每經編輯(ji)｜孫志成 杜宇    

據(ju)央視新(xin)聞，從“認(ren)房(fang)又認(ren)貸(dai)”到“認(ren)房(fang)不認(ren)貸(dai)”，一(yi)字之別的背(bei)后，是13年來我國房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)供求關(guan)系的變化，也是政策層面適時(shi)調整優(you)化的結果。據(ju)不完全統計(ji)，在過去的10天時(shi)間里，至少(shao)有24個城(cheng)市全面執行了“認(ren)房(fang)不認(ren)貸(dai)”的政策。

那(nei)么，政策(ce)落地(di)執行(xing)，市場在發生怎樣的(de)變化？

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“認房不認貸”利好將如何(he)釋放？ 住(zhu)建部回應

據央(yang)視《新(xin)聞(wen)1+1》，住房(fang)和(he)城鄉建設部政策研究中(zhong)心副主任浦湛表(biao)示：背景(jing)可以從(cong)兩方面(mian)來看。一(yi)是從(cong)房(fang)地產市(shi)場的發展(zhan)情況來看，大家(jia)都知道今年(nian)一(yi)季(ji)度市(shi)場銷售明顯回暖(nuan)，受(shou)多方面(mian)因(yin)素影(ying)響，4月(yue)份以來，市(shi)場成交放緩，市(shi)場預期也出(chu)現轉弱的跡象。

圖片(pian)來源：央視新(xin)聞

二是從(cong)滿足居民的(de)住房(fang)需(xu)求(qiu)來(lai)看，我(wo)們現在還(huan)處于城(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)快速發展(zhan)的(de)后(hou)半(ban)階(jie)段(duan)，去年(nian)我(wo)們國家的(de)城(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)率是65.2%，距離城(cheng)鎮(zhen)化(hua)(hua)穩定階(jie)段(duan)還(huan)有(you)發展(zhan)空間，相應(ying)的(de)剛(gang)性需(xu)求(qiu)還(huan)是有(you)比較大的(de)增量。另一方面(mian)，城(cheng)市(shi)當(dang)中有(you)房(fang)的(de)群體，也還(huan)有(you)著比較大的(de)改(gai)善居住條件的(de)需(xu)求(qiu)，所以(yi)從(cong)滿足剛(gang)性和(he)改(gai)善性需(xu)求(qiu)的(de)角度來(lai)看，也是政策出臺(tai)的(de)重要背景(jing)。

圖片來源(yuan)：央視(shi)新聞

浦(pu)湛表(biao)示，國(guo)家層面出(chu)臺了(le)“認(ren)房(fang)(fang)(fang)不認(ren)貸(dai)”的(de)(de)(de)政策(ce)以后，北上廣深四(si)個(ge)一線(xian)城(cheng)市(shi)積極在(zai)(zai)落(luo)地(di)(di)，已經全面落(luo)實(shi)了(le)“認(ren)房(fang)(fang)(fang)不認(ren)貸(dai)”的(de)(de)(de)政策(ce)。從(cong)過去房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產市(shi)場發(fa)(fa)展(zhan)的(de)(de)(de)過程(cheng)來(lai)看，四(si)個(ge)一線(xian)城(cheng)市(shi)其實(shi)都是房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產的(de)(de)(de)熱點(dian)城(cheng)市(shi)，它們對周邊城(cheng)市(shi)乃至(zhi)更大區域范(fan)圍(wei)內的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)，甚至(zhi)是全國(guo)，都有非常明顯的(de)(de)(de)“風向(xiang)標”作用。另外(wai)我(wo)們也要看到(dao)，隨著(zhu)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產市(shi)場發(fa)(fa)展(zhan)，特別是在(zai)(zai)目前(qian)的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)階(jie)段，城(cheng)市(shi)之(zhi)間的(de)(de)(de)分化更為顯著(zhu)。2018年開(kai)始，我(wo)們的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產調(diao)控政策(ce)實(shi)際上就(jiu)采取了(le)“因(yin)城(cheng)施(shi)策(ce)”“一城(cheng)一策(ce)”的(de)(de)(de)調(diao)控機制(zhi)。在(zai)(zai)這一機制(zhi)下，城(cheng)市(shi)要結合各自(zi)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產市(shi)場的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)情(qing)況，來(lai)完善優化調(diao)整調(diao)控政策(ce)。

浦湛表示，政策出臺以后，我們也在密切觀察。我們認為市場的反響總體上還是積極的。有市場機構也做過調查。調查顯示，從全國整體上看，購房意愿大概能夠增加15個百分點，一線城市可能增幅會更高。從政策實際落地來看，我們覺得有著剛需和改善性需求的購房者，積極入市的跡象還是非常明顯的。一些市場機構的調研顯示，帶看量還有成交量，都是有比較明顯的提升。

一線城市市場反應如何(he)？

8月31日，深圳正式執行“認房不認貸”政策。據澎湃新(xin)聞，深(shen)圳(zhen)“認房不(bu)(bu)認貸”政策(ce)落地后，購房者的看(kan)房積極性明顯提高。不(bu)(bu)少機構門店(dian)的帶看(kan)量持續上漲(zhang)。

按照樂有(you)(you)家(jia)研究中心的監測情況，9月(yue)(yue)2日(ri)周六受(shou)臺風影響，看房量未有(you)(you)變化，但(dan)9月(yue)(yue)3日(ri)天氣放(fang)晴后，樓市也開(kai)始“放(fang)晴”。9月(yue)(yue)3日(ri)樂有(you)(you)家(jia)門店的帶看量，比二三季(ji)度的周日(ri)平均水平上(shang)漲了五成，達到了3月(yue)(yue)中旬以來單(dan)日(ri)的最高點。

從價格上來看(kan)，雖然交易量(liang)有明顯上漲(zhang)，但成交價格仍能保持平穩態勢(shi)。

9月1日傍(bang)晚，上海官宣將于次日起執行“認房不認貸”政(zheng)策(ce)。

有開發商的營銷人員(yuan)稱，上海“認房不認貸(dai)”發布后(hou)立馬調(diao)整(zheng)了宣(xuan)發策(ce)略，都要往(wang)新政策(ce)上靠(kao)，主推“重大利好”和“購房最佳時(shi)機”。

“新(xin)政”落地一周內(nei)，位于寶(bao)山顧(gu)村板(ban)塊的新(xin)樓(lou)盤華發四季河(he)濱項目三期剛(gang)好進行了認籌(chou)開始(shi)到結(jie)束的全過程(cheng)。

該(gai)項目一位(wei)銷售對(dui)記者表示，認籌客(ke)戶量比(bi)預(yu)計增長(chang)了近26%，但相比(bi)前兩期認籌還(huan)是下降不少。在她(ta)看來，“新政”的發布對(dui)于(yu)上(shang)海(hai)樓市有一定利(li)好，具(ju)體能持(chi)續多長(chang)時(shi)間，比(bi)較難判斷。目前還(huan)是有不少仍(reng)在持(chi)幣觀望(wang)的客(ke)戶。

廣州(zhou)“認(ren)(ren)房不(bu)認(ren)(ren)貸”政(zheng)策實施(shi)后(hou)，市場情緒明顯(xian)回暖，樓市迎來一波(bo)小熱潮(chao)。

8月29日(ri)~9月3日(ri)，越(yue)秀地產廣州(zhou)區域單周(zhou)(zhou)來訪量近(jin)4000組，環比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)近(jin)50%，新房(fang)成交(jiao)環比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)135%。其中(zhong)，位(wei)于廣州(zhou)黃埔的越(yue)秀濱江(jiang)星航TOD（樓(lou)盤項目）周(zhou)(zhou)末(mo)業績(ji)完(wan)成120%，來訪超200組；白云(yun)(yun)區的越(yue)秀天悅(yue)云(yun)(yun)湖、番禺的萬博(bo)瑞麓府，新政落地后(hou)首周(zhou)(zhou)分別熱銷(xiao)1億元、1.66億元。

9月(yue)(yue)(yue)(yue)1日(ri)北(bei)京宣(xuan)布“認(ren)房不(bu)認(ren)貸”至今滿(man)一周，政策效應已(yi)經顯(xian)現。據中原(yuan)地產統計(ji)，9月(yue)(yue)(yue)(yue)2日(ri)-9月(yue)(yue)(yue)(yue)8日(ri)，北(bei)京新建(jian)住宅累計(ji)成交(jiao)約(yue)3500套，一周成交(jiao)量已(yi)超過(guo)(guo)8月(yue)(yue)(yue)(yue)全月(yue)(yue)(yue)(yue)成交(jiao)量；二手房成交(jiao)約(yue)5000套，超過(guo)(guo)8月(yue)(yue)(yue)(yue)半個月(yue)(yue)(yue)(yue)成交(jiao)量。與此同時，新政后一周北(bei)京二手房房源供應增加超過(guo)(guo)6000套。

圖(tu)片(pian)來源(yuan)：每經記者 陳榮浩(hao) 攝(she) （圖(tu)文無(wu)關(guan)）

政(zheng)策(ce)組合拳助力樓市“金(jin)九銀十(shi)”

在(zai)傳統(tong)的(de)“金九銀十”旺季到來之際，全國(guo)范圍內房(fang)地產政策明顯松(song)綁，各城市(shi)開始(shi)以支持剛(gang)性和(he)改(gai)善性住房(fang)需求為主要目的(de)，通過調整優化(hua)差(cha)別化(hua)信貸政策、取(qu)消或(huo)放寬(kuan)限購限貸政策、實施(shi)“認房(fang)不認貸”政策等方(fang)式，促進(jin)房(fang)地產市(shi)場平穩健(jian)康發展(zhan)。

8月(yue)31日(ri)，央(yang)行、金監局連發兩條政策通(tong)知，下(xia)(xia)(xia)調首付比例下(xia)(xia)(xia)限(xian)至(zhi)首套20%、二套30%，二套房貸款利率(lv)下(xia)(xia)(xia)限(xian)調降為LPR（貸款市場報價(jia)利率(lv)）+20基點(dian)，指導(dao)下(xia)(xia)(xia)調存量房貸利率(lv)。

在(zai)業內看來，這(zhe)些政策不僅有利于降低購房者的(de)資金壓力(li)，釋放改善性(xing)需(xu)求，同時也能減(jian)少提前(qian)還(huan)貸(dai)(dai)潮、經營貸(dai)(dai)置換房貸(dai)(dai)等情況的(de)出現，從而釋放購買力(li)，促(cu)進包括住房在(zai)內的(de)各類消費(fei)。

9月6日(ri)(ri)上(shang)午，諸葛數據研(yan)究中心高級(ji)分析師關榮雪通(tong)過微信向《每日(ri)(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記者(zhe)表(biao)示(shi)，從目前政(zheng)策(ce)(ce)力(li)度上(shang)來看，本輪政(zheng)策(ce)(ce)調控可以稱得(de)上(shang)是(shi)今年以來力(li)度比(bi)較(jiao)大的一輪。

關榮雪表示，從目(mu)前已經(jing)實施的(de)(de)政策來(lai)看，以往限(xian)(xian)制性(xing)政策的(de)(de)取(qu)消對(dui)樓市(shi)的(de)(de)影響(xiang)相(xiang)對(dui)更大，如(ru)“認(ren)房不(bu)認(ren)貸(dai)”、取(qu)消限(xian)(xian)購等(deng)；其次為(wei)下(xia)調房貸(dai)利率(lv)、支持“商轉公”等(deng)這類直接降(jiang)低(di)購房成本的(de)(de)舉措；此外，像上調公積金(jin)最(zui)高可貸(dai)額度(du)、降(jiang)低(di)公積金(jin)首付(fu)比等(deng)緩解(jie)短期購房壓力的(de)(de)措施也在持續推進，不(bu)過由(you)于惠及(ji)力度(du)相(xiang)對(dui)較小，對(dui)于樓市(shi)的(de)(de)影響(xiang)也較為(wei)有限(xian)(xian)。

中指(zhi)研(yan)究院市場研(yan)究總監陳文靜則表(biao)示，從政策方向上看(kan)，需求端(duan)政策大(da)概率將繼續圍(wei)繞(rao)降低購(gou)(gou)房(fang)門檻(jian)和降低購(gou)(gou)房(fang)成本展開。除(chu)了(le)優化“認(ren)(ren)房(fang)又認(ren)(ren)貸”外，政策工(gong)具箱(xiang)還有較多調(diao)控手段。

在(zai)關榮雪看來，從政(zheng)(zheng)(zheng)策工具(ju)箱來看，當前政(zheng)(zheng)(zheng)策優化調整方向已較為多(duo)樣化，如果在(zai)當前政(zheng)(zheng)(zheng)策支(zhi)持下市場還未出現(xian)顯著(zhu)回暖(nuan)，則不排除需(xu)要進(jin)一(yi)步加大政(zheng)(zheng)(zheng)策松綁力度以及多(duo)項政(zheng)(zheng)(zheng)策工具(ju)的結合(he)使(shi)用(yong)(yong)，如從部分(fen)區域或街道取(qu)(qu)消限購提(ti)升到(dao)全市全面取(qu)(qu)消限購、“認(ren)(ren)房不認(ren)(ren)貸”結合(he)最(zui)低首付比(bi)等(deng)多(duo)項優化措施一(yi)齊運用(yong)(yong)等(deng)。

編輯|孫志成(cheng) 杜宇 易啟(qi)江

校對|程鵬

每日經濟新聞綜合自央視新聞、澎湃新聞、中國經營報、每經app等