每經記者｜陳(chen)榮浩    每經編輯｜陳(chen)夢(meng)妤    

被稱為深圳(zhen)打(da)新(xin)“天(tian)花板”的(de)東角頭項(xiang)目，又有(you)了新(xin)動靜。

近日，位(wei)于深圳南(nan)山后海(hai)的中信城開東(dong)角頭(tou)項目發(fa)布設(she)計方案招(zhao)(zhao)標，招(zhao)(zhao)標價(jia)4800萬元。

東角頭項(xiang)目此前(qian)為佳(jia)兆業(ye)在(zai)深圳的核心資產之一，2021年佳(jia)兆業(ye)出現流動性危機(ji)時，兌付方案中(zhong)的處置項(xiang)目就包含了該項(xiang)目，后(hou)來被(bei)中(zhong)信城(cheng)開接手(shou)。據中(zhong)信城(cheng)開華南(nan)官(guan)微(wei)消息，目前(qian)有六大全球頂(ding)尖設計機(ji)構報名項(xiang)目設計權。

該項(xiang)目位(wei)于深圳灣-蛇口海岸(an)線上，典型豪(hao)宅(zhai)片區，片區內坐落著(zhu)招商雙璽、陽光濱(bin)海花園、半島城邦、翡翠海岸(an)等豪(hao)宅(zhai)社區，官方(fang)(fang)二手(shou)房參考價在10萬-13萬元(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)，但業主掛(gua)牌價遠高于此，不少甚至在20萬元(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)以上。

700億預期，300億脫手

《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者7月初探訪時，項目處(chu)于平整狀態，內(nei)部已長滿綠草，被綠網覆(fu)蓋。

地塊(kuai)位(wei)置整體(ti)不(bu)(bu)錯，從三個(ge)方向均(jun)能直(zhi)看(kan)大海，并且項(xiang)目(mu)距離深圳歌(ge)劇院和地鐵13號線都不(bu)(bu)遠，還可以直(zhi)接看(kan)到半島城邦、港灣花園等豪宅項(xiang)目(mu)。

東角頭(tou)項目(mu)現狀 每經(jing)記者(zhe) 陳榮浩攝(she)于今年7月

該項(xiang)目一直(zhi)未能開發(fa)，與其過往土地較為復雜的權益牽扯有很大關系(xi)。

上世紀80年(nian)代(dai)初，深圳航運總公司與香(xiang)港(gang)達力集團合資成立(li)深圳圳華港(gang)灣企業(ye)有限公司（下稱深圳圳華），將(jiang)東角頭地塊作(zuo)經營(ying)碼頭之用，到了90年(nian)代(dai)，土地性質變更成了多(duo)功能(neng)港(gang)口及商業(ye)用途(tu)。

2013年，深圳航運(yun)改制，佳兆業以58億元收購深圳航運(yun)主要(yao)股權，成功介入東角頭項目(mu)。

2021年9月，佳(jia)兆業召(zhao)集多位投資機構(gou)分析師(shi)來到項目(mu)地(di)塊，給予總貨值(zhi)700億(yi)元(yuan)以上的預期。

但2021年(nian)年(nian)底(di)時，佳(jia)兆業出現流(liu)動性危機，在其(qi)欲出售的18個項目(mu)中，東(dong)角(jiao)頭項目(mu)赫(he)然在列，之后(hou)中信系出手援馳，以300億元接手。

今年5月，項目股權方之一的達(da)力(li)集(ji)團發布公告稱，“與深圳航運已(yi)就(jiu)深圳南山東(dong)角頭土地(di)置換(huan)及土地(di)分配在(zai)原則上達(da)成(cheng)協議(yi)，置換(huan)而來的兩(liang)宗(zong)地(di)將分別配予雙方。”

其中，達(da)力集團和深(shen)圳航運同意撤回(hui)對深(shen)圳圳華的強(qiang)制清算(suan)，同時深(shen)圳航運和達(da)力集團將(jiang)對東(dong)角頭項目(mu)兩宗地(di)“分(fen)家”。至此，東(dong)角頭項目(mu)形成了深(shen)圳航運、達(da)力集團和中信城開(kai)“三足鼎立”局面。

據(ju)企查(cha)查(cha)，截至8月(yue)7日(ri)，深(shen)圳(zhen)(zhen)圳(zhen)(zhen)華由深(shen)圳(zhen)(zhen)航(hang)運持有51%股權(quan)(quan)，達力持有49%股權(quan)(quan)，中信(xin)系則通過控股鴻利金(jin)融99%的方式持有深(shen)圳(zhen)(zhen)圳(zhen)(zhen)華35%股權(quan)(quan)。

權益厘清(qing)后，項(xiang)目(mu)才(cai)開始(shi)有了新進展，也才(cai)有了開頭(tou)招標的事情。按照正常(chang)(chang)開發節(jie)奏，項(xiang)目(mu)從(cong)招標到項(xiang)目(mu)竣(jun)工，周(zhou)期通常(chang)(chang)在1-3年不等。

周邊二手房業主報價17萬-21萬/平

據記者觀察(cha)，目前南山的(de)臨海在建/待(dai)建豪宅盤，數量并不太多，包括中信城開(kai)東角頭項(xiang)目、深圳灣超總基地新宅地、半(ban)島城邦5期、招商(shang)漁二村舊改項(xiang)目和媽灣新增宅地。

這些地(di)塊也被各大開發(fa)(fa)商(shang)爭奪。比較(jiao)典型的如深圳灣超總基(ji)地(di)新(xin)宅地(di)，在今(jin)年6月31日時(shi)由中海以125.32億元力壓保利發(fa)(fa)展、招(zhao)商(shang)+華發(fa)(fa)、中鐵建、越秀等央國企(qi)開發(fa)(fa)商(shang)競(jing)得。

從定價來看，目前深圳(zhen)市場新(xin)房限價定價最高的是超總地塊，達13.3萬元/平方米(mi)。但與南山前海的臨海豪(hao)宅二(er)手(shou)盤相比(bi)，仍然(ran)存(cun)在著不小價差。

以東角頭項目為例，目前周邊的二手住宅，如翡(fei)翠海岸(an)、半島城邦花園三期、招(zhao)商雙璽等樓盤(pan)，業主報(bao)價普遍(bian)在17萬(wan)元-21萬(wan)元/平方米區間(jian)。

8月(yue)7日(ri)上午，在(zai)深圳灣片區從事高(gao)端豪宅成(cheng)交的(de)房產(chan)中介盧勇向《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞》記者介紹到(dao)，“這邊的(de)高(gao)端樓盤之(zhi)所(suo)以(yi)貴，最重要的(de)一(yi)個原因就是房源少、掛牌少，比較容易形(xing)成(cheng)錨(mao)定效(xiao)應。比如一(yi)套房子6月(yue)成(cheng)交是2200萬元，6月(yue)之(zhi)后同類型成(cheng)交的(de)房子，就會以(yi)2200萬元為參(can)考。”

盧勇(yong)向記者(zhe)展示了其平(ping)臺上業主(zhu)掛牌(pai)的翡翠海岸房源，今年5月以來，就只有兩套(tao)房源在售。其中，一(yi)套(tao)3室2廳89平(ping)方(fang)(fang)米房子，業主(zhu)掛牌(pai)總價(jia)為2380萬(wan)元(yuan)，銷售均價(jia)達26.8萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米。另(ling)一(yi)套(tao)稍便宜，但總價(jia)也達到了2200萬(wan)元(yuan)，折合單價(jia)24.8萬(wan)元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米。

8月8日(ri)上午，Co-Found智(zhi)庫房地產行(xing)業研究負責人(ren)董南一(yi)告訴《每日(ri)經濟新聞》記者，“全國豪宅(zhai)市場主要有三(san)類買家(jia)，高(gao)凈值人(ren)士、外籍人(ren)士和高(gao)端資產投資者，第(di)一(yi)種(zhong)看中(zhong)的是(shi)(shi)豪華配(pei)置，第(di)二種(zhong)看中(zhong)的是(shi)(shi)實際需求，第(di)三(san)種(zhong)看中(zhong)的是(shi)(shi)價差(cha)和稀(xi)缺性。”

董南(nan)一(yi)提到，較少(shao)的(de)掛牌量(liang)和稀(xi)缺的(de)供(gong)應量(liang)是(shi)豪宅價(jia)格相對較高(gao)的(de)重(zhong)要原因(yin)，購(gou)房者(zhe)在選擇時也更愿意接受較高(gao)的(de)價(jia)格。

封面圖(tu)片來源：每經(jing)記者 陳榮(rong)浩 攝