每經記者｜張靜    實習生 徐(xu)夏(xia)華    西安(an)    每經編輯｜賀娟娟

一(yi)則西(xi)安(an)真愛(ai)(ai)范(fan)特西(xi)餐飲娛(yu)樂有限(xian)公司（簡稱“真愛(ai)(ai)范(fan)特西(xi)”）注(zhu)銷的消(xiao)息，將沉寂(ji)已久(jiu)的本(ben)土企(qi)業真愛(ai)(ai)再次推至公眾關注(zhu)視野。

我們此前(qian)刊文，對真(zhen)愛與周杰倫的合作前(qian)后，真(zhen)愛的KTV業(ye)務(wu)，以(yi)及水(shui)療、餐飲(yin)、健身等主(zhu)業(ye)業(ye)務(wu)，相關門店經營(ying)情況進行(xing)了簡單梳理，并拋出真(zhen)愛下半場何(he)去(qu)何(he)從(cong)的疑問。

日前，真(zhen)愛(ai)創(chuang)始(shi)人、董(dong)事長(chang)何(he)志方首次接受《每日經(jing)濟新聞》采訪(fang)，就真(zhen)愛(ai)范特西經(jing)營始(shi)末，門(men)店(dian)關(guan)停背后，主(zhu)業的(de)經(jing)營和(he)布(bu)局(ju)，曾涉足(zu)資本市場(chang)未果等市場(chang)關(guan)注(zhu)的(de)話題予以一一回應，不避諱(hui)企(qi)業真(zhen)實經(jing)營困境(jing)，亦坦誠企(qi)業艱難轉型求生。

“因(yin)為行(xing)(xing)業(ye)(ye)、市場競爭、疫(yi)情影響及(ji)自(zi)身經營等(deng)諸多原因(yin)，真(zhen)愛(ai)范特(te)西處于虧損狀態，經友好(hao)協商周杰倫退出，因(yin)為是合資企(qi)業(ye)(ye)，法律上要(yao)進行(xing)(xing)注(zhu)銷，雖然真(zhen)愛(ai)范特(te)西關(guan)閉(bi)，但真(zhen)愛(ai)仍在經營，并蟄(zhe)伏(fu)尋找機(ji)會，真(zhen)愛(ai)這個(ge)品牌永不(bu)散場。”何(he)志方表示(shi)。

去周杰倫后

作(zuo)為(wei)本(ben)土老牌民營(ying)企業，真(zhen)愛最為(wei)大(da)眾熟知的標簽之一，便是與周杰倫合作(zuo)KTV業務(wu)。

雙方合(he)作的主體公司(si)真愛范(fan)特(te)西成立(li)于2012年1月，注(zhu)冊資本5000萬人民幣，經(jing)營范(fan)圍包(bao)括餐飲服務(wu)、食(shi)品銷售、KTV、酒(jiu)吧等。公司(si)名字(zi)中包(bao)含(han)的“范(fan)特(te)西”三字(zi)源于周杰(jie)倫2001年發布的專(zhuan)輯《范(fan)特(te)西》。

穿透股(gu)(gu)權關系，周杰倫2012年1月9日參股(gu)(gu)，參股(gu)(gu)比例(li)為15%，出資金額為750萬(wan)元；何志方控制的西安真愛服務產業有(you)限公司出資4250萬(wan)元，持股(gu)(gu)比例(li)為85%。

真愛(ai)范特在西安(an)擁有(you)交(jiao)大店和(he)鐘樓(lou)店兩家(jia)(jia)，前者是(shi)雙方(fang)合作的首家(jia)(jia)店，后者因(yin)首店開(kai)業的巨大聲量，于2016年增開(kai)了第(di)二家(jia)(jia)店。

談(tan)及(ji)與周(zhou)杰(jie)倫的合作契機，何(he)志方告訴記(ji)者(zhe)，2011年雙方通過(guo)朋友介紹相識，杰(jie)倫被陜西深厚的歷史文化所吸引，對真愛的發(fa)展理念和(he)經(jing)營能力也很認可，經(jing)過(guo)雙方多次溝通交流，決(jue)定共同出資成立“真愛范特西”。

記(ji)者(zhe)注意到，與(yu)周杰(jie)倫合作讓真愛(ai)KTV聲名大噪，但(dan)事實(shi)上在(zai)此之前(qian)，真愛(ai)早已涉足(zu)KTV業務，何志(zhi)方實(shi)控的(de)真愛(ai)集團成立的(de)同年(nian)，也就是2001年(nian)，真愛(ai)長安旗艦店開(kai)業，經營(ying)KTV及餐(can)飲業務。2003年(nian)真愛(ai)高(gao)新店開(kai)業經營(ying)。

也就是說，加之真愛(ai)(ai)范(fan)特(te)西(xi)旗下兩家門店(dian)，真愛(ai)(ai)在KTV板塊(kuai)共有4家門店(dian)。

何志方告(gao)訴記者(zhe)，真(zhen)愛(ai)KTV是全國第一家設立自助超市的KTV。盈利模式(shi)(shi)打破傳統的最低消費、包間按小時收費，均為(wei)自選(xuan)模式(shi)(shi)，真(zhen)愛(ai)范特西(xi)則(ze)定位以年輕時尚人群為(wei)主，周杰(jie)倫方并不參與實(shi)際經營(ying)，而是由真(zhen)愛(ai)全權(quan)負(fu)責(ze)門(men)店的運營(ying)及管(guan)理工作(zuo)。

“真(zhen)愛以KTV起(qi)家，剛(gang)好處于KTV行(xing)業的(de)爆發和(he)繁榮期，經營一度順風順水，錢柜和(he)好樂迪曾(ceng)殺(sha)入西安市(shi)場，又(you)因(yin)市(shi)場競爭激烈陸(lu)續退出(chu)，但疫情前，KTV行(xing)業出(chu)現嚴重(zhong)下(xia)滑趨勢，全國50%以上的(de)量販式KTV陸(lu)續關門。”

據(ju)《2022中(zhong)國(guo)音樂(le)產(chan)業發展(zhan)報告》，2021年在音樂(le)行業整體呈現(xian)“復蘇”態勢時，伴隨著疫情沖擊和娛樂(le)消(xiao)費市場(chang)需求變革(ge)等原因，傳統卡拉OK產(chan)業呈現(xian)下滑趨(qu)勢，總規模達558億元，同比下降6.5%。

“我們也有門店虧損(sun)，而疫情對KTV行(xing)業沖(chong)擊是雪(xue)上(shang)加霜，我們的(de)四家店全部處于虧損(sun)狀(zhuang)態(tai)，真愛范特西虧損(sun)最嚴重。”何志方坦誠。

據記者查閱到的(de)公開數據，2013年至2015年7月31日真愛(ai)范特西(xi)的(de)總營業收(shou)入為(wei)1748.351722萬元，凈(jing)虧損為(wei)61.696662萬元。

因為投(tou)資收益及雙方理(li)念(nian)分歧(qi)原因，何志方向記(ji)者透(tou)露(lu)，2021年(nian)杰倫方面提出退股的(de)要求，經過雙方友好協(xie)商，真愛回購了杰倫15%的(de)股份，因為是合(he)資企業，從(cong)法律上進行了注銷程(cheng)序。

隨著(zhu)周杰倫的退出，真(zhen)愛(ai)范特西正(zheng)式落幕，但真(zhen)愛(ai)KTV業務并未止步(bu)于此。

何志方告訴記者，公司(si)戰略(lve)上準備逐(zhu)步弱(ruo)化KTV板塊，門店也會相應(ying)減少(shao)，真愛范特西雖然注銷了，但商標版(ban)權依然歸屬于(yu)真愛，真愛將會保留鐘樓店。

據透露，真愛從KTV起家，出于情懷，亦因鐘(zhong)樓店(dian)(dian)地處西(xi)安市(shi)中心黃金位置(zhi)，該(gai)店(dian)(dian)將于1—2個(ge)月內重(zhong)新開(kai)業，記者在現場看到，店(dian)(dian)面正在裝修，真愛在做開(kai)業方案(an)及組建團(tuan)隊(dui)。

堅持主業經營

真(zhen)愛(ai)是西安服務(wu)業(ye)(ye)的代表性企業(ye)(ye)，KTV業(ye)(ye)務(wu)之外，真(zhen)愛(ai)的核心和主營業(ye)(ye)務(wu)還包括洗(xi)浴水(shui)療和餐飲業(ye)(ye)態。

據(ju)(ju)上市主(zhu)體真愛股份2015年(nian)(nian)欲登陸新三板(ban)時(shi)發布的(de)業績數(shu)據(ju)(ju)，2013年(nian)(nian)、2014年(nian)(nian)、2015年(nian)(nian)1-7月，真愛股份的(de)凈(jing)利潤(run)分別為4556萬、2936萬、1254萬，毛利率分別為75.82%、75.92%、76.33%。

其中，水療業(ye)務平均營收(shou)(shou)占比超(chao)過45%，2013年(nian)、2014年(nian)、2015年(nian)1-7月(yue)水療業(ye)務的毛利(li)率為(wei)78.51%、79.10%、80.64%。餐(can)飲(yin)業(ye)態收(shou)(shou)入則占到公司(si)總收(shou)(shou)入的30%左右。

據(ju)悉，洗浴水療和(he)餐(can)飲業態定(ding)位為以商務型接(jie)待(dai)消費為主的(de)(de)中高端(duan)路線，如(ru)長安壹號院作為真愛打(da)造的(de)(de)高端(duan)餐(can)飲品(pin)牌，是西安的(de)(de)第一家陜(shan)菜館，也是連續四屆的(de)(de)黑珍珠餐(can)廳(ting)。

不(bu)過因(yin)(yin)政策變化、行業(ye)下行及(ji)疫情沖擊的疊(die)加原(yuan)因(yin)(yin)，上(shang)述業(ye)態隨之陷入(ru)經營困境。

受疫情(qing)影響(xiang)，對餐飲(yin)、KTV的沖擊(ji)是最嚴重的，疫情(qing)之(zhi)前真(zhen)愛十幾家門店，但(dan)是疫情(qing)導(dao)致門店關停長達數(shu)月，導(dao)致部分門店關停經營(ying)不善，而真(zhen)愛山水茶園作為餐飲(yin)、KTV主業的配套產品，亦受牽連，何志方表示。

同時，與租(zu)賃方的合同糾(jiu)紛更讓(rang)真愛“雪(xue)上加霜”，真愛位(wei)于(yu)長安(an)北路的主(zhu)營(ying)門店長安(an)壹(yi)號(hao)因此不(bu)得不(bu)處于(yu)停業狀態。

據記者獲取的（2022）陜0103民初2489號判決書顯示，2021年(nian)(nian)11月(yue)份，原(yuan)告真(zhen)愛(ai)與被(bei)告陜西工業展覽館(guan)有(you)限(xian)公(gong)司合作21年(nian)(nian)的合同(tong)即將到期，雙方原(yuan)合同(tong)約定真(zhen)愛(ai)享有(you)同(tong)等條件的優先承(cheng)租(zu)(zu)權，雙方在2021年(nian)(nian)4月(yue)份討論(lun)續租(zu)(zu)時，在真(zhen)愛(ai)僅(jin)一家愿意承(cheng)租(zu)(zu)的情況(kuang)下，提出了原(yuan)房租(zu)(zu)漲(zhang)租(zu)(zu)一倍的續租(zu)(zu)條件和條款(kuan)，真(zhen)愛(ai)不(bu)愿接受(shou)因此(ci)雙方對簿公(gong)堂。

據(ju)判決書，真(zhen)愛最終仍享有(you)長安壹號1號相關房屋及(ji)停車場的(de)優(you)先(xian)租(zu)賃權，被告支付真(zhen)愛因租(zu)賃房屋消防(fang)設備問題導致的(de)經(jing)營(ying)損(sun)失1686504.04元。

“多年來我(wo)們合作很順(shun)利(li)和(he)愉快，但續(xu)租時工(gong)業展覽(lan)館(guan)提(ti)出高(gao)額續(xu)租條件，如(ru)不同(tong)意，限期搬離，否則將會停(ting)(ting)水(shui)停(ting)(ting)電(dian)，后來真(zhen)的(de)斷電(dian)了(le)，不但使長安壹號無(wu)法(fa)正(zheng)常(chang)經(jing)營，位于(yu)此的(de)真(zhen)愛KTV和(he)真(zhen)愛山水(shui)茶園(yuan)也處于(yu)停(ting)(ting)業狀態(tai)，從2021年到現在，因為(wei)對方一直(zhi)沒有供電(dian)，續(xu)租合同(tong)也沒有簽(qian)訂，所以無(wu)法(fa)開門。”何(he)志方告(gao)訴記者。

據此，目前真(zhen)愛中國餐(can)館有2家(jia)門店(dian)芙蓉新(xin)(xin)天(tian)地店(dian)和(he)高新(xin)(xin)咖啡街(jie)區店(dian)，真(zhen)愛山(shan)水茶園有粉巷里和(he)環球西(xi)苑2家(jia)門店(dian)處于(yu)營業(ye)狀(zhuang)態(tai)。

水療(liao)業務則是(shi)因客觀條(tiao)件限制而難(nan)以(yi)擴張，何志(zhi)方坦言，水療(liao)對物業的(de)(de)基礎(chu)設施(shi)要求比較高，必須有鍋爐水、水池(chi)且對建筑層高要有一定的(de)(de)要求，“現(xian)成租(zu)的(de)(de)物業基本是(shi)規范的(de)(de)，一般很難(nan)找到十(shi)分匹配的(de)(de)”。

目前，真愛(ai)年(nian)華水(shui)療一家門店，以及一家位于(yu)曲江(jiang)金域(yu)的真愛(ai)健身(shen)運動(dong)俱樂部尚在(zai)營業。

何(he)志(zhi)方(fang)告訴記(ji)者，洗浴水療和(he)餐飲業(ye)態(tai)作為真(zhen)(zhen)(zhen)愛(ai)(ai)(ai)(ai)打造城市(shi)休(xiu)閑健康(kang)業(ye)態(tai)的主要支撐，真(zhen)(zhen)(zhen)愛(ai)(ai)(ai)(ai)依然會堅持(chi)經營并創(chuang)新，目前真(zhen)(zhen)(zhen)愛(ai)(ai)(ai)(ai)主業(ye)業(ye)態(tai)的門(men)店多為租賃，考慮到(dao)穩定(ding)長(chang)遠經營，真(zhen)(zhen)(zhen)愛(ai)(ai)(ai)(ai)已經在計(ji)劃自持(chi)物業(ye)，打造城市(shi)休(xiu)閑健康(kang)生(sheng)態(tai)，是真(zhen)(zhen)(zhen)愛(ai)(ai)(ai)(ai)以后要長(chang)期去做的目標。

而對于關閉的一些(xie)門(men)店，何志方(fang)則透露，除了客觀原因，主(zhu)要也是基(ji)于公(gong)司門(men)店調整及升級，目前正在有序地計劃重(zhong)新開業中。

主動轉型求生

真愛的核心主(zhu)業的客觀(guan)及(ji)主(zhu)觀(guan)經營困境(jing)，亦(yi)倒逼真愛在困境(jing)中主(zhu)動(dong)轉型求生。

早在(zai)2011年，真(zhen)愛(ai)的(de)掌舵人何(he)志方就曾謀劃轉型，其給真(zhen)愛(ai)定的(de)轉型方向(xiang)是文化旅游(you)和鄉村(cun)振興(xing)。不(bu)過，因時運不(bu)濟，亦因諸多不(bu)可抗的(de)客觀原因，真愛(ai)轉(zhuan)型布(bu)局的(de)幾個(ge)項目均無(wu)疾而終。

如何志方控股的真愛現代農業在西安市長安區楊莊街道的幾個村承包了約2500土地，計劃發展農文旅融合業務。后因這些地在(zai)秦(qin)嶺保護范圍內，一直擱(ge)置。

何志方(fang)告訴記者，“這個(ge)項目現在完(wan)全(quan)就是發展農(nong)(nong)業(ye)，在承包(bao)土地上種了十幾(ji)年地，當下(xia)國家鄉村(cun)振(zhen)興的政策下(xia)，真愛計劃做現代農(nong)(nong)業(ye)”。

此外(wai)，真(zhen)愛股份曾在(zai)小雁塔改(gai)造片區拿地，計劃自建辦公(gong)樓，并利(li)用自持物業布局洗浴水療和高端餐飲(yin)門(men)店(dian)，但(dan)因(yin)文保(bao)原因(yin)及政策變化，該項目亦處于擱(ge)淺狀態。

與上述項(xiang)目相比(bi)，真(zhen)愛位(wei)于空港新城的真(zhen)愛健康(kang)中心項(xiang)目，則(ze)是目前處于開發階段且推進(jin)順利(li)的項(xiang)目。公開資料(liao)顯(xian)示(shi)，2017年，真愛(ai)集團與西咸新(xin)區管委會(hui)共同出(chu)資成立(li)陜西空(kong)(kong)港真愛(ai)實(shi)業(ye)有限公司(si)，各持(chi)股50%，注冊(ce)資本(ben)1億元，計劃在空(kong)(kong)港新(xin)城建設真愛(ai)健康中(zhong)心項(xiang)目。

該(gai)項目位于空港新(xin)城迎賓大道旁，由水療中(zhong)心(xin)、健身中(zhong)心(xin)、兒童成長(chang)中(zhong)心(xin)、休閑餐飲中(zhong)心(xin)、生(sheng)活超(chao)市、辦(ban)公、酒店、公寓等業態組成。記者在現場看(kan)到，目前該(gai)項目主體建設只剩最后一段尚未完工(gong)。

負責該項(xiang)目(mu)的工作人員(yuan)告(gao)訴記者，該項(xiang)目(mu)總投資(zi)約6.6億(yi)元，目(mu)前外側(ce)建筑(zhu)主體已投入1.5億(yi)元左右。

除空港項(xiang)目外，何志(zhi)方透露，真愛(ai)也計劃在經開區(qu)打造真愛(ai)城市休(xiu)閑綜合體，因市場(chang)變化(hua)(hua)還(huan)在孵(fu)化(hua)(hua)當中。

對于真(zhen)(zhen)愛未來布局(ju)和方向，何志(zhi)方表示，今年政府(fu)工作報告中提出打造萬億(yi)文旅產業對于在(zai)西安發展(zhan)(zhan)的(de)企(qi)業是個難得的(de)機遇，且(qie)國家、省、市層面(mian)多舉措力(li)挺民營企(qi)業發展(zhan)(zhan)，真(zhen)(zhen)愛在(zai)做好原有業態的(de)基礎上，將(jiang)深度介入文旅產業和鄉村振興(xing)、縣域經(jing)濟的(de)發展(zhan)(zhan)，融合一(yi)、二、三產業，將(jiang)真(zhen)(zhen)愛再推上一(yi)個臺階。

值得(de)注意(yi)的是(shi)，真愛在2015年曾計劃登陸新三(san)板但未(wei)果，對于未(wei)來是(shi)否仍會(hui)涉足資本市場，何(he)志方坦誠，2015年真愛上市時，不太(tai)懂資本和金(jin)融，走了一(yi)些彎路，也確(que)實存在一(yi)些不規范(fan)之處。

“上(shang)市(shi)(shi)(shi)經歷給了企業很好的(de)(de)教訓，不(bu)(bu)要(yao)為了上(shang)市(shi)(shi)(shi)而上(shang)市(shi)(shi)(shi)，上(shang)市(shi)(shi)(shi)是手段(duan)而不(bu)(bu)是目的(de)(de)，真愛不(bu)(bu)排除未來上(shang)市(shi)(shi)(shi)的(de)(de)可能，但當下認真做好自(zi)己的(de)(de)事最重要(yao)。”