每經(jing)記者｜陳利    每經(jing)編輯｜魏文藝    

上市物業(ye)服務企業(ye)的中報披露(lu)步入尾(wei)聲(sheng)。

中(zhong)信證券研報顯(xian)示(shi)，2023年中(zhong)期樣本物業(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)加(jia)(jia)權毛利率為(wei)16.5%，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)加(jia)(jia)0.28個百(bai)(bai)分(fen)(fen)點(dian)，仍然保持高度穩定；企(qi)業(ye)(ye)管(guan)理規模效應(ying)開始發揮效果，即(ji)便今年上半年外拓競爭更加(jia)(jia)激烈，樣本企(qi)業(ye)(ye)銷管(guan)費率依然同(tong)(tong)比(bi)下降0.68個百(bai)(bai)分(fen)(fen)點(dian)至6.76%。“在毛利率提(ti)升和(he)銷管(guan)費率下行(xing)的(de)多重影(ying)響之下，上半年樣本企(qi)業(ye)(ye)凈(jing)利率提(ti)升0.4個百(bai)(bai)分(fen)(fen)點(dian)到7.3%；凈(jing)利潤(run)增(zeng)速(su)24.6%，同(tong)(tong)比(bi)提(ti)升13.7個百(bai)(bai)分(fen)(fen)點(dian)，大于收(shou)入(ru)端17.8%的(de)增(zeng)速(su)。”

視覺中國圖

多位業(ye)(ye)內人(ren)士(shi)在(zai)接受《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞》記者采訪時(shi)(shi)表示，物業(ye)(ye)服務企(qi)業(ye)(ye)并沒(mei)有隨著(zhu)時(shi)(shi)間推移而(er)盈(ying)利(li)能力下(xia)降，企(qi)業(ye)(ye)固然需要(yao)為了鞏(gong)固盈(ying)利(li)能力而(er)付(fu)出努力，但(dan)行業(ye)(ye)整(zheng)體而(er)言足(zu)以維持合理可(ke)靠的(de)盈(ying)利(li)水平。此(ci)外(wai)，擺脫(tuo)母(mu)公司“依賴”、增(zeng)強企(qi)業(ye)(ye)獨立性，越(yue)來越(yue)成(cheng)為當下(xia)物企(qi)發展的(de)“高頻詞”。

行業基本面回歸正常

今(jin)年(nian)上半年(nian)，物企營收能力正在恢復。

據中信證券的(de)研報，2023年中期，樣本(ben)物(wu)業企業（市值大于(yu)100億港元）加權(quan)毛利(li)率(lv)16.5%，相比(bi)去年同(tong)期增加0.28個(ge)百分(fen)點；凈(jing)利(li)率(lv)提升0.4個(ge)百分(fen)點到7.3%；凈(jing)利(li)潤增速24.6%，增速比(bi)去年同(tong)期提升13.7個(ge)百分(fen)點，大于(yu)收入端17.8%的(de)增速。

另(ling)據記者不完全(quan)統(tong)計，截至8月30日，已有(you)52家(jia)A股和(he)港(gang)股上市物(wu)企發布2023年中期業績報告，其中碧桂園服務以(yi)207.33億元(yuan)遙遙領(ling)先，萬物(wu)云(yun)則以(yi)160.2億元(yuan)位居(ju)第二。這(zhe)也是上半年僅有(you)的(de)(de)兩(liang)家(jia)營收超百(bai)億元(yuan)的(de)(de)上市物(wu)企；此(ci)外，還有(you)7家(jia)物(wu)企營收超50億元(yuan)。

歸母凈利(li)潤(run)方面，上半年僅有2家上市物企超過10億(yi)元，分別是(shi)碧桂園服務的23.51億(yi)元和華潤(run)萬象生活的14.02億(yi)元，萬物云(yun)以(yi)9.98億(yi)元緊(jin)隨其后。

需要(yao)(yao)注意的(de)是，上(shang)半年(nian)融創(chuang)服(fu)務(wu)凈利潤扭虧(kui)為(wei)盈，達3.4億元。對此(ci)融創(chuang)服(fu)務(wu)表示，主要(yao)(yao)原因(yin)是今年(nian)上(shang)半年(nian)應(ying)收款項沒有再(zai)增加并且在減(jian)少。在業績會上(shang)，融創(chuang)服(fu)務(wu)管理層表示，不會出(chu)現因(yin)關聯方大額計提減(jian)值的(de)情況。

“2022年，受(shou)地產關聯(lian)方拖累以及(ji)疫(yi)情影響，部分物(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)企業(ye)(ye)出現了(le)(le)虧損(sun)現象。然而，物(wu)(wu)業(ye)(ye)行業(ye)(ye)與民生相(xiang)關的(de)政策支持、弱周期、低(di)風險、現金牛、成長好的(de)基本(ben)屬性仍未改變，物(wu)(wu)業(ye)(ye)行業(ye)(ye)整體基本(ben)面(mian)仍然向好。上半年隨(sui)著疫(yi)情結束(shu)，和物(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)企業(ye)(ye)獨立性的(de)提(ti)升，物(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務(wu)企業(ye)(ye)逐步走出了(le)(le)2022年的(de)低(di)迷(mi)，這是回歸(gui)行業(ye)(ye)基本(ben)面(mian)的(de)正常(chang)現象。”

中指(zhi)研(yan)究(jiu)院物(wu)業(ye)總經(jing)理牛(niu)曉(xiao)娟(juan)8月31日通過微信(xin)向每經(jing)記者表(biao)示，全年來(lai)看，物(wu)業(ye)企業(ye)的整體營收有(you)望(wang)維持穩(wen)中有(you)升(sheng)的發展趨(qu)勢，行(xing)業(ye)發展前(qian)景可期(qi)。

不過相比于融創(chuang)服(fu)務的扭虧(kui)(kui)(kui)，今年(nian)上半年(nian)仍有部分物企處于持續虧(kui)(kui)(kui)損(sun)狀態，甚至有部分企業由盈轉虧(kui)(kui)(kui)。

具體(ti)來看，上半(ban)年(nian)建(jian)業(ye)新生活實現(xian)收(shou)入同比減少13.5%至13.53億(yi)元，歸屬股東(dong)凈虧損2.99億(yi)元（去年(nian)同期(qi)為2.89億(yi)元），出現(xian)上市以來首(shou)次虧損。建(jian)業(ye)新生活解釋稱“由于房(fang)地產行業(ye)下(xia)行，導(dao)致(zhi)房(fang)地產開發商的(de)相(xiang)關應收(shou)賬款(kuan)信(xin)用風險上升，基(ji)于審(shen)慎性原則，對賬面的(de)應收(shou)賬款(kuan)及金融資(zi)產等資(zi)產進行減值(zhi)測試并計提合理(li)減值(zhi)約6.41億(yi)元，而去年(nian)同期(qi)計提額(e)是1386萬元，同比漲幅(fu)超過45倍”。

再看佳兆(zhao)業美好(hao)(hao)，自2022年中報開始，該企業就開啟了(le)業績滑坡的序幕(mu)，至今仍未能好(hao)(hao)轉，今年上半年虧(kui)損(sun)約0.969億元。虧(kui)損(sun)原因同樣是“大額金融資(zi)產虧(kui)損(sun)計提(ti)”。

值得注意(yi)的是，2022年(nian)中期、2022年(nian)全年(nian)以及2023年(nian)中期三期業(ye)績，佳兆業(ye)美(mei)好(hao)大額金融虧損(sun)計提分別是3854萬元(yuan)、1.25億元(yuan)和(he)2.63億元(yuan)，當期同比增速分別是859.8%、-12%和(he)641.1%，直接影響(xiang)著凈利潤盈虧。

“大額計提(ti)減(jian)(jian)值(zhi)對(dui)(dui)物(wu)業(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)的影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)主要來自(zi)于企(qi)業(ye)(ye)(ye)的地產關(guan)聯方(fang)(fang)，今年以來這種計提(ti)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)雖然(ran)有所(suo)減(jian)(jian)弱(ruo)，但依然(ran)對(dui)(dui)部分物(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務企(qi)業(ye)(ye)(ye)產生(sheng)了影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)。”牛曉娟指出(chu)，短期(qi)來看(kan)，大額計提(ti)減(jian)(jian)值(zhi)肯定(ding)會對(dui)(dui)物(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務企(qi)業(ye)(ye)(ye)的盈利(li)能力(li)產生(sheng)負面影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)；長期(qi)來看(kan)，隨(sui)著物(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)務企(qi)業(ye)(ye)(ye)獨(du)立性的提(ti)升，這種影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)將逐(zhu)漸(jian)減(jian)(jian)弱(ruo)，且物(wu)業(ye)(ye)(ye)行(xing)業(ye)(ye)(ye)本(ben)(ben)身的基(ji)本(ben)(ben)面也尚可。提(ti)升獨(du)立性，是(shi)當前(qian)部分物(wu)業(ye)(ye)(ye)企(qi)業(ye)(ye)(ye)擺脫(tuo)關(guan)聯方(fang)(fang)影(ying)(ying)響(xiang)(xiang)、提(ti)升盈利(li)能力(li)的必由之路。

獨立性再被重申

越來越多(duo)的(de)物企(qi)在(zai)中(zhong)(zhong)報中(zhong)(zhong)重申了經營或財(cai)務的(de)獨立性。

以恒(heng)大(da)物業(ye)(ye)為例，由(you)于關(guan)(guan)聯方流動(dong)性問題，近兩年(nian)恒(heng)大(da)物業(ye)(ye)持續對關(guan)(guan)聯方進(jin)行了應收貿(mao)易賬款(kuan)減(jian)(jian)值(zhi)，2021年(nian)、2022年(nian)分別計提了24.4億元、24.56億元，而到了今年(nian)上半年(nian)，恒(heng)大(da)物業(ye)(ye)對來自有關(guan)(guan)連人士應收貿(mao)易賬款(kuan)減(jian)(jian)值(zhi)撥(bo)備了23.45億元，計提比例高達99.5%。

在業(ye)(ye)績公告(gao)中，恒大物業(ye)(ye)稱，“集團(tuan)已基本脫離對關(guan)聯(lian)方業(ye)(ye)務(wu)的依賴。本集團(tuan)致力于不斷為(wei)業(ye)(ye)主提(ti)供多(duo)元化(hua)服務(wu)，強(qiang)化(hua)市場(chang)化(hua)發展，提(ti)升公司競(jing)爭(zheng)水平。”上半年(nian)，恒大物業(ye)(ye)新增合(he)約面(mian)積中有93.3%來(lai)自第(di)三方，而來(lai)自關(guan)聯(lian)方的收(shou)入僅(jin)占總收(shou)入約1.1%；來(lai)自第(di)三方的收(shou)入占比(bi)98.9%。

同(tong)樣的，融(rong)創服務上半年來(lai)自關聯方的收入也從(cong)去年同(tong)期的29.0%下(xia)降(jiang)至5.7%；相應(ying)的，公司來(lai)自第三方的收入占比從(cong)原來(lai)的71.0%，提升至94.3%，為32.04億元。

不僅(jin)是恒大物業和融創服務(wu)，包(bao)括萬物云(yun)、碧桂(gui)園服務(wu)等在內(nei)的(de)頭部物企同樣在加速(su)對外拓展，尋求獨立(li)。

今年(nian)上(shang)(shang)半(ban)(ban)年(nian)，萬(wan)(wan)物云(yun)(yun)住宅物管(guan)業務中(zhong)，來(lai)(lai)自萬(wan)(wan)科集(ji)團及其合營公(gong)司的在(zai)管(guan)項目(mu)共1446個，在(zai)萬(wan)(wan)物云(yun)(yun)所有在(zai)管(guan)項目(mu)中(zhong)占比(bi)約四成。從新增(zeng)項目(mu)來(lai)(lai)看，上(shang)(shang)半(ban)(ban)年(nian)萬(wan)(wan)物云(yun)(yun)共增(zeng)加140個項目(mu)，其中(zhong)來(lai)(lai)自關(guan)聯方36個，來(lai)(lai)自第(di)三(san)方104個，第(di)三(san)方項目(mu)已經(jing)成為萬(wan)(wan)物云(yun)(yun)新增(zeng)項目(mu)的主要來(lai)(lai)源。

在業績會(hui)上，朱保全針對(dui)投資(zi)者關心(xin)的萬(wan)物(wu)云獨立性問題表示，萬(wan)物(wu)云69%合同(tong)來(lai)自(zi)第三方，上半年新(xin)增合同(tong)量接近86%與(yu)萬(wan)科(ke)無關，與(yu)萬(wan)科(ke)的關聯(lian)交易已經逐步降到13%，未來(lai)可能還(huan)會(hui)逐步下降。

事實上，近兩年(nian)受中(zhong)國(guo)恒大挪用恒大物業(ye)134億元(yuan)存(cun)款(kuan)(kuan)事件影響，市場(chang)對物管企業(ye)與其地產關(guan)聯(lian)方是(shi)否存(cun)在違規(gui)資金往來的問題保(bao)持高(gao)度警惕(ti)。時(shi)至今日，被中(zhong)國(guo)恒大占(zhan)用的134億元(yuan)存(cun)款(kuan)(kuan)，恒大物業(ye)“仍在追討損失(shi)，但(dan)受限于關(guan)聯(lian)方流動性危機，追回這筆錢尚存(cun)在重大不確定性”。

而此(ci)前金科(ke)服(fu)務(wu)出借(jie)給金科(ke)股份的15億元借(jie)款，截至今年3月也尚未(wei)追(zhui)回，金科(ke)服(fu)務(wu)不(bu)得不(bu)“接(jie)受”此(ci)前金科(ke)集團(tuan)以部分(fen)物業(ye)及股權作擔保，該抵押(ya)品(pin)的公(gong)允價值(zhi)為22.82億元。

如今，壓力(li)到了碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)服(fu)(fu)務(wu)。當前碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)正(zheng)遭遇“自成立以來(lai)的(de)最大困難”，碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)服(fu)(fu)務(wu)與(yu)碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)的(de)關聯性備受(shou)市場關注。在今年(nian)的(de)中期業績會(hui)上，碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)服(fu)(fu)務(wu)首席財務(wu)官黃鵬就表示(shi)，碧(bi)(bi)桂(gui)園(yuan)(yuan)服(fu)(fu)務(wu)會(hui)做(zuo)個好乙方(fang)，配合甲方(fang)保交樓，協助兄弟公司(si)(si)化(hua)解風險和輿情；但公司(si)(si)會(hui)嚴(yan)格遵(zun)守法律底(di)線，遵(zun)守上市規則，確保兩(liang)家公司(si)(si)業務(wu)和財務(wu)的(de)獨(du)立，不(bu)會(hui)做(zuo)任何利益輸送行(xing)為。

黃(huang)鵬強調，“公(gong)(gong)司不存在將現金存款作為(wei)關聯(lian)兄弟地產(chan)公(gong)(gong)司債務(wu)擔保方(fang)的(de)(de)情況，截至今年上半(ban)年末，這樣的(de)(de)情況沒有發生，未來也不會發生。公(gong)(gong)司的(de)(de)人員、財務(wu)、資產(chan)、機構、業務(wu)與關聯(lian)方(fang)、控股(gu)股(gu)東完全隔離”。

“面對(dui)地(di)產關(guan)聯方(fang)拖累，物(wu)業(ye)服務企(qi)業(ye)擺脫依賴，獨(du)立化發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)迫在眉睫，不(bu)論規模(mo)拓展(zhan)(zhan)(zhan)還是業(ye)務發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)方(fang)面都(dou)應該更多地(di)借助市場(chang)力量和第(di)三方(fang)資(zi)源(yuan)，形成獨(du)立的(de)(de)良(liang)性(xing)運營模(mo)式。深刻意識到獨(du)立發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)的(de)(de)重要(yao)性(xing)，加強(qiang)獨(du)立市場(chang)拓展(zhan)(zhan)(zhan)。”在牛(niu)曉娟看(kan)來，提(ti)升獨(du)立性(xing)，是當前部分物(wu)業(ye)企(qi)業(ye)擺脫關(guan)聯方(fang)影(ying)響(xiang)、提(ti)升盈利能力的(de)(de)必由之路。物(wu)企(qi)獨(du)立性(xing)持(chi)續增強(qiang)、更加冷靜和理智的(de)(de)戰略布局以及關(guan)聯方(fang)的(de)(de)“出(chu)清”，都(dou)有助于行業(ye)開(kai)啟(qi)新的(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)周期。

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