每經記者｜陳利(li)    每經編輯｜魏文藝    

隨著物業(ye)行(xing)業(ye)發展進入新階段，具(ju)有清(qing)晰(xi)戰略定力、堅持長期發展、擁有清(qing)晰(xi)打(da)法和資源(yuan)優勢的頭部物企，正(zheng)越來越成為行(xing)業(ye)具(ju)有領先示范的代(dai)表。

9月(yue)25日(ri)，在(zai)每(mei)日(ri)經濟新聞(wen)主辦的(de)(de)2023第十(shi)三屆中國(guo)價(jia)值地產年會上，由(you)每(mei)經房產與(yu)中物(wu)智庫(ku)深度合作(zuo)研發(fa)的(de)(de)《回歸本源 求質(zhi)奮發(fa)：2023中國(guo)物(wu)業(ye)上市公司(si)TOP20價(jia)值研究報(bao)告(gao)》（以下簡(jian)稱《報(bao)告(gao)》）重磅發(fa)布。

《報告》從上市(shi)物(wu)企在管理規模、業績表現、抗(kang)周期(qi)性(xing)和抗(kang)風(feng)險能(neng)力等(deng)多維度進行全面分析，對行業格局(ju)、發展趨勢作出理性(xing)的研判，并同期(qi)揭曉了2023中(zhong)國物(wu)業上市(shi)公(gong)司TOP20榜(bang)單。

中(zhong)物智庫創始人楊熙(xi)表示(shi)，物企正(zheng)在回(hui)歸正(zheng)常發展通道，在追(zhui)求高(gao)質(zhi)量發展路徑、以及(ji)加大回(hui)款、分紅、激勵等策略(lve)下(xia)，下(xia)半年(nian)業績(ji)有(you)望(wang)持續穩中(zhong)有(you)升，盈利能(neng)力進(jin)一步改善。

多項核心指標明顯改善

2021年中期(qi)以來，受多(duo)重因素影響，物業行(xing)業發(fa)展(zhan)逐步回(hui)歸理(li)性，主動調(diao)整求變(bian)，根據自身的資(zi)源稟(bing)賦和戰略定力，積極調(diao)整戰略，加(jia)強(qiang)管控，重視(shi)回(hui)款，強(qiang)化應收管理(li)，并探索多(duo)元(yuan)的服務、獨立的發(fa)展(zhan)路(lu)徑和新興賽道(dao)，初見成效。

《報告》從管理(li)規模(mo)、盈利能力(li)、抗風險(xian)能力(li)、行(xing)業格局(ju)等多個方面構建了行(xing)業TOP20評價體(ti)系。

具體來看，在(zai)管理規模方面(mian)，今年(nian)上半(ban)年(nian)，19家(jia)披露在(zai)管面(mian)積(ji)的(de)TOP20上市(shi)(shi)物(wu)(wu)企(qi)（不(bu)(bu)含(han)萬物(wu)(wu)云），在(zai)管面(mian)積(ji)達57.73億(yi)平方米，較(jiao)上年(nian)同期(qi)增(zeng)(zeng)長14.02%，明顯高于51家(jia)披露在(zai)管面(mian)積(ji)的(de)上市(shi)(shi)物(wu)(wu)企(qi)的(de)同比增(zeng)(zeng)速12.93%。不(bu)(bu)僅如(ru)此，其在(zai)51家(jia)上市(shi)(shi)物(wu)(wu)企(qi)在(zai)管面(mian)積(ji)中的(de)占比也(ye)較(jiao)去年(nian)同期(qi)提升(sheng)0.75個百分點至(zhi)78.64%。

在(zai)營(ying)收(shou)方面，上(shang)半年(nian)(nian)，TOP20上(shang)市(shi)物(wu)(wu)企營(ying)業收(shou)入(ru)達1099.47億元(yuan)，較上(shang)年(nian)(nian)同(tong)期增(zeng)(zeng)長(chang)9.78%，增(zeng)(zeng)速進一步下降，在(zai)披露(lu)業績的60家上(shang)市(shi)物(wu)(wu)企中的占比進一步提(ti)升至81.97%，同(tong)比增(zeng)(zeng)加0.51個百(bai)分點。與此同(tong)時，物(wu)(wu)企的盈(ying)利能力逐步修復(fu)，上(shang)半年(nian)(nian)TOP20上(shang)市(shi)物(wu)(wu)企凈利潤(run)為111.92億元(yuan)，同(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)14.17%，凈利潤(run)由(you)2022年(nian)(nian)的負增(zeng)(zeng)長(chang)重回正向增(zeng)(zeng)長(chang)通道。毛利達235.76億元(yuan)，同(tong)比增(zeng)(zeng)長(chang)2.52%，較2022年(nian)(nian)全年(nian)(nian)增(zeng)(zeng)速增(zeng)(zeng)加1.92個百(bai)分點。

此外，2023年上市物企(qi)信(xin)用減(jian)值風(feng)險(xian)也得到改善，上半年TOP20中(zhong)披露(lu)數據(ju)的17家樣本(ben)企(qi)業金融(rong)資產(chan)減(jian)值虧損總(zong)額由(you)上年同期的33.00億元(yuan)下降(jiang)57.49%至14.03億元(yuan)，信(xin)用減(jian)值虧損降(jiang)幅明顯。

值得一(yi)提的是，上(shang)半年TOP20上(shang)市物企(qi)現金及現金等價物達853.70億元，同比增長13.06%，在連續(xu)兩年負增長后開始略有回調，物企(qi)現金流(liu)情況初步得到好轉。

“這20家物(wu)企(qi)的(de)狀(zhuang)況(kuang)很符合(he)(he)二八(ba)定律。”楊(yang)熙分析指(zhi)出，20家物(wu)企(qi)在(zai)所有(you)上市物(wu)企(qi)中的(de)營(ying)收占(zhan)比、在(zai)管(guan)面積、合(he)(he)約管(guan)理面積占(zhan)比、凈利(li)潤占(zhan)比、毛利(li)占(zhan)比，都(dou)在(zai)80%左右(you)。“盡(jin)管(guan)不(bu)少民營(ying)物(wu)企(qi)在(zai)單項(xiang)(xiang)數據指(zhi)標(biao)(biao)，如收入(ru)、利(li)潤、利(li)潤率(lv)出現負增長，但整(zheng)體看，企(qi)業的(de)經營(ying)指(zhi)標(biao)(biao)有(you)所改善(shan)，在(zai)追(zhui)求有(you)效規(gui)模，聚焦有(you)質量的(de)增長大(da)基(ji)調下，多項(xiang)(xiang)利(li)潤指(zhi)標(biao)(biao)觸底反彈，開始回調。”

行業分化格局仍在持續

經過近幾年行業(ye)洗牌和(he)市場檢驗(yan)，行業(ye)發(fa)展格局發(fa)生(sheng)改(gai)變，頭(tou)部企業(ye)因資源稟(bing)賦、品牌優(you)勢(shi)、規模效應和(he)長期(qi)積(ji)累的運營實力，領先作用更加明顯，在規模、業(ye)績等(deng)方(fang)面均(jun)處(chu)于行業(ye)前(qian)列，且在行業(ye)中的貢獻持續加大。

以在管規模為例，截(jie)至2023年(nian)上(shang)半年(nian)，超(chao)過3億平(ping)方米(mi)的上(shang)市(shi)物(wu)企(qi)達9家，且(qie)(qie)均為TOP20上(shang)市(shi)物(wu)企(qi)。同時，僅該9家樣本企(qi)業在管面積總值超(chao)過48億平(ping)方米(mi)，規模領先，市(shi)場占(zhan)有率超(chao)過10%，在TOP20上(shang)市(shi)物(wu)企(qi)中占(zhan)比超(chao)過七(qi)成且(qie)(qie)持續增(zeng)加。

與此同時，不同背景物企(qi)(qi)在(zai)管面積增(zeng)速出現分化，央國企(qi)(qi)實現規模高基數且(qie)高增(zeng)長。上半年(nian)，僅在(zai)TOP20上市物企(qi)(qi)中(zhong)，就有7家為央國企(qi)(qi)物業，其在(zai)管面積均值達2.64億平方米，同比增(zeng)長24.06%，增(zeng)速高于12家民營物企(qi)(qi)9.84%的增(zeng)速。

不過，需要指出的是(shi)，盡(jin)管頭部企(qi)業在資源稟賦、拓展(zhan)能力等(deng)方面具(ju)有更強的市場競(jing)爭力，市占(zhan)率(lv)較(jiao)高，但(dan)《報告(gao)》也認為(wei)，物業管理市場格局(ju)仍較(jiao)為(wei)分散，企(qi)業之間競(jing)爭激烈，行(xing)業尚未形成寡(gua)頭壟斷(duan)局(ju)面。

事實(shi)上(shang)(shang)(shang)，不僅是(shi)規模在加劇分(fen)化，物(wu)企(qi)(qi)之間的(de)營(ying)收能(neng)力也(ye)在進一步分(fen)化。2023年(nian)上(shang)(shang)(shang)半(ban)年(nian)，TOP20上(shang)(shang)(shang)市物(wu)企(qi)(qi)中(zhong)有9家(jia)企(qi)(qi)業營(ying)收大于60億元，僅該(gai)9家(jia)企(qi)(qi)業營(ying)業收入總值達863.10億元，在TOP20上(shang)(shang)(shang)市物(wu)企(qi)(qi)中(zhong)占比近八(ba)成，在披露業績的(de)60家(jia)上(shang)(shang)(shang)市物(wu)企(qi)(qi)中(zhong)營(ying)收占比達64.35%。其中(zhong)，碧桂園服務和萬物(wu)云半(ban)年(nian)營(ying)收超百億元，創收能(neng)力遠超其他物(wu)企(qi)(qi)。

值(zhi)得注(zhu)意的(de)(de)是，國央企(qi)與(yu)民(min)營(ying)物(wu)企(qi)之間(jian)的(de)(de)盈利(li)能(neng)力也在分化。2023年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)，TOP20上(shang)市物(wu)企(qi)中央國企(qi)整體(ti)凈(jing)利(li)潤增(zeng)速達27.21%，較(jiao)上(shang)年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)同期(qi)減少2.61個(ge)百分點(dian)(dian)，但較(jiao)2022全年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)增(zeng)加5.20個(ge)百分點(dian)(dian)；民(min)營(ying)物(wu)業則由2022年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)全年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)負增(zeng)長，經過2023年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)的(de)(de)調整，上(shang)半年(nian)(nian)(nian)(nian)(nian)凈(jing)利(li)潤實(shi)現5.65%的(de)(de)增(zeng)長，重回正(zheng)向增(zeng)長區間(jian)。

《報告》認(ren)為，2023年上半年，物(wu)企(qi)盈(ying)利能力觸底(di)回彈，主要原(yuan)因(yin)是(shi)部分頭(tou)部企(qi)業(ye)對業(ye)績的(de)(de)拉(la)升，行業(ye)中增收(shou)不增利，甚至不增收(shou)且(qie)不增利的(de)(de)情況普(pu)遍存(cun)在。究其(qi)原(yuan)因(yin)，房地(di)產的(de)(de)銷售市場未(wei)能回暖，目(mu)前關聯房地(di)產領域的(de)(de)承壓依然較大(da)，即使壓艙(cang)石的(de)(de)基礎物(wu)業(ye)收(shou)入(ru)(ru)依然能夠增長(chang)，而過(guo)往(wang)部分物(wu)企(qi)來自開發企(qi)業(ye)的(de)(de)增值(zhi)服(fu)務收(shou)入(ru)(ru)比重較大(da)，這部分收(shou)入(ru)(ru)的(de)(de)下滑，對其(qi)整體的(de)(de)營收(shou)、利潤(run)影(ying)響(xiang)很大(da)。

獨立性已成物企制勝關鍵

2023年，房地(di)產開(kai)發(fa)行(xing)業的景(jing)氣度繼續(xu)承(cheng)壓，獨(du)立發(fa)展能力成為行(xing)業制勝關鍵。

“獨立(li)性(xing)”逐(zhu)漸成為當前物企(qi)發(fa)展的(de)高頻詞，物企(qi)逐(zhu)步減(jian)弱對關(guan)聯(lian)房(fang)企(qi)的(de)依(yi)賴，紛(fen)紛(fen)重申在股權架構(gou)、業務(wu)經營和財務(wu)等方(fang)面的(de)獨立(li)性(xing)，壓縮(suo)來自(zi)關(guan)聯(lian)地產相關(guan)的(de)業務(wu)，在規(gui)模、收入、人才、管理(li)等方(fang)面均減(jian)弱對關(guan)聯(lian)房(fang)企(qi)的(de)依(yi)賴，兩者之(zhi)間的(de)關(guan)聯(lian)交易(yi)減(jian)少。

根據《報告(gao)》，2023年(nian)上(shang)半年(nian)，TOP20上(shang)市(shi)物企(qi)中13家樣本企(qi)業(ye)來自第三(san)方的在管面積達22.25億(yi)平(ping)(ping)方米(mi)，同比增長16.17%，受整體市(shi)場環境影響(xiang)，增速較以往(wang)完整年(nian)度(du)再度(du)下滑，但其(qi)凈(jing)增量（3.10億(yi)平(ping)(ping)方米(mi)）和增速均高(gao)于同期(qi)來自關聯房企(qi)的規模（凈(jing)增1.61億(yi)平(ping)(ping)方米(mi)，增速14.90%）。

而(er)第三(san)方在管(guan)面(mian)積占比自2020年(nian)首次超過關聯房企，達(da)到(dao)64.12%，較上年(nian)同期增加0.25個(ge)百分點(dian)。其中，合景悠活(huo)、雅生(sheng)活(huo)服務(wu)第三(san)方在管(guan)面(mian)積占比已超過80%。市(shi)場(chang)拓(tuo)展(zhan)(zhan)則成(cheng)為(wei)企業規模擴張的重(zhong)要方式(shi)，拓(tuo)展(zhan)(zhan)重(zhong)點(dian)轉向存(cun)量市(shi)場(chang)，并在戰略打法、團隊建設、激勵機制(zhi)等方面(mian)提升市(shi)場(chang)化拓(tuo)展(zhan)(zhan)能力。

在營(ying)收(shou)(shou)(shou)結構(gou)上(shang)(shang)，物企也開(kai)始減(jian)(jian)(jian)少(shao)關聯交易，減(jian)(jian)(jian)弱其房地(di)產(chan)附庸屬性，主(zhu)動減(jian)(jian)(jian)少(shao)與地(di)產(chan)業(ye)務相關的(de)非業(ye)主(zhu)增(zeng)值服務及部分(fen)資產(chan)管理類社(she)區(qu)增(zeng)值服務，以(yi)減(jian)(jian)(jian)少(shao)因地(di)產(chan)市(shi)場不景氣和資金(jin)收(shou)(shou)(shou)緊的(de)影響，拉長(chang)該等板塊應收(shou)(shou)(shou)賬款(kuan)的(de)回收(shou)(shou)(shou)周(zhou)期，減(jian)(jian)(jian)少(shao)壞賬的(de)可能。2020年(nian)至2023年(nian)，上(shang)(shang)市(shi)物企地(di)產(chan)關聯業(ye)務占比進一(yi)(yi)步(bu)下(xia)降(jiang)。至2023年(nian)上(shang)(shang)半年(nian)，TOP20上(shang)(shang)市(shi)物企中15家企業(ye)詳(xiang)細披露營(ying)業(ye)收(shou)(shou)(shou)入結構(gou)，其社(she)區(qu)增(zeng)值服務和非業(ye)主(zhu)增(zeng)值服務收(shou)(shou)(shou)入占比進一(yi)(yi)步(bu)降(jiang)至20.82%。

在(zai)2023年中期業(ye)(ye)績(ji)及(ji)業(ye)(ye)績(ji)發布會上，多(duo)家物業(ye)(ye)紛紛表示，企業(ye)(ye)在(zai)業(ye)(ye)務、經營、財務等(deng)方面逐(zhu)漸更加獨(du)立(li)。此外，部分企業(ye)(ye)在(zai)股權上也在(zai)逐(zhu)漸擺脫依附屬性(xing)，多(duo)家物企遭關聯方、大股東的減持(chi)或引入第三方戰略投資者，獨(du)立(li)性(xing)增(zeng)強。

《報告》認為，物(wu)企通(tong)過擺脫關聯地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)影(ying)響，增強市場拓(tuo)展、收(shou)入、股權架構等(deng)方(fang)面(mian)的(de)(de)獨立性，有(you)望減少因房地(di)產(chan)(chan)不景氣直接帶(dai)來(lai)的(de)(de)影(ying)響，這對于行業的(de)(de)良性發(fa)展和長期(qi)運營等(deng)都具(ju)有(you)重要的(de)(de)價值和作用。

此(ci)外，在穩定住(zhu)宅物業(ye)(ye)的(de)基(ji)礎上，物企開始(shi)轉向非住(zhu)宅、公建、商業(ye)(ye)運營等市場，以(yi)增(zeng)(zeng)加(jia)多(duo)元客戶矩陣，并深(shen)化大客戶合作，進一步(bu)形(xing)成全業(ye)(ye)態均衡布局力；在做好基(ji)礎物業(ye)(ye)服務(wu)的(de)同時，持續在社區增(zeng)(zeng)值服務(wu)、非業(ye)(ye)主增(zeng)(zeng)值服務(wu)等方面(mian)探(tan)索新的(de)增(zeng)(zeng)長點。

《報告》指(zhi)出，物(wu)業是一(yi)個大行(xing)業、小龍頭的行(xing)業，行(xing)業多維度(du)的改變，重塑了行(xing)業競(jing)爭(zheng)格局，物(wu)企發展(zhan)更趨于規范化(hua)秩序(xu)化(hua)。物(wu)業行(xing)業具有(you)實現永(yong)續(xu)經營(ying)的基因，在各(ge)業態、多領域有(you)很大發展(zhan)空間(jian)。行(xing)業的輕(qing)資產(chan)、現金流穩定、抗周期(qi)性的特性沒(mei)有(you)發生改變，但(dan)回歸正常發展(zhan)通道，仍需耐心(xin)和信心(xin)。

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封面圖(tu)片來源：每經制圖(tu)