每經記者｜陳榮浩(hao)    每經編輯(ji)｜魏文藝    

從政(zheng)策落地到(dao)市(shi)(shi)場(chang)反應，再(zai)到(dao)資(zi)本市(shi)(shi)場(chang)表現，近期的房(fang)地產(chan)可謂關注度滿(man)滿(man)。

9月(yue)6日(ri)，珠海宣(xuan)(xuan)布從即日(ri)起(qi)執行(xing)“認(ren)(ren)房(fang)不(bu)(bu)(bu)認(ren)(ren)貸(dai)”政(zheng)策；9月(yue)5日(ri)，杭州開始實施“認(ren)(ren)房(fang)不(bu)(bu)(bu)認(ren)(ren)貸(dai)”；9月(yue)4日(ri)，沈(shen)陽官(guan)宣(xuan)(xuan)取消限購、限售，并實施“認(ren)(ren)房(fang)不(bu)(bu)(bu)認(ren)(ren)貸(dai)”政(zheng)策。據《每日(ri)經濟(ji)新聞》記者不(bu)(bu)(bu)完全統計，目前已有近20個城市官(guan)宣(xuan)(xuan)執行(xing)“認(ren)(ren)房(fang)不(bu)(bu)(bu)認(ren)(ren)貸(dai)”政(zheng)策。

來源：珠海發布官微

從(cong)各地出(chu)臺的政策內(nei)容來看(kan)，除實施“認房(fang)不(bu)認貸”外，還包括降(jiang)低(di)首套房(fang)和二套房(fang)首付比例、降(jiang)低(di)存量房(fang)貸利率等；而在市場層面，熱點城(cheng)市在新政執行后基(ji)本上(shang)都(dou)出(chu)現(xian)了樓盤項目(mu)帶(dai)看(kan)量顯著提升的情(qing)況。

“一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)政策出臺后，市(shi)(shi)場情(qing)緒回升明顯(xian)，特別是北京、上海新房項目訪盤(pan)量和(he)認購量大幅提升。”中指研(yan)究院市(shi)(shi)場研(yan)究總監陳(chen)文靜通(tong)過微(wei)信向每經(jing)記者表示，短期來看，一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)市(shi)(shi)場行情(qing)持(chi)續時(shi)間或好于(yu)其他(ta)城(cheng)市(shi)(shi)，持(chi)續時(shi)間的長短一(yi)方面取決(jue)(jue)于(yu)購房者換(huan)房節奏(zou)，另一(yi)方面也(ye)取決(jue)(jue)于(yu)其他(ta)優化政策跟(gen)進情(qing)況。

此外(wai)，在資本市場(chang)，房地產(chan)板(ban)塊頻現(xian)上(shang)(shang)漲(zhang)潮。如9月6日(ri)(ri)，港(gang)股(gu)地產(chan)股(gu)集(ji)體大(da)(da)漲(zhang)，A股(gu)地產(chan)板(ban)塊當日(ri)(ri)午(wu)后也強勢拉升。尤其是港(gang)股(gu)內房股(gu)，截至(zhi)當日(ri)(ri)收(shou)盤(pan)，億達中(zhong)國(guo)漲(zhang)幅(fu)達320%，上(shang)(shang)坤地產(chan)、中(zhong)國(guo)恒大(da)(da)和(he)融創中(zhong)國(guo)的(de)(de)漲(zhang)幅(fu)分別為89.66%、82.86%和(he)68.35%，世(shi)茂集(ji)團、天譽置(zhi)業(ye)、正榮地產(chan)、花樣(yang)年控股(gu)的(de)(de)漲(zhang)幅(fu)均超(chao)40%。

2023年9月6日港股內房股表現 來源：東方財富

各地樓市迎政策“組合拳”，助力“金九銀十”

在傳統(tong)的(de)“金九銀十”旺(wang)季到(dao)來之際，全國范圍內房地產(chan)政策明顯松綁，各城市開始以支持剛性(xing)和改善性(xing)住房需求為(wei)主(zhu)要目的(de)，通(tong)過(guo)調整(zheng)優化(hua)差別(bie)化(hua)信貸政策、取消(xiao)或放(fang)寬限(xian)購限(xian)貸政策、實施(shi)“認房不認貸”政策等方(fang)式，促進(jin)房地產(chan)市場平穩健康發展。

8月31日(ri)，央行、金監局連發(fa)兩(liang)條政策通知，下調(diao)首(shou)付比例下限至(zhi)首(shou)套(tao)20%、二套(tao)30%，二套(tao)房貸(dai)款利率下限調(diao)降(jiang)為LPR+20BP，指導(dao)下調(diao)存(cun)量(liang)房貸(dai)利率。

在(zai)業內看來，這些(xie)政策不僅有利(li)于降低購(gou)房(fang)者的資金壓力(li)，釋(shi)放(fang)改善性需求(qiu)，同時也能減少提(ti)前還(huan)貸(dai)潮(chao)、經營貸(dai)置換房(fang)貸(dai)等情況的出(chu)現，從而釋(shi)放(fang)購(gou)買(mai)力(li)，促進(jin)包括住房(fang)在(zai)內的各類(lei)消費(fei)。

9月1日(ri)，上海(hai)、北京相繼發布政(zheng)(zheng)(zheng)策，全面執(zhi)行(xing)(xing)首套(tao)房“認房不認貸”政(zheng)(zheng)(zheng)策。在此之前(qian)的(de)(de)8月30日(ri)，廣州、深圳(zhen)已率先執(zhi)行(xing)(xing)“認房不認貸”政(zheng)(zheng)(zheng)策。這(zhe)(zhe)意(yi)味著購(gou)買首套(tao)住(zhu)房時只看是(shi)否擁(yong)有住(zhu)房，而不看是(shi)否有過(guo)(guo)住(zhu)房貸款記錄。這(zhe)(zhe)對于之前(qian)有過(guo)(guo)住(zhu)房貸款但已還(huan)清或轉讓的(de)(de)購(gou)房者來說是(shi)一大利好，可以享受到首套(tao)房的(de)(de)優惠條(tiao)件。

在一線城(cheng)市(shi)開始(shi)實(shi)施(shi)“認(ren)房(fang)不(bu)認(ren)貸(dai)(dai)(dai)”政(zheng)策(ce)后，武漢、蘇州、廈(sha)門、成都(dou)等城(cheng)市(shi)也爭(zheng)相加(jia)入實(shi)施(shi)“認(ren)房(fang)不(bu)認(ren)貸(dai)(dai)(dai)”的行列。9月4日晚間(jian)，沈陽(yang)市(shi)房(fang)產局發(fa)布(bu)《關于進一步支(zhi)持(chi)剛性(xing)和改(gai)善性(xing)住(zhu)房(fang)需(xu)求(qiu)的通知》，明(ming)確取(qu)消二環(huan)內限購政(zheng)策(ce)，取(qu)消住(zhu)房(fang)銷售限制年限規(gui)定，落實(shi)“認(ren)房(fang)不(bu)認(ren)貸(dai)(dai)(dai)”，優化公(gong)積(ji)金政(zheng)策(ce)等，進一步滿足(zu)剛需(xu)和改(gai)善性(xing)住(zhu)房(fang)需(xu)求(qiu)。

同日，天(tian)津(jin)也(ye)出臺了(le)優化區域住房(fang)限購(gou)措施，支(zhi)持大(da)學(xue)畢業生等剛性住房(fang)需求(qiu)。具(ju)體措施包括在(zai)濱海(hai)新區、寧河(he)區、靜(jing)海(hai)區、薊州區、武清區等區域取消非本市(shi)(shi)(shi)戶(hu)籍(ji)居民家庭(ting)購(gou)買商品(pin)住房(fang)的社保(bao)或個(ge)(ge)稅(shui)繳(jiao)納年限要求(qiu)；在(zai)全市(shi)(shi)(shi)范圍內取消非本市(shi)(shi)(shi)戶(hu)籍(ji)居民家庭(ting)購(gou)買商品(pin)住房(fang)的社保(bao)或個(ge)(ge)稅(shui)繳(jiao)納人數要求(qiu)；對于在(zai)天(tian)津(jin)就讀大(da)學(xue)畢業后在(zai)天(tian)津(jin)就業并繳(jiao)納社保(bao)或個(ge)(ge)稅(shui)滿1年的非本市(shi)(shi)(shi)戶(hu)籍(ji)居民家庭(ting)，在(zai)全市(shi)(shi)(shi)范圍內可按照本市(shi)(shi)(shi)戶(hu)籍(ji)居民家庭(ting)同等條件購(gou)買商品(pin)住房(fang)。

7·24中央政治局會議以來出臺的相關樓市政策  圖片來源：人民日報 

緊接(jie)著(zhu)，杭州(zhou)也宣(xuan)布于9月(yue)5日起實施(shi)“認房(fang)(fang)不(bu)認貸”，目的是更好地(di)滿足居(ju)民剛性和改善性住房(fang)(fang)需求，支持首套購房(fang)(fang)需求。據(ju)每經記者不(bu)完全統計(ji)，目前已有近20個城(cheng)市官宣(xuan)執(zhi)行(xing)“認房(fang)(fang)不(bu)認貸”政策。

“這些政策的出(chu)臺對(dui)于樓市(shi)信心恢復有著積(ji)極的推動作用(yong)，尤其是熱點城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的跟進對(dui)改善(shan)(shan)市(shi)場預期也有一定(ding)的促(cu)進作用(yong)。預計9月整體新房成交規(gui)模(mo)有望止跌企穩，但回(hui)升幅度(du)預期有限，各城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)熱度(du)持續(xu)分化，核心一二線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)將(jiang)釋(shi)放一些改善(shan)(shan)型剛需(xu)客(ke)戶，而弱(ruo)二三(san)線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)諸如昆明(ming)、南寧、福州等，即便政策加(jia)碼，短期內剛需(xu)購買力仍(reng)需(xu)修復。”

9月6日上(shang)午，諸葛數據(ju)研究中(zhong)心高級(ji)分析師關(guan)榮雪通(tong)過微信向《每日經濟(ji)新聞》記者表示，從目前(qian)政(zheng)策力(li)度(du)上(shang)來看(kan)，本輪政(zheng)策調控可以(yi)稱得上(shang)是(shi)今年以(yi)來力(li)度(du)比(bi)較大(da)的(de)一輪。

關榮雪(xue)表示，從目前(qian)已經(jing)實施(shi)的政策(ce)(ce)來看，以往限制性政策(ce)(ce)的取消對樓(lou)市的影(ying)響相對更大(da)，如(ru)“認(ren)房不(bu)認(ren)貸”、取消限購(gou)等；其次為下調房貸利(li)率、支持(chi)“商(shang)轉公”等這類(lei)直接降低(di)(di)購(gou)房成本的舉措(cuo)；此外，像上調公積(ji)金最高可貸額度、降低(di)(di)公積(ji)金首(shou)付比等緩解短(duan)期購(gou)房壓力(li)的措(cuo)施(shi)也在持(chi)續推進，不(bu)過由(you)于(yu)惠及力(li)度相對較(jiao)小，對于(yu)樓(lou)市的影(ying)響也較(jiao)為有限。

政策仍有優化空間，“不排除繼續加碼可能”

從目(mu)前各地已經實(shi)施(shi)的(de)政(zheng)策(ce)(ce)來看，主(zhu)要包括調整優化(hua)(hua)差別(bie)化(hua)(hua)信貸(dai)政(zheng)策(ce)(ce)、取消(xiao)或放寬限購限貸(dai)政(zheng)策(ce)(ce)、實(shi)施(shi)“認房不認貸(dai)”政(zheng)策(ce)(ce)。

在上述(shu)政(zheng)策發布后(hou)，多方(fang)對(dui)市場的回(hui)暖情(qing)況也(ye)都保持著較高(gao)(gao)關(guan)注(zhu)度(du)。據財聯社，一(yi)線城市全部執(zhi)行“認房不(bu)認貸”后(hou)，政(zheng)府(fu)相關(guan)部門對(dui)樓(lou)市成交情(qing)況予以高(gao)(gao)度(du)關(guan)注(zhu)。

上海新政執行首日，某樓盤現場的看房者 圖片來源：每日經濟新聞資料圖

其中，國(guo)家發(fa)改委(wei)價格司(si)、北京市(shi)住建委(wei)等部門，均(jun)向相(xiang)關房(fang)產機構詢問新政后一線城市(shi)市(shi)場情況(kuang)，且詢問內容相(xiang)當詳(xiang)細，包(bao)括房(fang)價、成交(jiao)情況(kuang)及看(kan)房(fang)熱度等。

另據(ju)澎湃新聞(wen)，上(shang)海市(shi)房(fang)地產(chan)交易中心(xin)相(xiang)(xiang)關部(bu)門(men)于9月4日(ri)組(zu)織頭(tou)部(bu)中介機(ji)構(gou)(gou)召(zhao)開討論會，會議主要溝通近期(qi)房(fang)地產(chan)市(shi)場的有(you)關情(qing)況并了(le)解“認(ren)房(fang)不認(ren)貸”新政實施效果，包括新增客戶、掛牌(pai)量、轉(zhuan)定情(qing)況、房(fang)價波動(dong)等內容。另據(ju)了(le)解，相(xiang)(xiang)關平(ping)臺機(ji)構(gou)(gou)條線負責(ze)人亦匯(hui)報(bao)了(le)相(xiang)(xiang)關情(qing)況。據(ju)悉，上(shang)海市(shi)統(tong)計局相(xiang)(xiang)關部(bu)門(men)還將于近期(qi)召(zhao)集(ji)經紀機(ji)構(gou)(gou)進一(yi)步討論相(xiang)(xiang)關問題(ti)。

在關榮雪看來，從政(zheng)策工具(ju)箱來看，當前(qian)政(zheng)策優化調整(zheng)方向已(yi)較為多樣化，如果在當前(qian)政(zheng)策支持下市(shi)場還未出現(xian)顯著回暖，則不(bu)排(pai)除需要進一(yi)步加(jia)大政(zheng)策松綁力度(du)以及多項政(zheng)策工具(ju)的結合使用，如從部分區域或街道取(qu)消限(xian)(xian)購提升到全市(shi)全面取(qu)消限(xian)(xian)購、“認房(fang)不(bu)認貸(dai)”結合最低首付比等(deng)(deng)多項優化措施一(yi)齊運用等(deng)(deng)。

陳文靜則表示，從政(zheng)(zheng)策(ce)方向上看，需(xu)求端政(zheng)(zheng)策(ce)大概率將繼續圍繞降低(di)購(gou)(gou)房門檻和降低(di)購(gou)(gou)房成本展開。除了優化“認房又認貸”外(wai)，政(zheng)(zheng)策(ce)工具(ju)箱還有較(jiao)多調控(kong)手段。

“一是(shi)(shi)降低(di)二套首付比例，下調貸(dai)款利率加點(dian)數；二是(shi)(shi)調整普宅認定標準，或通過(guo)降低(di)非普宅首付比例的方式進行(xing)優化(hua)(hua)；三是(shi)(shi)優化(hua)(hua)法拍房、非住宅、離婚購房等(deng)限購政(zheng)策，庫存壓力大的區域或按照因(yin)區施(shi)策、一區一策原則，與人口、人才等(deng)政(zheng)策相(xiang)結合優化(hua)(hua)政(zheng)策。除此之外，優化(hua)(hua)限售(shou)、限價政(zheng)策，降低(di)交易(yi)稅費，也是(shi)(shi)政(zheng)策優化(hua)(hua)方向(xiang)。”陳(chen)文靜表(biao)示。

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