(jia)成交。

至(zhi)此，上海今(jin)年已出讓(rang)43宗地(di)(di)(di)塊，總出讓(rang)金(jin)1162億元(yuan)，其中(zhong)30宗封(feng)頂(ding)，封(feng)頂(ding)率達70%。供地(di)(di)(di)區域(yu)主(zhu)要集中(zhong)在閔行、浦東、奉賢、嘉定、青浦、松江等區，中(zhong)心城(cheng)區和遠郊供地(di)(di)(di)均較少。

房(fang)企(qi)權益拿地(di)金額方面，TOP10央(yang)國企(qi)占據(ju)7席，混合制(zhi)2家（綠(lv)城、萬(wan)科），民企(qi)1家（大華(hua)）。其中，綠(lv)城憑借此輪拿下的3宗地(di)塊位列(lie)(lie)榜首(shou)，拿地(di)金額139.2億元(yuan)；中鐵(tie)建拿地(di)金額121.9億元(yuan)，位列(lie)(lie)第二；華(hua)發以86億元(yuan)排在第三(san)位。

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封面圖(tu)(tu)片(pian)來(lai)源：每(mei)日經濟新聞 資料圖(tu)(tu)