每經評論員 盧嶸

8月(yue)10日晚間，碧桂園發布內(nei)部消息公(gong)告，預(yu)期截至2023年(nian)(nian)6月(yue)30日止(zhi)半年(nian)(nian)度之凈虧損約人民幣450億(yi)元~550億(yi)元，市場再次(ci)震動(dong)。這種巨額虧損在碧桂園30多年(nian)(nian)的發展歷(li)史(shi)中也是首次(ci)。

碧(bi)桂(gui)(gui)(gui)園是中國最大也是最知名的房企之一(yi)，位(wei)(wei)居《財富》世界500強(qiang)榜單(dan)第206位(wei)(wei)（2023年度），近(jin)期(qi)(qi)接連出(chu)現海外債未如期(qi)(qi)付息(xi)和半年報大幅虧損預警(jing)。一(yi)時間(jian)各種(zhong)關于碧(bi)桂(gui)(gui)(gui)園的“小作文”滿天飛(fei)，流言紛(fen)呈，這(zhe)不僅引發了碧(bi)桂(gui)(gui)(gui)園股價和債券(quan)價格的大幅波動，輿論也擔心(xin)碧(bi)桂(gui)(gui)(gui)園是否會成為下(xia)一(yi)個恒大，也有(you)人質疑碧(bi)桂(gui)(gui)(gui)園的真實負債規模和可持(chi)續經營能力，輿情中甚至(zhi)有(you)“幸災樂(le)禍”的表達，“碧(bi)桂(gui)(gui)(gui)園究竟怎(zen)么了”引起媒(mei)體高(gao)度關注。

房地(di)產(chan)(chan)是一(yi)(yi)個事(shi)關民生和經濟大(da)盤穩定的(de)10萬億級的(de)行(xing)業(ye)(ye)，在恒大(da)推倒了爆雷的(de)第一(yi)(yi)塊骨牌(pai)之后，房地(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)(ye)的(de)多(duo)米諾(nuo)骨牌(pai)負向效(xiao)應已經持續相當一(yi)(yi)段時間了。我們很遺憾地(di)看到，這個行(xing)業(ye)(ye)還處在探底過程(cheng)中，房企(qi)接連出現(xian)重大(da)債務問題，一(yi)(yi)些A股(gu)上市(shi)房企(qi)因為股(gu)價低于(yu)1元面值(zhi)從資本市(shi)場上倉促退市(shi)，還有不少上市(shi)房企(qi)出現(xian)破凈(jing)、股(gu)價低迷，一(yi)(yi)些城市(shi)的(de)房地(di)產(chan)(chan)項目(mu)也出現(xian)了保(bao)交樓的(de)兩難困(kun)境(jing)。

不(bu)可否認，現在，碧桂園(yuan)正(zheng)面臨其成立30多年以來最大的困難和(he)前所未有的市場(chang)壓力。

那么，應(ying)該如何看待碧桂園的階(jie)段性困難？

社(she)會各方應該客觀(guan)認識到(dao)，碧(bi)桂園(yuan)出現的(de)(de)階段性困(kun)難(nan)，不是一家千億(yi)級頭(tou)部(bu)房(fang)(fang)企(qi)(qi)的(de)(de)個案(an)，而(er)是目(mu)前整個房(fang)(fang)地產(chan)行業(ye)和(he)企(qi)(qi)業(ye)面(mian)臨的(de)(de)共同(tong)問題(ti)的(de)(de)集(ji)中表現。2023年，房(fang)(fang)地產(chan)市(shi)場受到(dao)多重(zhong)因素影響，雖然政策面(mian)已經出現明顯(xian)回暖，但整體(ti)行情依然不容樂觀(guan)。市(shi)場在一季度短暫(zan)反(fan)彈之后，再度陷入(ru)收縮狀況，購房(fang)(fang)者(zhe)信心(xin)仍未有效恢復，房(fang)(fang)企(qi)(qi)銷(xiao)售額(e)持續下(xia)滑(hua)，房(fang)(fang)企(qi)(qi)的(de)(de)債務壓力(li)還很沉重(zhong)，房(fang)(fang)地產(chan)投資開發增速出現斷(duan)崖式下(xia)滑(hua)。中指研究(jiu)院數(shu)據顯(xian)示，2023年1~7月(yue)，TOP100房(fang)(fang)企(qi)(qi)銷(xiao)售總(zong)額(e)為(wei)39944億(yi)元，同(tong)比下(xia)降(jiang)4.6%。其中，7月(yue)單(dan)月(yue)銷(xiao)售額(e)同(tong)比下(xia)降(jiang)34.1%，環(huan)比下(xia)降(jiang)33.8%。這(zhe)些因素導致房(fang)(fang)地產(chan)企(qi)(qi)業(ye)普遍(bian)面(mian)臨巨大經營(ying)壓力(li)和(he)風險挑戰(zhan)。在這(zhe)樣(yang)的(de)(de)環(huan)境下(xia)，即(ji)使是碧(bi)桂園(yuan)這(zhe)樣(yang)的(de)(de)頭(tou)部(bu)房(fang)(fang)企(qi)(qi)，也難(nan)以獨善其身。

根據最(zui)新的(de)(de)(de)第三方(fang)數(shu)據，今年(nian)1~7月碧桂(gui)(gui)園的(de)(de)(de)銷售額為(wei)1700多億元(yuan)，銷售面積(ji)2200多萬(wan)(wan)平方(fang)米，這種量級(ji)的(de)(de)(de)企業對行(xing)(xing)業和(he)市(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)影響是巨大(da)的(de)(de)(de)。雖然碧桂(gui)(gui)園出(chu)現了(le)困難，但不(bu)能(neng)因此否定其曾(ceng)經(jing)對行(xing)(xing)業和(he)購(gou)房者做出(chu)的(de)(de)(de)貢獻，以(yi)及(ji)它在(zai)市(shi)場(chang)(chang)化(hua)(hua)發展和(he)產(chan)品(pin)項目打(da)造方(fang)面所展現出(chu)的(de)(de)(de)開拓精神(shen)。自1992年(nian)成立以(yi)來，碧桂(gui)(gui)園累計交付超(chao)過(guo)400萬(wan)(wan)套住宅，為(wei)數(shu)千萬(wan)(wan)家(jia)庭提(ti)供(gong)了(le)舒適安(an)全的(de)(de)(de)居(ju)住環境(jing)，“給你一個五星級(ji)的(de)(de)(de)家(jia)”深入人(ren)心。碧桂(gui)(gui)園旗下(xia)碧桂(gui)(gui)園服務已經(jing)成為(wei)中國最(zui)大(da)的(de)(de)(de)物(wu)業管理公司之一，為(wei)超(chao)過(guo)3000個社區(qu)提(ti)供(gong)了(le)優質高效的(de)(de)(de)服務。此外，碧桂(gui)(gui)園還(huan)在(zai)建(jian)筑(zhu)智能(neng)化(hua)(hua)方(fang)面進行(xing)(xing)了(le)大(da)膽嘗試，為(wei)行(xing)(xing)業轉型升級(ji)進行(xing)(xing)了(le)積(ji)極探索。尤其難得的(de)(de)(de)是，“發家(jia)致富(fu)”之后的(de)(de)(de)碧桂(gui)(gui)園并沒(mei)有像一些暴雷房企那樣冒失地(di)進行(xing)(xing)多元(yuan)化(hua)(hua)發展，盲目在(zai)汽車、金融、文體(ti)、旅游、新能(neng)源等(deng)非主(zhu)營業務領域進行(xing)(xing)非理性投資和(he)資本運(yun)作，而是堅持(chi)以(yi)房地(di)產(chan)產(chan)業鏈為(wei)主(zhu)業，保持(chi)了(le)發展過(guo)程中的(de)(de)(de)定力和(he)專注。

當(dang)然，碧(bi)(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)在發展(zhan)(zhan)模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)上的(de)(de)(de)選擇(ze)和(he)(he)(he)局限與其(qi)(qi)(qi)(qi)目(mu)前(qian)的(de)(de)(de)困(kun)難(nan)有一定的(de)(de)(de)因(yin)果關系。業內人士都清楚，碧(bi)(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)的(de)(de)(de)“主戰(zhan)場”是(shi)三(san)四(si)線城(cheng)市(shi)甚(shen)(shen)至中小城(cheng)鎮，而且單個項(xiang)目(mu)規(gui)模(mo)(mo)普遍(bian)較大。其(qi)(qi)(qi)(qi)發展(zhan)(zhan)模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)是(shi)快周(zhou)轉(zhuan)規(gui)模(mo)(mo)化(hua)，這(zhe)種模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)使碧(bi)(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)很(hen)快成(cheng)(cheng)為行業翹楚，甚(shen)(shen)至位居行業第一。但(dan)現實市(shi)場已急(ji)劇變化(hua)，一方面，三(san)四(si)線城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)房地產需求出現了供過于求的(de)(de)(de)情況，導致(zhi)碧(bi)(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)的(de)(de)(de)銷售額(e)和(he)(he)(he)結轉(zhuan)收(shou)入受到(dao)影響。另一方面，高周(zhou)轉(zhuan)規(gui)模(mo)(mo)化(hua)發展(zhan)(zhan)模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)使碧(bi)(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)承擔(dan)了較高的(de)(de)(de)債務(wu)壓(ya)力和(he)(he)(he)融資成(cheng)(cheng)本(ben)，掣肘了其(qi)(qi)(qi)(qi)現金流。作為一個獨立市(shi)場主體，碧(bi)(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)及其(qi)(qi)(qi)(qi)管理團隊(dui)既然選擇(ze)這(zhe)樣的(de)(de)(de)發展(zhan)(zhan)模(mo)(mo)式(shi)(shi)(shi)，是(shi)其(qi)(qi)(qi)(qi)戰(zhan)略選擇(ze)和(he)(he)(he)路徑(jing)選擇(ze)的(de)(de)(de)自由，也必(bi)須承擔(dan)相應的(de)(de)(de)責任和(he)(he)(he)風險(xian)。目(mu)前(qian)，這(zhe)種艱難(nan)的(de)(de)(de)考驗(yan)正在到(dao)來(lai)，這(zhe)些(xie)問(wen)題，碧(bi)(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)需要正視和(he)(he)(he)解決。

一(yi)段(duan)時間(jian)以來，房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)(de)(de)低(di)迷狀(zhuang)況(kuang)引(yin)起了社會各界的(de)(de)(de)高(gao)度關注，行(xing)業(ye)主管部門(men)和(he)地(di)方政府暖風(feng)頻吹，對房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)調(diao)控的(de)(de)(de)適時優化已經成(cheng)(cheng)為可以明(ming)顯(xian)預期的(de)(de)(de)事情。防風(feng)險(xian)成(cheng)(cheng)為政策調(diao)控的(de)(de)(de)主要目標。房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)和(he)市場形(xing)勢的(de)(de)(de)好(hao)(hao)轉說到底(di)離不(bu)開類似于碧(bi)桂園(yuan)這樣具有行(xing)業(ye)代表性的(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)經營狀(zhuang)況(kuang)的(de)(de)(de)持續好(hao)(hao)轉，尤其(qi)是(shi)如果(guo)像(xiang)碧(bi)桂園(yuan)這樣的(de)(de)(de)頭(tou)部房(fang)企，再出現重大問題甚至像(xiang)某些自(zi)媒體(ti)不(bu)實揣(chuai)測的(de)(de)(de)那樣“崩盤(pan)”，那對市場信心造成(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)重大負面影響(xiang)難以低(di)估。

另外，保(bao)交樓是(shi)目(mu)前主管(guan)部(bu)(bu)門和購房者關注的(de)(de)重點(dian)，是(shi)保(bao)民生、保(bao)穩(wen)定(ding)的(de)(de)抓(zhua)手，這也需要像碧桂園這樣的(de)(de)房企(qi)來(lai)承擔(dan)主體(ti)責任。在各種傳聞流行之際，碧桂園仍表示，將(jiang)堅決履行保(bao)交付、保(bao)民生職責，并積極采取各種對策來(lai)確保(bao)現金流安全。這在當下，體(ti)現了一個頭部(bu)(bu)房企(qi)應有的(de)(de)社(she)會責任感。

不久前，國家發布(bu)了促(cu)進民(min)營(ying)(ying)(ying)經濟發展(zhan)壯(zhuang)大的(de)(de)31條措施(shi)，這種(zhong)支(zhi)持不應該也(ye)(ye)不會有行業(ye)之(zhi)分和(he)區別(bie)對(dui)待。碧桂(gui)園作為房地(di)產(chan)行業(ye)最大的(de)(de)民(min)營(ying)(ying)(ying)企業(ye)之(zhi)一，對(dui)碧桂(gui)園的(de)(de)支(zhi)持就(jiu)是落(luo)實這類政策的(de)(de)具(ju)體(ti)舉動，是扶持民(min)企啃硬骨頭(tou)涉(she)險渡(du)難(nan)的(de)(de)表現(xian)。碧桂(gui)園也(ye)(ye)表示，公司(si)將上下一心，千方百(bai)計開展(zhan)自(zi)救，竭(jie)盡全力(li)保障公司(si)現(xian)金流安(an)全，最大限度削減支(zhi)出，公司(si)以銷定(ding)產(chan)，嚴控(kong)無效產(chan)能(neng)、壓(ya)降(jiang)各項(xiang)非核心非必要的(de)(de)經營(ying)(ying)(ying)支(zhi)出，全力(li)做好保交付、保信用工作。

碧桂園(yuan)稱管理層進行(xing)了深(shen)(shen)刻的(de)反思，雖然對(dui)本輪市場(chang)調(diao)整周期有(you)預判，但對(dui)市場(chang)下(xia)行(xing)的(de)深(shen)(shen)度(du)、烈(lie)度(du)和持續度(du)估計不(bu)(bu)足，未能及早(zao)作出更(geng)有(you)力度(du)的(de)應對(dui)措施，未能洞見(jian)房地產市場(chang)供求(qiu)關系已發(fa)生重大(da)變化，對(dui)三四線及更(geng)低線城市投資比(bi)例(li)過大(da)、負債率(lv)壓降速度(du)不(bu)(bu)夠(gou)等潛(qian)在風險的(de)認識不(bu)(bu)夠(gou)深(shen)(shen)刻、化解行(xing)動不(bu)(bu)夠(gou)及時有(you)力。這(zhe)種反思是一個行(xing)業(ye)頭部企業(ye)和上市公眾公司嚴肅對(dui)待市場(chang)質疑和積極應對(dui)困難應該(gai)采取的(de)態(tai)度(du)。

對于碧桂園(yuan)，市場(chang)和公眾有不同分析和看法是(shi)正常的，但給予企業正向的輿論環境，堅定的支持措(cuo)施，實效(xiao)的渡困手段才(cai)是(shi)對各方最有利的選(xuan)擇，而不是(shi)幸災樂禍，甚至墻倒(dao)眾人推(tui)。

筆者(zhe)認為(wei)(wei)，對碧桂園及其類(lei)似房地產企業予以必要和有力(li)的支持應該成為(wei)(wei)市場共識。