每(mei)經記者｜陳夢妤    每(mei)經編輯｜魏文藝     

9月(yue)12日早(zao)間，有市場消息稱“北(bei)京(jing)解除二手(shou)房(fang)指導價限制，海淀(dian)29個學(xue)區房(fang)源恢復掛牌(pai)”。《每(mei)日經濟新聞》記者隨即向海淀(dian)區多位學(xue)區房(fang)經紀人予(yu)以求證，均得到(dao)類(lei)似(si)“價格(ge)沒有放開，只是展示問題”的答復。

根(gen)據北(bei)京市(shi)(shi)海淀區房管(guan)局工(gong)作人員的(de)說法，目前進(jin)行(xing)動態(tai)調整，可(ke)以(yi)按照正常的(de)市(shi)(shi)場(chang)價格對外(wai)展示(shi)房源信息。有北(bei)京當(dang)地房地產中介機構人士表(biao)示(shi)，“自上周五(9月8日)起，可(ke)以(yi)根(gen)據市(shi)(shi)場(chang)價格掛牌(pai)展示(shi)，指導價是否解除以(yi)官方為準。”

每(mei)經(jing)記者查詢鏈(lian)家(jia)網發現，北京知名學(xue)區房(fang)蜂鳥家(jia)園新掛(gua)牌了一套47.99平(ping)方(fang)米二(er)手房(fang)，總(zong)價838萬元(yuan)(yuan)，單價約17.5萬元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米，高于此前該小(xiao)區的(de)小(xiao)戶型參考價（17.1萬元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米）。不(bu)過(guo)，記者也(ye)注意到，目前尚(shang)未看到單價超過(guo)18萬元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米的(de)二(er)手房(fang)源(yuan)。

海淀區29個小區 實施參考價已近兩年

不同于深圳等城市，北(bei)京的二手房指(zhi)導價從一開(kai)始(shi)就比(bi)較“低調(diao)”。

2021年9月29日(ri)，據《北京日(ri)報》，海(hai)淀區房地產經紀(ji)協會于近日(ri)發(fa)出(chu)行業內部自律倡(chang)議，號召中介(jie)機構共(gong)同抵制(zhi)惡意爭奪(duo)房源的(de)行為(wei)。海(hai)淀區房協也(ye)發(fa)布(bu)了部分熱點(dian)小區的(de)二手房交易指導參(can)考價(jia)。

彼(bi)時，為規范(fan)行(xing)業(ye)自(zi)律(lv)，北(bei)京市和(he)海淀區房(fang)地產經紀協會于(yu)近期(qi)發(fa)出了(le)行(xing)業(ye)內部自(zi)律(lv)倡議，號召中介(jie)機構(gou)共同(tong)抵(di)制通過(guo)抬高房(fang)屋(wu)售價來爭奪房(fang)源的惡(e)意競(jing)爭行(xing)為。同(tong)時，海淀房(fang)協結合近一(yi)年成交(jiao)價格(ge)情況，對部分價格(ge)漲(zhang)幅大、成交(jiao)量大的熱點小(xiao)區，向中介(jie)機構(gou)發(fa)布了(le)二手房(fang)交(jiao)易指(zhi)導參考價。

被納(na)入(ru)指導價名(ming)單的(de)海淀區29個小區中，就(jiu)包括(kuo)市場熱度很高(gao)的(de)蜂(feng)鳥(niao)家園、翠微中里、華(hua)清嘉園等。

以蜂(feng)鳥家(jia)園為(wei)例，據《每日經(jing)濟(ji)新聞》此前(qian)報(bao)道(dao)，2019年12月(yue)，蜂(feng)鳥家(jia)園一(yi)套47.66平(ping)方米(mi)的(de)小(xiao)(xiao)一(yi)居成(cheng)交價(jia)達700萬(wan)元(yuan)，單(dan)價(jia)為(wei)14.7萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米(mi)；2020年12月(yue)，蜂(feng)鳥家(jia)園同樣面積(ji)的(de)小(xiao)(xiao)一(yi)居則賣(mai)到了900萬(wan)元(yuan)，單(dan)價(jia)超過(guo)19萬(wan)元(yuan)/平(ping)方米(mi)。

2021年3月，一位負責(ze)海淀中關村(cun)三小(xiao)等熱(re)門(men)區(qu)域(yu)銷(xiao)售的(de)經(jing)(jing)紀人曾向每經(jing)(jing)記者透(tou)露，“現在(zai)的(de)學區(qu)房市場，總的(de)來說就(jiu)是(shi)房源(yuan)(yuan)(yuan)少、價格(ge)高、客(ke)戶多。1000萬(wan)元(yuan)在(zai)中關村(cun)三小(xiao)學區(qu)已(yi)經(jing)(jing)買不到可以自住的(de)房子了，最多就(jiu)是(shi)占坑的(de)房源(yuan)(yuan)(yuan)，四五(wu)十平(ping)方米那種。”“萬(wan)柳學區(qu)個別(bie)小(xiao)區(qu)有漲價200多萬(wan)元(yuan)的(de)房源(yuan)(yuan)(yuan)。”

當時，為(wei)(wei)了給學(xue)(xue)區(qu)(qu)房(fang)降溫，北京市住建委數次發(fa)文(wen)，表示將堅決遏制、精準打(da)擊，嚴格執(zhi)行多(duo)校劃片、派位入學(xue)(xue)政策(ce)，并把(ba)“借學(xue)(xue)區(qu)(qu)房(fang)等(deng)炒作(zuo)房(fang)價”列為(wei)(wei)當年九大重點(dian)工(gong)作(zuo)之一；主管(guan)部門也對樓市熱點(dian)區(qu)(qu)域的成交案(an)例進行了普遍排查，海淀萬柳(liu)、中關(guan)村等(deng)熱點(dian)學(xue)(xue)區(qu)(qu)成交案(an)例正是核查重點(dian)。

知名學區房小區 已連續8個月零成交

每經記(ji)者(zhe)根據(ju)鏈家相關信息統計，該(gai)平(ping)臺2011年至今共成(cheng)交了549套蜂鳥(niao)家園房(fang)源，最近一次成(cheng)交已經是2023年1月(yue)，為79.92平(ping)方米(mi)的兩室一廳。也就是說，在鏈家平(ping)臺公布的公開信息中，蜂鳥(niao)家園整整8個月(yue)都沒有成(cheng)交。

在鏈家(jia)網上，目前蜂鳥家(jia)園在售(shou)的(de)71套(tao)房源中，均價約(yue)16.3萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)；最(zui)貴的(de)單價為(wei)17.98萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，面積為(wei)43.32平(ping)方(fang)米(mi)，總價779萬元(yuan)。不(bu)過(guo)記者也注意到，目前尚未看到單價超過(guo)18萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)的(de)二手房源。

而在2021年(nian)3月，學(xue)區房漲勢正猛，蜂鳥家(jia)(jia)園在鏈家(jia)(jia)可查的(de)僅3套房源，最小一套50.87平(ping)方米的(de)報價(jia)915萬元(yuan)，單價(jia)約18萬元(yuan)/平(ping)方米。

客觀(guan)來看，在2021年9月海淀29個小區(qu)二手房參(can)考價發布以及有關部門(men)多重管理之下，北京學區(qu)房明顯降(jiang)溫。

一個典型的(de)案例便是(shi)，2021年12月，有(you)蜂鳥家園經紀人曾(ceng)向每(mei)經記者透露，有(you)一套掛牌很久的(de)40多平方米房源，2021年初(chu)報價(jia)1100多萬元，現在(zai)800萬元左(zuo)右就可以拿下。

根據(ju)諸葛找房數據(ju)，從(cong)當前來看，今年(nian)以來北(bei)京(jing)二(er)(er)手房市(shi)場面臨(lin)著一定的下行壓(ya)力，2023年(nian)1~8月(yue)，北(bei)京(jing)二(er)(er)手住宅(zhai)成(cheng)交(jiao)105010套，較(jiao)2022年(nian)同期上漲9.8%，但較(jiao)2021年(nian)同期仍下降(jiang)13.5%。同時，今年(nian)4~7月(yue)北(bei)京(jing)二(er)(er)手房連續4月(yue)呈現(xian)下滑態(tai)勢(shi)，8月(yue)在政(zheng)策利好拉動下止跌回升(sheng)。

“實際(ji)上，從去年(nian)下半年(nian)開(kai)始(shi)，很多(duo)城(cheng)(cheng)市就(jiu)已經逐(zhu)步放松(song)了(le)二手房(fang)指(zhi)導(dao)價(jia)。去年(nian)6月底(di)西(xi)安暫(zan)停發布(bu)指(zhi)導(dao)價(jia)，成都、廣州和(he)東莞等城(cheng)(cheng)市指(zhi)導(dao)價(jia)也(ye)進行了(le)松(song)動，實際(ji)交易(yi)和(he)銀行放貸基本不受指(zhi)導(dao)價(jia)影響(xiang)，深(shen)圳也(ye)多(duo)次傳(chuan)出(chu)要對指(zhi)導(dao)價(jia)進行調整。”

諸葛科(ke)技陳霄分析(xi)指出，近期(qi)多城官(guan)宣執行“認(ren)房(fang)(fang)不認(ren)貸”、取消限購限售等，對新(xin)房(fang)(fang)的(de)(de)利好(hao)性更強，而放松(song)指導(dao)價是針對二手房(fang)(fang)的(de)(de)放松(song)，有利于(yu)促進(jin)一二手房(fang)(fang)聯動(dong)，提(ti)升房(fang)(fang)源流動(dong)性，帶(dai)動(dong)置業(ye)信心的(de)(de)修復(fu)，對促進(jin)市場(chang)回暖有著重要(yao)意義(yi)。