每經評論員 薛暉

7月24日，中(zhong)(zhong)共中(zhong)(zhong)央政治局會議(yi)指出，要(yao)切實(shi)防(fang)范化解重點領域風險，適應我國房(fang)地(di)產市場供求關系發生(sheng)重大變(bian)化的新形勢，適時調整優化房(fang)地(di)產政策(ce)，因(yin)城施策(ce)用(yong)好政策(ce)工具箱。

近(jin)期，住建部以及北京、上海(hai)、廣州、深圳等一線城市陸續表(biao)態(tai)，將促(cu)進房地產市場平(ping)穩健(jian)康發(fa)展。

受(shou)此影響，房(fang)地產板(ban)塊股價再次強勢(shi)反彈，成為近(jin)期熱點板(ban)塊。與此同(tong)時，“利(li)好”頻(pin)傳，比如(ru)，上周(zhou)中原地產二(er)手房(fang)報價指數又(you)往(wang)上漲了一點，掛牌量又(you)開始活躍；近(jin)日南京有房(fang)東(dong)連夜跳漲100萬元……似乎一夜之(zhi)間(jian)，低迷的樓市風向變了。

然而，果真(zhen)如(ru)此(ci)嗎？答(da)案顯然還有待進一(yi)步觀察。這是因為，房地產市(shi)場(chang)的(de)健康穩定恢復和回暖(nuan)，需要一(yi)個循序漸進的(de)過程，而不是一(yi)朝一(yi)夕(xi)的(de)大起大落。

可以肯定地說，中央施(shi)放的信(xin)號以及一線(xian)城市的表態，意味著(zhu)房(fang)地產(chan)政策“調整優化(hua)”勢在必行。但是，如何優化(hua)、何時優化(hua)仍需更多考量。

值(zhi)得注意(yi)的是，四個(ge)一線城(cheng)市此次集體發聲，表明接下來政策落地(di)的主要就(jiu)是一線城(cheng)市。

那么(me)，為(wei)什么(me)是一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)？原因也簡(jian)單，是因為(wei)絕大多(duo)數二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)以(yi)及三四線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)的調控政(zheng)策(ce)(ce)已有(you)所(suo)放松。反(fan)倒是一線(xian)和(he)部分二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)仍有(you)很大政(zheng)策(ce)(ce)優(you)化空間。例如，北上(shang)廣深四個一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)限購(gou)最(zui)嚴。其(qi)中包括，非本(ben)市(shi)(shi)(shi)戶籍購(gou)房只限一套，還要(yao)不低于5年社保；首套房首付最(zui)低30%，二(er)套最(zui)低70%；此外(wai)還有(you)一些捆綁(bang)政(zheng)策(ce)(ce)。

因此，一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市如果進行有力度的政(zheng)策調整(zheng)優化(hua)，市場情(qing)緒一(yi)定(ding)會(hui)有所(suo)反應，甚至可能帶動二三線(xian)(xian)城(cheng)市的樓市回(hui)暖(nuan)。

不(bu)過，北上廣(guang)深(shen)表態多(duo)日，仍不(bu)見具體政策(ce)落地(di)，表明“政策(ce)調整優化(hua)”沒想(xiang)象的那么簡(jian)單。

“不(bu)簡(jian)單”在哪里？筆者認為(wei)，政策調整優(you)化的方(fang)向(xiang)雖然定了，但(dan)“分寸”“細節”難拿捏。

力(li)度小(xiao)了(le)，會像(xiang)之(zhi)前(qian)三四線城(cheng)市松限松貸(dai)一樣(yang)——用的“添油(you)戰法”，結(jie)果(guo)(guo)效果(guo)(guo)一次次被市場消化。用力(li)過(guo)猛，又(you)怕再掀起炒房熱。畢竟(jing)，看一下近期(qi)北上廣(guang)深的土(tu)拍(pai)，就能感到(dao)仍然火熱——房企搶地還要抽簽。這證明樓市還有大量潛在客(ke)群，也證明房價還有復(fu)蘇和回暖(nuan)動力(li)。因此(ci)，調整優(you)化“分寸(cun)”“細節”把握不好，地價和房價可能都會上去(qu)。如果(guo)(guo)這樣(yang)，前(qian)幾年的調控(kong)就可能前(qian)功盡棄了(le)。

顯然，“力度”是(shi)政策調整(zheng)優化必須考量的，而主攻(gong)方向則是(shi)另一個要點。

一線城市政策(ce)優化(hua)需要考慮：是(shi)降首(shou)付款比例還是(shi)放寬(kuan)限購？

如上所述，一(yi)線城市(shi)首付和(he)限購門檻都是最高(gao)的。如果(guo)兩個門檻都降，市(shi)場大概率會(hui)強勢(shi)反(fan)彈。而要“二選一(yi)”的“優化”，就(jiu)面臨“先(xian)走哪一(yi)步”的問題。

降首付，會(hui)讓更(geng)(geng)多年輕人有(you)(you)機會(hui)“上車”，也會(hui)讓城市(shi)更(geng)(geng)有(you)(you)活(huo)力。但(dan)問題(ti)是，年輕人的(de)經濟承受力弱(ruo)，他們只(zhi)能支撐(cheng)一部(bu)分中低端(duan)市(shi)場(chang)(chang)。而一線城市(shi)房(fang)產(chan)總價高，中低端(duan)市(shi)場(chang)(chang)比例小，對整個市(shi)場(chang)(chang)走勢影響不大。而放松限購(gou)(gou)套數，則(ze)可以(yi)吸引(yin)更(geng)(geng)多“高凈值人群(qun)”，是對中高端(duan)市(shi)場(chang)(chang)的(de)有(you)(you)力支撐(cheng)。但(dan)問題(ti)是，這(zhe)勢必違背房(fang)住不炒的(de)初衷(zhong)——對于(yu)那些(xie)有(you)(you)能力購(gou)(gou)買兩套以(yi)上住宅的(de)人來說，居住肯定不是第一需求(qiu)。

因此，一線城市(shi)(shi)不但要考慮兩個措施(shi)優化的分寸，還(huan)要考慮其(qi)實施(shi)范圍(wei)——是全(quan)市(shi)(shi)“優化”，還(huan)是“因區施(shi)策”等。

總之，一(yi)線(xian)城(cheng)市樓市政策的調整(zheng)優(you)化，既要(yao)考慮市場效果，也要(yao)考慮社會影(ying)響。而對于購(gou)房(fang)者來說，則需要(yao)保持冷(leng)靜和審慎，在具(ju)體(ti)政策出來之前，千萬不要(yao)“賭政策”。